（2011）成华民初字第2462号
裁判日期: 2012-03-26
公开日期: 2014-12-10
案件名称
王功珍与余明玉、代蜀华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王功珍,余明玉,代蜀华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十条第一款
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2011）成华民初字第2462号原告王功珍委托代理人周文婷，四川君合律师事务所律师。特别授权。委托代理人乔锡蓉，一般代理。被告余明玉委托代理人马良俊被告代蜀华（反诉第三人）委托代理人李文娇，成都市成华区双林法律服务所法律工作者。一般代理。原告（反诉被告）王功珍与被告（反诉原告）余明玉、（反诉第三人）代蜀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月23日受理后，依法适用简易程序，2011年9月16日被告余明玉向本院提起反诉，本院于2011年9月17日受理了被告余明玉的反诉。之后，本院于2011年10月18日、2011年12月30日两次公开开庭，对本、反诉案件进行了合并审理。王功珍及其委托代理人周文婷、乔锡蓉，余明玉及其委托代理人马良俊，代蜀华的委托代理人李文娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王功珍诉称，2006年3月16日，原、被告之间订立了一份《房屋协议》，约定协议签订之日起原告将房屋转让给被告，被告从协议签订之日起承担原告的抚养义务。2006年5月10日，原告与成都铁路局签订《单位经济适用住房售购合同》，合同约定原告购买房屋，并支付了购房款。房屋交付使用后，原告王功珍与被告余明玉、代蜀华及被告儿子代渝共同居住，2010年1月，该房屋取得产权证，被告便多次要求原告为其办理过户手续，原告认为该房屋是自己的养老安身之所，在有生之年不能过户给被告，且被告从未支付房屋转让价款，因此不能办理过户手续。双方为此多次发生争执，2011年3月，原告开始独自生活，被告不再对其尽抚养义务，并多次驱赶原告离开共同居住的房屋。2011年7月，原告搬离了房屋。原告认为，被告既未履行房屋转让的付款义务，现在也不履行协议约定的抚养义务，其行为严重侵害了原告的人身和财产权利，致使合同目的无法实现，故起诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2006年3月16日签订的《房屋协议》；并判令二被告及其家人腾退房屋；并由二被告承担本案的诉讼费用。本诉被告余明玉辩称，该房屋协议涉及的房屋已经交付使用，被告余明玉已经支付了相应的房款。双方于2011年签订了一份补充协议，已经履行了合同的大部分内容，本诉被告余明玉缴纳了税契，只差原告王功珍没有履行房屋过户手续，因此，房屋协议不能解除。故请求法院驳回原告王功珍的诉讼请求。本诉被告代蜀华辩称，2006年3月16日双方签订房屋协议当天，原告就将房屋交付给二被告使用，并且进行房屋产权转移，双方至今都在履行协议；之后，双方再次达成了一个补充协议，双方一起到产权中心办理产权过户手续，最后一步需要原告配合的时候原告就没有去照相，被告已经交纳了契税，合同已经履行了，原告的行为侵害了被告的权益，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告余明玉诉称，反诉人余明玉在2006年3月16日与被反诉人王功珍签订《房屋协议》，双方约定于签订协议之日起被反诉人将房屋转让给反诉人余明玉。同时，反诉人余明玉按照房屋协议履行了相应的付款义务。2010年被反诉人王功珍取得该房屋所有权后，一直拒绝为反诉人余明玉办理该房屋的产权过户手续，其行为已严重违反了双方当时的约定。为此，反诉人余明玉请求法院判令被反诉人王功珍继续履行原《房屋协议》，协助反诉人办理房屋过户；并由反诉被告王功珍承担本案诉讼费。反诉被告王功珍辩称，原、被告双方签订的房屋协议不是买卖协议，不构成买卖协议要件，并且没有约定价款、具体履行时间及方式。2006年签订的协议是遗赠扶养协议，因反诉人原告余明玉明确表示不扶养本诉原告王功珍，因此，协议不能继续履行。反诉人余明玉称签订了补充协议，并履行了付款义务，本诉原告王功珍没有签订补充协议，也没有到相关部门办理有关房屋的手续，且至今未收到反诉原告余明玉的款项。2006年签订的协议中双方没有约定产权过户时间，根据相关规定，遗赠扶养协议应该在遗赠人生老病死后被遗赠人才有权利享有房屋的权利。