（2011）舒民二初字第00444号
裁判日期: 2011-09-07
公开日期: 2016-08-28
案件名称
中国房地产开发合肥有限公司与许本稳、张萍商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
舒城县人民法院
所属地区
舒城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国房地产开发合肥有限公司,许本稳,张萍,许劲松,马琳娜,张毅,汪琴
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2011）舒民二初字第00444号原告：中国房地产开发合肥有限公司，住所合肥市新站区龙门岭路翠馨居商业B楼12幢305号。法定代表人：傅雷，该公司董事长。委托代理人：王文刚、高宇，安徽天禾律师事务所律师。被告：许本稳。被告：张萍。被告：许劲松。被告：马琳娜。被告：张毅。被告：汪琴。六位被告委托代理人：梅华，安徽安泰达律师事务所律师。原告中国房地产开发合肥有限公司（以下简称中房合肥公司）诉被告许本稳、张萍、许劲松、马琳娜、张毅、汪琴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高宇和六位被告委托代理人梅华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房合肥公司诉称：原告下属舒城分公司与六被告于2009年3月10日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告下属舒城分公司向被告出售中房·龙舒花园A幢101-201号商铺，建筑面积3389.31平方米，该房屋按套计价，总价款为人民币1068万元，交房日期为2009年10月18日。该合同又约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。签订合同时，未约定单价和附平面图，商铺的预测面积在商品房预测报告里有。2009年9月27日，舒城县房地产测绘队向原告出具了一份房产测绘成果报告，该报告注明：A101铺实测建筑面积为1762.48平方米，A201铺实测建筑面积为1698.30平方米。据此，六被告所购商铺面积为3460.78平方米，与《商品房买卖合同》约定的3389.31平方米存在71.47平方米的正误差，误差比为2.11%。为此，原告于交付房屋时，也即2009年10月18日要求六被告补交房款计人民币225348元，但六被告以该房屋按套销售，不计面积差额，不应补交房款为由，至今拒绝向原告补齐房款。原告认为：一、原、被告关于面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款的约定是双方真实意思表示，应当认定为有效约定。1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“该合同”）第五条明确约定：双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。该条款存在可供勾选的内容，既然原、被告在签订合同时明确勾了“面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款”这一面积差异处理方式，那么，该约定应当视作双方的真实意思表示。2、该合同第五条第二款“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”不能排除原、被告关于面积差异处理方式之约定的真实有效性。该合同为建设部与国家工商局于2000年9月联合制定的示范文本，为了交易便捷、减少争议，被普遍使用于房地产市场交易活动中。之所以注明按套计价不适用第五条约定，是因为根据建设部有关规定，按套计价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋平面图，标明详细尺寸，约定误差范围以及处理方式。由此，合同正文仅需对按建筑面积或按套内建筑面积计价的房屋约定面积差异处理方式，而无需对按套计价的房屋进行重复约定。该文本的设计前后呼应，兼顾了按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套计价三种计价方式的面积差异处理方式。而原、被告签订的合同，并未按照文本设计初衷附房屋平面图，并在图中约定面积差异处理方式，而是直接在合同文本中运用有关面积差异处理方式的条款进行了约定。该约定是双方关于面积差异处理方式的唯一约定，而对此约定是商品房预售交易的必备内容。因此，从双方意思表示真实性及维护交易稳定性的角度出发，不能因双方忽略了“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”与实际约定的矛盾性而排除双方关于面积差异处理方式之约定的意思表示真实性及有效性。3、根据合同法意思自治的原则，当事人特别约定的效力显然高于格式合同条款的效力。