（2011）浙绍民终字第616号

裁判日期: 2011-09-19

公开日期: 2014-09-17

案件名称

周宝法与张洪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

张洪；周宝法

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2011）浙绍民终字第616号上诉人（原审被告）张洪。委托代理人（特别授权代理）马德铭。被上诉人（原审原告）周宝法。委托代理人（特别授权代理）王阿良。上诉人张洪因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月15日、9月7日公开开庭审理了本案。上诉人张洪及其委托代理人马德铭、被上诉人周宝法及其委托代理人王阿良到庭参加诉讼。诉讼中，经上诉人张洪申请，本院依法对外委托进行了司法鉴定。本案现已审理终结。原审判决查明：2006年4月1日，原、被告签订租房协议一份，约定由原告将其所有的座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房出租给被告使用，租期自2006年4月1日起至2010年4月1日止，租金为每年25000元，第三年以后的租金按市场价另定，先付后用。出租的房屋前面两间的门、铝合金门窗、墙、卫生间及灶间有装潢并水电齐全，如有损坏应照价赔偿，后面两间三楼三底附房只通水电，无其他装潢。合同签订后，原告按约将出租的房屋交付给被告使用，被告接收该房屋后无异议，并付清了2009年4月1日前的租金。租赁期间，被告未经原告的同意对租房进行了装饰，并在二房之间的墙面上开了较大的圆洞门。2009年4月1日，被告未按约支付第四期租金。经原告催讨，被告以墙面开裂无法使用为由拒付，原告曾以挂号信的形式通知被告在2009年5月30日前付清租金，否则行使合同解除权，但被告拒收。绍兴市灵芝镇嘉会村民委员会就租房出现裂缝和被告拒付租金的纠纷组织双方调解，但未能达成一致意见，被告拖欠的租金至今未付，原告遂诉至该院，请求解决。被告在举证期限内向该院提出申请，要求对原告提供的租房协议书上被告的签名是否系被告本人书写及形成时间进行司法鉴定，该院委托浙江汉博司法鉴定所鉴定，但被告未在规定期限内向该鉴定部门缴纳鉴定费，故该院终止本次鉴定。以上事实认定，由土地使用权证1份、租房协议1份、绍兴市越城区灵芝镇加会村民委员会的证明、申诉书和申请书各1份、证明2份、灵芝派出所调解书1份、照片16张及当事人在庭审中所作的陈述等证据所证明。原审判决认为：原告提供的2006年4月1日签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告提出该协议上张洪的签名不是其本人书写，并申请司法鉴定，但在鉴定过错中，被告未在规定期限内向该鉴定部门缴纳鉴定费而终止鉴定，故被告对此的抗辩意见，该院不予采信。原告按约交付出租的房屋给被告使用，已履行了协议约定的义务，被告未经原告同意擅自在租房的墙面上开洞装潢，致出租的房屋开裂受损，而且未按协议的约定支付租金，属违约行为，根据我国合同法第二百一十九条、第二百二十七条之规定，原告有权解除合同。被告提出墙面开裂系房屋地基下沉所致应负举证责任，因被告未提供证据，故该院不予认定，被告以此为由拒付租金，理由不足，该院不予采纳。综上，原告诉请判令解除租房协议，归还房屋和支付所欠的租金，该院予以支持，因原、被告对第三年的租金未协商一致，故2009年4月1日起的租金应按原每年25000元结算，超过部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告周宝法与被告张洪于2006年4月1日签订的租赁合同解除；二、被告张洪应归还给原告周宝法座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房，并恢复原状，于本判决生效后三十日内履行；三、被告张洪应支付给原告周宝法从2009年4月1日起至上述租房归还日止的房屋租金（按每年25000元计算），于本判决生效后三十日内履行；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由被告负担，于本判决生效后三十日内履行。上诉人张洪上诉称：原审判决中认定“被告未经原告的同意对租房进行了装饰”，事实并非如此。2005年5月6日至同年6月，上诉人完全经被上诉人同意，开始对租房进行（营业所需）的装饰。如果被上诉人不同意装饰的话，应该提出不同意装饰的意见书。同时被上诉人也不应该在第二年与上诉人签订租房协议。二、原审中上诉人要求对被上诉人提供的租房协议上上诉人的签名进行司法鉴定，因上诉人经济比较困难，无力支付鉴定费，为维护事实，现向朋友方面借集了资金，要求重新进行鉴定。三、原审时上诉人就提出对出租房屋开裂受损原因进行鉴定，原审未同意。现为澄清事实真相，上诉人请求二审法院对房屋开裂受损的真实原因进行司法鉴定。综上，原审判决无事实与法律依据。为维护上诉人的合法权益，根据相关法律规定，被上诉人应负维修义务，请求依法撤销原判。被上诉人周宝法答辩称：对于房屋的装修问题。上诉人在2005年5月5日进行装修，而我们的租房协议签订是在这个时间之后。上诉人现在要求重新进行司法鉴定，是没有法律依据的。因为原审法院已经给予其应享有的权利，是上诉人自己放弃的。上诉人虽再次要求对房屋装修开裂进行司法鉴定，澄清开裂事实。但上诉人在原审判决书第六页中承认被上诉人在交付房屋时没有开裂的事实，可以证明周宝法在交付给上诉人的房屋时无开裂及漏洞，上诉人现在再次要求对房屋进行司法鉴定没有法律依据。上诉人应支付给被上诉人从2009年4月1日起按每年25000元计算至判决生效期间的租赁费，并承担诉讼费用。上诉人张洪在二审中提交了如下证据：证据1、原审法院（2010）绍越执民字第1004号公告及送达回证，证明原审法院的送达程序颠倒。