（2011）杭下民初字第1114号
裁判日期: 2011-09-19
公开日期: 2014-05-02
案件名称
叶强与毛德水、翁华芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
叶强；毛德水；翁华芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1114号原告：叶强。委托代理人：杨霖、阮立。被告：毛德水。委托代理人：邱华。被告：翁华芳。原告叶强为与被告毛德水、翁华芳房屋租赁合同纠纷一案，于2011年7月27日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年9月13日公开开庭进行了审理。原告叶强的委托代理人阮立、被告毛德水及其委托代理人邱华到庭参加诉讼，被告翁华芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告叶强诉称：原告向两被告承租位于杭州市下城区永华街131-139号内，西南面5层、6层房屋，包括两间店面。双方于2010年4月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定了原告承租的房屋用于经营宾馆，租期为2010年3月25日至2019年8月7日止，年租金为人民币32万元，每2年递增8%。合同还约定了在合同签订（租赁期开始）之日起，甲方（两被告）提供乙方（原告）办理营业执照等注册所需的资料，方便办证。之后，原告依约支付18个月的房屋租金共计48万元。两被告向原告交付房屋后，一直未能提供办理营业执照注册所需要的房屋租赁证，导致原告一直无法办出经营旅馆所需的营业执照。两被告的违约行为已造成原告无法利用承租房屋按照合同约定的用途经营宾馆，依法应当承担由此造成原告48万元房屋租金的直接损失。综上，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求：1.判令两被告继续履行合同，提供原告办理营业执照注册所需的房屋租赁证；（庭审中已撤回该项请求）2.判令两被告赔偿原告损失人民币48万元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告毛德水辩称：一、原告是否能取得营业执照不是被告的法定义务，也不是双方合同的约定义务。现行法律、法规、政策、指导意见等均未明确、强制规定房屋出租人需要为承租人办理营业执照，办理不成需要承担违约责任。原告与被告之间的《房屋租赁合同》中，未对原告营业执照取得的进行约定，仅在第四条中约定：在合同签订（租赁期开始）之日起，被告提供原告办理营业执照等注册所需的资料，方便办证，如办证困难或办证费用与被告无关，原告自行负责。由此可见被告的义务仅仅是提供资料，双方约定的是“提供资料”而不是“应当为原告取得营业执照”。并且是否能取得营业执照是由政府相关部门审批的，不是由被告决定的，而是由原告自身条件是否符合申请所决定的，不能因此成为强加于被告的义务。双方在合同中早已约定：如办证困难与被告无关，原告自负责任。二、被告已经履行合同约定的提供资料的义务，并无任何违约。原告因自身原因造成办证延迟与被告无关。被告已经根据原告的要求，提供办理营业执照的各项资料。由于原告自身原因遭遇办理《特种行业许可证》的困难，根据原告的要求，被告与原告妻子姜慧燕重新签订了《房屋租赁合同》并重新办理《特种行业许可证》，由此可见，是原告自身原因造成办理营业执照的各项前置审批手续迟延，从而导致办理营业执照的拖延。而被告积极配合办证提供各项资料、重签合同，没有任何违约行为。三、原告已经实际使用房屋实现合同目的，原告诉请于法无据，应当被驳回。原告承租房屋并完成装修后，就一直使用诉争房屋用于经营旅馆获利，并不存在原告诉状所称无法利用房屋按照合同约定的用途经营旅馆。综上所述，原告诉请并无任何事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告翁华芳未提交书面答辩状，亦未到庭应诉。原告叶强为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.