本案原、被告双方并未完全遵守示范文本的设计初衷，而是在示范文本的基础上就面积差异处理方式做出了特别约定，应当认定特别约定的效力高于“不适用本条约定”，而不能以“不适用本条约定”排除双方特别约定的效力。二、根据有关法律规定，被告应当据实向原告补齐房价款。1、根据建设部《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。可见，按套计价预售的房屋，面积存在差异时维持总价款不变是有严格限定条件的，必须是在双方根据图纸明确约定了容许的误差范围的基础之上。可原、被告双方签订的合同并未附图纸，约定容许的误差范围更是无从提起。因此，从《办法》所规定的规范的按套计价模式来看，双方签订的合同存在瑕疵，不具备按套计价模式的要件，不能适用《办法》关于按套预售房屋面积差异处理方式的规定。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）……。该《解释》并未区分按建筑面积、按套内建筑面积或者按套计价方式，仅以“房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”为适用条件；该《解释》系对《合同法》等法律具体适用的司法解释，即使其规定与建设部《办法》存在不一致，从效力层级上来说，也应当以《解释》为准。那么，根据该《解释》确立的精神，原被告争议应当按照如下情况处理：（1）原、被告双方在《合同》中关于面积差异处理方式的约定被认定为有效，即应按照合同约定处理，也即据实结算房价款。（2）原、被告双方的约定被认定为无效，即应根据《解释》的规定，按照合同约定的价格据实结算。三、从公平合理的角度考虑，被告应当据实向原告补齐房价款。原、被告签订的《合同》标的总价高昂，即使是2.11%的面积误差也对应着225348元的房价款。被告违反约定，以存在瑕疵的按套计价方式为由拒绝向原告补齐房价款，使原告遭受了巨大的经济损失。在目前的大背景下，被告购买的房屋已有一倍以上的升值，在此次交易中获取了巨大利益，而原告却迟迟无法收回自己应得的房价款，两相比较，显然有违公平合理，等价有偿的市场经济原则。从维护社会经济秩序、维护当事人合法权益的合同法精神出发，被告应立即向原告支付拖欠的房价款，并补偿由此给原告造成的经济损失。综上，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》合法有效，该合同及法律法规均明确规定了销售面积与实测面积误差的处理办法，该商铺面积正误差比为2.11%，在合同约定的3%范围以内，六被告应当全额补齐差价。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判令六被告：1、向原告支付房屋面积补差款225348元（即1068万元＊2.1%）；2、向原告支付上述面积补差款利息损失18290.77元（按同期银行贷款利率计算，自2009年10月19日起暂计至2011年4月6日，直至本息支付完毕时止）；3、本案诉讼费用由六被告承担。原告为证明其所主张的事实，在本院审理期间提供了以下证据：证据一，原被告签订的商品房买卖合同一份，证明原被告商品房买卖合同关系，双方约定中房·龙舒花园A幢101-201号商铺面积3389.31平方米，该商铺按套销售，总价款为1068万元，于2009年10月18日交付，及约定了面积差异处理办法；证据二，房产测绘成果报告一份，证明A101铺实测面积为1762.48㎡，A201铺实测面积为1698.3㎡，合计3460.78㎡，与合同约定的面积存在71.47㎡正误差。六位被告辩称：一、原告出售给被告的“中房·龙舒花园”A幢101、201号为位于上、下层的两套商铺，由于双方一开始就商定将该两套商铺打包计价，所以双方洽谈、签约时均未涉及各套商铺的面积和单价。原告将该两套商铺报价为1100万元，最终双方在《商品房买卖合同》（简称《合同》）第四条“计价方式与价款”中约定为：按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币1068万元。二、双方没有且无需要对《合同》第五条“面积确认及面积差异处理”进行约定。因为：第一、双方选择的计价方式为“按套（单元）计算”，无需再约定所谓的面积差异问题，况且该格式合同第五条第二款已经阐明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”；第二、鉴于两套商铺分列上、下两层，双方连各套商铺的面积、单价都没有进行约定，又如何约定面积差异及其价款计算？因此，《合同》第五条相关款项被人为地打上符号“√”或“×”，显然是原告方经办人单方随手所填，并非合同双方的真实意思表示，也与合同前述条款约定相悖，应依法认定为不应履行及无法履行的无效条款。三、原告的诉讼主张并无事实根据和法律依据。因为：第一、《合同》只约定两套商铺建筑面积合计为3389.31平方米、总价款为1068万元，并没有分别约定上、下两层商铺的面积、价款。