证据2、上诉人于2005年5月至6月装璜的相关销货清单6份及证明2份，证明上诉人是经过被上诉人同意后进行装璜，费用是98508元。被上诉人周宝法质证认为：对证据1针对原审法院未送达的事实，没有异议。对证据2，当时租赁协议没有形成，双方当事人是于2006年签订租房协议的。本院对上述证据经审查后认为：对证据1，在本案已经进入二审程序后，该证据对本案实体审理并无关联，故依法不予认定；对证据2，因销货清单与本案未见有明显关联，可信力和证明力均不强。二份证明的出具人均未到庭作证，故该二份证明均不符合证据的形式要件。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，证据2不属于二审中新的证据，故本院依法不予认定。被上诉人周宝法在二审中未提交新的证据。经上诉人张洪申请，本院依法对外委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司就承租房屋开裂受损原因进行司法鉴定，鉴定结论为“周宝法租赁给张洪出租房开裂受损原因，主要由加层结构设计施工缺陷引起，与一层圆形门洞改造无因果关系。二层的结构不宜进行分隔装饰改造”。上诉人张洪对该鉴定结论无异议，被上诉人周宝法质证认为对鉴定结论真实性没有异议。本院依法予以认定。本院经二审审理查明，2006年4月1日，双方当事人签订租房协议一份，约定由上诉人周宝法将其所有的座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房出租给被上诉人张洪使用，租期自2006年4月1日起至2010年4月1日止，租金为每年25000元，第三年以后的租金按市场价另定，先付后用。出租的房屋前面两间的门、铝合金门窗、墙、卫生间及灶间有装潢并水电齐全，如有损坏应照价赔偿，后面两间三楼三底附房只通水电，无其他装潢。合同签订后，被上诉人周宝法依约将出租房屋交付，上诉人张洪接收后房屋使用至今，并付清了2009年4月1日前的租金。同时查明，上诉人张洪对租房进行了装饰，并在二房之间的墙面上开了较大的圆洞门。讼争房屋店面房的二楼在上诉人张洪承租后出现开裂，后因开裂较大不再使用，店面房的一楼和两间三楼三底附房仍由上诉人张洪正常支配、使用。经被上诉人周宝法催讨，上诉人张洪以墙面开裂无法使用为由拒付2009年4月1日起至今的租金。经司法鉴定，讼争出租房开裂受损原因，主要由加层结构设计施工缺陷引起，与一层圆形门洞改造无因果关系。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、被上诉人周宝法提供的租房协议是否可以作为定案依据；二、根据本案实际，上诉人张洪是否可以拒付或少付租金，被上诉人周宝法的原审诉讼请求是否应予以支持。关于第一个争议焦点，上诉人张洪虽否认被上诉人周宝法提供的2006年4月1日租房协议，在原审中提出对签名是否系其书写和形成时间进行鉴定，但其却未在规定期限内缴纳鉴定费，故应当承担相应不利后果，本院对其提出的申请鉴定主张，不予采纳。结合上诉人张洪提交的租房协议上存在严重涂改现象，系草稿的可能性较大，被上诉人周宝法又不予认可，故本院对该协议不予认定。故在上诉人张洪未能提供有力证据推翻被上诉人周宝法提供的租房协议的真实性的情况下，本院依法认定被上诉人周宝法提供的租房协议可以作为定案依据，原审法院对双方当事人达成的租赁协议的具体内容所作出的认定应属正确。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。现讼争出租房因加层结构设计施工缺陷导致开裂受损，即是由于出租人即被上诉人周宝法一方的原因使讼争房屋中的店面房的二楼不能正常使用，故应当相应减少租金。同时，结合其余房屋仍可以并且还在正常使用之事实，上诉人张洪仍负有支付相应可使用部分房屋的租金之法定义务，其以房屋局部开裂受损为由而主张拒付全部租金，无事实与法律依据，本院依法不予采信。结合本案客观实际，本院酌定上诉人张洪应支付原约定房租费的70%为宜。故上诉人张洪应当支付给被上诉人周宝法从2009年4月1日起至租房归还日止的房屋租金应按每年17500元计算。基于经被上诉人周宝法催讨，上诉人张洪仍拒付2009年4月以来之租金至今之事实，被上诉人周宝法有权依法解除租赁合同。上诉人张洪虽主张对讼争房屋进行装饰、改造系经过被上诉人周宝法的同意，但未能提供有力证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修，出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予支持。故上诉人张洪应当依法就其对承租房屋装饰装修部分（包括圆洞门部分），恢复原状。综上，原审判决认定事实不清，证据不足。对上诉人张洪上诉理由合理部分，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第3219号民事判决第一项、第四项；二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第3219号民事判决第二项为“张洪应归还给周宝法座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房，并就其对承租房屋装饰装修部分（包括圆洞门部分），恢复原状，于本判决生效后三十日内履行”；三、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第3219号民事判决第三项为“张洪应支付给周宝法从2009年4月1日起至上述租房归还日止的房屋租金（按每年17500元计算），于本判决生效后三十日内履行”；一审案件受理费400元，由张洪负担200元，周宝法负担200元。二审案件受理费800元，鉴定费15000元，由张洪负担400元，周宝法负担15400元。本判决为终审判决。审　判　长　　章建荣审　判　员　　方　艳代理审判员　　马利英二〇一一年九月十九日书　记　员　　赵剑英来源：百度搜索“”