（2012）穗中法民五终字第617号
裁判日期: 2012-01-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
郭清荣与广州华虹房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭清荣,宋美珍,广州华虹房地产实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第617号上诉人（原审原告）郭清荣，男，1955年9月10日出生，汉族。委托代理人刘石宋，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宋美珍，女，1963年5月27日出生。委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。委托代理人周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。原审第三人广州华虹房地产实业有限公司（以下简称华虹公司），、厚仁里名汇商业大厦首层北。法定代表人刘志有，该公司董事长。委托代理人卢学婷，该公司职员。上诉人郭清荣因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）荔法民三初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年12月2日，宋美珍与华虹公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000067800号）约定：华虹公司将广州市下九路肉菜市场以东至荣光里厚仁里名汇商业大厦名骏阁A幢（荔湾区下九路59号）03层［自然层27］号房出售给宋美珍，该商品房为现房，用途为住宅，建筑面积共80.92平方米，房价款为388416元，华虹公司于付清所有房价款后7日内交付经验收合格的商品房宋美珍使用；华虹公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由华虹公司提供的资料报产权登记机关备案。同日，华虹公司向宋美珍开具售楼收款收据，确认收到宋美珍向华虹公司支付涉案房屋的首期购楼款184208元。2003年12月7日，华虹公司将涉案的商品房交付给宋美珍使用。宋美珍至今仍未取得涉案房屋的房地产权属证书。根据房管部门的房地产登记簿查册表记载，现华虹公司为涉案房屋的所有权人，中国工商银行广州市花城支行为涉案房屋的抵押权人，他项案号为“2002登记118384”。户名为宋美珍在中国工商银行开户的卡号为×××6955帐上，于2004年2月29日存入50000元，中国工商银行《储蓄存款专用凭证》上存款（代办）人签字栏为“郭清荣”、“宋美珍”。2003年12月3日的中国工商银行《转账凭证》记载，借：户名戴丽霞帐号×××0331，贷：户名宋美珍卡号×××6955，金额200000元。郭清荣于2011年1月19日向原审法院提起诉讼称：2003年10月份，郭清荣通过当时同在广州市经商的宋美珍的姐姐卓珠珍夫妇认识宋美珍，郭清荣对其一见倾心。因郭清荣丧偶多年，加上宋美珍也自称是单身，双方经宋美珍亲友撮合，建立恋爱关系，继而以夫妻名义共同生活，并积极准备结婚。宋美珍提出要在广州市以她名义买一套房子，以便于婚后共同生活之所需，郭清荣表示同意后，经宋美珍弟媳戴丽霞介绍，郭清荣选定坐落在广州市荔湾区下九路59号“名汇商业大厦”A座名骏阁2703单元。同年12月2日，郭清荣以宋美珍的名义正式同华虹公司签订《商品房买卖合同》（编号穗房合字200067800号）一份，合同约定所购房屋坐落（如前所述）、建筑面积为80.92平方米，价格388416元等。合同签订前（定金8000元支付在前）后，郭清荣一人出资以宋美珍的名义付清全部房款。2004年12月7日，华虹公司把该房屋交付给郭清荣使用后，郭清荣又花费人民币20万元左右对该房屋进行装修。该房屋尚未在房产登记机关备案，没有办理房产权证。2004年4月份宋美珍离开郭清荣。另外，在郭清荣、宋美珍认识并同居的短短4个月间，宋美珍以各种理由骗走郭清荣的现金和货物共计人民币30余万元。郭清荣认为，宋美珍以结婚为由骗取郭清荣的信任，在同居期间由郭清荣出资以宋美珍名义购买并装修的房产应认定为郭清荣个人财产，因此编号穗房合字200067800号《商品房买卖合同》中买受人的权利归郭清荣一人享有。故起诉请求：判令郭清荣以宋美珍名义与华虹公司签订的《商品房买卖合同》（编号穗房合字200067800号）中买受人的权利归郭清荣一人享有。宋美珍原审辩称，不同意郭清荣的全部诉讼请求。2011年3月31日之前该房一直由宋美珍的弟弟对外出租，不是由郭清荣居住。从2011年3月31日开始，宋美珍将房屋收回来自住，没有出租，现在郭清荣也没有在该房屋居住。《商品房买卖合同》是宋美珍本人亲笔签名的，并经过公证。合同没有登记备案，因为开发商将房屋抵押给银行，无法备案。华虹公司所开具的所有收款收据都是开给宋美珍，第二笔房款19万元是通过宋美珍的卡直接转帐给开发商，郭清荣称开发商知道是其付款的我方无法理解，所以不是郭清荣付款的，所有房款都是宋美珍本人付的。宋美珍在2003年12月7日交完最后一笔款后亲自收楼的，收楼通知书上的签名是宋美珍本人的签名，与郭清荣无关。华虹公司原审辩称，郭清荣、宋美珍之间的纠纷，我司不清楚，因为我司作为开发商，只负责向当事人出售房屋，谁交款、谁签合同按照正常程序。