（2012）穗中法民五终字第1903号
裁判日期: 2012-01-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
谭翠明与广州市土地开发中心、杨少梅执行异议之诉二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭翠明,广州市土地开发中心,杨少梅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第三十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1903号上诉人（原审原告）谭翠明，女，1972年11月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州市土地开发中心。法定代表人李俊夫，主任。委托代理人邓代清，北京市立方（广州）律师事务所律师。委托代理人陈文欣，北京市立方（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）杨少梅，女，1960年2月5日出生，汉族。上诉人谭翠明因执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市天河区海珠区工业大道北175、177号1510房屋（以下简称“涉案房屋”）的权属人为杨少梅，共有情况为单独所有，房屋的建筑面积185.9906平方米。原审法院于2010年11月19日以（2010）天法执字第3844号执行裁定书查封。2005年7月11日，广州市土地开发中心因租赁合同纠纷一案在原审法院起诉案外人广州晶都汽车展销中心、杨少梅、王跃玲、陈玉照、等贵烽，原审法院于2008年7月24日作出（2005）天法民三初字第1211号民事判决，判决为：一、广州晶都汽车展销中心于本判决发生法律效力之日起15日内支付租金1599647元及违约金（违约金以所欠租金1599647元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，时间从2005年7月11日起计至付清之日止，以不超过所欠租金1599647元为限）给广州市土地开发中心，不足清偿部分，邓贵烽、杨少梅、王跃玲负连带清偿责任；二、广州晶都汽车展销中心于本判决发生法律效力之日起15日内支付租金277172元及违约金（违约金以所欠租金277172元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，时间从2005年7月11日起计至付清之日止，以不超过所欠租金277172元为限）给广州市土地开发中心，不足清偿部分，陈玉照、王跃玲负连带清偿责任；三、驳回广州市土地开发中心的其他诉讼请求；四、驳回广州晶都汽车展销中心的反诉请求。该判决生效后，广州市土地开发中心向原审法院申请执行【（2010）天法执字第3844号】，原审法院裁定拍卖涉案房屋，谭翠明向原审法院提出异议，要求保护其租赁权，停止拍卖，原审法院于2011年4月22日作出（2011）天法执异字第32号执行裁定书，裁定驳回谭翠明要求停止拍卖涉案房屋的异议。谭翠明不服该裁定，提起本案诉讼。原审法院另查明，2010年8月26日，谭翠明、杨少梅就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定杨少梅将涉案房屋出租给谭翠明作居住使用，租期从2010年8月26日至2030年8月25日，租金合计150000元，租金一次性支付完毕，杨少梅提供毛坯房给谭翠明自行装修使用，装修费用由谭翠明自行负责等。关于谭翠明、杨少梅签订《广州市房屋租赁合同》，原审法院询问其缔约过程。谭翠明表示：“现涉案房屋由我一家四口居住在内。实际上我是杨少梅的弟妇，我与杨少梅的弟弟以夫妻名义一起居住并生育一女儿，但没有登记结婚。2000年，杨少梅购买涉案房屋时，杨少梅表示将涉案房屋以50万元转让给我，但要求老人家要和我一起住。如果在我方尚未购买涉案房屋前就要求我方支付15万元作为20年的租金及1万元的定金，以后可以冲抵购房款50万元。2010年7、8月涉案房屋是毛坯状态，2010年12月份投资30多万元对涉案房屋进行装修，但2011年春节前在涉案房屋门口看到法院的拍卖公告”；杨少梅表示：“2010年8月份与谭翠明签订合同将涉案房屋出租给谭翠明使用，本来我是想出售涉案房屋给谭翠明，但谭翠明称不够钱，所以现暂时出租给谭翠明，当时双方口头约定50万元作为涉案房屋的房价，谭翠明已交付的15万元可以冲抵购房款。谭翠明约在2010年10月份开始装修涉案房屋。2011年3月份，谭翠明致电给我，问我涉案房屋为何被查封拍卖。