（2011）浙衢商终字第167号

裁判日期: 2011-09-06

公开日期: 2016-07-01

案件名称

洪某某、洪某某与上诉人徐某某、王某某居间合同纠纷一与徐某某、王某某二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洪某某,徐某某,王某某

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2011）浙衢商终字第167号上诉人（原审原告）：洪某某。上诉人（原审被告）：徐某某。上诉人（原审被告）：王某某。上诉人洪某某与上诉人徐某某、王某某居间合同纠纷一案，双方均不服浙江省衢州市柯某区人民法院（2011）衢柯巡商初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月5日受理后，依法组成由审判员郑慧芳担任审判长、审判员祝惠忠及王琳琳参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：徐某某、王某某系夫妻关系。洪某某系从事房地产中介服务的个体工商户；字号为衢州市柯某海纳房地产中介服务所，执照有效期为：自二00三年三月二十七日至二00七年三月三十一日；后因场所变更，执照有效期��自二00九年九月二十九日至二0一三年三月三十一日。2009年5月30日，徐某某、王某某通过洪某某介绍与衢州市亭川小区南10幢3单元501室原房主夏某某、舒某某达成《房地产转让合同》，约定该房屋“房价为348000元，预付定金10000元，当天下午付60000元，2009年9月20日前办过户签名时再付40000元，余款待乙方贷款发放日付清”。合同第六条规定：“由乙方支付：中介服务费为总房价的1%，代办产权过户费每套380元，代办贷款拾万元以下每笔按壹仟元支付，贷款拾万以上按贷款额度的1％支付”；第八条约定：“违约金由未违约方和中介方各半分成，同时违约方应支付中介方全额服务费用。”2009年9月19日因房价上涨，徐某某、王某某与原房主签订《房屋买卖补充协议》“乙方同意补偿甲方人民币11000元”，“过户时间变更为2009年9月23日前，其他事宜照原房地产转让合同履行”。2009年9月22日，王某某出具授权委托书给洪某某，载明：兹授权委托洪某某代理坐落于衢州市亭川小区南10幢3单元50l室的房屋、土地过户、抵押登记、领证等事宜。代理期限自授权之日起至相关事项办理完毕。2009年9月23日该双方就房贷达成协议，“贷款发放在王某某所开户名下，贷款发放日由中介通知甲、乙双方（即三方到场）到场后，由乙方将房（贷）款249000元付清给甲方，在此期间此银行账户及王某某的身份证由中介方保管，如中介保管期间出现任何差错，由中介方承担一切后果”。合同签订后，徐某某、王某某支付了购房款，出卖方��付了房屋。徐某某、王某某未支付中介服务费用和银行的代办费用。2011年3月15日，洪某某向原审法院提起诉讼，诉请判令徐某某、王某某支付中介服务费3590元，代办产权过户手续费380元，代办贷款手续费2490元，共计6460元，并承担本案诉讼费用。原审法院审理认为：本案双方当事人的争议焦点如下：一是洪某某未取得营业执照是否影响居间合同的效力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”为合同无效的情形之一，《浙江省社会中介机构管理办法》虽规定未办理工商登记的，不得从事营利性中介活动。但其并不属于法律或行政法规的强制性规定。故洪某某在与王某某、徐某某签订居间合同的过程中虽未办理个体工商户营业执照，但并不影响合同的效力。而居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据房地产转让合同的约定“中介服务费为总房价的1％，代办产权过户费每套380元”，结合授权委托书所载明的内容，故徐某某、王某某应支付洪某某的中介服务费用为3590元和代办产权过户费每套380元。二是徐某某、王某某是否应支付洪某某代办贷款手续费2490元。双方虽在合同中约定房地产转让过户手续由中介方负责办理，但并未约定由徐某某、王某某代办银行贷款，结合徐某某、王某某所出具洪某某的授权委托书中并未载明委托洪某某代办银行贷款和款项系发放在王某某帐户中的事实，洪某某并无其他证据佐证该银行贷款系由其办理，故对其要求徐某某、王某某支付银行代办费用的诉讼请求不予支持。三是房地产转让合同中第八条的效力问题。徐某某、王某某所提卖方在履行合同过程中违约，要求由卖方承担相关费用的意见，因徐某某、王某某与卖方签订了房屋买卖补充协议，该协议是当事人自愿、协商一致，变更了原房地产转让合同中价款的数额，并不属于违约的情形，故对徐某某、王某某的该意见不予采纳。