（2016）苏09民终4262号

裁判日期: 2012-10-01

公开日期: 2017-02-20

案件名称

施伟、刘正东等与盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司、江苏聚诚置业有限公司等委托合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

施伟,刘正东,刘某,盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司,江苏聚诚置业有限公司,盐城市大丰区花都宴会餐饮中心

案由

委托合同纠纷

法律依据

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2016）苏09民终4262号上诉人（原审原告）：施伟，女，1972年4月18日生，汉族，无业，住盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：刘正东，男，1971年4月29日生，汉族，盐城市大丰区人民检察院职员，住盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：刘某。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：朱颖松，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司，住所地盐城市大丰区白驹镇大白公路6号。法定代表人：张德军，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：江苏聚诚置业有限公司，住所地盐城市大丰区城东新区花都A区、B区。法定代表人：张德军，该公司总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨小青，江苏东亭律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：费翔，江苏东亭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区花都宴会餐饮中心，住所地盐城市大丰区城东新区花都美食新天地。负责人：陈福涛，该宴会中心投资人。委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。上诉人施伟、刘正东、刘某因与被上诉人盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都公司）、江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）、盐城市大丰区花都宴会餐饮中心（以下简称花都宴会中心）委托合同暨租赁合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。施伟、刘正东、刘某上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定上诉人明知花都公司与陈福涛签订商铺租赁合同，没有依据；2、一审未查清花都宴会中心向花都公司是否交清租金的事实，如查明未足额缴纳租金，应判令由花都宴会中心直接向上诉人支付欠付的租金；3、花都公司以自己的名义与陈福涛签订商铺租赁合同，所产生的法律效力不应及于上诉人；4、花都公司与陈福涛签订的商铺租赁合同所约定的租金标准明显过低，双方恶意串通损害上诉人的权益。花都公司、聚诚公司均未作答辩。花都宴会中心辩称，1、上诉人和花都公司之间的委托关系合法有效，花都公司基于上诉人委托与陈福涛签订商铺租赁合同，该商铺租赁合同亦为合法有效，应当受法律保护；2、根据委托合同产生的法律后果，应当由花都公司向上诉人承担相应的法律责任；3、上诉人提出花都宴会中心与花都公司恶意串通以及租金标准过低而显失公平的问题，已超出其一审诉讼请求，二审法院依法不应审查；4、上诉人要求花都宴会中心直接向其支付租金没有法律依据，也超出其一审诉讼请求。施伟、刘正东、刘某向一审法院起诉请求：1.解除上诉人与花都公司、聚诚公司于2011年11月29日签订的《商铺委托经营管理合同》及购房合同补充协议中第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”约定的合同条款。2.判令被告花都公司、聚诚公司连带给付合同约定的第四年(截止2016年6月30日前)的租金58721元及相应的自2015年7月至2016年7月期间的违约金2936.05元。3.判令被告花都宴会中心将花都美食新天地第11幢一层第108号商铺立即返还上诉人。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告施伟、刘正东、刘某系父母女关系。2011年11月29日，原告施伟、刘正东、刘某与被告聚诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第11幢一层第108号商铺，总面积为43.05平方米。同日，两原告与被告花都公司、聚诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》。合同的主要内容为：“为了使甲方(施伟、刘正东、刘某)物业能够获取最大的经济效益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，就甲方购买的“花都·美食新天地”项目的产权商铺委托乙方（花都公司）统一经营管理事宜，经甲、乙、丙（聚诚公司）叁方平等自愿协商一致，达成本合同，以资共同信守：第一条委托事项一、委托商铺的基本情况甲方购买位于大丰市城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第11幢一层第108号商铺，共计1间，总建筑面积为43.09平方米（最终以产权证上的面积为准）。