（2011）深宝法民三初字第23号
裁判日期: 2011-09-13
公开日期: 2014-12-02
案件名称
汪某与侯某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
汪某；侯某
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第23号原告（反诉被告）汪某。委托代理人陈某、杨某，广东瀚宇律师事务所律师。被告（反诉原告）侯某。委托代理人王某，广东逸生律师事务所律师。原告（反诉被告）汪某与被告（反诉原告）侯某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员利庆君、人民陪审员杨江河组成合议庭，审判员刘光耀担任审判长并主审本案，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，双方于2009年10月26日签订《委托购房协议书》，约定原告出资以被告的名义购买宝安区花样年花郡家园某房，原告对该房享有所有权，原告可以随时要求被告协助将该房产权变更登记至原告名下。购买该房的购房首期款146647元及按揭贷款合同生效后的逐月还贷均由原告支付。被告现拒绝按协议约定向原告移交交费凭证，并表示拒绝将该房过户登记至原告名下。原告认为《委托购房协议书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方都应当遵守。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告协助原告就宝安区花样年花郡家园某房房产一套向按揭银行中国建设银行股份有限公司某支行办理还款赎楼手续，并将该套房屋产权过户登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、1、原告起诉依据事实理由与事实不符，被告是涉案房屋的合法所有人，被告购房是自主行为并非接受原告的委托，被告是涉案房屋的预售合同及房屋抵押贷款合同的签订者和履行者，其直接行使合同权利履行相应的义务，这些权利和义务并非基于原告的委托而产生。2、从现状来看，开发商已经向被告交付了房产，并且按揭银行已经向被告发放了贷款，物业公司也是向被告提供了物业管理服务，上述行为都是对被告享有涉案房屋所有权的一种确认。3、原告与被告之间是借款关系，并非委托购房关系。被告与开发商签订购房合同购买涉案房屋在前，原、被告之间委托购房协议形成在后。被告的确曾经向原告借款用于支付购房款，原告因为被告借款数额较大，担心无法偿还，因此当面要求被告签订一份借款抵押协议，被告是在轻信原告的言语并违背被告意愿的前提下签订的，故该协议是无效的。二、委托购房协议根据相关法律的规定应为无效协议，不能产生委托代理及房屋转让的法律效果。不动产的设立变更转让经依法登记尚能发生法律效力，被告的购房合同、抵押贷款合同经过登记，原告所主张的委托购房协议未经任何的登记，不能产生转让的效力。权利义务的转让应当通知受让人，未经通知不能发生法律效力。债务的转让也是需要征求债权人的同意，未经同意转让也是无效的。原告的委托购房协议第3、4、6、8条均与上述法律规定相违背，依法应认定为无效。委托购房协议给被告增设了太多的义务，损害了被告的合法权益，应为无效条款，例如第13条。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回起诉。被告反诉称，被告与原告系好友关系。2009年9月份，被告因购买宝安区花样年花郡家园第1期某房房产，口头向原告借款，并承诺尽快偿还此款。原告同意向被告借款并先行支付了144617元。2009年10月26日，被告与原告见面，原告要求被告补签了收条，并表示鉴于借款数额较大，担心被告日后无法偿还此款，要求以被告所购买的房产作抵押，被告同意。因此，原告取出一份书面文件，要求被告在文件的第二页签字，被告当时未浏览文件也未多想即签字，签字后原告收回了该文件。2010年10月份，被告联系原告，表示要偿还借款。原告即告知被告，与被告签订有《委托购房协议书》，该房屋系原告所有，被告仅是代理原告购买房屋，现不接受被告的还款，而是要求被告按照此协议的约定配合原告办理赎楼手续和房地产过户手续。被告当即拒绝了原告的要求。后来，被告也曾联系原告商讨还款事宜，原告均予以拒绝。2010年12月8日，被告收到了相关法律文书后，才知晓原告已向法院提起诉讼。被告认为，被告与原告之间是事实上的借款关系，不存在委托购房关系，被告愿意偿还原告的相应欠款，但是该房屋系被告购买，被告拥有其全部的合法权利。原告凭借一纸被告并不知情和无效的《委托购房协议书》来主张某案房屋的所有权，没有事实和法律依据。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告协助被告向其还款188320元；2、原告承担本案反诉的诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，双方签订了委托协议书，委托协议书的内容明确，委托协议书中并没有任何有关借款的条款和内容，委托协议书约定被告方以其名义代购房产，所发生的一切费用和款项的支付由原告承担，从实际的履行情况看，首期款是由原告支付的，被告写了收据，在2009年9月30日原告向被告支付了两笔款项，一笔是房款14万多元，一笔是2万元是被告向原告的借款，两张收据的内容是不一样的，14万多元的收据没有借款的意思表示，而2万元的收据表明是借款，也表明了14万元的性质。