房屋租赁合同1份，欲证明：①原告向被告承租位于杭州市下城区永华街131-139号内，西南面5层、6层房屋，包括两间店面的房屋，双方于2010年4月9日签订《房屋租赁合同》的事实。②合同对原告承租房屋用于经营宾馆进行确认，同时还约定了房屋租期、租金。③合同约定了在合同签订（租赁期开始）之日起，被告提供原告办理营业执照等注册所需的资料，方便办证的内容的事实；2.收条1份，欲证明：①被告共收到原告交付的合同项下18个月的房屋租金，共计人民币48万元的事实；②由于被告违约给原告造成直接损失的金额；3.《个体工商户字号名称预先核准申请书》、《个体工商户字号名称预先核准登记通知书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》和《卫生许可证》各1份，欲证明由于被告违约，一直未能提供办理营业执照注册所需要的房屋产权证，导致原告一直无法办出经营旅馆所需的营业执照，造成原告无法利用承租房屋按照合同约定的用途经营宾馆的事实。上述证据经庭审出示，被告毛德水发表质证意见如下：对证据1，真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议。营业执照办理的主要责任是原告，被告承担的仅仅是根据原告办理营业执照的要求提供所需的资料，是承担协助义务。正因为是原告办理营业执照，被告不清楚原告在办理过程中需要何种资料，因此被告仅仅是根据原告的要求提供资料。对证据2，真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，收据并不能证明被告违约，也不能证明原告存在损失。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议。不能证明被告违约和被告未能提供原告办理营业执照所需的资料，也不能证明原告没有实现合同目的，从名称核准登记通知书、消防安全检查合格证的登记人是原告，卫生许可证上的法人代表是姜慧燕，可见原告在办证过程中是由于自身原因无法办理，从而变更法定代表人，拖延了办理时间。被告翁华芳未到庭应诉，系放弃质证权利。本院审核后认定如下：被告毛德水对上述证据的真实性、合法性均无异议，且上述证据均与本案有关联，故均予以确认。被告毛德水为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.房屋租赁协议2份，欲证明：①杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社将杭州市下城区永华街131-139号，灵芝蜂场二期厂房出租给杭州市下城区灵芝养蜂场（以下简称灵芝养蜂场）使用。②灵芝养蜂场将杭州市下城区永华街131-139号内，西南面6层楼1-6层（整幢）出租给翁华芳、毛德水使用；2.房屋租赁合同1份，欲证明：①因为叶强存在犯罪记录，如叶强作为杭州市下城区永华旅馆（以下简称永华旅馆）法定负责人，则无法办理《特种行业许可证》。根据叶强的要求，被告配合与叶强妻子姜慧燕重新签订了《房屋租赁合同》。②取得《特种行业许可证》是办理旅馆营业执照的必要条件，2010年12月1日前，由于原告自身原因无法办理《特种行业许可证》导致未能办理营业执照，被告并无任何过错。③被告积极配合原告办证，并无任何违约；3.建设项目环境影响评价文件审批意见（杭下环评批（2011）0041号文件），欲证明：①通过环评审批是办理旅馆营业执照的必要条件，2011年2月28日前，由于原告自身原因未通过环评审批导致无法办理营业执照，被告并无任何过错。②被告积极配合原告办证，并无任何违约；4.下城区集体土地权属证明表、企业登记卡片各1份，欲证明：①2011年3月底，原告要求被告协助办理《下城区集体土地权属证明》，被告立即配合原告办理，由于审批流程复杂和对旅馆特种行业的审慎监管，至2011年8月初，相关审批部门审批通过。②原告办理营业执照的全部材料齐备后，被告立即配合原告办理营业执照，原告已于2011年8月12日取得永华旅馆的营业执照。③被告积极配合原告办证，并无任何违约；5.永华旅馆支付水电费收据11份，6.补充协议1份，证据5-6共同证明：①原告在2010年完成房屋装修后，就使用房屋经营旅馆，因此产生了大量的水电费用。