（2011）穗中法民五终字第2526号

裁判日期: 2011-09-01

公开日期: 2014-06-09

案件名称

黄志涛与周德有租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州周记食品发展有限公司,黄志涛,周德有

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第2526号上诉人（原审被告）广州周记食品发展有限公司。法定代表人范润嫦。委托代理人李伙雄，男，1983年8月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）黄志涛，男，1967年2月12日出生，汉族。委托代理人朱建成，广东正善律师事务所律师。委托代理人谭广永，男，1974年6月10日出生，汉族，系广东正善律师事务所实习律师。原审被告周德有，男，1958年4月20日出生，香港居民。委托代理人李伙雄，男，1983年8月16日出生，汉族。上诉人广州周记食品发展有限公司因与被上诉人黄志涛租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）花法民三初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年10月23日，黄志涛与广州周记食品发展有限公司时任负责人周德有签订《商铺租赁合同》，约定广州周记食品发展有限公司租赁黄志涛位于广州市花都区狮岭镇雄狮大道43号5-9号商铺，建筑面积320平方米。后广州周记食品发展有限公司以经营场地不够，要求黄志涛在原已租赁的商铺后面空地上加建约580平方米框架水泥结构铺面再租给广州周记食品发展有限公司。为此，周德有与黄志涛签订《协议》，其中第五条约定“在租赁期内甲方（黄志涛）应积极协助乙方（广州周记食品发展有限公司）办理有关环保、防疫及消防报建等事宜（建筑消防由甲方负责）”。2007年1月25日，广州市城市规划局出具穗规建证（2007）393号《建设工程规划许可证》和《建设工程审核书》，批准黄志涛在该空地上临时扩建一层商铺，使用期为2年。在黄志涛建好该扩建商铺后，周德有代表广州周记食品发展有限公司与黄志涛于2007年1月26日签订了一份关于扩建部分商铺的《商铺租赁合同》，约定黄志涛为出租方（甲方），广州周记食品发展有限公司为承租方（乙方）；甲方将扩建部分商铺租给乙方使用，建筑面积为580平方米，租赁期限为2007年2月25日至2015年2月25日，共8年；第一年每月租金为38280元，年租金为459360元；次年起至第三年租金每年递增5%；第四年起至第八年租金每年递增10%，即第二年租金为482328元，第三年租金为506444元，第四年租金是557088元，第五年租金是612796元，第六年租金是674075元，第七年租金是741482元，第八年租金是815630元；租金按每年度结算，由乙方在每年租金结束前十五日内交付租金给甲方，押金50000元在租赁期满及乙方将商铺之所有费用缴清后，甲方将押金无息退回乙方。乙方需按时缴纳租金，否则，每逾期一天按月租金的百分之二向甲方支付滞纳金；甲方收取承租方50000元作押金，租赁期满乙方交清所有费用后，甲方将押金无息退回乙方，如乙方提前退租，则甲方有权没收其上述押金；此外，双方还对其他内容进行了约定。第二份《商铺租赁合同》签订后，黄志涛依约将房屋交付广州周记食品发展有限公司作商铺使用，广州周记食品发展有限公司也依约支付了2007年2月25日至2008年2月25日的租金共459360元给黄志涛。合同履行期间，广州周记食品发展有限公司以经营不善为由，于2008年3月5日向黄志涛发函，而且广州周记食品发展有限公司的负责人周德有还委托广东广大律师事务所于2008年10月7日向黄志涛发出《律师函》，要求解除该《商铺租赁合同》，并停止交纳租金。对此黄志涛表示不同意，分别于2008年9月5日、2008年10月30日委托广东正善律师事务所发函给广州周记食品发展有限公司，要求广州周记食品发展有限公司继续履行该《商铺租赁合同》，并交付租金。但广州周记食品发展有限公司并没有向黄志涛交纳租金。2009年7月22日，广州市城市规划局复函给黄志涛，同意穗规建证（2007）393号《建设工程规划许可证》有效期延长至2011年1月25日。2009年9月10日，黄志涛以广州周记食品发展有限公司、周德有为被告向原审法院提起民事诉讼［案号为（2009）花法民三初字第1207号］，请求判令：1、双方于2007年1月26日签订的《商铺租赁合同》继续履行；2、广州周记食品发展有限公司、周德有向黄志涛支付自2008年2月25日至2010年2月24日的租金共988772元、滞纳金445349元；3、黄志涛没收广州周记食品发展有限公司、周德有50000元押金。该案诉讼期间，黄志涛撤回了第三项诉讼请求，并安装了涉案房屋的建筑消防设施及补办了相关的消防备案登记手续。2009年12月31日，原审法院作出（2009）花法民三初字第1207号民事判决，判决：一、黄志涛与广州周记食品发展有限公司继续履行双方于2007年1月26日签订的《商铺租赁合同》。