（2011）甬仑民初字第1001号

裁判日期: 2011-08-18

公开日期: 2018-07-21

案件名称

宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司与冯军物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司,冯军

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

浙江省宁波市北仑区人民法院民事判决书（2011）甬仑民初字第1001号原告：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（组织机构代码：66847380-1），住所地：宁波市北仑新碶明州路500号1幢1012室。法定代表人：陈军旺，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：冯军（公民身份号码：3302061959********），男，1959年11月12日出生，汉族，住宁波市北仑区。原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（以下简称“太平洋物业公司”）诉被告冯军物业服务合同纠纷一案，本院于2011年6月27日立案受理后，依法由审判员方指挥适用简易程序审理于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告太平洋物业公司的委托代理人胡颖燕、被告冯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋物业公司起诉称：原告系被告所居住的桃源里小区的物业服务企业。在原告提供物业管理后，经多次催讨，被告未支付2010年1月至2011年12月31日的物业管理服务费用，故原告现诉至法院，要求被告支付2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费3454元、日常维修费576元、逾期付款滞纳金322元（自2011年1月1日起计算至同年6月9日，以后按日1‰计算）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告立即支付2010年1月1日至同年12月31日的物业管理综合服务费1727元、日常维修费288元，合计2015元。为此，原告提供了以下证据：1.物业服务委托合同1份，用以证明原告管理被告所在的小区及双方对权利、义务进行约定的事实；2.房地产转让、登记申请书1份，用以证明被告系新碶桃源里15幢802室的业主及其面积的事实；3.企业名称变更核准通知书1份，用以证明原告名称变更的事实。被告冯军答辩称：对尚欠的物业费金额和期限无异议，但未支付物业费的原因有：第一，根据《物业管理条例》的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，只有先通过业主委员会督促交纳后仍不交纳的，物业公司才可以起诉，而原告并未通过业主委员会督促程序就提起诉讼，故原告的本次起诉程序不合法；第二，业主委员会的主体资格不合法，2004年业主委员会选举成立后，应于5年后即于2009年重新选举，但并未重新选举，故业主委员会的主体不合法，则由业主委员会与原告签订的物业服务委托合同就不能代表被告的真实意思表示；第三，假使原告的管理合法，被告也不会支付物业费，是因为小区物业管理存在诸多问题：环境脏乱、停车无序、设备老化、存在安全隐患、噪音污染等严重问题；第四，被告女儿的车辆在2010年7、8月被他人乱划，损失未得到补偿。为此，被告提供了以下证据：1.照片14份，用以证明安全存在隐患、小区内脏、乱、差现象随处可见；对小区内的违章搭建并造成油烟、噪声污染没有予以坚决的制止；对住户关于清洁地面、铺设地砖、装置摄像头、画停车线等提出的合理化建议一直不理不睬的事实；2.告居民书1份，用以证明2004年业主委员会的选举有杜鹃社区居民委员会出具告居民书的形式告知业主，但应于5年后进行的选举，住户并不知晓选举的相关情况。经质证，被告对原告提供的证据2、3无异议，因业主委员会选举不合法，故其与原告签订物业服务委托合同（即原告提供的证据1）也不合法。原告对被告提供的证据2无异议；对被告提供的证据1认为对2011年7月2日所拍摄的照片是反映现在的情况，因原告起诉是到2010年12月底的物业费，不能反映被告所说的情况，另外几张照片看不出小区环境脏、乱、差等现象，也看不出车库前后门打穿，如果存在该情况，也发生在原告进驻前；电梯内的小广告，是有人趁原告不注意随意贴上去，但原告也会随即清理掉。对双方无异议的证据，本院予以认定，但被告提供的证据2仅能证明其所在的小区2004年经选举成立业主委员会，不能就此推出现在的业主委员会不合法的事实，故本院对该证据所要证明的事实不予认定。结合原、被告双方庭审陈述，本院认定以下事实：2009年12月18日原告与宁波北仑桃源里小区业主管理委员会签订物业服务委托合同一份，原告受委托自2010年1月1日至同年12月31日对桃源里小区进行物业管理。2010年2月22日，原告前称“宁波经济技术开发区太平洋物业管理有限公司”变更为“宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司”。被告系该小区15幢802室的业主，房屋面积为143.94平方米。被告未交纳2010年1月1日至2010年12月31日物业管理综合服务费1727元（143.94平方米×1元/平方米/月×12个月）和日常维修费288元（143.94平方米×2元/平方米/年×1年）。本院认为，《物业管理条例》第六十七条规定的业主委员会应当督促业主限期交纳物业费系倡导性规范，而非前置性规定，故原告起诉符合法律规定。原告与宁波北仑桃源里小区业主管理委员会签订的物业服务委托合同合法有效，合同对小区全体业主均具有约束力，被告作为该小区业主，也应受合同约束。原告要求被告支付尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费的诉请，本院予以支持。被告辩称合同无效，于法不符，本院不予采信。另被告辩称原告在日常管理服务过程中对涉及小区公共区域部分未能尽到相关职责，对此被告应通过向行政机关反映或依约另行主张权利解决问题，上述辩称不能作为不交物业费的理由，本院不予采信。当然原告作为物业服务企业，应当不断提高服务质量，更好地为业主服务。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告冯军应支付原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司2010年1月1日至2010年12月31日的物业管理综合服务费1727元和日常维修费288元，合计2015元，该款限于本判决发生法律效力之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告冯军负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员　方指挥二〇一一年八月十八日代书记员　宋　菡搜索“”