（2011）亳民一终字第00503号
裁判日期: 2011-08-19
公开日期: 2016-10-26
案件名称
解如春与李存义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李存义,解如春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）亳民一终字第00503号上诉人（原审被告）：李存义。委托代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：解如春，市民。委托代理人：解玉杰，市民。委托代理人：宋辉，安徽公德律师事务所律师。上诉人李存义因与被上诉人解如春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2011）谯民一初字第00479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人李存义及委托代理人王岩，被上诉人解如春的委托代理人解玉杰、宋辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告解如春在亳州市谯城区薛阁办事处魏武社区居委会西侧，魏园路路东有房产北屋九间，每间四层，共计三十六间。原告于2006年6月3日为上述房屋申请办理了房地权亳字第××号房地产权证。2006年9月16日，原告（甲方）解如春与被告（乙方）李存义签订房屋租赁协议一份。协议约定：原告将上述房屋中的三十二间出租给被告经营浴室、酒店，租赁期限自2004年10月1日起至2010年10月1日止，年租金为人民币20000元，租金交纳期限根据乙方的经营情况，在六年期间任意时间内一次或多次付清六年租金，现金支付。合同另约定：中途或期满乙方如不继续租赁，乙方所投的装饰及设备，甲方不作任何经济补偿，无条件收回自己的房屋，期满后继续使用价格另议。协议签订后原告依约将三十六间房屋中的三十二间交付被告使用，四间由原告的家人使用。被告在租赁期间自建锅炉房和简易房4小间（厨房），被告使用原告房屋租金未付。其间，原告在被告经营的酒店用餐花费40000元，该款原告自愿从双方约定的120000元租金中扣除，房屋租赁期限届满后，原告向被告主张租金并要求退房未果，双方为此发生纠纷。原审法院认为：原、被告签订房屋租赁合同系其真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告作为出租人已依约将房屋交付给被告使用，被告作为承租人亦应依约向原告支付租金。双方约定的租金为120000元，原告在起诉时已将其在被告经营的酒店内用餐费用40000元从租金中扣除，仅向被告主张支付80000元租金并无不当，对该项请求本院予以支持。由于原、被告租赁期限届满，被告作为承租人应当返还原告的房屋三十二间。被告未经原告同意自行建造锅炉房和简易房四小间，原告要求其拆除并无不当，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第五十五条之规定，判决一、被告李存义于本判决生效之日起十五日内返还原告解如春位于谯城区薛阁办事处魏武社区居委会西侧魏园路路东房屋三十二间[不含原告使用的自东向西第6、7、8、9共四间（四楼），房地产权证为20××06]；二、被告李存义于本判决生效之日起十五日内拆除自建锅炉房和简易房四小间（厨房）；三、被告李存义于本判决生效之日起五日内支付原告解如春房屋租金80000元[租金算至2010年10月1日，2010年10月1日以后租金每月按1666元另计（按每年租金20000元／12月计算）直至返还房屋时止]。案件受理费1960元，由被告李存义负担。李存义上诉请求：不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2011）谯民一初字第00479号民事判决。依法驳回被上诉人的诉讼请求，并承担本案诉讼费。具体理由：1、根据房屋租赁协议约定，是否继续使用租赁房屋完全取决于上诉人李存义的个人意志，如李存义不愿意继续租赁房屋，则解如春可无条件收回房屋，因李存义已投巨资决定继续租赁。因此，解如春无权收回房屋，请依法驳回被上诉人原审第一项诉求。2、被上诉人原审第二项诉求要求上诉人无偿拆除在租赁房屋后所建的临时用房。对此诉求被上诉人无证据，那么，原审判令拆除自建锅炉房和简易房四小间实属无据。而且被上诉人诉求中仅要求拆除在其屋后所建临时用房，并不包括锅炉房，而原审超诉讼请求判决。3、上诉人租赁费已付清，被上诉人仍拖欠当时买房时安装电的连工带料款38000元，被上诉人自己居住的四间房屋装修费46000元是上诉人支付的；被上诉人使用上诉人的水电费20000元；被上诉人欠上诉人的餐费40000元未付。上述被上诉人共欠上诉人144000元。解如春辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原审判决。李存义二审提供证据如下：1、2010年11月25日魏武社区情况说明，证明争议房屋占用魏武社区居委会赵元二队集体土地问题没解决，解如春所办房产证违法，要求拆除临时房屋无事实和法律依据；2、2004年1月18日解如春和魏武社区居委会签订的协议书（复印件），证明争议房屋侵占的土地问题没解决，转让的房屋因侵权所建；3、2009年10月21日解如春和魏武社区居委会签订的置换协议书（复印件），证明解如春已将自西向东第六、七、八、九，上下四层共计16间房屋以置换的方式转让给了魏武社区居委会解如春无权要求李存义归还该16间房屋；4、证人江某、周某（周建国）的证言，证明解如春欠李存义装修款、电料款等78000元未付。解如春质证意见如下：对李存义举证的1、2、3、4号证据认为不属于新证据，不予质证。解如春二审提供2000年1月至3月江玉荣给魏武居委会出具的四张领条，证明李存义所称电料款与本案无关。李存义质证意见为这四张领条是用于门面房、办公楼的电料费用，与本案无关。当事人所举的其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。二审查明的事实同原审判决认定的事实一致。本院认为：解如春和李存义在平等自愿基础上签订房屋租赁合同，双方都应依约行使权利履行义务，解如春将房屋租赁给李存义使用，在租赁期届满后，李存义应依法返还租赁房屋。李存义称是否继续租赁房屋自己有决定权的上诉请求，于法无据，本院不予采信。李存义租赁房屋期间，在未征得解如春同意的情况下，在租赁的房屋后自建四间简易房（厨房），属于对租赁房屋的扩建，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”故原审判决李存义拆除自建简易房四间，并无不当，应予以维持。李存义在租赁的房屋前自建的锅炉房，解如春在一审中未起诉要求拆除，原审法院判决拆除锅炉房超诉讼请求范围，本院不予维持。李存义租赁解如春房屋事实清楚，依法应支付合同约定的租金，解如春自愿从120000元租金中扣除其在李存义饭店消费的40000元，只主张80000元租金，属个人处分权利行为，本院予以维持。但李存义向解如春主张以电料款、装修费抵偿租金的上诉请求，缺乏事实依据，且得不到解如春的认可，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2011）谯民一初字第00479号民事判决第一、三项；二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院（2011）谯民一初字第00479号民事判决第二项为：李存义于本判决生效之日起十五日内拆除自建简易房四小间（厨房）。一审案件受理费1960元，二审案件受理费1960元，均由李存义承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘长友代理审判员 范荣鑫代理审判员 彭 亮二〇一一年八月十九日书 记 员 任 静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；?? 来自