（2011）甬仑港民初字第111号
裁判日期: 2011-08-02
公开日期: 2016-12-20
案件名称
戴海亚与瞿荣辉、潘慧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴海亚,瞿荣辉,潘慧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑港民初字第111号原告：戴海亚，女，1974年9月13日出生，汉族，系宁波巡天太阳能电子有限公司法定代表人，住宁波市北仑区。委托代理人：励绍红，浙江同舟律师事务所律师被告：瞿荣辉，男，1974年9月2日出生，汉族，住宁波市海曙区。被告：潘慧，女，1975年7月14日出生，汉族，系住宁波市北仑区。被告潘慧的委托代理人本案被告瞿荣辉，系被告潘慧丈夫。原告戴海亚与被告瞿荣辉、潘慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月13日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序于2011年7月12日、8月2日公开开庭进行了审理。原告戴海亚的委托代理人励绍红、被告瞿荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴海亚起诉称：原被告于2009年11月7日签订租赁合同，合同约定被告将其所有的座落于宁波市北仑区明州路500号太平洋国际大厦902、904室出租给原告，约定租期为2010年1月1日起至2012年12月31日止；房屋月租金为2000元，2011年起租金每年按8%递增；合同还对违约等做了决定。2011年5月18日，原告发现原装修被破坏，被告在未经原告同意的前提下擅自解除租赁合同，将房屋高价出租给孙某，并已与孙某签订了租赁合同。原告就此事与被告交涉，达成一致意见，双方同意解除租赁合同，被告同意退还原告房租费、物业费、押金，赔偿部分装修损失30000元，并约定于2011年5月20日办理结算事宜。2011年5月20日，原告委托冯海蓉办理房租结算事宜，被告却当场反悔并拒不退还、赔偿任何费用。现原告起诉要求：1、请求判令解除租赁合同；2、请求判令被告退还原告自2011年5月15日至2011年6月30日的房租费3240元、物业费473、25元，退还押金2000元，总计5713、25元；3、请求判令被告退还原告空调两台；4、请求判令被告赔偿原告装修损失53315.9元；5、请求判令被告支付原告违约金4000元。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、存款回单一份，证明原告分别于2010年12月20日、12月22日支付被告自2011年1月1日至2011年6月30日的房屋租金合计12960元，月租金2160元。2、收据一份，证明原告于2009年11月7日向被告交付押金2000元。3、发票一份，证明原告支付了至2011年6月30日的物业费1985元（含2011年4月30日止水电费）。4、装饰工程施工合同书及装修实际费用清单一份，证明原告为装修承租房支付了53315.90元。5、收条一份，证明原告实际支付了装修费53300元。6、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。被告瞿荣辉、潘慧答辩称：1、并非被告违约，是原告违约。是原告2011年5月初主动要求提前解除租赁合同，于5月10日搬离租赁房屋，并将钥匙交与被告指定的物业管理处。被告于2011年5月12日从物业管理处拿到钥匙，并与孙某签订租赁协议。2、被告从未答应退原告租金、押金及赔偿装修损失。因为原告违约在先，在其搬离租赁办公楼之前从未提出要退还上述费用，只是在原告阻扰孙某装修施工时被告出于息事宁人曾答应原告返还押金及部分物业费。3、被告在和原告沟通时被告曾提出退还原告6月份的租金及押金共4160元，但原告仍未答应。而且，被告租赁给孙某系原告已经搬离租赁房屋并将钥匙交出，被告并非擅自解除合同、高价转租。因此，原被告之间的租赁合同早已事实解除、原告的空调可以自行拆回外，其他原告的诉讼请求均请求法院驳回。为证明上述事实，两被告提供以下证据：1、太平洋国际大厦902、904室房屋产权证一份，证明本案所涉房屋产权属两被告所有。2、物业管理处工作人员情况说明一份，原告于2011年5月10日搬离写字楼，并将钥匙交与管理处，是原告自行放弃使用权。3、房屋租赁合同一份，证明被告是在原告搬离写字楼交出钥匙、实际解除原租赁合同后新签合同。4、孙某退租说明及要求一份，证明原告无理、非法行为经过及空调曾经转让事实。5、孙某收条一份，证明原告无理、非法行为造成了新租客退租的事实。