因被告方通过银行按揭贷款方式，已按时、足额支付了约定的1068万元总房款，原告以商铺实测总面积与合同约定总面积存在差异为由主张面积补差款225384元、利息损失18290.77元，并无事实根据；第二、由于双方约定的计价方式为“按套（单元）计算”，并不是选择“按套内建筑面积”或者“建筑面积”计价，因此不应适用《商品房销售管理办法》第二十条之规定来“据实结算房价款”。综上所述，原告关于“面积确认及面积差异处理”之诉称与实际不符，本起纠纷完全是其不守信用、唯利是图所致，其面积补差款给付，以及利息损失、诉讼费用承担等诉求，并无事实根据和法律依据。且原告是于2009年8月提前交付房屋的，2010年正月因单位负责人变更才主张差价的。为维护社会的公平与正义，维护被告方的合法权益，请求依法驳回原告的全部诉请！鉴于原被告方均未有提供签订买卖合同时的A幢101铺、201铺的分套预测面积，本院依法至舒城县房地产测绘队调取了一份房屋户（室）面积对照表，该表注明A幢101铺、201铺预测面积分别为1733.30平方米和1656.01平方米。开庭审理中，原被告进行了举证和质证。六位被告对原告提交的证据一合同的个别条款合法性、有效性有异议，合同第五条相关款项被人为地打上符号“√”或“×”，显然是原告方经办人单方随手所填，并非合同双方当事人的真实意思表示，而第四条显示当事人选择按套计算的不适用第五条约定，两条款相互矛盾；证据二关联性有异议。原被告对本院调取的一份房屋户（室）面积对照表均不持异议。本院认证：原告提交的证据一，是原被告根据原告方提供的建设部、国家工商总局制定的统一合同示范文本签订的商品房买卖合同；合同第三条约定A幢101铺、201铺二商铺位置及建筑总面积；合同第四条计价方式与价款项下注有三种方式计算商品房价款可供选择，即1.按建筑面积计算、该商品房单价及总价额…元整；2.按套内建筑面积计算、该商品房单价及总价额…元整；3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）…元整；双方用填充式选择了第3种方式计算该商品房的总价款为1068万元，用“×”符号划去另二种方式；合同第五条为面积确认及面积差异处理条款，内容为：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（简称为面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；…；商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿种方式进行处理，即1.双方自行约定；2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；…等格式条款内容。该合同上对【建筑面积】打“√”勾选和填充选择“第2种方式”处理等。合同中未有将格式条款内容“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”划掉或注明失效，本条款内容选择前后矛盾，也与第四条的选择不符，且第四条中没有约定单价，据实结算房价缺少依据，本条第四款的选择违背了合同当事人的真实意思表示。而“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”及第四款的内容均系原告提供的统一合同文本的格式条款内容，非当事人特别注明的约定，该第五条双方产生理解歧义时，依法作出不利于提供格式条款方解释，认定第五条中【建筑面积】打“√”勾选和填充勾选“第2种方式”处理为本条第二款“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的效力所排除、否定，视为未有选择，对原告所要证明的面积差异处理办法无证明力；证据一中其他条款，真实、合法，予以认定。证据二房产测绘成果报告，由于双方约定房价按套计算、面积差异不适用“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，对原告所要证明的目的无关联性，无证明力。对本院调取的一份证据，双方无异议，予以确认。经审理查明：六位被告作为买受人，于2009年3月10日与原告下属舒城分公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号12080），原告下属舒城分公司向六位被告出售中房·龙舒花园A幢101-201号商铺，合同第三条约定：建筑面积共3389.31平方米；第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款，即3.按套（单元）计算，该商品房总价款为1068万元整；第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（简称为面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；…；商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿种方式进行处理，即1.