我方确认谭翠明是我的弟媳妇并生育一女儿，但没有登记”关于15万元支付方式，谭翠明表示于2010年8月26日以现金支付，杨少梅予以确认。另谭翠明表示购买房屋时，因房屋出证未满5年，所以没有签订买卖合同。谭翠明于2011年5月12日向原审法院提起诉讼称：谭翠明在租赁广州市海珠区工业大道北175、177号1510房前，由于谭翠明与杨少梅有生意往来，所以杨少梅口头约定先租后买，价格为50万元。如果未办理过户手续前租给谭翠明，则买楼价应先扣除租金。因此，谭翠明与杨少梅签订租赁时确认先支付20年的租金共计15万元。由于房产证未过五年，所以未办理过户手续。现谭翠明装修入住后，却收到法院拍卖该房产的通知。谭翠明认为杨少梅不仅违反双方的口头约定，也违反诚信原则，未告知其财产有可能被强制执行。广州市土地开发中心明知杨少梅有其他财产可供执行，仍要求对该房产予以执行，损害谭翠明的物权。由于在入住前谭翠明对房屋进行了装修，费用高达30多万元，拍卖后谭翠明的权益难以保障，为此，请求法院判令：1、停止对广州市海珠区工业大道北175、177号1510房产的拍卖；2、确认谭翠明、杨少梅签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，谭翠明有权使用房产20年并拥有优先购买权；3、被告承担本案诉讼费用。广州市土地开发中心答辩称：不同意谭翠明的诉讼请求。一、谭翠明无权停止对涉案房屋的拍卖，谭翠明与杨少梅任何口头及书面约定，效力仅及于谭翠明及杨少梅之间，不能约束我方，我方作为本案被告不适格。二、我方认为谭翠明与杨少梅恶意串通，企图阻止我中心的债权的实现。谭翠明在诉状中陈述“在租赁上述物业前，由于谭翠明与杨少梅有生意往来”，也就是说谭翠明与杨少梅一早就认识，其双方签订的《广州市房屋租赁合同》显示，杨少梅将其所处并非偏僻地段的185.99平方米的房产以625元／月的价格租赁给谭翠明，该价格明显低于市场正常价格，且谭翠明与杨少梅签订的合同租期还长达20年，20年租金合计才150000元。同时，谭翠明与杨少梅的合同未按规定予以登记备案，故我方完全有理由相信谭翠明与杨少梅恶意串通，阻止我中心债权实现的非法目的。三、即使谭翠明对房屋的租赁权真实存在，法院拍卖后，谭翠明于该房屋的租赁权及优先权也依法可以得到保护。综上，请求驳回谭翠明的诉讼请求。杨少梅答辩称：晶都汽车中心与广州土地开发中心之间的诉讼与我方无关，我方于2004年已退出晶都汽车中心，广州土地开发中心也可以向其他被执行人追究连带责任，对广州土地开发中心的查封、拍卖不清楚。我方确实将涉案房屋出租给谭翠明，我方出租涉案房屋时不知道广州土地开发中心已查封拍卖涉案房屋。原审法院认为，谭翠明不服原审法院执行异议裁定，向原审法院提起执行异议之诉、广州市土地开发中心为适格的诉讼主体，对广州市土地开发中心的诉讼主体抗辩，原审法院不予采纳。民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谭翠明、杨少梅具有一定熟人关系，其均自认以出售房屋为目的而签订租赁合同，而非以出租承租使用为目的；该合同约定租金20年共计150000元，并约定一次性付清，每月租金为625元，涉案房屋建筑面积为185.9906平方米，且位于广州市海珠区中心地段，租金不具有合理性，明显有违市场中的租赁惯例及日常生活经验法则；该合同签订于2010年8月26日，一次性支付租金150000元，金额巨大，谭翠明亦未提供证据证实支付资金来源、转账记录等，有违交易常理，另该合同亦未按约定进行备案。现原审法院另案执行杨少梅财产期间，谭翠明就涉案房产存在租赁关系提出异议，其行为损害被告广州市土地开发中心的合法债权，其请求确认《广州市房屋租赁合同》缺乏法律依据，原审法院不予采纳，上述《广州市房屋租赁合同》应为无效，故谭翠明的全部诉讼请求均缺乏法律依据，原审法院予以驳回。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2012年2月22日作出判决：驳回原告谭翠明的诉讼请求。本案受理费100元由原告谭翠明负担。判后，谭翠明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判停止对广州市海珠区工业大道北175、177号1510房的拍卖，确认谭翠明拥有共有权。事实及理由如下：一、谭翠明与杨少梅之间的租赁合同不存在恶意串通，损害第三人利益的情形。1、谭翠明与杨少梅于2010年8月26日就涉案房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，约定杨少梅将涉案房屋出租给谭翠明作为居住使用，租期从201O年8月26日至2030年8月25日，租金合计150000元。