（2011）杭江笕民初字第140号

裁判日期: 2011-09-15

公开日期: 2014-08-14

案件名称

郑永兴与杭州海弘木材超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

浙江省杭州市江干区人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

郑永兴；杭州海弘木材超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2011）杭江笕民初字第140号原告郑永兴。委托代理人（特别授权）陆滉。被告杭州海弘木材超市有限公司。法定代表人刘振亮。委托代理人（特别授权）史良才、张波。原告郑永兴诉被告杭州海弘木材超市有限公司（以下简称海弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月23日立案受理，依法由代理审判员张波适用简易程序独任审判，于2011年9月14日公开开庭进行了审理。原告郑永兴及其委托代理人陆滉、被告海弘公司公司的委托代理人张波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑永兴诉称：原告于2009年11月25日与被告签订关于杭州市江干区丁石路63号一层A-1083号的商铺租赁合同，合同约定被告应在2010年7月28日前将符合本合同约定的商铺交付原告。但直至今日，被告仍没有向原告交付商铺。双方合同约定被告逾期交付商铺超过90日的，原告有权解除合同。被告应当退还原告已经支付的总租金，还应按本合同租金总额的20%支付违约金。原告曾多次找到被告希望协商解决。但被告一直推脱。为维护原告合法权益，故起诉。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订关于杭州市江干区丁石路63号一层A-1083号的商铺租赁合同（编号A-1083.2009年11月25日签订）；2、判令被告返还原告已支付的租金566740元，并支付违约金153754元，两项共计720494元；3、本案诉讼费由被告承担。被告海弘公司辩称，一、被告同意解除2009年11月25日双方签订的商铺租赁合同并返还原告已支付的租金，但该合同的解除系基于政府规划、拆迁行为导致的不可抗力，而非被告违约；二、原告并不存在实际损失，其主张的违约金过高应予减少。综上所述，对于原告提出的诉请，被告同意解除合同，并待拆迁补偿款到位后返还租金，但原告提出的违约金望法庭依法予以驳回。审理中，原告郑永兴为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、商铺租赁合同一份，证明双方之间的租赁关系及其约定；2、收款收据一份，证明原告已履行付款义务；3、租赁合同补充规定一份，证明因被告出租铺位的土地系工业用地，被告自愿承担因该项目改变而产生的法律和经济责任。被告海弘公司提供如下证据：1、杭政函（2010）11号一份，2、房屋拆迁许可证一份，3、房屋拆迁公告一份，4、丈量数据核对清单一份；用于证明原被告签订的房屋租赁合同因政府规划和拆迁等不可抗力原因不能继续履行，被告应予免责的事实。被告海弘公司对原告郑永兴提供的证据1、2均无异议，本院予以确认；被告海弘公司对原告郑永兴提供的证据3的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为原、被告双方的权利义务已在合同书中进行了明确，该规定与本案没有关联性，故本院对该证据的真实性予以确认。原告郑永兴对被告海弘公司提供的证据提供的证据本身均无异议，但对证明目的有异议，认为该四份证据不能证明被告主张的因不可抗力造成合同不能履行；因此本院对被告提供的证据真实性均予以确认。综上，根据上述有效证据，可以确认以下事实：2009年11月25日，原告郑永兴与被告海弘公司签订合同一份。合同约定，被告海弘公司自愿将位于江干区丁石路63号1层A-1083号铺位租赁给原告原告郑永兴合法经营。第一阶段租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日。租金总额为768770元。同时约定，原告郑永兴同意在签订本合同时起享受返租。前三年按合同总额每年8%的收益款，后三年按合同总额每年10%的收益款，同时签订《商铺委托经营管理合同》。原告郑永兴于2009年11月26日一次性付清全额租金566740元（双方认可租金总额中抵扣摊位返租租金202030元）。被告海弘公司于2010年7月28日之前将符合本合同约定的商铺交付给原告郑永兴，具体交付手续办理方式和时间以被告海弘公司通知为准。如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实延期，且被告海弘公司在发生之日起30日内以书面形式原告。（1）遭遇不可抗力；（2）政府规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过三个月。关于不可抗力，合同十一条第三款有规定“遇有不可抗力的一方应立即用传真、特快专递或其他的书面方式通知另一方，并在30日内，提供不可抗力之详情及合同无法履行之理由的证明文件，该证明文件应由不可抗力发生地的公证机关出具。关于违约责任，双方约定逾期交付商铺的，应按日向原告支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行。逾期超过90日的原告有权解除合同，被告除退还已付租金外，还应按本合同租金总额20%支付违约金。2009年11月26日被告海弘公司出具收据，确认收到租金566740元。2010年10月22日杭州市房地产管理局发布房屋拆迁公告。该房屋因同协路-笕丁路道路工程项目建设列入拆迁范围。本案争议的焦点，涉案租赁商铺列入国家征迁范围，是否属于不可抗力。依照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案所涉地块拆迁事宜被告海弘公司虽然确切得知时间在2010年1月中旬，但是该地块的城市规划、设计，杭州市规划局、杭州市国土资源局于拆迁公告早前，就相关城市规划、设计进行咨询征集，因此作为商铺开发的被告海弘公司应当对该地块的拆迁规划有所了解分析，对拆迁规划形势有合理的预期，因此被告海弘公司主张租赁商铺列入国家征迁范围，系不可抗力理由不能成立。况且海弘公司于2010年1月确认涉案商铺列入国家征迁范围后，一直未及时通知原告郑永兴，解除租赁合同，扩大了原告郑永兴的损失。因此被告海弘公司以不可抗力不承担违约责任的抗辩不成立。综上，本院认为，郑永兴与海弘木材公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，没有违反法律和行政法规，合同有效，对双方均有约束力。法律规定当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方约定海弘木材公司逾期90日交付商铺，原告郑永兴有权解除合同，并主张租金总额20%的违约金。海弘木材公司至今没有交付商铺，因此原告郑永兴要求与被告海弘木材公司解除合同、返还租金，并向被告海弘木材公司主张违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出原告郑永兴主张的违约金过高的意见，本院考虑原告郑永兴的实际损失和该商铺所涉地段确已列入国家征迁范围的事实，酌情予以减少。依照《中华人民共和国和国合同法》第八条、第九十三条、第一百十四条之判决如下：一、解除郑永兴与杭州海弘木材超市有限公司于2009年11月25日签订的商铺租赁合同（编号A-1083）：二、杭州海弘木材超市有限公司于本判决生效后十日内返还郑永兴租金人民币566740元；三、杭州海弘木材超市有限公司于本判决生效后十日内支付郑永兴违约金人民币76877元。案件受理费人民币11005元，减半收取人民币5502.50元，由被告杭州海弘木材超市有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11005元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员　张　波二〇一一年九月十五日代书　记员　汪奇良更多数据：搜索“”来源：