双方自行约定；2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；…等；在第五条上对【建筑面积】打“√”勾选和填充选择“第2种方式”处理；并对付款方式及期限等内容进行了约定。双方签订合同时，未有约定商铺单价，及注明A幢101-201号商铺的分套预测面积。A幢101和201号商铺在舒城县房地产测绘队的备案预测面积分别为1733.30平方米、1656.01平方米。合同签订后，六位被告和原告依约支付价款和交付了二套商铺。2009年9月27日，舒城县房地产测绘队向原告出具了一份房产测绘成果报告，该报告注明：A101铺实测建筑面积为1762.48平方米，A201铺实测建筑面积为1698.30平方米；合计商铺面积为3460.78平方米，与双方签订商品房买卖合同约定的3389.31平方米存在71.47平方米的正误差，正误差比在2.11%。为此，原告于交付房屋后，要求六被告根据误差面积按照正误差比2.11%乘以合同约定价款1068万元（也即误差面积乘以合同约定的平均单价约3151.1元／平方米）补交房款计人民币225348元。六被告以该房屋按套销售，不计面积差额，不应补交房款为由，拒绝向原告补交房款。双方遂产生纠纷。并查明，A101、A201商铺的面积正误差比分别为1.68%和2.55%。本院认为：原被告间系商品房销售合同关系，双方为此签订的一份商品房买卖合同，系原告提供的统一式样的格式合同，双方在合同第四条计价方式与价款的选择中，约定的是以按套计算所购商品房价款的方式，系当事人的真实意思表示；该合同第五条是面积确认及面积差异处理的约定，该条第一款明确约定：…根据选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；第二款：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。该条的第一款约定是与第四条前二款计价方式相对应的，而第二款则与第四条的第三款对应的。虽然双方在第五条第四款中还有勾划填充方式选择该格式条款内容，即：“…双方同意按以下原则处理，即面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款…”等内容；由于，其一，该款内容与该条第二款内容矛盾，两者只能有一，合同中在勾划选择该款时，并未有特别注明废除该条第二款约定；其二，双方约定的计价方式是按套计价，有约定的二套商铺的总面积，但未有约定二套商铺的单价，如果据实计价将实际无法计算总价款；其三，本条款内容是格式条款内容，原被告对合同第五条产生不同理解时，应作出不利于提供格式合同方的解释。基于排除该条第二款的约定效力、选择该条第四款处理方式是原告方对该条的主张，而坚持“…不适用本条的约定”的有效及不应履行及无法履行该条第四款是被告方的辩称。因此，现双方对合同第五条产生争议应作出通常理解或有利于被告的解释；以勾划填充符号选择该条第四款的约定为本条第二款“…不适用本条的约定”所排除效力，不应履行。综上，原被告对面积差异的约定处理方式应为：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。原被告所签订的商品房买卖合同除第五条第四款勾划选择约定无效力外，其余约定合法有效，对原被告具有法律约束力。虽然原告所购的二套商铺实测建筑面积与原被告签订的商品房买卖合同约定面积不一致，且实测面积大于预测面积，面积误差比绝对值均小于3%。但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：合同有约定的按约定处理，合同无约定或约定不明的，其中，面积误差比绝对值在3%以内的按约定价格据实结算，…等。原被告销售合同约定面积与实测面积有差异，应按照约定处理，即按套支付所购商铺约定价款，不适用“…面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款…”的约定，不计算面积差异造成的差价款。现原告以其出售的商铺建筑面积与合同约定面积有差异，要求六被告支付面积补差款及利息，不符合原被告所签订的商品房买卖合同约定，也缺少法律依据，原告的该诉讼主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告中国房地产开发合肥有限公司要求被告许本稳、张萍、许劲松、马琳娜、张毅、汪琴向其支付房屋面积补差款225348元（即1068万元＊2.1%）和面积补差款利息损失18290.77元的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告中国房地产开发合肥有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判长 包跃宏审判员 方成应审判员 韦 政二〇一一年九月七日书记员 朱秀玲 来自：