（2011）甬镇民初字第364��

裁判日期: 2011-08-18

公开日期: 0001-01-01

案件名称

吴明荣与刘红平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴明荣,刘红平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十六条，第二百一十九条，第二百二十六条，第二百三十一条；《最高人民法院关于审理城镇��屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2011）甬镇民初字第364号原告（反诉被告）：吴明荣。委托代理人：蔡丽丽，宁波市兴港法律服务所法律工作者。委托代理人：王永祥。被告（反诉原告）：刘红平。委托代理人：沈丽娜，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。委托代理人：张小平。原告吴明荣诉被告刘红平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月8日立案受理，被告刘红平向本院提起反诉，本院于2011年4月8日受理后，依法合并审理。由代理审判员张发生适用简易程序独任审判，于2011年5月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2011年7月22日公开开庭进行了审理。原告吴明荣及其委托代理人蔡丽丽、王永祥，被告刘红平的委托代理人沈丽娜、张小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明荣起诉称：2008年6月5日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的位于镇海区骆驼街道菜场路175号店面房租赁给被告，租期从2008年12月18日至2012年12月17日止，租金每年20000元，每年一付，先付租金后使用。原告多次催讨2011年的租金，被告至今未付。在租赁期间，被告未经原告同意拆除了该房屋的一道墙壁，改变了房屋的整体结构。原告要求恢复原状，被告置之不理。原告无奈诉至法院，诉讼请求：1.确认原、被告于2011年3月15日解除房屋租赁合同，被告腾空出屋；2.被告支付自2011年1月1日至2011年3月15日的租金4165元；3.被告按合同约定的租金标准支付2011年3月16日至实际出屋日的房屋占有使用费；4.被告恢复该店面房被拆除的一道墙壁。被告刘红平答辩称:2008年12月13日，原、被告签订房屋租赁合同，租期从2008年12月18日至2012年12月17日止，租金每年20000元，每年一付，先付租金后使用。被告已全额支付原告2010年的租金20000元，但在2010年租赁期间，其中48.63平方米面积的租赁房屋被拆除重建，拆除重建时间为9个月，被告要求原告返还房屋拆除重建期间应减少的租金13000多元，抵消被告应支付原告2011年1月至3月期间的租金后还有剩余，因此，被告未拖欠原告房屋租金。同时，租赁房屋拆除重建期间，被告的经营受到影响，要求原告适当补偿损失，原告没有同意，因此，被告未支付2011年的租金。被告未拆除该房屋的一道墙壁，只是在两间店面房中间开了一道门，但并不影响该房屋结构。综上，租赁合同未到期，且被告无过错，故被告不同意解��房屋租赁合同，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘红平反诉称：2008年12月13日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉被告将其所有的坐落在骆驼街道菜场路175号店面房出租给反诉原告开店使用，面积约79.54平方米。在租赁期内，2009年12月初至2010年8月底租赁房屋的南半间长12.9米，宽3.77米，面积计48.63平方米被拆除重建，拆除重建时间为9个月。因此，反诉原告实际有效使用的租赁房屋面积仅为30.9平方米，店里相关物品无处堆放，需重新租用他人车库，对北半间店面房的通风采光等正常营业造成严重影响。故反诉原告提起反诉，请求判令反诉被告返还反诉原告2010年租赁房屋被拆除重建期间9个月的租金9158.4元，租用他人车库的租房损失费4500元，装修费6000元，搬迁费486.3元，通风采光补偿费10000元，营业额损失49140元，共计人民币79284.7元。反诉被告吴明荣答辩称：反诉被告所有的店面房前后有两间，租赁给反诉原告的店面是其中的一间即靠马路的那间，拆除重建的店面房没有出租给反诉原告，而是给反诉原告免费使用。反诉被告拆除重建房屋是事实，但未造成反诉原告的损失。房屋拆除重建期间，反诉原告一直使用该店面房，也未向反诉被告提出赔偿损失，故请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）吴明荣在举证期间内向本院提交了如下证据：1.房屋所有权证复印件一份，欲证明位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号房屋属于原告所有以及该房屋结构、面积情况。经质证，被告对该房屋权属没有异议，但认为讼争房屋在出租给被告时房屋结构已发生改变，中间有连接处，二间已经变成了一间，实际面积也大大超过了房屋所有权证登记的房屋面积，并不是原告所说的二间房屋��本院对该证据的真实性予以认定。2.房屋租赁合同一份，欲证明原、被告存在租赁关系并约定了权利义务，合同约定原告出租给被告的房屋是一间。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原、被告对合同内容的理解有歧义，该房屋出租时房屋所有权证登记的两间已经合并成一间，所以合同内容约定的一间应该指一整间，包含房屋所有权证登记的两间。