（2011）东三法民一初字第10471号
裁判日期: 2012-01-09
公开日期: 2015-11-10
案件名称
罗幼英与肖仿灵、叶惠芳财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗幼英,肖仿灵,叶惠芳
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款，第六十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2011）东三法民一初字第10471号原告罗幼英，女，住广东省兴宁市。委托代理人李娟娟，东莞市启明律师事务所律师。委托代理人袁沛良。被告肖仿灵，男，住东莞市。被告叶惠芳，又名欧叶蓓妍，女，住东莞市。委托代理人叶建斌。原告罗幼英与被告肖仿灵、叶惠芳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2011年11月1日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2011年12月7日公开开庭进行了审理。原告罗幼英及其委托代理人李娟娟、袁沛良与被告肖仿灵、被告叶惠芳的委托代理人叶建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗幼英诉称：1991年原告在东莞市某镇市场一层商铺的基础上自建钢混结构房屋两层，两层房屋建筑总面积：765.00平方米，根据《房屋平面图》显示，其中房屋第三层面积为357.5平方米。该两层钢混结构房屋原告已办理房屋所有权证（粤房字第××号）；原告是该房屋的合法所有权人。2006年3月15日被告肖仿灵、叶惠芳签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告肖仿灵将坐落在东莞市某镇旧市场的黄江旧市场二楼北半部分及三楼整层（下称“租赁物”）（其中租赁物三楼有357.5平方米属于原告所有）出租给被告叶惠芳经营网吧、旅业、娱乐、餐饮等。但是，合同中约定的租赁物的所有权属于原告并非属于被告肖仿灵所有。被告肖仿灵将该租赁物出租给被告叶惠芳时，并没有经过原告的书面同意。被告肖仿灵将租赁物出租一事，原告是在最近才得知的。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此，被告肖仿灵与被告叶惠芳未经原告同意签订《房屋租赁合同》的行为是无权处分的行为。原告不予确认该《房屋租赁合同》的效力，故原告要求被告肖仿灵、叶惠芳立即停止侵权行为并将房屋返还给原告。经原告多次追讨，被告肖仿灵置之不理。原告曾于2011年9月29日委托东莞市启明律师事务所向被告叶惠芳发送《律师函》，若被告叶惠芳从2011年10月起将租赁物的租金如期、足额支付给原告，原告则追认该《房屋租赁合同》的效力。否则，不予确认该《房屋租赁合同》的效力，并要求被告叶惠芳在限期内返还租赁物。截至本《民事起诉状》作出之日止，被告叶惠芳并没有将租赁物的租金如期、足额支付给原告，故原告不予确认该《房屋租赁合同》的效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十八条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此，原告要求被告肖仿灵、叶惠芳赔偿原告经济损失169419.25元（从2006年5月1日起暂计至2011年11月30日的房屋使用费）。综上所述，原告是租赁物的合法财产所有人，被告肖仿灵并不是该租赁物合法的所有权人，被告肖仿灵未经原告同意私自和被告叶惠芳签订了《房屋租赁合同》，原告不予确认该《房屋租赁合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，被告肖仿灵与被告叶惠芳签订的《房屋租赁合同》是无效的，原告要求被告肖仿灵、叶惠芳立即停止侵权行为并将房屋返还给原告；被告肖仿灵更无权享有该租赁物的收益权，即无权收取租金。被告肖仿灵直接侵害了原告对该房屋的使用、收益的权利。又根据《中华人民共和国物权法》第三十八条的规定，被告肖仿灵、叶惠芳需向原告赔偿经济损失169419.25元。