二、广州周记食品发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄志涛支付2008年2月25日至2009年2月24日的租金482328元。三、广州周记食品发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄志涛支付租金482328元的滞纳金（滞纳金从2009年2月25日起至付清上述租金之日止按每日803.88元计算，数额以不超过上述租金总额为限）。四、驳回黄志涛的其他诉讼请求。广州周记食品发展有限公司不判决上诉至广州市中级人民法院。2010年10月13日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第2623号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因广州周记食品发展有限公司未能自觉履行上述生效民事判决确定的义务，黄志涛遂向原审法院申请强制执行，现案件在执行中。另查明：2009年12月2日，广州周记食品发展有限公司以黄志涛迟迟未办理涉案商铺的消防手续，致使广州周记食品发展有限公司无法在上述商铺继续经营为由向原审法院提起民事诉讼［案号为（2009）花法民三初字第1363号］，请求判令：1、解除双方于2007年1月26日签订的关于座落于广州市花都区狮岭镇雄狮大道43号5-9号商铺后面积为580平方米临时建筑的租赁合同；2、黄志涛支付广州周记食品发展有限公司损失400000元。2010年4月28日，原审法院作出（2009）花法民三初字第1363号民事判决，判决驳回广州周记食品发展有限公司的诉讼请求。广州周记食品发展有限公司不服而提起上诉，广州市中级人民法院以（2010）穗中法民五终字第2624号受理。2010年10月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第2624号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2010年12月30日，黄志涛向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令广州周记食品发展有限公司支付2009年2月26日至2011年2月25日的租金1063532元及滞纳金（滞纳金自2009年2月26日起，每日按月租金（以第三年的租金506444元折算月租金）的2%计至付清款日止，暂计至2010年2月25日；自2010年2月26日起，每日按月租金（以第四年的租金557088元折算月租金）的2%计至付清款日止，暂计至2010年12月10日；以上的滞纳金约为422795元）。原审庭审中，双方当事人确认于2006年10月23日签订的《商铺租赁合同》在正常履行中。广州周记食品发展有限公司确认涉案商铺在2009年2月26日以后的租金没有支付，原因是其已于2008年3月将涉案商铺交还给黄志涛，认为不再需要交付涉案商铺的租金。对此，广州周记食品发展有限公司未能提供相应证据。黄志涛否认广州周记食品发展有限公司交还涉案商铺的事实，表示涉案商铺虽为临时建筑，但使用期延长至2011年1月25日，现已向规划部门申请延长使用期，手续正在办理中。原审诉讼期间，原审法院向黄志涛释明，征询黄志涛假如涉案合同为部分有效，部分无效时，是否需要变更诉讼请求，但黄志涛表示不需要变更诉讼请求。原审法院认为：黄志涛与广州周记食品发展有限公司于2007年1月26日签订关于扩建部分商铺的《商铺租赁合同》虽系双方真实意思表示，但合同标的物即本案涉讼商铺为临时建筑，经规划部门批准延长使用期限至2011年1月25日，黄志涛在本案法庭辩论终结前未能提供规划部门批准涉案商铺自2011年1月26日起延长使用的批文，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条关于“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定”的规定，涉讼商铺在2011年1月26日以后违反了法律、法规的强制性规定，属于违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》有关“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，故双方签订的《商铺租赁合同》约定2011年1月26日以后的租期无效，无效约定部分自始无效。对于广州周记食品发展有限公司主张其己于2008年3月致函黄志涛要求解除合同，并已交还涉案商铺的问题，广州市中级人民法院作出的（2010）穗中法民五终字第2623号民事判决书已作出论述与认定，对此本案不再赘述。广州周记食品发展有限公司的辩解意见，理由不成立，原审法院不予支持。由于广州周记食品发展有限公司在单方提出解除合同未经黄志涛同意的情况下，拒绝交付涉案商铺自2009年2月26日至2011年1月25日期间租金的行为已构成违约，黄志涛要求支付涉案商铺自2009年2月26日至2011年1月25日期间租金及滞纳金的请求，合理合法，原审法院予以支持。