（2011）珠金法民一初字第850号
裁判日期: 2011-09-20
公开日期: 2016-01-21
案件名称
葛昀中与尹翠容房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛昀中,尹翠容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2011）珠金法民一初字第850号原告葛昀中，男，汉族，住山东省青岛市黄岛区，身份证号码：×××1252。委托代理人徐德廷，广东非凡律师事务所律师。被告尹翠容，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，身份证号码：×××6983。委托代理人王鸿杰，广东法道行律师事务所律师。原告葛昀中诉被告尹翠容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2011年8月24日公开开庭进行了审理。原告葛昀中及其委托代理人徐德廷，被告尹翠容的委托代理人王鸿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年3月14日，原告向珠海市樱雪房地产有限公司交付现金人民币10000元作定定金，用于购买珠海市金湾区映月路68号樱雪名苑5栋1单元901房，并签订了商品房认购书，原告于2008年3月31日向樱雪公司支付购房款30000元，于2008年5月16日向樱雪公司支付购房款204535元，樱雪公司向原告出具了定金及首期款244535元的收款收据并签订了购房合同，另原告还支付了契税、产权登记测绘费、印花税共计18394元。原告购买房尚需贷款35万元，2008年9月因原告不能办理按揭手续，被告提出以其名义办理按揭手续，每月贷款由原告偿还，房屋实际还是原告所有，等到该房屋取得房地产权证后，被告就将该房屋过户给原告。2008年10月，原告就以被告的名义与樱雪公司改签了个人购房借款担保合同，并办理了按揭贷款手续，因原告当时在外地，办理手续由被告代为办理，至今每月贷款无明由原告偿还（除被告垫付过一期2400元外）。因被告在取得901房房地产权证后，未将该房屋过户给原告，而且私下联系出售，鉴于此，原告诉至珠海市金湾法院，后于2009年12月14日撤诉。2009年12月29日，原、被告双方由被告律师起草达成协议书，第一条确认了901房实际是原告付款购买，只是以被告的名义办理的手续。第二条明确约定了乙方同意将该房产过户给甲方，有关房产过户的各项税费及一切费用和该房产在银行的按揭欠款全部由甲方承担。达成协议，被告将901房的相关手续和钥匙移交给原告，现该房屋的钥匙为原告所持有，该房屋的物业等费用由原告支付。2011年1月被告要求原告尽快过户，否则就卖掉，但当原告筹借了款项要求被告办理过户手续时被告拒不出面，拒不签过户手志，又挑起事端，因此原告将被告诉到金湾区法院，后于3月24日撤诉。原告继续履约，按期按时支付按揭款。但原告在2011年6月2日，按照《协议书》约定偿还贷款时，却在第二天被银行退回，原因是被告将还贷卡作废。基于被告的违约行为，原告多次打电话要求被告履行协议书的约定，提供新的还贷账号，但被告拒不提供，原告在无奈的情况下，只好委托律师于2011年6月8日向被告寄发了律师函，要求告在收函后三日内答复并履行协议书的约定，但被告至今拒不履行协议约定的义务，提供新的还贷账号给原告。2011年7月6日原告回901房取东西，发现房门已经被被告换锁。原告打110电话报警并通知物业管理公司，2011年7月12日上午，被告公然带着二手房中介代理公司的人员和买房的人来901看房，被原告看到并当场予以制止。被告现注销还贷账号并拒绝向原告提供新的还贷账号的违约行为，导致原告不能按照约定按时偿还贷款，以及被告对外出售901房屋的行为，明显违反了双方签订的《协议书》第一条、第二条的约定。《中华人民共和国》合同法第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条规定，被告因其违约给原告所造成的损失，被告应承担赔偿损失433，827元的违约责任，包括《协议书》履行后原告可以获得的利益132，066元，即901房中根据原告已支付房款比例的升值部分。因此，原告起诉到法院，请求法院判令：一、被告赔偿因其违约给原告造成的损失，珠海市金湾区映月路68号樱雪名苑5栋1单元901房首付款244，535元、按揭贷款66，100元、契税17，836元、测绘费260元、印花税28元、物业水电费4803元、支付被告的10万元。二、被告赔偿因违约给原告造成的损失132，066元。三、被告承担本案的全部诉讼费用。后原告当庭撤回了物业水电费4803元及10万元的诉请。被告辩称，一、原告起诉书所称不是事实。原告与被告恋爱期间，原告承诺赠与珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房给被告，因而将自己向珠海市樱雪房地产有限公司认购的上述房屋被告，并以被告名义办理了该房屋的银行按揭贷款手续和房地产权证。后因原告与其前妻及其他女人保持着非正常的关系而使两人的关系闹僵，原告便要求被告将该房屋还给他，并向珠海市金湾区人民法院起诉，请求法院确认该房屋为原告所有，因其请求得不到支持而撤诉。撤诉后，原告通过各种手段骚扰、恐吓、威胁被告，被告在恐惧和无奈之下，只好同意将该房屋过户给原告。但原告一直不拿钱来还清银行贷款及办理过户手续，并且连支付每月的按揭款都不准时，导致银行多次催款，严重影响被告的银行信用。为此，被告提出将该房屋卖掉，将购房款返还原告，原告不同意，并再次向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，要求被告协助其办理该房屋的过户登记手续，又因其诉讼请求不能得到支持而撤诉。二、本案的案由不是房屋买卖合同纠纷，应是赠与合同纠纷。原告在与被告恋爱期间，承诺赠与珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房给被告，但该房产本来不属于原告所有，而是属于开发商所有，因此，原告实际上是承诺赠与相当于该房产价值的款项给被告。