本案既有事实证据又有法律依据，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告肖仿灵、叶惠芳所签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告肖仿灵、叶惠芳立即停止侵权行为将房屋（地址：东莞市某镇某市场市场南街地铺22-29号对面三楼）返还给原告；3、被告肖仿灵、叶惠芳赔偿原告经济损失169419.25元（从2006年5月1日起暂计至2011年11月30日的房屋使用费）；4、本案诉讼费由两被告承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：房屋所有权证、《房屋租赁合同》、相片、律师函及其邮寄详情单。被告肖仿灵辩称：一、原告诉请租赁合同无效，没有经过委托，要求支付所有的租金，被告肖仿灵签订该租赁合同时，原、被告是住在一起的，没有什么矛盾，故当时没有出具授权委托书，矛盾是后来发生的，不影响之前租赁合同的效力；二、被告肖仿灵一直有将租金给予原告，原告嫌钱少，故通过诉讼的手段来解决问题，知道被告叶惠芳收到原告的律师函后，被告肖仿灵才没有将租金给予原告，以前一直有将租金交予原告；三、被告叶惠芳一直有交租给肖仿灵，与叶惠芳无关。被告肖仿灵对其上述辩称提供的证据材料有：1、无需书面委托或口头委托的证据材料：合影照片、常住人口登记卡、结婚证、退费申请书、撤诉申请书、有关与程水招房屋租赁合同纠纷执行款项等分配说明、证明；2、无侵占原告租金收益的证据材料：支出及开支记录、银行客户通知书及交易回单等单据、发票及收款收据、银联消费单据、广东发展银行存款回单、水电费票据、电信收费票据、交付罗幼英租金情况表、罗幼英及肖建文居住情况、家庭开支情况、罗幼英、肖建文、肖利红就业情况；3、纠纷实质的证据材料：2011年的纠纷过程记录、手机短信照片、上汽通用汽车金融有限责任公司函及还款计划表、中国工商银行账单、广发行电子对账单、至2010年12月14日尚欠借款明细表；4、罗幼英名下楼房的建设过程及资金组成的证据材料：收款收据、建筑用地准建证、建委市场式楼建房备注、筹集资金情况、担保借款契约、农户贷款申请书、邮政汇款凭单、农贷利息收入凭证、借条、收据、现金支出单；5、总结的证据材料：租金计算表、民事判决书、通知、报告、涉案现场照片及说明、三层建筑面积、借款申请书、房地产抵押物清单。被告叶惠芳辩称：一、房屋租赁合同合法有效，原、被告均应遵守；二、被告叶惠芳已经依约支付了租金，不存在任何违约行为；三、叶惠芳基于原告罗幼英及被告肖仿灵的行为，有涉嫌串谋解除合同的嫌疑，叶惠芳保留追究其违约责任的权利。被告叶惠芳对其上述辩称提供的证据材料有：《房屋租赁合同》、民事判决书、取款回单。经审理查明，位于东莞市某市场南二层（面积为407.5平方米）、三层（面积为357.5平方米）的房产登记的所有权人为罗幼英，房屋所有权证编号为粤房字第××号。2006年3月15日，肖仿灵与叶惠芳签订《房屋租赁合同》，约定：肖仿灵将座落在东莞市某镇旧市场的黄江旧市场二楼北半部分及三楼整层共2700平方米（实量为准）租给叶惠芳经营网吧、旅业、娱乐、餐饮等；租期为10年，从2006年5月1日起至2016年4月30日止；租价为首五年内每月租金为18900元，以后每三年递增一次，每次10%，每月1-10日交付当月租金。庭审中，各方当事人均确认，肖仿灵出租给叶惠芳的2700平方米的房产中包括粤房字第××号房产中的三层而不包括二层。另查明，2007年7月29日，案外人张展博与一小朋友在东莞市某镇某市场北座的三楼天台玩耍，后来张展博爬上搭建在市场南座与北座之间的天棚遮阳瓦玩耍时，因遮阳瓦不堪负重，张展博不幸从遮阳瓦上掉下，后送往黄江医院抢救无效死亡。张展博的父母张欠国、黄敏因此向原东莞市人民法院提起诉讼，要求东莞市市场服务中心、东莞市某市场、东莞市某镇新市社区居民委员会、邓海云、叶惠芳、肖仿灵、罗幼英赔偿损失。后本案移送至东莞市第三人民法院审理，案号为（2009）东三法民一初字第954号，该案中罗幼英的委托代理人为肖仿灵；东莞市第三人民法院于该案中审理查明：2006年3月15日，肖仿灵与叶惠芳签订租赁合同，将东莞市某镇农贸市场二楼北半部分及三楼整层共2700平方米出租给叶惠芳；并于2009年11月19日作出（2009）东三法民一初字第954号民事判决书。张欠国、黄敏不服该民事判决书，向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院案号为（2010）东中法民一终字第2925号，该上诉案中罗幼英的委托代理人仍为肖仿灵。东莞市中级人民法院于该案中审理查明：东莞市某镇农贸市场建筑物分为南北两座；农贸市场南座罗幼英委托肖仿灵管理；2006年3月15日，肖仿灵与叶惠芳签订租赁合同，将东莞市某镇农贸市场二楼北半部分及三楼整层共2700平方米出租给叶惠芳；并于2010年12月15日作出（2010）东中法民一终字第2925号民事判决书。罗幼英主张，（2009）东三法民一初字第954号案中罗幼英没有委托肖仿灵为其代理人，也没有亲自签署授权委托书。