（2011）杭江九民初字第162号
裁判日期: 2011-09-22
公开日期: 2014-08-14
案件名称
杭州安居物业管理有限公司与毛蔚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州安居物业管理有限公司,毛蔚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十五条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第162号原告杭州安居物业管理有限公司。住所地杭州市下城区香积寺路三塘桂园**幢。法定代表人张新民，该公司总经理。委托代理人王浩，浙江裕阳律师事务所律师。被告毛蔚。委托代理人陈洁，女，1978年1月4日出生，汉族，系毛蔚之妻。原告杭州安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）为与被告毛蔚物业服务合同纠纷一案，于2011年7月27日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托代理人王浩、被告毛蔚的委托代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称，安居物业公司系杭州新江花园物业服务单位，被告毛蔚系新江花园19-2-702室业主。自新江花园小区交付使用后，安居物业公司一直向毛蔚提供物业服务。但毛蔚从2009年起就开始不支付各项物业服务费用，至今仍是如此。期间，安居物业公司曾以各种方式多次请求毛蔚履行支付物业服务费用，但毛蔚均以各种理由拒绝。安居物业公司认为，被告毛蔚拖欠各种物业管理费用的行为已经构成违约，故向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告毛蔚支付安居物业公司2009至2011年6月的物业服务费计2221.6元、能耗费617.4元，合计2839元；2、判令被告毛蔚承担本案诉讼费用。被告毛蔚辩称，安居物业公司诉状没有写清物业服务费的具体计算时间。安居物业公司是新江花园的物业公司，从来没有上门催缴过物业服务费，就是小区门板上写了一下。物业服务费是比较高的，不合理，毛蔚没有这个能力支付这么高的物业服务费。毛蔚是702室的业主，2009年的物业服务费催缴单上写要交1056.95元，但楼下402室、502室只要700多元，居然相差300多元，不知道为何相差这么多。小区物业制度不建全，物业公司只知道收费不知道管理，物业管理有漏洞。为了证明自己的主张，原告安居物业公司提交了以下证据：1、前期物业服务协议一份、物业合同一份，拟证明原、被告物业服务合同法律关系及物业收费标准；2、律师函及邮件详情单一份，拟证明安居物业公司曾向毛蔚催讨过物业服务等费用。被告毛蔚提交以下证据：1、毛蔚的工资单、陈洁的社区证明、社保交纳账目以及电费缴款通知单、公交充值凭证等票据若干，拟证明毛蔚家庭收支困难，无法承担物业费；2、发票一份，拟证明毛蔚曾预交能耗费343.98元。原、被告上述证据经庭审质证，被告毛蔚对原告安居物业公司提交的证据1表示合同是交房时候签的，物业收费不合同，毛蔚没有能力交物业费；对证据2表示没有收到过律师函。原告安居物业公司对被告毛蔚提交的证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据2没有异议。本院对上述证据审查后认为，对原告安居物业公司提交的证据1系真实有效证据，本院予以确认；对证据2，安居物业公司未能提交律师函确由毛蔚收悉的邮寄凭证，不能证明毛蔚确已受到催告，故本院不予确认。对被告毛蔚提交的证据1，该组证据与本案无关，本院不予确认；对证据2，因安居物业公司没有异议，本院予以确认。综上，结合本院认定的有效证据及原、被告双方的有效陈述，本案事实认定如下：安居物业公司系杭州新江花园物业服务单位，被告毛蔚系新江花园19-2-702室业主。2007年11月29日，毛蔚与安居物业公司签订《前期物业服务协议》一份，载明：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。安居物业公司系房地产开发单位选聘的物业管理企业。毛蔚房屋座落于19幢2单元702室，为小高层，建筑面积95.55平方米。双方约定物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）收取为每十二个月交纳一次。由第十二个月末10天内预交下年度物业管理费。收费标准（按建筑面积）按住宅小高层、高层按0.75元／月＊平方米收取；多层按0.50元／月＊平方米收取。安置房屋按物业管理费标准的70%向物业公司交纳。公摊能耗费：物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、公用车库通风抽湿及照明、楼道灯、景观灯、水景）运行能耗昆曲用以及建筑垃圾清运费，按物价部门规定，另行预收制度。住宅公摊能耗按建筑面积0.30元／平方米／月；商铺0.30元／平方米／月向业主收取；预收一年，按实结算；每半年公布一次帐目。2010年7月9日杭州市江干区新江花园第一届小区业主委员会（以下简称新江花园业委会）与安居物业公司签订了《新江花园小区聘请物业合同》，约定：物业类型为经济适用房住宅小区，座落位置为杭州市江干区九堡镇新江花园小区，占地面积为191248.35平方米。服务受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。双方约定物业服务费用为第一种方式：（一）包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅：0.50元／月·平方米，高层住宅0.75元／月·平方米。费用的支付为交纳物业服务费用或物业服务资金，每季度的第一个月为缴费时间，最多预交一年；业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按70%的经例交纳。新江花园小区业委会委托安居物业公司代收代管下列费用：1、地面停车费、物业经营用房租金、小区公共设施及场地出租费、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用。另查明，毛蔚于2007年11月29日曾预交公共能耗费343.98元。本院认为，原告安居物业公司与被告毛蔚签订的《前期物业服务协议》合法有效，在新江花园小区业委会成立之前安居物业公司依该合同进行物业服务；之后新江花园小区业委会与安居物业公司于2010年7月9日签订了《新江花园小区聘请物业合同》，约定安居物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行物业服务合同，承担相应责任。新江花园小区业委会签订上述物业服务合同系代表全体业主履行业委会职责的行为，对全体业主和物业使用人具有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案中原告安居物业公司为新江花园小区提供了物业服务，被告作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。被告毛蔚辩称小区物业制度不建全，物业公司只知收费不知管理，物业管理有漏洞，因其未能提交证据证明安居物业公司存在严重违约行为或因物业公司未能履行物业服务合同约定导致业主人身、财产安全受到损害的事实，故本院对该项答辩意见不予采纳。对被告毛蔚提出的家庭收支困难故无力承担物业服务费的意见，本院认为毛蔚如确系生活困难家庭，可以通过其他社会救济渠道寻求社会、国家的帮助，但不能因此即可免除其应负的合同义务，故对该项答辩意见本院不予采纳。依物业合同的约定，每平方米物业服务费为0.75元，毛蔚户房屋面积为95.55平方米，2009年1月至2011年6月的物业服务费经本院计算为2150元，该项费用毛蔚理应支付。对于安居物业公司主张的能耗费，该项费用确系小区实际物业服务中产生的费用，应当由使用相关物业设施的业主进行均摊，但该项费用需按实结算，由于安居物业公司对其要求毛蔚承担的能耗费数额计算不能提供证据予以证明，故本院对此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、被告毛蔚于本判决生效后十日内支付原告杭州安居物业管理有限公司物业服务费人民币2150元；二、驳回原告杭州安居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告毛蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理审 判 员 宋伟锋二〇一一年九月二十二日代书记员 王 洁 微信公众号“”