（2011）成民终字第4123号
裁判日期: 2011-09-13
公开日期: 2014-06-23
案件名称
梅全珍与成都市青羊区园林绿化队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
梅全珍；成都市青羊区园林绿化队
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4123号上诉人（原审被告）梅全珍。委托代理人何昌树，四川法锐律师事务所律师。委托代理人吕冬海。被上诉人（原审原告）成都市青羊区园林绿化队。住所地成都市金牛区站西桥东巷**。法定代表人欧阳林，队长。委托代理人肖衍光，四川法锐律师事务所律师。上诉人梅全珍因与被上诉人成都市青羊区园林绿化队（以下简称青羊绿化队）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2011）金牛民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年8月24日受理后，依法组成合议庭并于2011年9月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人梅全珍及其委托代理人何昌树、吕冬海，被上诉人青羊绿化队的委托代理人肖衍光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，本案诉争的位于成都市站西桥东巷9号房屋，系青羊绿化队自行破墙搭建的房屋，未依法取得规划许可证。2010年2月2日，青羊绿化队与梅全珍签订一份《租房协议书》，约定：由梅全珍承租青羊绿化队的位于成都市站西桥东巷9号商铺，租赁期限从2010年1月1日至2010年2月28日止二个月，租金为每月600元，一次性付清计1200元，梅全珍交纳保证金1000元，产生的水、电费用由梅全珍承担；到期后此协议即行终止。协议签订后，双方依约履行了各自义务。租赁期限届满后，双方未续签协议，梅全珍未将商铺交付给青羊绿化队，也未继续交纳租金，青羊绿化队未退还梅全珍交纳的保证金。青羊绿化队于2010年12月15日诉至原审法院。原审认定上述事实，有租房协议、交费发票等证据以及当事人陈述一致等证据在案佐证。原审认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，青羊绿化队与梅全珍签订的《租房协议书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应当相互返还财产，所以梅全珍应将承租青羊绿化队的房屋予以返还。依据上述司法解释第五条的规定，青羊绿化队请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审依法予以支持，因青羊绿化队应返还收取梅全珍的保证金，所以租金与保证金折抵后，梅全珍实际应支付5000元。对青羊绿化队要求梅全珍支付资金利息的诉请，于法无据，原审依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、梅全珍于判决生效之日起15日内将使用的位于成都市站西桥东巷9号附近房屋返还给青羊绿化队，并向青羊绿化队支付房屋占有使用费5000元。二、驳回青羊绿化队的其他诉讼请求。案件受理费250元，由青羊绿化队负担125元，由梅全珍负担125元。宣判后，上诉人梅全珍对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要事实及理由为：1、一审法院判决缺少事实依据。被上诉人反复声称租赁期限届满后上诉人未将房屋归还给被上诉人，却没有出具证据证明上诉人占用房屋的事实，同时上诉人租赁的房屋并非站西桥东巷9号。一审法院判决上诉人返还被上诉人位于成都市站西桥东巷9号房屋与事实不符。2、一审法院判决适用法律不当。一审法院既然认定《租房协议书》无效，就应该要求被上诉人返还收取的房屋租金，不仅仅是要求返还保证金。被上诉人破墙开店，系违法行为，出租房屋所得租金为非法所得，应予没收，一审法院判决上诉人向被上诉人支付5000元使用费不合法。被上诉人青羊绿化队答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案诉争的租赁房屋系青羊绿化队在未取得建设工程规划许可证的情况下所搭建，上诉人与被上诉人所签订的《租房协议书》违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，应属无效合同。一、关于上诉人梅全珍上诉主张在租赁期限届满后已腾退房屋，并未占用房屋，且上诉人租赁的房屋并非站西桥东巷9号的问题。首先，《租房协议书》第三条明确约定“承租房屋梅全珍交纳保证金1000元，退房时所有费用结清后，没有问题即退还保证金”，结合本案已查明的事实来看，梅全珍所交保证金至今尚未退还，该事实证明双方未按约办理退房手续，并且上诉人称其已交还房屋也未举出相应证据证明，其主张缺乏依据，本院不予支持。而梅全珍在原审所提交的其与案外人所签订的《租房合同书》、发票等仅能证明梅全珍与案外人之间存在租赁合同关系，但并不能当然证明其所主张的已腾退案涉房屋的事实。其次，《租房协议书》约定青羊绿化队将站西路东巷9号临街铺面出租给梅全珍，虽然案涉房屋确系青羊绿化队在站西桥东巷9号地址上在未取得建设工程规划许可证的情况下搭建而来，未取得相应产权，但上诉人在双方已实际履行完毕协议的基础上否认其租赁房屋位于站西桥东巷9号与事实不符，本院不予支持。二、关于上诉人梅全珍是否应当向被上诉人支付使用费5000元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，本案租房协议系无效合同，承租人梅全珍应当返还依据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即承租房屋，也应当包括承租人梅全珍实际占有使用房屋期间在事实上获得的利益。由于承租人梅全珍基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿。双方租房协议约定租赁期两个月从2010年1月1日至2010年2月28日，租金为每月600元。如上所述，上诉人未在租房协议约定期限届满后向青羊绿化队返还所承租的房屋，截止被上诉人青羊绿化队向原审法院起诉时即2010年12月6日，上诉人梅全珍实际占有使用房屋时间已超过12个月，按每月600元租金计算，上诉人应向被上诉人支付房屋使用费为7200元，扣除上诉人已实际支付的1200元租金，以及被上诉人应返还收取梅全珍的保证金1000元，对上述款项进行品迭后，上诉人还应向被上诉人支付房屋使用费5000元，原审对青羊绿化队所提要求梅全珍支付房屋占有使用费5000元的请求予以支持，并无不当。上诉人主张其不应支付5000元使用费的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案第二审案件受理费50元，由上诉人梅全珍负担，本案一审案件受理费负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 宋 巍代理审判员 熊 颢二〇一一年九月十三日书 记 员 管茂成 百度搜索“”