②由于原告使用房屋经营旅馆，旅客停车存在困难，被告配合原告与灵芝养蜂场的负责人沈某协商处理停车事宜。③原告已经使用涉案房屋实现合同目的，被告并无任何违约；7.营业执照、食品流通许可证各1份，欲证明杭州市下城区永华街133号的其他租户顺利办理了营业执照，说明诉争房屋权属清楚，符合办理营业执照的条件；8.证人沈某的证言，欲证明：①直至2011年3月底，原告在办理营业执照发生困难时才要求被告协助办理下城区集体土地权属证明。②正是由于审批流程复杂和对于旅馆行业审慎监管，2011年8月初下城区集体土地证明才被通过。③原告早已在毛德水与证人签订房屋租赁合同前就与证人沟通过房屋租赁事宜。原告对本案诉争房屋的土地性质是清楚的。④原告经营的永华旅馆于2010年夏天已经开业，其租赁合同的目的早已实现。⑤在原告办理营业执照的过程中，被告积极配合，并且要求证人予以协助配合。同时某原告在经营过程中需要水电供应、停车位甚至发票，被告都能够尽自己最大力量配合原告，实现其经营目的。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，对第一份协议真实性、合法性有异议，第二份协议无异议。即使第一份是真实性的，也能证明被告将上述房屋转租给原告的时候存在盈利行为，因为转租两层是38万，整幢房屋是78万元，第二份协议可以证明被告的转租行为存在盈利。对证据2，真实性、合法性认可，关联性、证明对象有异议。与姜慧燕签订房屋租赁合同，是因为原告当时经常在外地出差，需要妻子到相关行政部门去办理相关手续，如果以原告的名义，那上述手续存在办理的麻烦，所以原告把办理手续的主体变更为其妻子，而并非是因为原告存在犯罪记录，导致无法办出《特种行业许可证》。对证据3，无异议，但也证明了因为被告无法提供相关房屋租赁证导致其环评时期和申请时期都延误。对证据4，企业登记卡片上可以看出，被告在取得上述集体土地权属证明时间是2011年8月4日。因此，恰恰证明了被告无法提供或向原告延误提供房屋权属证明，而并非是被告称的由于审批流程复杂以及原告未能办出特种行业许可证的原因。对证据5，三性均有异议，没有原告签字确认，系被告单某制作，无法证明是原告向被告交纳水电费的证明，无法证明被告的待证对象。对证据6，系被告与第三方自行制作，与本案无关，无法证明被告的待证对象。对证据7，真实性、合法性无法认定，即使是原件，也与本案无关。对证据8，证人与被告存在利益关系，其证人证言可信度存疑。被告称原告于2011年3月底办理营业执照发生困难时才要求其办理土地权属证明，原告不认可，原告按合同目的经营宾馆，尽快办出营业执照才能经营，不可能在一年后才要被告提供土地权属证明。关于原告事前知晓土地性质，仅仅是证人单某的说辞，鉴于被告与证人有利益关系，不排除有夸大。永华宾馆在直至2011年8月底才完成相关营业执照申请手续，不可能在营业执照未申领的情况下进行非法经营，所以被告上述所称的事实，没有事实和法律依据，仅仅是被告的猜测。被告翁华芳未到庭应诉，系放弃质证权利。本院审核后认定如下：证据1，毛德水能提交证据原件，且能与原被告之间的租赁合同相印证，予以确认。证据2，能证明毛德水与原告妻子签订合同的事实，但不足以证明系因原告存在犯罪记录导致不能办理相关手续。证据3，原告无异议，予以确认。证据4，原告认可已提交土地权属证明及办出营业执照的事实，予以确认。证据5，原告庭后确认已支付这些水电费的事实，予以确认。证据6，系两被告与案外人之间的约定，与本案缺乏关联，不予确认。证据7，系案外人办出的营业执照，与本案缺乏关联，不予确认。证据8，证人出庭接受质询，且其陈述能与其他证据相印证，予以确认。被告翁华芳为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.转让协议1份，2.变更承租人申请1份。上述证据经庭审质证：原告对其真实性、合法性均有异议，且是翁华芳与毛德水之间的协议，原告并不知情。毛德水对证据其真实性、合法性无异议，证明对象有异议。转让协议中是约定2010年3月之前所有债权债务结清，这是指毛德水的债权债务，并不包括原告提起诉讼的债权债务，对此毛德水与翁华芳并无约定。