二、委托经营目的为了使“花都·美食新天地”项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对“花都·美食新天地”进行统一规划、统一推广，按照各业态的分布要求，以优质的服务、规范的管理培育市场。双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。三、委托经营期限甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违者按本合同第三条追究违约责任。四、委托经营收益1、甲方所购买的“花都·美食新天地”第11幢一层108号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为人民币465000元；为培育前期市场，实现市场后期的稳定繁荣，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。2、第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由乙方统一代为出租，为更好保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益（按购房合同价计算），相关税费按照国家规定由乙方承担；第四年租金为￥58721元，第五年租金为￥64338元。3、第六年至第二十年（即2017年7月1日至2032年6月30日），乙方根据“花都·美食新天地”运营情况及周边的市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9:1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。五、租金支付的时间及方式1、支付时间：委托经营管理第四年至第二十年的租金，每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付租金的，则付款时间顺延，且不计利息。第三条违约责任一、甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日向甲方支付当期租金总额万分之五的违约金；若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。第四条合同期满后经营方式的确定本合同期满前半年内，由乙方统一召集所有业主共同商定本项目的后续经营方式，若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），其租金标准将根据当时本地市场及花都美食新天地的经营状况另行合理商定；若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）不同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），则由业主自主经营或委托代租，也可由全体业主另行商定其他经营方式，但任何经营方式均须服从乙方统一的规划布局和经营管理。第五条其他三、本合同在履行过程中如发生争议，各方应本着互谅互让原则友好协商解决，协商不成的，可提交大丰市人民法院判决。四、丙方作为本合同第三方，担保乙方就第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向甲方支付的不足部分之债务。”合同签订后，原告即将其所购得的花都·美食新天地第11幢一层108号商铺交由被告花都公司对外出租经营。为履行上述委托管理合同，2012年7月24日，被告花都公司即与承租人陈福涛签订了《花都·美食新天地商铺租赁合同》。合同主要内容为：“第一条：租赁标的物及租赁条件乙方（陈福涛）决定租赁花都美食新天地商铺第11号楼（以下简称本商铺），经营店名状元楼。第二条：租赁标的物面积乙方所租赁的商铺建筑面积为1993.26平方米，（其中一层面积为967.32平方米，二层面积为1025.94平方米，三层面积为无平方米，最终以房产证面积为准）。第三条：租赁期限、免租期、租金及运营费租赁期为伍年零个月，自2012年10月1日至2017年9月30日止。各年租金及运营费如下表：年度起止日期月租金及运营费单价年租金及运营费总额租金及运营费每年递增幅度第一年 2012年10月1日一楼24元/㎡二楼18元/㎡ 500191元不变 2013年9月30日第二年 2013年10月1日一楼24元/㎡二楼18元/㎡ 500191元不变 2014年9月30日第三年 2014年10月1日一楼24元/㎡二楼18元/㎡ 500191元不变 2015年9月30日第四年 2015年10月1日一楼26.88元/㎡二楼20.16元/㎡ 560214元在第三年的租金及运营费基础上提价12% 2016年9月30日第五年 2016年10月1日一楼30.11元/㎡二楼22.58元/㎡ 627501元在第四年的租金及运营费基础上提价12% 2017年9月30日以上费用中租金和运营费的比例各占50%，从第六年起，按市场经营状况，每年租金、运营费及其递增幅度由甲方另行制定；但在同等条件下，乙方享有优先续租权。为培育市场，扶持乙方经营发展，甲方（花都公司）根据乙方品牌及投资规模大小，给予乙方免租18个月的优惠，免租期间同时免除相应运营费，免租期自2012年10月1日至2014年3月31日止。