本院对该证据的真实性予以认定。3.骆驼街道东邑村村民委员会证明一份，欲证明为了消除安全隐患，村民委员会建议原告将其所有的店面房后半段进行拆除重建。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。4.照片复印件一组，欲证明原告出租给被告的房屋墙壁已被被告拆除打通。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以��定。5.通知一份，欲证明原告于2011年1月5日已催告被告支付租金。经质证，被告对该证据有异议，认为没有收到通知。6.本院依原告申请向宁波市公安局镇海分局骆驼派出所调取情况说明一份。经质证，原告对该情况说明的内容有异议，认为当时是王永祥报警，原因并非打架，而是为了租金及被告将房屋墙壁打通的事情双方起纠纷，被告当时未提出损失赔偿。被告对原告报警的事实没有异议，但认为原因是被告要求原告减少2009年12月至2010年8月期间共9个月的房屋租金及赔偿营业损失，原、被告未能达成一致意见起纠纷。被告（反诉原告）刘红平在举证期间内向本院提交了如下证据：1.房屋租赁合同复印件一份，欲证明原、被告存在租赁关系，租赁合同未到期，被告不同意解除合同。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但��为被告违反了租赁合同的第一条、第二条，未支付租金，且装修破坏了房屋的墙壁及结构。本院对该证据的真实性予以认定。2.赔偿协议书、领（付）款凭证复印件各一份，欲证明因东邑村经济合作社的房屋需拆除重建，东邑村经济合作社给予原告10000元的赔偿，赔偿费囊括房屋重建后所涉的一切赔偿（包括通风、排水、采光、通行等），原告已领取此款。被告认为原告的房屋已出租给被告使用，东邑村经济合作社的房屋拆除重建实际上给被告造成了通风、排水、采光、通行等影响，此款应该赔偿给被告。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，10000元赔偿款实际上是对房屋装修重建的一种补偿。本院对该证据的真实性予以认定。3.骆驼街道东邑村村民委员会证明二份，欲证明租赁房屋的南段店面于2009年12月进行��除重建，长12.9米，宽3.77米。5户业主（包括原、被告在内）从东邑村各领取损失费10000元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为东邑村补助给原告10000元的事实与本案无关联性，拆除重建的房屋不是出租给被告的房屋。本院对该证据的真实性予以认定。4.房屋租赁合同一份，欲证明租赁房屋拆除重建期间，被告需另向他人租用车库且支付租金。经质证，原告对该证据的真实性有异议。5.照片一组，欲证明租赁房屋拆除重建后的状况。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院予以认定。6.被告在举证期限内申请证人沈某、张某出庭作证，本院依法予以准许。证人沈某到庭陈述2009年6月张小平（系被告丈夫）叫他去装修卫生间和中段平顶两部分，包工包料共6000元，钱是张小平出的。经质证，原告认为有些细节证人无法说清，但对证人说的房屋前后两间，中间是明堂是认可的。被告无异议。证人张某到庭陈述王永祥（系原告丈夫）叫他去荣骆路店面房铺地砖，2010年8月底完成，装修费600元是王永祥出的。经质证，原告对铺地砖的事实无异议，但认为装修完工时间是5月底，而不是8月底。被告认为是被告要求原告恢复原样，所以原告才叫人铺了地砖。本院以职权向董家忠做调查笔录一份，董家忠陈述4幢1-4号房屋最南端墙是没有门通往外面的，只有一个窗户，4幢1-4号房屋的进出只有经过3幢1-4号房屋，也就是说3幢和4幢1-4号房屋已经连成一个整体，中间有一个明堂，变成了一间房屋。经质证，原告对该证据有异议，被告对该证据无异议。经审理，本院查明事实如下：位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号3幢1-4号和4幢1-4号房屋为原告吴明荣所有。2008年12月13日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（吴明荣）将位于镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间租给乙方（刘红平）使用，租期肆年，从2008年12月18日至2012年12月17日止，每年年租金贰万元整，先付租金后租用，租期内租金不变，次年起租金每年提前30天交付，合同成立乙方即付租金，甲方同时把房屋移交给乙方租用，乙方装修费用自理，装修不得破坏房屋原结构，不得破坏墙面，合同解除后安装后房屋状态完好无损无偿归甲方，可移动物归乙方。原、被告签订合同后，被告依约支付租金，原告也依约将位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号3幢1-4号和4幢1-4号房屋交付被告使用。2009年12月，4幢1-4号房屋拆除重建，2010年8月底，原告出钱铺好地砖后把该房屋交付被告使用。被告未支付自2010年12月18日至2011年12月17日止的租金20000元。租赁期间，被告为了经营方便，在3幢1-4号和3幢1-5号相邻房屋共有墙拆除了宽约2米，高约2.1米的墙壁，开了一个通道。另查明，因骆驼街道东邑村办公楼原拆原建对周边邻里造成一定影响，经协商由东邑村经济合作社赔偿原告吴明荣10000元，赔偿费囊括房屋重建后所涉的一切赔偿（包括通风、排水、采光、通行等），该款由原告吴明荣领取。