（2011）深中法民五终字第1686号

裁判日期: 2011-09-06

公开日期: 2016-01-06

案件名称

上诉人钟某某、余某某与被上诉人深圳市某某物业管理有限公司因物业管理纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟某某,余某某,深圳市某某物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1686号上诉人（原审被告）：钟某某上诉人（原审被告）：余某某两上诉人共同委托代理人：林某某，深圳市法律援助处指派的广东某某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市某某物业管理有限公司法定代表人卓某某，总经理。委托代理人余某某，广东某某律师事务所律师。上诉人钟某某、余某某与被上诉人深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）因物业管理纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第708号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，一、某某公司成立于2004年，是专门提供物业管理服务的企业，其物业管理资质等级为三级。涉案房产位于深圳市罗湖区南极路南华大厦主楼C-902，权利人为本案钟某某（50%产权）、余某某（50%产权），建筑面积为94.83平方米，房屋性质为其他，购房性质为安居房换证，房屋用途为住宅。截至本案原审庭审结束，涉案小区未成立业主委员会。二、根据罗湖区人民政府罗府办（2005）31号文精神，深圳市罗湖区南湖街道办事处作为委托人（甲方）与某某公司作为受托人（乙方）及深圳市罗湖区住宅局（丙方）于2007年6月11日签订《物业管理委托合同》，约定：在南华大厦主楼成立业主委员会前，由甲方代为委托物业管理公司进行管理，经甲乙丙三方友好协商，将南华大厦主楼委托乙方实行管理，住宅物业管理服务费为按建筑面积每月0.70元／平方米，本体维修基金为按建筑面积每月0.15元／平方米，由乙方向业主或物业使用人收取；委托管理期限为五年，自2006年5月1日零时起至2011年4月30日零时止，在此期间，如该物业成立业主委员会，由乙方与业主委员会重新商定管理期限并签订合同。三、某某公司明确本案诉请为涉案房产自2007年9月至2011年4月期间共44个月的管理费、本体维修基金共计3546.40元。钟某某、余某某未提供证据证明已经缴纳涉案房产在上述期间的物业管理费及本体维修基金。四、钟某某、余某某认为某某公司部分诉讼请求已过诉讼时效。某某公司称其每月都向业主发缴费通知单，但未提供证据予以证明；某某公司称已向钟某某、余某某发出了催促缴纳物业管理费的律师函，但钟某某、余某某否认已收到该函，某某公司亦未提供证据证明钟某某、余某某已收悉该函；某某公司也未提供其它证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。某某公司的诉讼请求为：1、钟某某、余某某支付拖欠的物业管理费及本体维修基金人民币3546.40元；2、钟某某、余某某承担本案诉讼费用。原审法院认为，依我国《物业管理条例》之规定，物业小区应由小区业主、业主大会选聘物业服务企业进行管理；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业小区应由建设单位选聘物业服务企业进行管理。本案中，虽然某某公司于2007年6月11日与深圳市罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗湖区住宅局签订《物业管理委托合同》，并对南华大厦主楼进行实际管理，但是，某某公司既未与南华大厦主楼的建设单位签订前期物业管理合同，亦未与南华大厦主楼的全体业主或业主委员会签订物业管理协议，因此，某某公司对南华大厦主楼的管理不符合我国《物业管理条例》的规定。但，某某公司在深圳市罗湖区人民政府综合整治罗湖区老住宅区背景下与罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗湖区住宅局签订了《物业管理委托合同》，某某公司对南华大厦主楼的管理符合罗湖区政府关于社区服务的政策导向，且某某公司对南华大厦主楼进行了实际管理，钟某某、余某某亦接受了某某公司的物业管理服务，双方形成事实物业管理关系，因此，钟某某、余某某仍应向某某公司支付相应的物业管理费及本体维修基金。书面催缴并非物业管理单位向业主追诉物业管理费的前置程序，故钟某某、余某某主张因某某公司未向钟某某、余某某书面催缴故法院应驳回其诉讼请求，原审法院不予采信。对于诉讼时效问题。某某公司称其每月都向业主发缴费通知单，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信；某某公司称已向钟某某、余某某发出了催促缴纳物业管理费的律师函，但钟某某、余某某否认已收到该函，某某公司亦未提供证据证明钟某某、余某某确已收悉该函，原审法院不予采信；某某公司主张本案物业管理费属于分期履行债务的情形，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2011年4月30日起计算，原审法院认为，物业管理费系逐期产生的债务，相互之间独立存在，不属于债务分期履行的情形，故对某某公司此主张，原审法院不予采信；某某公司未提供其它证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故钟某某、余某某主张某某公司部分诉讼请求超过诉讼时效，原审法院予以采信。因此，某某公司的诉讼请求中，起诉之日两年前（即2009年4月11日之前）的物业管理费及本体维修基金已超过诉讼时效，原审法院依法不能支持。对于收费标准问题。《物业管理委托合同》约定的物业管理费每月0.70元／平方米、本体维修基金每月0.15元／平方米，虽并非全体业主、业主大会或业主委员会与物业管理单位约定的金额，但该收费标准相比同地段小区明显偏低，且未超出行政部门规定的住宅类物业管理指导价，属于合理水平，原审法院予以确认。