（2011）杭拱半民初字第430号
裁判日期: 2012-01-14
公开日期: 2014-06-20
案件名称
王琴与李姗姗合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
王琴；李姗姗
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第六十二条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第六十二条第二款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第六十二条第三款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第六十二条第四款；《中华人民共和国物权法》:第一百五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱半民初字第430号原告王琴。委托代理人毛成海。被告李姗姗。委托代理人李坤华。原告王琴诉被告李姗姗确认合同无效纠纷一案，原告于2011年11月21日诉至本院。本院受理后，依法由审判员周建利独任审判，于2011年11月30日公开开庭进行了审理。原告王琴的委托代理人毛成海、被告李姗姗及其委托代理人李坤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琴诉称：原告系拱墅区半山镇沈家桥村村民。2003年底2004年初，原告家庭打算在旧房原址上重新建造房屋，但建房资金有缺口。原告父亲王惠明原打算通过借款等方式解决建房资金问题，但原告祖母李凤英提议可由被告母亲王惠芬家庭出一部分建房资金，王惠明考虑到兄妹亲情信赖王惠芬，最终未表示异议。2004年2月，原告方按规定申请农村村民建房用地。同年10月，原告方的建房用地申请获得村委会和镇、区两级政府审批同意。之后原告方开始动工建造房屋。2005年6月10日，原告与被告就房屋建造及分配等事宜，签署了一份《协议书》，约定被告向原告租用地基建房，房屋地下室、第一层、第二层产权归被告所有，第三层及顶层的产权归原告所有等。协议签署后，王惠芬故意一直不将《协议书》交原告。在房屋建造期间，被告家庭出部分建房资金。2006年房屋竣工投入使用。新建房屋的地下室、第一层、第二层全部被被告家庭占有，其中大部分由王惠芬出租给他人开设超市、劳动服务站等收取租金牟利，其余部分则由被告家庭居住使用，而被告家庭在本市市区早已有多处住房，足以满足一家三口全体家庭成员的生活居住需要。原告和王惠明则在主楼正房上面的附属用房内居住生活，至今已有五年多时间，李凤英则一直在其次子王惠忠家居住生活。2010年2月初，王惠明因工受伤住院六个月，经长期治疗仍不能完全治愈无法恢复原状，腿部遗留下比较严重的后遗症，无法与原来一样工作及上下楼梯等。经杭州市劳动能力鉴定委员会鉴定，劳动能力障碍程度鉴定为十级。为此，原告方多次与被告及王惠芬商量，要求被告家庭能否照顾到王惠明的生活方便，又不致使被告家庭经济利益受损，但均遭被告及王惠芬拒绝。原、被告间遂产生矛盾，并形成诉讼。原告认为，由于家庭经济比较困难，加之缺乏法制观念，作为农村房屋宅基地使用权人，原告方接受非本集体经济组织成员的被告家庭的部分资金建造房屋，并允许被告家庭占有出租牟利及居住使用，实属错误。依照国家土地管理局1990年8月25日给浙江省土地管理局的（1990）国土函字第97号文件规定，原、被告之间的前述行为实质上属于不合法的农村宅基地使用权转移行为，违法了《土地管理法》第2条、第63条等法律的禁止性规定，应属于无效民事行为。原、被告双方为此于2005年6月10日签订的协议书应属于无效。案涉房屋属原告、王惠明及李凤英共同共有。故原告起诉至法院要求确认原、被告于2005年6月10日签订的《协议书》无效。为证明上述事实，原告王琴向本院提交如下证据材料：1、家庭户口本一份，欲证明家庭成员户籍登记情况；2、宅基地审批证明一份，欲证明建房用地审批情况及原告是独生女的情况；3、社区证明一份，欲证明原告系独生子女，其宅基地使用面积按两人计算；4、建房用地呈报表一份，欲证明建房用地审批情况；5、门牌证明一份，欲证明案涉房屋门牌号；6、协议书一份，欲证明原、被告间的约定内容；7、劳动能力鉴定表一份，欲证明王惠明构成十级伤残的事实。被告李姗姗辩称：原告诉称与事实不符。原告当时缺少建房资金，但找不到合建人，就找到妹妹王惠芬一家人出资建房。建房一共55万元，其中王惠芬出资47.5万元，王惠明出资7.5万元。事实上不是宅基地房屋买卖，只是家庭内部成员达成合建协议。王惠明现在为了利益不顾亲情提起诉讼，请求法院驳回原告诉讼请求。被告李姗姗为证明其主张的事实，向本院提交了如下材料：1、2011年11月19日协议书一份，欲证明双方出资情况；2、录音材料及摘要各一份，欲证明双方建房出资情况。原、被告提交的上述证据材料，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、4、5、6，被告无异议。对原告提供的证据3，被告认为社区不具有出具该证明的资格。本院认为，该证据形式上符合有效证据要件，且其证明内容与其他证明可相互印证，故对该证据予以确认。对原告提供的证据7，被告认为与本案无关联性。本院认为被告异议成立，故对该证据不予确认。对被告提交的证据1、2，被告对其真实性、关联性有异议，本院认为被告的证据1、2证明目的在于建房出资情况，对于该情况原、被告2005年6月10日所签订的协议及当庭陈述意见一致，但与被告所提证据之间存在矛盾之处，且该证据系王惠明单方出具及单方陈述，故本院对该两份证据不予确认。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院查明事实如下：2004年2月15日，原告王琴户以原告之父王惠明、原告及原告祖母李凤英三人名义申请宅基地，经批准后开始建房。因建房资金不足，故而经协商确定由王惠芬户进行投资，共同建房。2005年6月10日王惠明与被告李姗姗之母王惠芬以原、被告的名义达成了《协议书》，王惠明及王惠芬均在协议上署名。协议约定由被告向王琴租用地基建房94平方米，租用期为房屋的使用年限……建房工程款由被告出资78%，原告出资22%。房屋结顶后地下室、第一层、第二层产权归李姗姗所有，第三层及顶层归王琴所有，其他人将不得享受。协议还对房屋的维修及征用后续问题进行了约定。后双方按约投资共同建房半山镇沈家桥132号房屋，并按约实际占用使用该房屋。2011年10月21日，原告王琴向法院提起诉讼，要求确认上述协议无效。本院认为，宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案原告户经合法审批取得宅基地，而被告及被告之母均没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。由于双方协议书约定共同投资建房，并约定房屋的产权分配，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故而该协议应认定为无效。庭审中，原、被告关于共同建房及被告投资的事实均陈述一致，关于被告投资部分的返还问题，被告可另行主张。据此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告王琴与被告李珊珊于2005年6月10日签订的《协议书无效。本案受理费80元，减半收取40元，由被告李姗姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68】。审 判 员 周建利二〇一二年一月十四日代书记员 谢燕宇 来源：