2010年11月，广州市天河区人民法院以（2010）天法执字第3844号裁定查封拍卖涉案房屋。所谓恶意串通，是双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。其次，恶意串通需要恶意串通的双方事先存在通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益。再次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。在谭翠明与杨少梅签订就涉案房屋签订租赁合同时，法院并未在涉案房屋处张帖告示表示涉案房屋有将被查封的可能。直到法院以（2010）天法执字第3844号执行判决确定拆封拍卖涉案房屋并张贴告示，谭翠明才知道其租住的房屋将被拍卖。谭翠明既非明知也非应知其租住行为会侵害第三人利益，也没有与被谭翠明存在同谋，更未互相配合或共同实施该非法行为，实在难以说是恶意串通。谭翠明在签订租赁合同后，对涉案房屋进行了装修，费用高达30多万，如果只是为了与杨少梅恶意串通，损害广州市土地开发中心的利益，投入未免也太大了。二、谭翠明以15万元作为涉案房屋的20年租金具有合理性，并未违反市场中的租赁习惯及日常生活经验法则。谭翠明与杨少梅的弟弟虽未登记结婚，但以夫妻名义共同生活并生育有一女儿。杨少梅与谭翠明双方约定谭翠明必须与老人一起居住，照顾老人的生活起居，杨少梅才以150000元的价格将位于海珠区中心地段建筑面积为185.9906平方米的涉案房屋以每月625元的租金租给谭翠明，也就是说，涉案房屋的20年的租金并非只有150000元，也包括将来对老人的扶养、照顾。另外，在2000年杨少梅购买涉案房屋时，其已表示将涉案房屋以50万元的价格转让给谭翠明，以当时的房价来说，50万元的价格只能说是比较优惠而已。谭翠明基于对丈夫的亲姐的信任，并未对杨少梅对于涉案房屋的产权是否有瑕疵产生怀疑，认为杨少梅是出于对弟弟的照顾、信守当初的承诺以及由于谭翠明答应与老人一同居住才将还是毛坯房的涉案房屋按原来约定的价格卖给自己，并未想到涉案房屋即将被查封拍卖，自己也有与杨少梅恶意串通，损害第三人利益的嫌疑。谭翠明基于对杨少梅的信任投入30多万元对涉案房屋进行装修，刚入住不久，房屋就被查封拍卖，其合法权益难以保障。综上所述，原审法院的判决存在严重错误。广州市土地开发中心答辩称：同意原审判决认定事实。谭翠明以租代售，是为了逃避税费而签合同，损害国家利益。如果房屋不是出售而是租约，按房屋的面积，租金违背正常交易的常理，谭翠明与杨少梅是熟人的关系，房屋交易公平性难确定，而且租约没有备案。从程序上，原审法院以房屋有案外人对房屋有争议暂停拍卖。法院即使拍卖房屋也不会影响租赁权，租赁权不会影响到拍卖，但从时间上、程序上有影响。他们还是可以依法行使优先购买权。杨少梅答辩称，同意谭翠明的上诉意见，因为我不知道拍卖的情况，就已经把房屋租给谭翠明，谭翠明所说属实。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系谭翠明作为案外人，对于原审法院裁定拍卖涉案房屋提起执行异议被驳回之后提起的执行异议之诉。在执行异议之诉中，案外人所主张的必须是依法可以阻止对标的物执行的实体权利。其诉讼目的是通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，执行异议之诉因此而不同于其他类型的诉讼。本案中，根据谭翠明的诉讼请求，其是以承租人身份对于涉案房屋主张实体权利，以期达到原审法院停止对涉案房屋拍卖的目的，然而，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条亦规定，拍卖财产上原有的租赁权并不因拍卖而消灭。谭翠明并无证据证明其以承租人身份对于租赁物享有的占有、使用权或优先购买权因原审法院拍卖涉案房屋而受到影响，故其请求判令原审法院停止对涉案房屋进行拍卖，据理不足，应予驳回。至于谭翠明与杨少梅之间租赁合同关系的效力以及优先购买权问题，由于本案系执行异议之诉而非普通确认之诉，不属于本案审查范围，谭翠明请求确认其与杨少梅签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效及其有权使用房产20年并拥有优先购买权，应予驳回。综上所述，谭翠明的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谭翠明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄彩丽代理审判员 茹艳飞二〇一二年××月××日书 记 员 郝 烨 来自：