我司只承认我司所开具的收据、签订的合同、及我司所盖的公章，对其他的内容我方无法确定。原审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。宋美珍与华虹公司签署的《商品房买卖合同》（编号穗房合字200067800号）是双方的真实意思表示，华虹公司为涉案房屋的出买人，宋美珍为涉案房屋的买受人。郭清荣主张以宋美珍的名义正式同华虹公司签订《商品房买卖合同》（编号穗房合字200067800号），证据不足，原审法院不予采信。因郭清荣未能证明其委托宋美珍与华虹公司签订涉案合同，且郭清荣提供的证据不能证明郭清荣为《商品房买卖合同》的权利和义务主体，故对郭清荣提出的涉案合同中买受人的权利归郭清荣一人享有郭清荣的请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2011年11月16日作出判决：驳回原告郭清荣的诉讼请求。本案受理费7126元，由原告郭清荣负担。判后，郭清荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原判，改判涉案商品房买卖合同中所设房屋权利义务归郭清荣所有；2、判令宋美珍承担诉讼费用。事实和理由如下：一、原审判决对本案案由定性错误，原审判决将本案案由定为商品房销售合同纠纷是错误的，本案是一起恋爱同居阶段为结婚购买房产的财产分割纠纷，其案由应当是同居关系析产纠纷（即同居期间所添置财产的分割纠纷），也不是《合同法》第四百零二条规定的委托合同纠纷，更不是原审法院认定的商品房销售合同纠纷（买卖双方并没有纠纷），原审法院对案由认定的错误是导致审理及判决错误的主要原因之一。二、原审判决认定事实不清，导致判决错误。1、原审法院对郭清荣与宋美珍的关系认定不清。本案是一起恋爱同居期间为结婚购置财产如何分割的案件，需要查明郭清荣与宋美珍之间是否存在恋爱及同居的关系，这是本案的一个很关键的问题，但原审法院在郭清荣提供了有力证据的情况下，对这一事实却没有做出一个明确的认定，这必然导致本案判决的错误。2、关于买房的房款和装修款到底是谁支付的，法院也没有予以认定。购房款和装修款由谁支付，决定了郭清荣对涉案房屋能不能主张权利的根本所在，郭清荣在一审期间，提供的证据足以证明全部房款和装修款是郭清荣支付的：（1）银行的交易凭证可以证实房款的支付途径是郭清荣-戴丽霞-宋美珍-华虹公司，戴丽霞的证言也证实上述事实。（2）郭清荣与宋美珍的录音可以证实，宋美珍自认全部房款和装修款是由郭清荣支付的，并一直回避郭清荣在录音中提出的欺骗其感情和诈骗其钱财的问题。该录音语言虽然是莆田方言，但是法律并没有规定方言录音不能作为证据，宋美珍作为录音中一方当事人，且懂得莆田方言，应当对该录音内容作出明确的质证意见，而不应以代理人不懂该方言为由对该录音不予质证。（3）宋美珍向其亲戚借款的借条和宋美珍银行存款的来源均证实宋在此期间的全部经济来源均由郭清荣供给，可以进一步证实讼争房款和装修款均由郭清荣支付。（4）房屋装修资料这组证据可以证实房屋装修包括家具的添置是郭清荣来完成的。令人不解的是，原审法院对上述证据和事实都没有作出肯定或否定的认定，三、适用法律错误。原审法院认为“原告未能证明其委托被告与第三人签订涉案合同”及原审法院认定上诉双方不存在委托代理关系。但是，郭清荣在原审诉称的事实与理由中，并没有认为其是委托宋美珍与第三人签订涉案合同，而只是陈述在恋爱同居期间阶段为结婚目的以宋美珍的名义购买房屋，属于非法同居期间双方以一方名义添置的财产，其按普通共有分割原则分割共同财产，如上所述，郭清荣提供的证据足以证实涉案财产系郭清荣单方出资的，那么，根据分割原则，其财产（或权利）应当全部由郭清荣所有。所以，原审法院适用法律错误。宋美珍答辩称：请求二审法院驳回郭清荣的上诉请求，维持原判，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。华虹公司答辩称：我方只确认买卖关系，郭清荣和宋美珍之间的关系与我方无关。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，宋美珍与华虹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，故而合法有效，郭清荣对此并无异议。郭清荣在本案中的诉讼请求为确认其以宋美珍名义与华虹公司签订的《商品房买卖合同》中买受人的权利归其一人享有，宋美珍现尚未取得涉案房屋的物权，即郭清荣在本案中系主张其享有《商品房买卖合同》中买受人取得的债权，但是，郭清荣未能证明其委托宋美珍购买涉案房屋，亦即郭清荣未能证明其系以宋美珍的名义签订《商品房买卖合同》，华虹公司亦仅确认与宋美珍签订《商品房买卖合同》，故郭清荣请求确认其以宋美珍名义与华虹公司签订的《商品房买卖合同》中买受人的权利归其一人享有的诉讼请求，据理不足，本院不予支持。至于案由的问题，根据郭清荣所提诉讼请求，其是对于宋美珍与华虹公司之间签订的《商品房买卖合同》中买受人的权利提出主张，故原审法院认定本案案由为商品房销售合同纠纷，并无不当。综上所述，郭清荣的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7126元，由上诉人郭清荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄彩丽代理审判员 茹艳飞二〇一二年××月××日书 记 员 郝 烨邓丽坚 关注公众号“”