经折算，2009年2月26日至2011年1月25日的租金为506444元＋（557088元／年÷12个月×11个月）＝1017108元。关于滞纳金的问题，按照双方合同的约定，租金按年度支付，广州周记食品发展有限公司逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的2%支付。黄志涛要求广州周记食品发展有限公司每逾期一日按每月租金的2%支付滞纳金的请求，原审法院予以支持，但滞纳金以不超过该年租金总额为限。对于2011年1月26日至2011年2月25日期间的租金问题，虽然该期间合同无效，但由于广州周记食品发展有限公司使用了涉案商铺，根据公平原则，黄志涛要求按合同约定租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。黄志涛要求支付该期间租金的滞纳金，理由不成立，原审法院不予支持。经折算，房屋占有使用费为557088元／年÷12个月÷30天×30天）＝46424元。同理，由于2011年1月26日起租赁合同无效，黄志涛要求广州周记食品发展有限公司继续履行合同的请求，依据不足，原审法院不予支持。周德有是广州周记食品发展有限公司的时任负责人，代表广州周记食品发展有限公司与黄志涛签订租赁合同，是履行职务行为，因此产生的民事责任应由广州周记食品发展有限公司承担，黄志涛要求周德有承担支付涉案商铺租金及滞纳金的请求，依据不足，原审法院不予支持。周德有辩解其不应承担支付租金及滞纳金的意见，理由成立，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2011年4月26日作出如下判决：一、广州周记食品发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向黄志涛支付2009年2月26日至2011年1月25日的租金共1017108元；二、广州周记食品发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向黄志涛支付租金1017108元的滞纳金，其中2009年2月26日至2010年2月25日的租金506444元的滞纳金从2010年2月26日起按每月租金42203.67元（506444元／年÷12个月）的2%计至付清款日止；2010年2月26日至2011年1月25日的租金510664元的滞纳金从2011年2月26日起按每月租金46424元（557088元／年÷12个月）的2%计至付清款日止；上述租金的滞纳金总额以不超过租金1017108元为限。三、广州周记食品发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向黄志涛支付2011年1月26日至2011年2月25日的房屋使用费46424元；四、驳回黄志涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18177元，由广州周记食品发展有限公司负担。上诉人广州周记食品发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决。理由：一、原判决部分事实不清。我方于2008年3月委托律师向被上诉人发出律师函，要求解除合同，并于发函之日将场地及钥匙移交给被上诉人。本案涉讼场地租赁合同关系于2008年3月已经解除，我方无需再支付租金。二、原审判决未能查明租赁关系解除的原因，直接导致判决错误。由于承租后被上诉人一直未能按照约定办理场地消防许可，导致不能办理营业执照，从而根本上影响涉讼场地的使用功能，我方单方行使解除合同的权利是法定解除条件，依法应予认可。被上诉人黄志涛辩称：同意原审判决。上诉人是与我方签署了两份租赁合同，本案涉及是后面加建场地的合同，与前面场地租赁合同相互独立。上诉人曾发函给我方要退场地、钥匙，但我方认为上诉人仍在使用前面临街场地，而且上诉人在加建场地有堆放部分物品，而只有经过前面临街场地的大门才可以进入后面加建的场地的，否则只有一条两米宽的小巷绕路才可以进入，单独收回后面加建场地没有任何经济价值，所以我方不同意上诉人的要求，双方也没有办理交接手续。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，上诉人主张于2008年3月向被上诉人移交租赁场地，仅有陈述，被上诉人予以否认，且经生效判决认定双方当事人之间的租赁合同应继续履行，原审法院认定租赁场地未移交，符合证据认定法则。上诉人主张其因租赁场地未能办理消防许可和营业执照手续而行使解除权，但该陈述与其向被上诉人提出解除合同事由并不一致，本院不予采纳。上诉人无理拒绝交纳租金，但要求行使单方当事人解除合同权利，并不符合法律规定的守约当事人可行使解除合同权利的法律规定，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18177元，由广州周记食品发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　涛审　判　员　　郭东升代理审判员　　柳玮玮二〇一一年九月一日书　记　员　　阮志雄关注公众号“”