（2011）穗中法民五终字第2723号
裁判日期: 2011-09-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
陈洪宣与广州豪城房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈洪宣,广州豪城房产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2723号上诉人（原审原告）陈洪宣，男，1965年6月24日出生。委托代理人黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州豪城房产开发有限公司。法定代表人杨树坪，该公司总经理。委托代理人郭清华，该公司职员。上诉人陈洪宣因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年3月15日，陈洪宣（乙方）与豪城公司（甲方）签订《商品房买卖合同》约定：乙方向甲方购买荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层1××1号房，建筑面积12平方米，总金额195000元，甲方一次性付款。甲方应当在2007年4月5日前将标的物房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；迟延办理产权登记的违约责任：乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向乙方支付违约金。合同签订后，陈洪宣依约支付了全部购房款给豪城公司。陈洪宣于2007年4月5日办理了收楼手续，但豪城公司至今未为陈洪宣办理讼争房屋的房地产权证。陈洪宣于2011年5月23日向原审法院提起诉讼称，陈洪宣与豪城公司于2007年3月5日签订《商品房买卖合同》约定：陈洪宣向豪城公司购买广州市荔湾区南岸路荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋第1幢-1层1××1号车位，房价款为195000元。如因豪城公司责任，陈洪宣不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，陈洪宣不退房的，豪城公司按已房价款的0.001%向陈洪宣支付违约金。合同签订后，陈洪宣按约定支付全部房款，于2007年4月5日使用车位。豪城公司至今仍没能为陈洪宣办理房地产权证，违反了双方的约定。由于合同约定违约金过低，故陈洪宣请求按中国人民银行同期贷款利率计算豪城公司应支付的逾期办证违约金。故起诉要求判令：1、豪城公司向陈洪宣支付从2009年5月20日起计至取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（按中国人民银行同期贷款利率计，暂计至2011年5月19日违约金约为14235元）；2、豪城公司为陈洪宣办理广州市南岸路荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层1××1号车位的房产证；3、豪城公司承担本案受理费。豪城公司辩称：对陈洪宣起诉的事实无异议，同意陈洪宣的第二项诉讼请求，不同意第一项诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，逾期办证违约金按陈洪宣已付购房款每日十万分之一的标准计算，但陈洪宣要求按照每日万分之二点一的标准计算逾期办证违约金没有合同依据和法律依据，豪城公司只同意按合同约定的违约金标准支付违约金。豪城公司已于2011年3月11日递件办理大确权，现在正在陆续为小业主办理房产证。原审法院认为，陈洪宣与豪城公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行。按照合同的约定，豪城公司应在房屋交付使用后720日内交付房地产权证给陈洪宣。但豪城公司于2007年4月5日将房屋交付给陈洪宣后，至今未为陈洪宣办理房地产权证，违反了合同约定，应承担违约责任，支付违约金给陈洪宣。双方签订的合同已明确约定了豪城公司迟延办理产权登记的，每日按已付房价款的0.001%支付违约金，该约定不存在显失公平或格式条款的情形，且在合同中双方当事人针对不同的违约情形约定不同的违约标准，是当事人意思自治原则的体现，并不存在损害一方当事人权益的情形，陈洪宣要求调整违约金标准缺乏合同依据和法律依据，豪城公司同意按合同约定支付违约金给陈洪宣，原审法院予以采纳。豪城公司同意陈洪宣第一项诉讼请求，按双方意见处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院作出判决：一、被告广州豪城房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起一个月内，为原告陈洪宣办妥广州市荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层1××1号的房地产权证。二、被告广州豪城房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付从2009年5月19日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金给原告陈洪宣（违约金按原告已付房款195000元的每日0.001%计算）；从本判决发生法律效力之次日起至被告将房地产权证交付给原告之日止的逾期办证违约金，被告广州豪城房产开发有限公司每3个月结算一次支付给原告；违约金的总额不得超过195000元。三、驳回原告陈洪宣的其他诉讼请求。本案受理费128元，由被告广州豪城房产开发有限公司负担。判后，陈洪宣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判豪城公司支付逾期办证违约会的标准为按中国人民银行同期贷款利率计；2、由豪城公司承担本案受理费。事实和理由如下：陈洪宣与豪城公司于2007年3月5日签订《商品房买卖合同》，约定：陈洪宣向豪城公司购买广州市荔湾区南岸路荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层1××1号车位，房价款为195000元。如因豪城公司责任，陈洪宣不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，陈洪宣不退房，豪城公司按己付房价款的0.001%向陈洪宣支付违约金。合同签订后，陈洪宣按约定支付全部房款，豪城公司至今仍没能为陈洪宣办理房地产权证，违反了双方的约定，应支付陈洪宣违约金。但由于合同约定违约金过低，十万分之一的违约金，其对违约的惩罚力度几乎等于零。在该楼盘，其他业主，所约定的违约金均是每日万分之一，但在众多业主起诉豪城公司要求其支付违约金后，豪城公司就在后来的房屋买卖合同上偷换违约标准，偷改为每日十万分之一。对于陈洪宣车位的房款十九万五千元来计算，该违约责任就是每日一元九毛五分，这样的违约责任，没有任何约束力、惩罚力及对守约方没有任何保护力，如此过分低的违约责任，应视为没有违约责任，故应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故请二审法院对违约金标准依法改判决，判决豪城公司按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金给陈洪宣。豪城公司答辩称不同意陈洪宣的上诉请求。双方合同是通过协商一致签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合同约定逾期办证违约金是按照每日十万分之一的标准计算。最高院的司法解释是在合同没有约定的情况下才适用，但本案合同有对违约金约定，所以原审判决无误，应予维持。双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人对于原审判决逾期办证违约金的起算时间均不持异议。本院认为，豪城公司与陈洪宣之间的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致后自愿订立，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈洪宣并未举证证明该合同违背其真实意思表示，其仅以签订合同时失察作为抗辩理由，据理不足。对于逾期办证违约金，双方当事人有约定的应当从约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定仅适用于合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情形。而且，陈洪宣以逾期办证违约金过低为由上诉请求增加，但其未能证明合同约定的逾期办证违约金低于造成的损失，应承担举证不能的不利后果。综上所述，陈洪宣的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人陈洪宣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 梁淑敏代理审判员 黄彩丽二〇一一年九月××日书 记 员 茹艳飞江艺娜 更多数据：