但原告又说暂时没有那么多钱一次性付清房款，要被告按揭买房。被告开始不同意，说要送就一次性付清房款，否则，假如两人以后分手，自己没有能力供楼，等于没有送。原告当时承诺，不管两人以后是否分手，他都会继续支付按揭款。原告赠与10万元给被告后还一直支付按揭款，这表明当时原告赠与给被告10万元的真正目的是确保原告和被告分手而不支付按揭款时被告还有能力支付按揭款，也表明原告当时确实是真心实意要为被告购买房子。因而本案的案由应是赠与合同纠纷。原告要求被告将赠与款返还的请求没有法律依据，要求赔偿损失更是无稽之谈。三、原、被告于2009年12月29日签订的协议书是一份无效协议，被告不存在违约的行为。1、被告是在原告不断的骚扰、恐吓和威胁下才同意将珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房过户给原告的。原告将涉案房产的部分房款赠与给了被告，而涉案房产是被告的合法房产，所有权归被告，被告同意将该房屋过户给原告，相当于同意将房屋赠与原告，原、被告于2009年12月19签订的协议书相当于一份赠与合同，但该房屋未办理过户手续，房屋产权证还在被告手里，赠与行为还没有成立。现在，被告不同意将该房屋赠与给原告，因此，该协议无效。涉案房产还不30多万元的银行按揭款还没有还清，该房屋至今还抵押给了银行，因此，被告根本无权将涉案房产过户给原告。《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，被告于2009年12月19日签订的协议书损害了第三人的利益，是一份无效协议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月14日，原告与珠海市樱雪房地产有限公司签订商品房认购书，原告以594，535元的价格购买珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房。2008年4月17日，原告交给珠海市樱雪房地产有限公司定金及首期款244，535元。2008年5月16日，原告交纳了契税17，836元、测绘费260元、印花税298元。原告称因自己无法办到银行贷款，2008年10月，原告以被告的名义与公司改签了房屋买卖合同，购买珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房。2008年11月6日，被告与银行签订个人购房借款／担保合同，向银行贷款35万元，贷款期限20年，并以涉案樱雪名苑5栋1单元901房作为抵押。后原告以被告名义每月向银行交纳按揭款。根据证据显示，原告一共向银行交纳按揭贷款59，200元。原、被告对以上还贷情况当庭认可。2008年11月14日，被告以权属人名义为珠海市三灶镇樱雪名苑5栋1单元901房办理了房地产权证。2009年，原、被告之间因涉案房产发生纠纷，原告曾向法院起诉，后来又撤诉。2009年12月29日，原、被告签订《协议书》，内容如下：涉案房产登记在被告名下，并以被告名义按揭贷款，该房产的首付款244，535元、税费及部分按揭款都是由原告支付的。被告同意将该房产过户给原告，有关房产过户的各项税费及一切费用和该房产在银行的按揭欠款全部由原告承担。协议还对其它事项作了约定。以上事实有商品房认购书、销售房地产专用收款收据、有关税费收款收据、建设银行转账凭条、个人购房借款担保合同、协议书、工商银行个人业务凭证、东莞农村商业银行转帐业务收付款回单、房地产权证以及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告因购买珠海市金湾区映月路68号樱雪名苑5栋1单元901房向交付了首期款244，535元、契税17，836元、测绘费260元、印花税298元，以上事实有充分的证据（收款收据及协议书）予以证实。因以上房产需要向银行按揭贷款，原告将以上房产改名至被告名下，被告向银行申请按揭贷款，该房产以被告名义办理了房屋产权证。后双方因为涉案房产发生争执，2009年12月29日原、被告签订了《协议书》，被告认可有关涉案房产的首期及相关税费均由原告支付，并约定被告将该房产过户至原告名下，由原告以被告的名义归还按揭贷款。原告以被告名义向银行归还按揭贷款，在向银行归还了59，200元（原告只向法院提交了59200元的还贷款凭证，原告主张66100元没有依据）的贷款后发现被告还贷所用的银行卡作废，原告无法归还贷款。因涉案房产的首期及相关税费及部分按揭款系原告所支付，原告不再向被告主张房产所有权，而是主张债权，在原、被告之间产生了一种债，被告负有归还原告交付的首期款244，535元、契税17，836元、测绘费260元、印花税298元和已归还的按揭贷款59，200元的义务。被告称与原告曾是恋爱关系，原告已将涉案房产赠与被告，但本案中，并没有充分证据证明原告已将涉案房产赠与被告，被告的辩解没有依据，本院不予支持。至于原告主张因被告违约给原告造成的损失132，066元，原告称按照现在的房价5500元每平方米，现总房价为847，275元，按照原告所给付的房款比例52.25%，原告的预期收益应为442，401元，除去已经因购买房屋给付的所有费用310，635元，原告的损失为132，066元。预期收益是一种可以预见的收益，原告以房价升至5500元每平方米为基础来计算预期收益没有事实依据，本院不予支持。原告主张的“物业水电费4803元、支付被告的10万元”当庭已撤回，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日五日内一次性返还原告因购买珠海市金湾区映月路68号樱雪名苑5栋1单元901房所支付的款项人民币322，129元。二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费9458元，因适用简易程序减半收取4729元，诉讼保全费3349元，以上合计8078元，由原告承担1663元，由被告承担3066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 吴明星二〇一一年九月二十日书记员 朱丹君