（2011）杭滨民初字第377号
裁判日期: 2011-08-02
公开日期: 2014-08-01
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与张杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,张杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭滨民初字第377号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人（特别授权）方芳。被告张杰。委托代理人（特别授权）童斌。原告浙江南都物业管理有限公司诉被告张杰物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月3日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，于2011年5月31日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司的委托代理人方芳，被告张杰的委托代理人童斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江南都物业管理有限公司诉称，2009年9月28日，原告与被告签订了六份物业管理服务协议（逸天广场1-1601、1-1602、1-1603、1-1604、1-1606、1-1608），原告为被告提供物业管理服务，并且向被告收取物业管理服务费。协议签订后，原告按合同约定向被告提供了物业服务。但被告自2009年11月1日开始至今，拒绝按合同约定向原告支付物业管理服务费69284.07元，产生滞纳金13404.30元，共计82688.37元。经原告多次催讨，被告仍分文未付。为保护原告的合法权益，特根据我国相关法律之规定，提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付物业管理服务费69284.07元（计算至2011年4月30日）；支付逾期支付物业管理服务而产生的滞纳金13404.30元（暂时计算至2011年3月31日）；本案诉讼费、律师费由被告承担。被告张杰辩称：一、本案涉及六个标的物，六个标的物是不同的法律关系，故应分六个案件审理。二、本案物业服务合同没有得到履行。理由：1、涉案写字楼至今还是毛坯房，因此原告没有履行义务；2、目前写字楼没有业主入住，其他业主也没有缴纳过物业费，说明原告没有达到95％的满意率。3、对合同履行是否，由主张合同已履行一方承担举证义务。4、根据物业管理条例，物业费的收取实行公开及与服务水平相适应的原则。5、目前写字楼空置，原告再收取高额物业管理费，与合同法的公平原则相违背。三、2009年11月至2010年2月的物业费应予扣除，理由是写字楼的大厅公共区域还在装修中，尚不符合写字楼的交付标准。四、被告没有收到过物业费的催交通知，根据规定，对业主不交纳物业费的，业主委员会应予催交，因此业主委员会的催交系前置程序。且原告也未将收费对象、计算标准、收费项目、价格管理等有关情况进行公示，也是违反价格管理规定。五、原告主张的滞纳金过高，合同约定千分之二，已高于银行贷款利率。六、对于律师费，没有看到产生的依据。原告提交以下证据：1、逸天广场1-1601室、1-1602室、1-1603室、1-1604室、1-1606室、1-1608室的前期物业管理服务协议、逸天广场临时管理规约、商品房交接书各六份，证明原、被告之间存在物业服务关系，被告于2009年11月3日已经收房，原告有权收取物业服务费的事实。2、2011年2月14日物业服务费用催缴通知单、EMS邮件详情单、2011年4月2日律师函、EMS邮件详情单，证明原告多次向被告书面催讨物业服务费的事实。3、逸天广场物业服务合同，证明逸天广场业主委员会已与原告签订物业服务合同。4、浙价房审（2004）20号浙江省物价局房地产价格审批单，证明原告的物业收费已经物价局备案登记。5、逸天写字楼情况说明及使用情况表；大楼绿化、安装写字楼铭牌、清洗外墙及保安站岗、大厅保洁、前台客服接待、电梯年检合格等方面的照片；来客人员登记及保洁员、楼道洗手间签到表、消防箱签到表；业主委员会出具的证明，该组证据拟证明原告已履行了义务。被告发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，双方存在物业服务合同关系，但该合同没有履行；对证据2催缴通知单，被告没有收到过，查询单上也显示系单位收发章签收；对证据3的真实性无异议，对合法性有异议。被告没有收到过合同，也没看到过合同，且该合同没有经过业主的表决同意，对被告没有约束力。写字楼有别于住宅，写字楼应划分为单独物业区，实行单独的收费标准；证据4系复印件，无法确认真实性；证据5中，情况说明等系原告单方制作，不具客观性。相关照片无法确认拍摄时间，不具客观性。电梯年检不是物业公司的职能或职责。对来客登记及签到表认为不具有真实性、合法性，不能反映是逸天广场一号写字楼的物业服务，且表册不全。对业委会证明的合法性、关联性及真实性有异议，业委会签订物业服务合同程序不合法。被告提交如证据：1、照片10份，证明逸天广场1号至今仍为毛坯房，没有投入使用，车辆停放无人管理。2、工程决算书，证明2010年2月2日前写字楼的公共区域还在装修中，根本无法使用，原告也根本无法提供物业服务。原告发表如下质证意见：照片拍摄时间无法确定，对照片的真实性有异议，无法看出逸天广场有无交付使用。对于证据2工程决算书，被告装修是否完工与交纳物业费无关，且在装修完工前已按七折收费。