反诉第三人代蜀华辩称，原、被告在2011年再次达成了补充协议，包括如何支付房屋价款及房屋交付，双方应继续履行合同，请求法院支持反诉人余明玉的反诉请求。经审理查明，王功珍系余明玉姨妈，余明玉与代蜀华系夫妻关系，王功珍的丈夫已经死亡。房屋（建筑面积：68.88平方米，权XXXXXX）系以王功珍名义购买的房改经济适用房，王功珍于2004年9月21日支付首笔购房集资款30000元，尔后又支付了其他费用约3000元。2006年3月16日，王功珍作为出售人，余明玉、代蜀华作为房屋产权人，三人签订了一份《房屋协议》，该协议约定：“此有一套，现已全部转让出售给余明玉。从2006年3月16日办理交付使用手续起，王功珍将在转户期间积极协助办理过户手续给余明玉。房屋从2006年3月16起产权完全属于余明玉所有。（办理过户手续期间，王功珍将积极协助给余玉明及时办理）。王功珍从房子出售之日起，后半生均由余明玉承担，并象亲生母亲待遇。（后半生由余明玉和代蜀华共同承担）”。协议右下面王功珍在出售人处捺印，余明玉、代蜀华在产权人处捺印，证明人余明英、徐忠孝也签名并捺印。协议签订当天，因余明玉、代蜀华未支付房屋款给王功珍，因此，由余明玉、代蜀华共同向王功珍出具金额为33000元的借条，王功珍将相关购房手续、购房款收据等交给了余明玉、代蜀华。庭审中，王功珍认可余明玉、代蜀华出具的金额33000元借条，实际是余明玉、代蜀华欠的购房款33000元，自己并没有借钱给余明玉、代蜀华。房屋协议签订后，余明玉、代蜀华开始与王功珍共同居住该房屋，后来余明玉、代蜀华及其儿子代渝也共同居住；在共同居住期，王功珍与余明玉一家人共同生活，生活费由余明玉、代蜀华承担。余明玉、代蜀华出资对该房屋进行了装修。在2006年5月10日王功珍与成都市铁路局签订了单位经济适用住房售购合同，合同约定房屋总价为50696元，扣除房屋首付后，余明玉、代蜀华并以王功珍的名义支付了购房尾款20696元，以及维修基金、办证费等。2010年1月王功珍取得了房屋产权证后，房屋产权证由余明玉、代蜀华保管；从2011年3月开始，原、被告双方因房屋产权的归属问题发生纠纷，王功珍独自生活，但双方仍共同居住该房屋。2011年4月，王功珍以排除妨害为由诉至本院，要求余明玉、代蜀华、代渝三人从该房屋中搬出、停止侵权。在诉讼期间，经双方亲朋好友劝解，王功珍与代蜀华、余明玉再次签订了一份协议书。该协议书是王功珍的两儿子雷文忠和雷文超与余明玉、代蜀华签订的，协议书中约定：“一、王功珍于本协议签订的三日内公证委托一子女到房管局和余明玉、代蜀华办理过户手续；二、余明玉、代蜀华在王功珍办理好委托公证的当天再支付王功珍33000元作为购房尾款；三、在办好房屋过户手续当天，余明玉、代蜀华再一次性支付30000元给王功珍，作为余明玉、代蜀华抚养王功珍到终老的抚养费；四、以上费用可以由王功珍的子女代收并出具收条；五、在办理限以上所有手续后，双方开始分开居住，王功珍随子女回老家养老，余明玉、代蜀华拥有并居住该房屋，双方一切债权债务关系了结；六、……”。2011年6月15日，王功珍及其儿子雷文忠与余明玉、代蜀华到成都市房产交易中心办理房屋过户手续，王功珍在《申请减免个人所得税申明》、《房屋产权交易免税申请表》上捺印，并由余明玉、代蜀华替王功珍缴纳了房屋买卖契税760.44元，还支付房屋手续费1200元，余明玉、代蜀华也在《房屋产权交易纳税申报表》、《购房人家庭成员住房情况申报表》、《诚信保证书》上签名并捺印。因房屋过户手续未完善，因此当天未完成房屋过户登记。当日，余明玉、代蜀华给了王功珍该房屋2006年的欠款33000元，由王功珍的儿子雷文忠向余明玉、代蜀华出具了一份收条，上面载明“今收到代蜀华、余明玉交来购房尾款33000.00元（大写人民币叁万叁仟元整）。（此款由王功珍的儿子代收并出具此条，原欠条作废。）此据.收款人：雷文忠.2011.6.15”。当时出具该收条时，王功珍也在场。2011年7月19日本院作出了（2011）成华民初字第1446号民事判决书，判决驳回王功珍的诉讼请求。2011年7月底，王功珍由其儿子雷文忠接走，之后居住于乔如水的女儿乔锡蓉家中。因余明玉、代蜀华仍居住于上述房屋内，故王功珍遂诉至本院。另查明，王功珍与乔如水于1993年9月28日登记结婚，2003年乔如水去世。王功珍每月在丈夫乔如水（死亡）单位成都铁路工务有限公司领取遗属补贴467.50元。在本案审理中，因本院对王功珍主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向王功珍释明本案的法律关系房屋买卖合同后，原告未变更诉讼请求。