但罗幼英并未在本院指定的期限内申请笔迹鉴定及指纹鉴定。再查明，肖仿灵系罗幼英的女婿；罗幼英自1991年5月开始与肖仿灵一家共同居住，直至2011年3月。2011年9月29日，罗幼英委托东莞市启明律师事务所向叶惠芳发出律师函，要求叶惠芳自2011年10月起将东莞市黄江旧市场三楼的租金如期、足额支付给罗幼英，否则，罗幼英不予确认该《房屋租赁合同》的效力。叶惠芳确认收到该律师函。庭审中，本院认为罗幼英的诉讼请求系基于《房屋租赁合同》无效而提出的，与本院认定的法律事实不一致。经本院向罗幼英释明后，罗幼英未在本院指定的期限内变更诉讼请求。上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、相片、律师函及其邮寄详情单、常住人口登记卡、结婚证、民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。本院认为，东莞市某市场南二层（407.5平方米）、三层（357.5平方米）的房产登记的所有权人为罗幼英，而与叶惠芳签订《房屋租赁合同》将三层出租给叶惠芳的当事人为肖仿灵，因此，该《房屋租赁合同》是否无效或部分无效的关键在于罗幼英是否存在委托肖仿灵代为与他人签订租赁合同的行为，肖仿灵与叶惠芳签订《房屋租赁合同》的行为是否为无权处分行为。本院经审查后认定，罗幼英存在委托肖仿灵代为与他人签订租赁合同的行为，肖仿灵与叶惠芳签订《房屋租赁合同》的行为不属于无权处分的行为，理由如下：（1）、肖仿灵系罗幼英的女婿，罗幼英与肖仿灵一家自1991年5月开始一起居住，至2006年肖仿灵与叶惠芳签订《房屋租赁合同》时，双方已一起居住十多年，且罗幼英与肖仿灵一家一起居住至2011年3月。（2）、罗幼英虽主张（2009）东三法民一初字第954号案中其没有委托肖仿灵，也没有签署授权委托书，但其在本院指定的期限内并未申请笔迹鉴定及指纹鉴定，应依法承担举证不能的责任，因此，罗幼英关于其在（2009）东三法民一初字第954号案中未委托肖仿灵的主张，本院依法不予采纳。在（2009）东三法民一初字第954号案及（2010）东中法民一终字第2925号案中，罗幼英的委托代理人均为肖仿灵，且该两案中均查明，2006年3月15日肖仿灵与叶惠芳签订租赁合同，将东莞市某镇农贸市场二楼北半部分及三楼整层共2700平方米出租给叶惠芳；即罗幼英最迟应已于2007年知悉肖仿灵与叶惠芳签订的《房屋租赁合同》，但罗幼英直至2011年方提出异议。（3）、（2010）东中法民一终字第2925号案中，东莞市中级人民法院已查明，东莞市某镇农贸市场建筑物分为南北两座，农贸市场南座罗幼英委托肖仿灵管理。（4）、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式；法律规定用书面形式的，应当用书面形式。即罗幼英委托肖仿灵代为签署租赁合同可以采用口头形式。综上，罗幼英与肖仿灵系亲属关系且长期与肖仿灵一起居住，在知悉或应当知悉肖仿灵与叶惠芳签署《房屋租赁合同》后近四年内均未提出异议，而东莞市中级人民法院亦已查明农贸市场南座罗幼英委托肖仿灵管理，因此，本院有理由相信罗幼英已委托肖仿灵代为与叶惠芳签订《房屋租赁合同》，肖仿灵与叶惠芳签署《房屋租赁合同》并非无权处分。罗幼英关于肖仿灵与叶惠芳签订《房屋租赁合同》系无权处分行为应属无效的主张，依据不足，本院依法不予采纳。东莞市黄江旧市场三楼已办理房产证，且肖仿灵系受所有权人罗幼英的委托而与叶惠芳签订《房屋租赁合同》将东莞市黄江旧市场三楼出租给叶惠芳，该《房屋租赁合同》关于将东莞市黄江旧市场三楼出租给叶惠芳的约定系各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。罗幼英经本院释明关于合同效力的不同认定后，未在本院指定的期限内变更诉讼请求，应视为不变更诉讼请求。由于罗幼英的诉讼请求是基于《房屋租赁合同》关于将东莞市黄江旧市场三楼出租给叶惠芳的约定无效为前提要件的，而本院经审查后认为《房屋租赁合同》关于将东莞市黄江旧市场三楼出租给叶惠芳的约定系合法有效的约定，且在本院进行释明后，罗幼英坚持其诉讼请求，并未在本院指定的期限内变更诉讼请求。因此，本院对罗幼英的全部诉讼请求予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：驳回原告罗幼英的全部诉讼请求。本案受理费1844元，由原告罗幼英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张莹二〇一二年一月九日书 记 员 王观 搜索“”