2011年6月14日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、徐某某、王某某于判决生效后十日内支付洪某某中介服务费用为3590元和代办产权过户费每套380元；二、驳回洪某某的其他诉讼请求；案件受理费50元，减半收取25元，由洪某某承担5元，王某某、徐某某承担20元。上诉人徐某某、王某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、在房屋买卖合同的签订、履行过程中，徐某某、王某某均按照合同约定履行义务，但过户时卖方因市场行情变化，房屋价格上涨，擅自加价，根据该合同第八条规定“违约方应支付中介方全额中介服务费”，之后徐某某、王某某被迫签订房屋买卖合同补充协议，中介方也对原卖方违约事实签字予以确认，所以应由卖方支付中介费用。二、洪某某系无证从事房屋买卖中介等经营活动，在签订房屋买卖合同时其没有在衢州市工商行政机关和房地产管理机关等机构取得证照、登记注册，也没有取得房地产中介资质。根据《无照经营查处取缔办法》应由工商行政管理部门予以查处。三、洪某某起诉时提交的资料中，将原签订的合同中第八条擅自涂抹修改，严重违反合同法的规定。因为定金法则只能适用于房屋买卖的双方，中介无权进行分成。中介方却利用买卖合同第八条，将原来属于守约方的违约金分去一半，侵犯了守约方的权益，因此根据权某和义务对等原则，既然中介方享有分定金的权某，也有义务承担上诉人徐某某、王艳某某多支付11000元购房款的责任。根据合同法第425条等规定，洪某某隐瞒了在签订房屋买卖合同时有关的重大事实，并致上诉人徐某某、王某某签��了《房屋买卖合同》，严重损害了上诉人徐某某、王某某的利益，因此要求洪某某赔偿徐某某、王某某11000元购房款的损失。上诉人徐某某、王某某请求：依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。上诉人洪某某对上诉人王某某、徐某某的上诉答辩称：王某某、徐某某没有任何产权证，不可能去贷款的，所以贷款是洪某某代办的。其他的答辩意见与上诉人洪某某上诉意见一致。上诉人洪某某亦不服原审法院民事判决，向本院提起上诉称：原审判决没有支某某金姣对代办贷款手续费的诉请缺乏事实依据和法律依据：一、双方在居间合同第6条明确某某：由乙方支付的费用含中介服务费、代办产权过户费及代办贷款手续费。二、王某某授权的委托书明确授权范围为“代理坐落于衢州市亭川小区南××单××室的房屋、土地过户，抵押登记，领证等事宜”，其中抵押登记显然不属中介服务费和过户费范畴，而属于代办抵押贷款的工作，中介方也没有免费代办抵押贷款的义务和承诺。三、从抵押评估报告及王某某的招商银行存折在上诉人处保管，也可以明确得知本案的贷款手续由洪某某协助办理的事实；四、从第三方监管协议中也可以得知，中介方在代办贷款中承担相当大的经济风险，该协议明确“买卖双方协商同意贷款发放王某某所开户名下，贷款发放日由中介通知三方到场，由乙方付清房款如中介方在此期间出现任何差错，由中介方承担一切后果。”权某与义务相一致，风险与收益共存，没有任何劳动只有义务而没有权某，只承担风险而不享有收益。上诉人洪某某请求二审法院判决支持其原审诉讼请求。上诉人徐某某、王某某对上诉人洪某某上诉答辩称：以上诉人徐某某、王某某的答辩意见与自己上诉意见一致，没有补充答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院举出新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：合法有效的合同受法律保护，双方当事人均应忠实履行合同约定的义务。从一、二审庭审及双方当事人提交的证据材料来看，本案居间合同合法有效，应受法律保护。上诉人洪某某主张要求徐某某、王某某支付代办贷款手续费2490元，其虽提供了评估报告、房地产及土地使用证等，以证明其代办贷款相关事宜，但其提供的证据并不足以证明该事实，因此对该上诉主张本院不予支持。上诉人徐某某、王某某主张原房屋出卖方违约，中介费应由原出卖方支付。本院认为，2009年9月19日，徐某某、王某某与原出卖方双方自愿签订的补充协议，其同意补偿给原出卖方房款11000元，该补充协议系买卖双方自愿对原购房合同总价款的变更，故不能仅以此就认定一方违约，并主张应由出卖方承担中介服务费用、代办产权过户费。关于房地产中介的资质问题，洪某某在庭审中提出了系因为地址搬迁而导致营业执照延误颁发，且其前后均合法取得营业执照，故上诉人徐某某、王某某该上诉理由不能成立。对上诉人徐某某、王某某主张赔偿11000元购房款损失问题，因上诉人徐某某、王某��没有在一审中提出反诉，本院对此不予审查。综上，本案双方上诉人的上诉理由均不能成立，对双方上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人洪某某负担25元，由上诉人王某某、徐某某负担25元。本判决为终审判决。审判长　　郑慧芳审判员　　祝惠忠审判员　　王琳琳二〇一一年九月六日书记员　　夏云伟来源：