本案争议的焦点即原、被告签订房屋租赁合同中约定的“镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间”是否包括房屋所有权证登记的3幢1-4号和4幢1-4号房屋，本院对此分析认定如下：1.根据房屋所有权证的记载，吴明荣所有的位于骆驼街道三选区荣骆路175号房屋包括了3幢1-4号（面积32.96平方米）和4幢1-4号（面积34平方米），而合同约定镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间，双方没有进一步明确约定，应当推定原告出租给被告的位于骆驼菜场路175号店面房壹间��括3幢1-4号和4幢1-4号。2.2008年12月13日，原、被告签订房屋租赁合同之后，原告将3幢1-4号和4幢1-4号房屋一起交付被告使用，因此，应当推定原、被告双方均默认房屋租赁合同中约定的镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间包括3幢1-4号和4幢1-4号房屋。3.仅从房屋所有权证的记载看，3幢1-4号和4幢1-4号好像是两间独立的房屋，但原、被告在签订房屋租赁合同时，该房屋结构已经发生了改变，3幢1-4号和4幢1-4号中间已搭建铁棚连成一个整体，变成了一间房屋，并且4幢1-4号房屋最南端只有窗户没有门，只能经过3幢1-4号房屋进出，因此，按照常理推断，房屋租赁合同中约定的镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间应该包括3幢1-4号和4幢1-4号。综上，本院认定原、被告签订房屋租赁合同中约定的位于镇海区骆驼菜场路175号店面房壹间应当包括3幢1-4号（面积32.96平方米）和4幢1-4号（面积34平方米）。本院认为：1.本诉部分。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。2008年12月13日，原告吴明荣与被告刘红平签订房屋租赁合同，合同约定被告装修费用自理，装修不得破坏房屋原结构，不得破坏墙面，合同解除后安装后房屋状态完好无损无偿归还原告。租赁期间，被告为了经营方便，在3幢1-4号和3幢1-5号相邻房屋共有墙拆除了宽约2米，高约2.1米的墙壁，开了一个通道。现原告主张被告破坏房屋原结构，违反了合同约定，要求解除房屋租赁合同，并要求被告恢复原状，房屋腾空返还，于法有据，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。依照合同约定，被��刘红平应当于2010年11月17日支付原告吴明荣自2010年12月18日至2011年12月17日止的租金20000元，被告未支付。现原告要求被告支付2011年1月1日至2011年3月15日止的租金4165元，并要求被告按照合同约定的租金标准支付自2011年3月16日至实际出屋之日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。2.反诉部分。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原告将位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号3幢1-4号和4幢1-4号房屋出租给被告使用，在租赁期间，自2009年12月至2010年8月底共计9个月，4幢1-4号房屋被拆除重建，被告要求减少租金，但被告已支付原告自2009年12月18日至2010年12月17日止的租金20000元。现被告要求原告返还应当减少的租金，于法有据，本院予以支持。被告主张原告赔偿因4幢1-4号房屋拆除重建给被告造成的租房损失费、装修费、搬迁费、通风采光通行等补偿费、营业额损失，但被告未能提供充分证据证实其主张，故本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告吴明荣与被告刘红平签订的房屋租赁合同于2011年3月15日解除。二、被告刘红平于本判决生效之日起十日内将位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号3幢1-4号和3幢1-5号相邻房屋共有墙被拆除的宽约2米，��约2.1米的墙壁用混合结构砌砖平整，恢复墙面后与该墙壁的周边一样。三、被告刘红平于本判决生效之日起十日内将位于镇海区骆驼街道三选区荣骆路175号3幢1-4号和4幢1-4号房屋腾空返还原告吴明荣。四、被告刘红平支付给原告吴明荣自2011年1月1日至2011年3月15日止的租金计人民币4165元，于本判决生效之日起十日内付清。五、自2011年3月16日起至实际出屋之日止，被告刘红平按人民币55元/天（20000元÷365天）支付原告吴明荣的房屋占有使用费，于实际出屋之日支付。六、反诉被告吴明荣返还反诉原告刘红平因4幢1-4号房屋拆除重建的租金人民币7512元[20000元×（270天×34平方米）/（365天×66.96平方米）]，于本判决生效之日起十日内付清。七、驳回反诉原告刘红平的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币50元，由被告刘红平负担；反诉案件受理费人民币891元，由反诉原告刘红平负担807元，反诉被告吴明荣负担84元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时��律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审　判　长　　孙圣烔代理审判员　　张发生人民陪审员　　孙霓蕉二〇一一年八月十八日代书　记员　　王玉燕来源：百度搜索“”