本院审核后认定如下：这两份证据均系翁华芳与毛德水签订，毛德水认可其真实性，故本院对二人曾签订上述协议和申请的事实予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：杭州市下城区永华街131－139号房屋系杭州市石桥镇永丰村经济合作社出租给灵芝养蜂场，灵芝养蜂场将其转租给被告翁华芳、毛德水。翁华芳、毛德水承租后，又于2010年4月9日与原告叶强签订《房屋租赁合同》，将永华街131－139号内、西南面6层楼中的5－6楼，包括两间店面出租给原告经营宾馆使用，租期自2010年3月25日至2019年8月7日，其中2010年3月25日至4月24日为原告的装修期。年租金为32万元，每2年递增8%，租金先付后用，每6个月一付。原告需支付两被告定金1万元，在签订合同时付清，并转为押金。在合同签订（租赁期开始）之日起，两被告提供原告办理营业执照等注册所需的资料，方便办证，如办证困难及办证费用与两被告无关，由原告自行负责。同年4月25日，毛德水出具收条，称收到原告租金48万元，押金1万元。2010年3月29日，经叶强申请，杭州市工商行政管理局对申请的“杭州市下城区永华旅馆”个体工商户字号名称进行预先核准，有效期自2010年3月29日至2010年9月28日。2010年8月，永华旅馆取得消防安全检查合格证，消防安全责任人为叶强。2010年12月1日，毛德水与叶强的妻子姜慧燕重新签订房屋租赁合同一份，内容与此前叶强与毛德水、翁华芳签订的合同相同。2011年2月28日，永华旅馆建设项目通过环保部门的环境影响评价审批。2011年8月，永丰经济合作社为永华旅馆办出集体土地权属证明表，2011年8月12日，杭州市工商行政管理局核准了永华旅馆的注册，法定代表人为姜慧燕。2011年11月3日，永华旅馆取得特种行业许可证，载明法人代表为姜慧燕。永华旅馆装修完成后已开始营业，并于2010年12月25日向毛德水支付2010年11月前的水电费16913.75元（已扣除预交的15000元）；此后，永华宾馆按月向毛德水支付水电费，每月4000余元至14000余元不等。另查明：2010年11月30日，毛德水与翁华芳签订《转让协议》，约定翁华芳将双方共同承租房屋中50%的股份作价转让给毛德水，11月30日之前所有的债权债务一次性了结，11月30日前与翁华芳所签的所有合同一律废止。同日，毛德水、翁华芳签订《变更承租人申请》，约定将原承租的永华街131－139号养蜂场二期工程新大楼房屋承租人变更为由毛德水独立承租，沈某作为灵芝养蜂场的代表在该申请上签字同意。本院认为：原告与两被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，两被告依约将房屋交付原告使用，原告也依约支付租金。本案的争议在于，两被告是否存在未能提供原告办理营业执照注册所需的房屋租赁证等材料的违约行为，是否应赔偿原告租金损失？根据合同约定，办理营业执照系原告的义务，被告仅需履行提交相应资料的配合义务。但合同中并未明确被告应提供的具体资料，原告也未能提交有效证据证明其未能办出营业执照系因两被告未能提供房屋租赁证造成的。且通过由杭州市下城区石桥经济合作社出具租赁房屋的土地使用证明，永华旅馆已办出营业执照，毛德水已履行完了配合的义务。原告主张系由于被告迟迟未能出具相关证明，导致其至今才取得营业执照。但根据查明的事实，原告作为经营者申请取得永华旅馆字号的核准后，永华旅馆的经营者又变更为原告的妻子，并最终以原告妻子的名义办理永华旅馆的营业执照，其变更经营者而导致申领营业执照迟延的责任不应由被告承担，且在变更经营者的过程中，被告毛德水也给予配合。综上，原告认为两被告未履行配合其办理营业执照义务违反合同约定的主张缺乏依据，本院不予采信。合同签订后，原告一直占用租赁至今，并已实际用于经营，因此，其主张对方赔偿租金损失也缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶强的诉讼请求。案件受理费8500元，因适用简易程序审理，减半交纳4250元，由原告叶强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员 周菁晖二〇一一年九月十九日书 记 员 陈 伟 来源：