6、原告委托代理结算单一份，证明原告只要求结算退租、根本不涉及装修赔偿。经被告瞿荣辉、潘慧申请，本院向太平洋物业服务有限公司国际大厦管理处调取了原告戴海亚搬离本案承租房屋的时间及交出钥匙的时间的说明。为查明事实，本院依法向案外人孙某核实了相关事实。对原告戴海亚提供的证据，被告瞿荣辉、潘慧质证认为：对证据1、2、3、6无异议；证据4、5系发生在原告与案外人之间，对真实性有异议，且与本案无关联。对被告瞿荣辉、潘慧提供的证据，原告戴海亚质证认为：对证据1、2、3、6真实性无异议；证据4、5真实性有异议。原、被告对本院调取的太平洋物业服务有限公司国际大厦管理处的说明无异议。对案外人孙某的笔录，原、被告对真实性均无异议。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原、被告提供的证据1、2、3、6经双方质证均无异议，对该部分证据本院依法予以认定；对原告提供的证据4、5与本案无关联；对被告提供的证据4、5的出具人孙某虽未到庭作证，但经庭后本院向其核实，对该证据的真实性本院予以认定。经审理查明，2009年11月7日，原告戴海亚与被告瞿荣辉、潘慧签订一份租赁合同，约定：两被告将其所有的座落于宁波市北仑区明州路500号太平洋国际大厦902、904室建筑面积为123.61平方米的房屋出租给原告作商业使用；租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；月租金为2000元，（2011年起租金每年按8%递增）半年一付，先付后用，租金提前10日支付；租赁押金2000元；合同还就违约责任等作了约定。合同签订后，被告按约将租赁房屋交付原告使用。原告亦支付了相应的租赁押金及租赁费及物业管理费等。2011年5月10日，原告搬走承租房屋内的物品并将钥匙交给被告指定的管理处，被告于5月12日从物业管理人员处拿走钥匙。5月12日，两被告以潘慧的名义与案外人孙某签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给案外人孙某。案外人在装修过程中，因故向被告退租。本案双方当事人的争议焦点为导致本案租赁合同解除是否属一方的违约行为造成。原告认为被告单方解除合同并将房屋出租给案外人，当案外人5月18日进场装修后才知道被告将其承租的房屋又出租给了案外人，因此被告违约；两被告则认为是原告在5月初电话向被告提出其不再租赁该房屋，并于5月10日搬走、交钥匙，因此违约的是原告。本院认为，根据物业的说明及案外人的陈述，原告于5月10日搬离承租房屋、交钥匙于被告指定的物业管理人员，并与案外人协商达成原告留于承租房屋内的2台空调的转让价格等行为，与原告陈述的其直至5月18日才知道被告解除合同的观点明显不符，应认定原告提出退租，并经被告同意，双方协商一致提前解除租赁合同。本院认为，原告戴海亚与被告瞿荣辉、潘慧关于双方签订的租赁合同解除已达成一致，在原告起诉前合同已经解除，双方也无争议，因此原告诉请判令解除租赁合同缺乏诉的利益，本院对该项诉请无判决确认的必要。对解除时间原、被告有不同意见，本院认为应以原告搬离承租房屋、交还钥匙之日即5月10日视为合同解除之日。《租赁合同》第10-3条约定：“乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行。”现合同已经解除，则原告要求被告退回原告已支付的2011年5月15日至2011年6月30日的房租费、物业费及押金的请求，合理合法，应予支持。关于原告未拆走的两台空调，原告可自行拆回，被告应予以必要的协助。原告诉请的装修损失，于法无据，不予支持。原告诉请的违约金，因本案原、被告之间合同解除并非被告违约，因此该请求不予支持。被告辩称理由成立部分，本院依法采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告瞿荣辉、潘慧应退还原告戴海亚2011年5月15日至6月30日的房屋租金3240元、物业管理综合服务费及日常维修费473.25元、押金2000元，共计5713.25元，该款限两被告于本判决生效之日起七天内履行完毕；二、原告戴海亚尚留在宁波市北仑区明州路500号太平洋国际大厦902、904室内的2台空调，由原告于本判决生效之日起七日内自行拆回（两被告应给予必要的协助）；三、驳回原告戴海亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1376元，减半收取688元，由原告戴海亚负担626元，被告瞿荣辉、潘慧负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 胡飞红二〇一一年八月二日代书记员 张丽丽 来自