第四条：租金及运营费支付方式租金及运营费缴纳实行先支付后使用的办法，乙方在本合同签订之日需向甲方缴纳首期（2014年4月1日至2015年3月31日止）的租金及运营费人民币￥500191元。下一支付年度开始按每年约定租金及运营费逐年缴纳，乙方应于每年租期前提早2个月以现金或现汇方式一次性交付年租金及运营费给甲方，甲方收款后出具收款凭证。第七条：甲、乙双方的权利和义务1、如乙方有如下情形之一的，甲方有权单方解除合同，有权收回已租赁的商铺，且不予退还乙方所交保证金、租金及运营费，且由乙方承担当年租金及运营费50%的违约金并赔偿甲方损失：（1）未经甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（2）未经甲方书面同意擅自改变商铺承重结构或擅自转租商铺的；（3）逾期缴纳租金及运营费用30日以上的；（4）自收到甲方进场装修通知书之日起十五日内未进场装修或四个月内未开业经营的；（5）乙方开业后连续停止营业半个月或一年内累计停止营业一个月的；（6）严重违反市场管理规定及其他严重违反合同行为的；3、乙方签订本合同即视为已完全了解并接受甲方所出租商铺的所有情况。本合同出租商铺建筑设计及工程建设质量经报国家职能部门审批验收合格，如因乙方使用不当原因导致乙方物品或设备损坏的，一切责任由乙方自行承担。如遇自然灾害等不可抗力原因，则甲乙双方互不承担责任。第八条：关于装修的约定乙方必须于合同签订之日起20日内将装修方案报甲方审核，逾期提交的，甲方将取消其免租期。装修方案及所用材料必须符合国家消防和环保等行业标准，经甲方审核同意并收到甲方进场装修通知书后方可进场装修，乙方装修时不得损坏房屋承重结构及设施。租赁期限届满、合同终止或合同被解除时，乙方必须将装修后的租赁商铺现状交还甲方。除可移动物品外乙方不得擅自拆除装修及设备设施等，且甲方对乙方的投入不予任何补偿。第九条：违约责任1、如无约定的合同解除情形，任何一方单方提前终止合同的，视作违约，违约方将赔付相对方当年租金及运营费的50%作为违约金，并赔偿相对方由此所造成的实际经济损失。2、乙方须在本合同租赁期限届满、合同终止或解除后10日内向甲方交付租赁之房屋，乙方逾期退房交付的，甲方有权要求乙方按本合同约定租金及运营费标准的三倍支付占用商铺期间的费用。”合同签订后，陈福涛租得上述商铺即投资设立花都宴会中心，利用上述商铺从事餐饮服务经营。其知悉被告花都公司与其签订上述租赁合同的行为系代理行为，且花都宴会中心在经营中已向被告花都公司缴纳截止2017年9月前的租金。因被告花都公司在此后的委托管理经营中，未能按约向原告给付2015年下半年固定租金收益，原告遂于2016年6月24日向一审法院提起诉讼。一审法院经审查后，于2016年6月28日立案。一审法院认为：原告施伟、刘正东、刘某与被告花都公司所签案涉购房合同补充协议中第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”约定的合同条款以及原告施伟、刘正东、刘某与被告花都公司、聚诚公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告花都公司应按委托管理合同的约定及时履行向原告支付租金的合同义务，其逾期未向原告支付租金的行为已构成履行合同违约，应承担相应的违约责任。该违约行为以及审理中其亦未能支付到期租金的行为导致案涉《商铺委托经营管理合同》约定解除的条件成就，故对原告要求解除其与被告花都公司所签案涉购房合同补充协议中第十八条的合同条款，以及《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求依法予以支持。鉴于被告花都宴会中心投资人陈福涛在订立案涉《花都·美食新天地商铺租赁合同》时知道被告花都公司签订该合同的行为系代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该租赁合同应约束作为委托人的原告施伟、刘正东、刘某。本案案涉商铺委托经营管理合同中固定租金收益与租赁合同中租金（含运营费）数额的约定经比对虽有较大差距，但上述租赁合同关于租金等的约定属合同当事人为培育市场等的（如先免租金再逐渐增加租金数额、承租人投入商铺装修费用，商铺业主在租赁期限届满后因此收益）正常经营行为，不存在恶意串通导致合同无效或合同解除条件成就等情形。因此，案涉《商铺委托经营管理合同》解除效力不及于被告花都公司与陈福涛所签订的租赁合同，即委托经营管理合同的解除不影响案涉房屋租赁合同的履行。在租赁合同约定的承租期限未予届满的情形下，原告施伟、刘正东、刘某要求返还商铺，依法不予支持。就原告要求被告花都公司按《商铺委托经营管理合同》中有关约定的固定租金标准向其支付第四年租金及相应违约金的诉讼请求，一审法院认为，案涉委托经营管理合同已就第四年、第五年固定租金收益的租金具体数额及违约金的计算方法进行了约定。经审核，原告关于违约金的诉求，其合同约定的计算标准属正常范畴，不存在过高情形，且其主张的具体数额未超过约定违约金的计算标准。因被告花都公司以其行为表明不履行支付相应档期租金之合同义务，构成违约，故支持原告的上述诉讼请求。被告聚诚公司在本案中对花都公司应付的第四、第五年的租金所提供的保证未明确担保方式，根据相关规定，应按连带责任保证承担保证责任。其保证范围为合同约定的第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按照足额向原告支付的不足部分。