对原、被告双方的证据材料，本院认证如下：被告对原告证据1及证据3的真实性无异议，本院予以确认；原告证据2形式内容合法，与本案具有关联性，原告系按照被告的户籍所在地邮寄，邮件跟踪查询单显示已投递并签收，被告虽然质证未收到催缴通知单，但亦未提交反证，故本院对原告证据2的证明效力予以确认；对于原告证据4，被告质证异议成立，本院不予确认；对于原告证据5及被告证据1所提供的照片，不符合证据的三性，在本案中仅作参考之用；原告证据5中的情况说明及使用情况表系原告对所主张事实的补充，不具证明力。对来客登记表、签到表及业主委员会证明的三性本院予以确认；被告证据2能证明涉讼写字楼门厅大堂装修工程的承揽单位于2010年2月2日制作出工程决算书，本院对该事实予以确认。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认事实如下：被告张杰系滨江逸天广场1-1601室、1-1602室、1-1603室、1-1604室、1-1606室、1-1608室的业主。2009年9月28日，原告浙江南都物业管理有限公司与被告张杰签订了六份前期物业管理服务协议及逸天广场临时管理规约。前期物业管理服务协议就前期物业服务的期限、事项、标准、收费、双方的权利义务及违约责任等作了约定。其中第十四条约定“前期物业服务费的收费标准为写字楼5元／平方米.月”；第十五条约定“本物业交付之日，乙方（张杰）须支付半年物业服务费。以后每半年首月5日前支付半年物业服务费用”；第二十七条则约定“未缴纳有关费用的，按逾期费用每日千分之二十的标准加收违约金”等。同年11月3日，被告在商品房交接书上签名，作为买受人接收了上述六套房屋。该六套房屋所属的逸天广场一号楼系写字楼，其门厅大堂装修工程工期为60天，承揽单位于2010年2月2日制作出工程决算书。2011年3月1日逸天广场业主委员会与原告签订了逸天广场物业服务合同。因被告未缴纳从2009年11月起至今的物业服务费，原告于2011年2月向其发出了催缴通知单，并于同年4月向其发出律师函。被告仍未缴纳，遂引发本案纠纷。另，本案在审理过程中，逸天广场业主委员会向本院出具证明，其证明内容为“浙江南都物业管理有限公司自2010年3月业主委员会成立之日起，已全面进驻逸天广场园区（1幢至21幢），并正常开展物业服务工作。”被告张杰则对原告提交的逸天广场物业服务合同的合法性提出质疑。2011年8月1日本院立案受理了张杰等八人起诉逸天广场小区业主委员会业主撤销权纠纷一案（（2011）杭滨民初字第667号）。鉴于新受理的（2011）杭滨民初字第667号案件的处理结果与本案中原告起诉的2011年3月1日之后的物业服务费有关联，原告遂于当天变更诉讼请求，即将诉讼请求减少为请求被告支付其拖欠的从2009年11月起算至2011年2月28日的物业服务费，滞纳金则仍按每日万分之五计算至2011年3月31日。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议系合同双方当事人真实意思之表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告起诉时已考虑到被告房屋空置、写字楼系毛坯房出售及入住率等问题，故并未按合同约定的每月每平方米5元的标准要求被告支付物业服务费，而是按七折即3.5元的标准，本院认为原告对于2010年2月1日始至2011年2月28日止的物业服务费按此标准收费，并调整滞纳金的标准按每日万分之五计算合理合法，应予支持。而2009年11月始至2010年1月底期间，写字楼的大厅公共区域还在装修中，亦可推断在此期间整幢写字楼不可能按常规正常使用。而且原告所提交的业主委员会证明也进一步证明原告在逸天广场的全面进驻系自2010年3月业主委员会成立之日起。故该三个月原告提供的物业服务相对来说比之后的要少，本院酌情予以核减为每月每平方米3元，在此期间的滞纳金亦不应再由被告支付。本案开庭后，鉴于新的事实出现，原告减少诉请，程序上并无不当。此外，本案原、被告双方虽然签订了六份前期物业管理服务协议，但协议的双方当事人同一，协议均系同一天签订，原告所应提供的服务内容、性质等是同样的，且考虑到诉讼经济，原告按一个案件起诉，并无违法之处，故本院对被告主张的应分六个案件审理的抗辩理由不予采纳。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张杰于本判决生效之日起三日内支付原告浙江南都物业管理有限公司2009年11月至2010年1月31日的物业管理服务费9872元。二、被告张杰于本判决生效之日起三日内支付原告浙江南都物业管理有限公司2010年2月1日至2011年2月28日的物业管理服务费49908元及并按万分之五计算的滞纳金（本金11517.30元的滞纳金从2009年11月3日起；本金23034.70元的滞纳金从2010年5月6日起；本金15356元的滞纳金从2010年11月6日起，均算至2011年3月31日止）。三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币928元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担255元，被告张杰负担673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1856元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审判员 季隽虹二〇一一年八月二日书记员 孔乐亭 微信公众号“”