从历次银行还贷的实际情况看，历次银行还贷都是由原告支付的，原告从自己的帐户上支付到被告的帐户上，再由被告的帐户扣款，借款没有这种形式的，且该种还款方式现在还在持续。被告主张的借款没有一张借据，被告所谓的借款完全是不符合事实的。请求法庭不要受理这种反诉，这种反诉不符合《民事诉讼法》的相关规定的，被告的反诉是履行义务而不是主张权利，如果被告今天带来借款可以当庭返还给原告。经审理查明，2009年9月30日，被告与深圳市某投资发展有限公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告向深圳市某投资发展有限公司购买位于深圳市宝安区花样年花郡家园某房号房屋，总价款为人民币728647元，首期款为人民币146647元，余款通过银行贷款支付。2009年9月26日，原告以被告的名义向深圳市某投资发展有限公司支付了购房定金人民币3万元。2009年9月30日，原告以被告的名义向深圳市某投资发展有限公司又支付了首期款人民币116647元。深圳市某投资发展有限公司分别向被告出具了收款收据。2009年10月26日，原告与被告签订《委托购房协议书》一份，约定原告委托被告以被告的名义为原告购买深圳市宝安区花样年花郡家园某房号房屋，被告所代理购买的深圳市宝安区花样年花郡家园某房号房屋所有权归原告所有；原告已于2009年9月26日以被告名义与深圳市某投资发展有限公司签订认购协议书并交纳购房定金3万元，该认购协议书的权利义务由原告享有及承担；由原告以被告名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，被告应当予以配合；深圳市宝安区花样年花郡家园某房号房屋产权证暂办至被告名下，原告有权在任何时间将产权变更至原告名下，被告应当协助原告办理手续不得拒绝。2009年10月26日，被告出具《收条》一张，载明：收到原告交来购房款人民币146647元用于购买深圳市宝安区花样年花郡家园某号房屋。2010年1月4日，被告与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向银行借款人民币582000元用于购买涉案房产，同时约定将涉案房产抵押给银行。银行发放了贷款后，原告每月向被告的还款帐户汇款以偿还银行贷款本息。另查，房地产登记机关于2011年8月5日核发了涉案房屋的房地产证，房产证号为50××15，登记权利人为被告。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的委托购房协议书、收条、银行转帐汇款单笔对帐单、2万元收条、首期款收款收据2张、银联签购单、产权资料电脑查询结果表，被告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）、首期款收款收据、个人住房（商业用房）借款合同、收楼意见书、深圳市某物业管理有限公司收款收据、首期款银联刷卡单、收条在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《委托购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托购房协议书》中已明确约定原告委托被告购买涉案房屋、涉案房屋所有权归原告所有，原告有权在任何时间将产权变更至原告名下。根据上述约定原告有权要求被告将涉案房屋过户登记至原告名下。因购买涉案房屋时是以被告名义向银行贷款的方式支付房款并办理了抵押登记，因此被告有义务协助原告还清银行贷款、注销抵押登记，并在抵押登记注销后协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下。原告要求被告协助办理还款赎楼手续，并将涉案房屋过户登记至原告名下的诉讼请求依法有据，本院予以支持。被告称原、被告之间是借款关系，原告对此不予认可，而被告未提供相应的证据证明其主张，故对被告的意见本院不予采纳，对被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告侯某于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告汪某还清涉案房屋银行贷款并注销抵押登记；二、被告侯某于涉案房屋抵押登记注销后十日内协助原告汪某将涉案房屋过户登记至原告汪某名下；三、驳回被告侯某的反诉请求。本诉受理费人民币11086元及保全费人民币4163元，均由被告负担。本诉受理费及保全费原告已预交。反诉受理费人民币2033元，由被告负担。反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘光耀人民陪审员 杨江河人民陪审员 利庆君二〇一一年九月十三日书 记 员 陈 蕾书 记 员 王菲菲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 来源：