上述事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：1、王功珍身份证、余明玉、代蜀华的身份证及常住人口详细信息表；2、房屋协议及借条；3、房产证、房屋信息摘要；4、单位经济适用住房售购合同及购房收据；5、成都市地方税务局的《房屋产权交易纳税申报表》、《购房人家庭成员住房情况申报表》、《申请减免个人所得税申明》、《房屋产权交易免税申请表》、《诚信保证书》；6、契税完税证及手续费的收据；7、成都铁路工务有限公司的证明及青铁家委会证明；8、社区证明；9、协议书及收条；10、结婚证；11、成都市成华区人民法院民事判决书（2011）成华民初字第1446号；12、释明的笔录；13、原、被告双方当事人的陈述及庭审笔录。本院认为，本案的焦点是《房屋协议》是遗赠扶养协议还是房屋买卖协议；《房屋协议》是否符合解除的情形。一、从《房屋协议》的内容来看，协议明确载明王功珍系出售人，出售对象是余明玉，并载明了房屋的具体位置及房屋产权归余明玉所有，并由王功珍协助办理房屋产权过户手续，虽然《房屋协议》无出售房屋价格，但签订《房屋协议》当天，余明玉、代蜀华向王功珍出具的借条，实际是余明玉、代蜀华因未支付购房款向王功珍出具的欠条，这些充分说明了《房屋协议》是一份房屋买卖协议，具备了房屋买卖合同全部要素，符合合同成立的条件；但《房屋协议》中载明“王功珍从房子出售之日起，后半生均由余明玉承担，并象亲生母亲待遇。（后半生由余明玉和代蜀华共同承担）”，说明该协议也具有抚养的性质，但《房屋协议》并不是遗赠扶养协议，而是附抚养义务的房屋买卖协议；加上，该《房屋协议》有双方当事人的捺印，说明《房屋协议》系双方真实意思的表示，双方应当履行协议的权利和义务。二、从《协议书》内容来看，《协议书》是双方对《房屋协议》达成的补充协议，该协议书明确了双方在出售和购买房屋中的权利和义务，也明确了出售房屋的价格及王功珍的养老抚养问题，该协议是经双方当事人及王功珍的儿子慎重考虑后达成协议，系双方真实意思的表示，虽然该《协议书》系余明玉、代蜀华与王功珍儿子签订的，但王功珍已按《协议书》的内容收取余明玉、代蜀华的房屋欠款33000元，并在房屋产权交易免税申请表上捺印，由余明玉、代蜀华为王功珍缴纳契税，说明王功珍收取房款、缴纳契税和捺印的行为是对《协议书》内容的追认，《协议书》是合法有效，双方应按协议书约定内容履行各自的义务和权利。三、从履行情况来看，在双方签订《房屋协议》后，王功珍已将房屋交付给余明玉、代蜀华，并与余明玉、代蜀华一家人共同生活居住，生活费由余明玉、代蜀华承担，且余明玉、代蜀华已实际占有、使用该房屋长达六年之久；在2006年5月10日，王功珍与成都市铁路局签订了单位经济适用住房售购合同时，余明玉、代蜀华又为王功珍支付了购房尾款20696元，说明双方当事人已按《房屋协议》约定履行了义务；在2011年6月15日，双方签订的《协议书》后，王功珍已按协议书的内容收取余明玉、代蜀华的房屋欠款33000元，说明双方已部分履行《协议书》的义务。综上，双方签订的《房屋协议》和《协议书》系合法有效，受法律保护，且双方在履行协议过程中，并未存在解除《房屋协议》和《协议书》的法定情形，故双方应当继续履行《房屋协议》和《协议书》中约定的权利和义务。在本案审理中，因本院对王功珍主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向王功珍释明后，原告未变更诉讼请求，原告仍请求解除《房屋协议》和要求余明玉、代蜀华搬离该房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院对王功珍的诉请，不予支持。但王功珍可按《房屋协议》和《协议书》约定，另案主张要求余明玉、代蜀华履行抚养义务权利。对于余明玉要求王功珍继续履行原《房屋协议》，协助余明玉办理房屋过户的反诉请求，基于《房屋协议》、《协议书》合法有效，无解除和终止的情形，双方当事人应当继续履行合同约定的房屋过户手续，故对反诉人余明玉的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回王功珍的诉讼请求。二、王功珍于本判决生效之日起十五日内，协助余明玉办理产权过户手续。本诉案件受理费100元，由王功珍承担；反诉案件受理费100元，由余明玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 谭萍二〇一二年三月二十六日书记员 刘娇 关注公众号“”