被告花都公司、聚诚公司经传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为是对其在本案中所享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告施伟、刘正东、刘某与被告花都公司所签案涉购房合同补充协议中第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”约定的合同条款，以及原告施伟、刘正东、刘某与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》。二、被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付原告施伟、刘正东、刘某至2016年6月30日前的房屋租金58721元，并承付自2016年1月1日起至2016年7月31日止的违约金2936.05元。上述款项均于本判决生效后十日内履行完毕。三、被告江苏聚诚置业有限公司对上述被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付至2016年6月30日前的房屋租金58721元的还款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告施伟、刘正东、刘某的其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1268元，减半收取634元，由被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司、被告江苏聚诚置业有限公司共同负担。本院二审期间，围绕上诉请求，施伟、刘正东、刘某申请证人韩某出庭作证，韩某陈述，2016年1月29日花都宴会中心向花都公司交纳157080元租金的发票是虚假的，在一审庭审前从来没有出示过，而且他曾于2016年4月1日代表花都美食城业主委员会给所有的承租户包括花都宴会中心递送了一份公告，要求他们不要再向花都公司交纳租金，而应该向业主委员会交纳。韩某作证时提交了该公告，公告的内容为“花都美食城经营户：商铺委托经营管理合同由花都美食城业主与花都美食新天地市场管理有限公司签订，合同约定花都美食新天地市场管理有限公司应于2015年12月31日向一期157户业主交付2015年7月1日至2015年12月31日房租以及延期3个月违约金1000余万元，至今无着落，造成很多业主房贷无法偿还，生活窘迫，严重影响了家庭和睦和社会稳定。由于花都美食新天地管理有限公司未能履行合同，江苏聚诚置业有限公司也未履行担保义务，根据合同第三条第一款约定，花都美食城业主有权在2016年4月1日后解除合同。为此特向各经营户公告：根据花都业主要求，为维护业主合法权益，保障社会稳定，自2016年4月1日起花都美食城商铺不再委托花都美食城新天地有限公司经营管理，原与花都美食新天地有限公司签订合同的商户，敬请在2016年4月13日前清房交出房屋钥匙。逾期不交的，花都业主将采取一切措施收回房屋，维护自身权益。如不清房交房的，造成损失商户自行负责。” 经本院组织质证，花都宴会中心认为，证人陈述的情况与案件处理无关，租金是否交纳以及是否足额交纳，并不影响花都宴会中心与花都公司签订的商铺租赁合同效力；公告是第一次看到，即使是真实的，因上诉人已委托花都公司出租，公告所作要求不具有法律效力。本院经审核认为，上诉人在一审庭审中对花都宴会中心交纳157080元租金的事实无异议，韩某作证的该内容也无其他证据佐证，本院不予采信。因上诉人已与花都公司签订商铺委托经营管理合同，委托花都公司统一招租招商，花都宴会中心亦与花都公司签订了商铺租赁合同，故公告要求的内容没有法律依据。本院对韩某的证言和公告内容的效力均不予认定。本院二审查明的事实与一审判决相同，本院予以确认。本院认为:施伟、刘正东、刘某与聚诚公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，以及与花都公司、聚诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《合同补充协议》第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”的约定，施伟、刘正东、刘某已授权花都公司对案涉房产进行统一经营管理20年。施伟、刘正东、刘某与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》进一步明确由花都公司统一招租招商。从合同的名称及实质内容，可以认定施伟、刘正东、刘某与花都公司间系委托合同法律关系。花都公司未按《商铺委托经营管理合同》的约定及时履行支付租金的合同义务构成违约，合同约定的解除条件已成就，一审法院予以解除符合法律规定。花都公司以自己的名义与花都宴会中心投资人陈福涛签订《花都·美食新天地商铺租赁合同》，该合同合法有效。陈福涛在签订合同时已知道花都公司是基于业主的委托，故该合同直接约束施伟、刘正东、刘某和花都宴会中心。《商铺委托经营管理合同》中约定的固定租金收益与租赁合同中约定的租金及运营费数额虽有较大差距，但考虑到承租人前期商铺装修投入、市场培育的渐进性过程以及合同约定的租金数额逐年递增等情况，不能依此认定花都公司与陈福涛间存在恶意串通而导致合同无效或合同解除条件成就等情形，且《商铺委托经营管理合同》的解除效力也不及于《花都·美食新天地商铺租赁合同》，在《花都·美食新天地商铺租赁合同》约定的承租期限未届满的情形下，施伟、刘正东、刘某要求返还商铺，一审法院不予支持并无不当。至于施伟、刘正东、刘某上诉要求花都宴会中心直接向其支付租金的请求，超出其一审诉讼请求，本案不予审查。综上所述，上诉人施伟、刘正东、刘某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人施伟、刘正东、刘某负担。本判决为终审判决。审判长　　丁益钧审判员　　陈　东审判员　　樊丽萍二〇一七年一月十七日书记员　　成以琴来源：