故，钟某某、余某某应向某某公司支付自2009年4月12日至2011年4月30日止的物业管理费及本体维修基金共计（0.70＋0.15）元／平方米·月×94.83平方米×（24＋19／30）个月=1985.58元。综上，钟某某、余某某应向某某公司支付物业管理费及本体维修基金共计人民币1985.58元，某某公司的其他诉讼请求原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条一款第（四）项、第八十一条，《物业管理条例》第二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、钟某某、余某某应于本判决生效之日起十日内向某某公司支付深圳市罗湖区南华大厦主楼C-902房从2009年4月12日至2011年4月30日期间的物业管理费及本体维修基金共计人民币1985.58元。二、驳回某某公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，因适用简易程序审理，减半收取人民币25元，由某某公司负担人民币11元，由钟某某、余某某负担人民币14元。钟某某、余某某不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销本案一审判决第一项；2、判令某某公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、《物业管理委托合同》为第三人受益合同，某某公司作为原审被告主体不符。根据《深圳经济特区物业管理条例》123条规定；未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。南湖区南湖街道办事处未经罗湖区南极路南华大厦主楼50％以上业主的书面同意，无权代表业主委员会与被答辩人签订《物业管理委托合同》，钟某某、余某某依法不对某某公司承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同相对性原则，由于钟某某、余某某并非是《物业管理委托合同》的当事人，《物业管理委托合同》对钟某某、余某某不具有法律约束力，钟某某、余某某不应承担《物业管理合同》约定的义务。原审某某公司依据《物业管理合同》起诉钟某某、余某某属原审被告主体不符，某某公司要求钟某某、余某某支付物业管理费没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此钟某某、余某某依法不能成为本案原审被告，违约责任应由罗湖区南湖街道办事处承担，本案原审的被告应为罗湖区南湖街道办事处。二、某某公司在起诉前并没有以书面形式向答辩人催缴物业管理费，依据相关规定，人民法院不应支持某某公司的诉讼请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。依据上述规定，某某公司向钟某某、余某某书面催缴物业管理费是某某公司向法院提取诉讼的前置程序，由于某某公司向法院起诉前并没有依据上述规定向答辩人书面催缴物业管理费，法院不应支持某某公司的诉讼请求。三、某某公司未提交罗湖区人民政府罗府办（2005）31号文内容，原审法院也未出示该文件内容，因此该文件如何规定的无法知道，文件是否授权街道办能与物业公司签订物业合同时要求业主支付相关费用无法知道，再次作为政府文件不能与法律相冲突，合同法相对性原则不应政府文件规定而改变。四、钟某某、余某某并未承认某某公司的管理，钟某某、余某某拒绝交纳管理费便可证明，再者某某公司签订合同后未进行物业管理，导致物业存在安全、卫生、房中房等严重问题，因此物业合同并未真正履行。五、某某公司没有按照《物业管理委托合同》的约定提供服务，属根本违约一方。物业管理是先提供服务再支付管理费用的先后履行行为，被答辩人在《物业管理委托合同》约定的期限内，没有按照《物业管理委托合同》的要求对相关物业进行管理与服务，从该物业的现状可以证明物业的主力墙多处被打破并装上排气机，楼梯口被非法占用、楼梯间乱堆垃圾、消防通道被非法堵塞、电线污水管被乱拉、污水管道严重破损漏水、房中房现象严重，因主体结构破坏而导致业主屋内漏水等问题。业主多次与罗湖区南湖街道办事处反映，某某公司也未加改正，履行合同内容，属根本违约，依据上述最高人民法院的相关规定及先履行抗辩权，钟某某、余某某有权拒绝支付物业管理费。根据谁主张谁举证的原则，某某公司负有举证证明自己已经履行合同义务的责任，但某某公司只对《物业管理委托合同》的签订进行了举证，并未举证证明自己已经按合同约定履行了相关义务。某某公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，某某公司具备相应物业服务资质并对涉案物业小区进行了实际的管理，而钟某某、余某某作为涉案小区业主实际享受到了某某公司的物业服务，双方当事人之间形成了事实物业管理关系，故某某公司有权向钟某某、余某某主张物业管理费以及本体维修基金。书面催缴物业管理费并非物业服务企业向业主诉请物业管理费的前置程序，钟某某、余某某主张因某某公司未向钟某某、余某某发出书面催缴通知故法院应驳回其诉讼请求的意见本院不予采纳。钟某某、余某某认为某某公司在物业服务的过程中存在诸多服务不到位的情形，故其有权拒绝支付物业服务费。本院认为，业主所缴纳的物业管理费用是用于整个小区设施的维修、养护及清洁、安全管理等，物业服务公司在某一方面的服务质量不到位并不能抹杀其全部的服务劳动，在某一方面的管理存在问题并不能否定其提供的其他服务，业主以物业服务存在问题为由，拒绝交纳全部物业服务费不仅损害了物业服务企业的利益，而且也是对其他业主利益的一种侵害。另外，涉案小区的物业收费标准未超过行政部门规定的住宅类物业管理指导价，且比同地段小区明显偏低，属于合理水平，某某公司按此标准向钟某某、余某某收取物业服务费并无不当。综上，钟某某、余某某的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟某某、余某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　钟　波审　判　员　俞　红代理审判员　聂　效二〇一一年九月六日书　记　员　邹俊辉 关注微信公众号“”