（2011）深中法民五终字第1701号
裁判日期: 2011-09-06
公开日期: 2016-01-06
案件名称
上诉人程某某与被上诉人张某某、深圳市某某房地产经纪有限公司因房屋买卖纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程某某,张某某,深圳市某某房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1701号上诉人（原审原告）：程某某委托代理人：樊某某，广东某某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某某委托代理人：包某某委托代理人：于某某，广东某某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市某某房地产经纪有限公司法定代理人：高某，该公司经理。委托代理人：魏某上诉人程某某与被上诉人张某某、深圳市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第147号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年9月9日，程某某与张某某、某某经纪公司签订《二手房预约买卖及居间服务合同》，约定张某某将位于深圳市龙岗区龙岗中心城楚丰广场2栋3单元403号房产转让给程某某，该房地产转让总价款为”贰拾伍捌仟元”。程某某在签订合同时支付交易定金为18000元，其中2000元作为交房保证金，由居间方托管，即某某经纪公司。程某某必须在2010年9月23日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款50000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，以及向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。程某某逾期付款的，张某某有权解除合同并要求程某某支付该房地产总价款20%的的违约金。张某某应在收到全部楼款当日将该房地产交付给程某某。任何一方不履行合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。合同签订后，程某某即向张某某支付1000元，并由张某某出具收款收据予以确认。2010年9月14日，某某经纪公司向程某某出具收款收据，确认已收到其所支付的定金17000元。原审庭审中，程某某确认收到某某经纪公司于2010年9月28日发出的要求其于2010年10月1日前过户的通知。但由于程某某已回老家，故其未能在规定的时间内办理房屋买卖的相关事宜。同时，张某某同意解除双方签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》。另查明，程某某于2010年2月8日在深圳购买一套房产，该房产位于深圳市龙岗区布吉街道上水径村丽湖花园丽华阁820（深房地字第60003986**号）。上述事实，有二手房预约买卖及居间服务合同、收款收据、房产证、温馨提示及庭审笔录等为证，原审法院予以确认。程某某的诉讼请求为：1、解除程某某与张某某、某某经纪公司签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》；2、张某某、某某经纪公司退还购买定金18000元；3、本案诉讼费用由张某某、某某经纪公司承担。原审法院认为，程某某、张某某、某某经纪公司双方签订的《二手房预约买卖合同及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方严格恪守履行。深圳市人民政府于2010年9月30日出台《限购令》，在深圳市内实行限定居民家庭购房套数，非深人员限购一套住房。本案中，程某某为非深人员，其限购房屋数为一套，且其已在深拥有一套住房，故其受到该政策的限制不能再次在深购买住房。但程某某、张某某双方交易行为发生在该政策出台前，且深圳市房地产权登记中心针对该政策已作出相关的补充，程某某、张某某双方仍可在2010年12月31日前办理房屋过户手续。同时，根据双方签订的合同约定，程某某必须于2010年9月23日前将首期款50000元交至双方约定的银行第三方监管账户。因程某某自身的原因，其未能在规定的时间内办理资金监管手续，也未履行及时通知对方的义务，其行为已违反合同约定，致使合同不能履行。因此，程某某不能以该政策作为解除合同的法定事由，其仍应承担相应的违约责任。但庭审中，张某某亦同意解除双方签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》。鉴于程某某、张某某双方均同意解除双方所签订的合同，故原审法院对程某某要求解除该合同的诉求予以支持。合同约定的购房价款”贰拾伍捌仟元”，该表述属轻微笔误，并不导致合同无法履行。根据合同约定的定金18000元、房款240000元进行核算，仍能得出该涉案房屋的购房价款为258000元，该价款确定，并不影响合同的履行。根据法律规定，程某某未履行合同约定，无权要求返还定金。故其要求张某某返还已支付的定金18000元的诉求，原审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十五条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除程某某与张某某、某某经纪公司于2010年9月9日签订的《二手房预约买卖合同及居间服务合同》。二、驳回程某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，因适用简易程序减半收取125元，由程某某承担。程某某不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、维持（2011）深龙法民三初字第147号民事判决书第一项判决；二、撤销（2011）深龙法民三初字第147号民事判决书第二项，改判为：（一）张某某、某某经纪公司退还程某某购房定金18000元；（二）本案全部诉讼费用由张某某、某某经纪公司承担。事实与理由：一、程某某无法履行合同是因为不可抗力原因导致的。程某某与张某某、某某经纪公司签订《二于房预约买卖及居间服务合同》并交付定金后，因临时回家办事，致使首付迟付了几天，但不想就在此期间，国家相关部门出台了”限购令”，因政策原因导致程某某无法继续履行上述合同，根据法律规定，因不可抗力原因致使合同目的无法实现的，程某某可以解除合同，并要求返还定金。二、程某某与张某某、某某经纪公司签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》价款约定有误，致合同无法履行。合同约定房产转让总价款为人民币”贰拾伍捌仟”，合同的价款约定属于合同的重要条款，因该价款约定有误，导致程某某无法履行合同。三、某某经纪公司于2010年9月28日向程某某发出通知要求程某某于2010年10月1日前办理过户手续，该通知应视为对原合同的变更，但此时程某某在外地，已无可能按照变更后的合同去履行相应的合同义务。综上所述，程某某认为原审判决认定事实不清，适用法律有误，应当依法改判，支持程某某的上诉请求。张某某答辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。某某经纪公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，程某某与张某某签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。该合同虽约定购房价款为”贰拾伍捌仟元”，但根据合同约定的定金18000元、购房余款240000元进行计算，仍能得出该涉案房屋的购房价款为258000元，故合同的上述表述属轻微笔误，并不导致合同无法履行。依据双方合同约定，程某某应在2010年9月23日前将首期款50000交至双方约定的银行第三方监管账户并向银行申请贷款承诺函，但程某某因自身原因未在上述约定时间履行合同义务，且亦未及时通知对方，其行为已构成违约。上述合同约定的交易行为发生在深圳市人民政府于2010年9月30日出台《限购令》之前，程某某主张其未履行合同的行为属于不可抗力理由不能成立，本院不予支持。现双方当事人均同意解除涉案合同，故涉案合同因双方当事人达成一致意见而解除，但程某某未在合同约定的期限内履行义务的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任，其上诉主张返还定金没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程某某的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币250元，由上诉人程某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 波审 判 员 俞 红代理审判员 聂 效二〇一一年九月六日书 记 员 邹俊辉 来自：