（2011）甬仑民初字第1003号
裁判日期: 2011-08-17
公开日期: 2016-11-28
案件名称
宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司与张伟荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司,张伟荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第1003号原告：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（组织机构代码：66847380-1），住所地：宁波市北仑区新碶明州路500号1幢1012室。法定代表人：陈军旺，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：张伟荣（公民身份号码：3302261969********），男，1969年5月15日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：贺舟英（系被告妻子），女，1976年1月6日出生，汉族，住宁波市北仑区。原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（以下简称“太平洋物业公司”）诉被告张伟荣物业服务合同纠纷一案，本院于2011年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李小玲独任审判，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告太平洋物业公司的委托代理人胡颖燕、被告张伟荣及其委托代理人贺舟英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋物业公司起诉称：原告系被告所在桃源里小区的物业服务企业。被告未支付2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费3454元和日常维修费576元，合计4030元，现原告起诉要求被告立即支付该尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费；被告支付逾期付款滞纳金322元。诉讼中，原告变更诉讼请求，即要求：被告支付2010年1月1日至2010年12月31日物业管理综合服务费1727元和日常维修费288元，合计2015元；放弃要求支付逾期付款滞纳金的诉请。为此，原告提供了以下证据：1.2009年12月18日签订的物业服务委托合同1份，用以证明原告管理被告所在的小区及双方对权利、义务进行约定的事实；2.房地产转让、登记申请书1份，用以证明被告系新碶桃源里15幢702室的业主及其面积的事实；3.企业名称变更核准通知书1份，用以证明原告名称变更的事实。被告张伟荣答辩称：对尚欠的物业费期限、金额有异议，2010年1月1日至2010年12月31日被告的物业费是没有交，被告没有委托原告管理被告所在小区，被告只付相应的垃圾清理费，并不是物业费。被告不支付物业费是有原因的：第一，根据《物业管理条例》的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，只有先通过业主委员会督促交纳后仍不交纳的，物业公司才可以起诉，而原告并未通过业主委员会督促程序就提起诉讼，故原告的本次起诉程序不合法；第二，业主委员会的主体资格不合法，2004年业主委员会选举成立后，应于5年后即于2009年重新选举，但实际并未重新选举，故业主委员会的主体不合法，则由业主委员会与原告签订的物业服务委托合同就不能代表被告的真实意思表示；第三，假使原告的管理合法，被告也不会支付物业费，是因为小区物业管理存在诸多问题：环境脏乱、停车无序、设备老化、存在安全隐患、噪音污染、监管不力等严重问题；第四，小区电梯经常坏掉，影响被告生活，另小区内车辆出入自由，原告不予管理。为此，被告提供了以下证据：1.告居民书1份，用以证明2004年业主委员会的选举有杜鹃社区居民委员会出具告居民书的形式告知业主，但应于5年后进行的选举，住户并不知晓选举的相关情况；2.照片18份，用以证明原告物业管理不力，物业服务不到位；小区电梯、单元门存在安全隐患、小区环境脏、乱、差，原告对小区内存在的油烟及噪音问题不作为；3.信函7份，用以证明上述这些违章现象原告没有尽到管理义务，没有向有关部门投诉。经质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为合同无效，认为因业主委员会主体不合法，故其与原告签订的物业服务委托合同也不合法；对原告提供的证据2、3无异议。原告对被告提供的证据1认为被告提出的小区店面房现状已经相关部门处理，并下发了责令限期改正通知书，原告只是企业，不是行政机关，被告不能以这些理由拒付物业费；证据2本身真实性无异议，但认为其中有一部分照片系2011年7月2日拍摄，反映的是拍摄时的情况，而原告起诉的是2010年12月前的物业费，此后的照片不能反映被告所说的当时的情况，另外几张照片也看不出小区环境脏、乱、差等现象；电梯内的小广告，是有人趁原告管理人员不注意随意贴上去，但原告方也会随即清理掉；证据3真实性有异议，但认为小区店面房现状已经相关部分处理，并下发了责令限期改正通知书是事实，原告只是企业，不是管理部门，被告不能以此来拒付物业费。对双方无异议的证据，本院予以认定，但被告提供的证据1仅能证明被告所在的小区2004年经选举成立业委会，不能就此推出现在的业委会不合法的事实，故对该证据所要证明的事实本院不予认定。结合原、被告双方庭审陈述，本院认定以下事实：2009年12月18日，原告与宁波北仑桃源里小区业主管理委员会签订物业服务委托合同1份，原告受委托自2010年1月1日至2010年12月31日对桃源里小区进行物业管理。2010年2月22日，原告前称“宁波经济技术开发区太平洋物业管理有限公司”变更为“宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司”。被告系该小区15幢702室的业主，房屋面积为143.94平方米。被告未交纳2010年1月1日至2010年12月31日物业管理综合服务费1727元（143.94平方米×1元/平方米·月×12个月）和日常维修费288元（143.94平方米×2元/平方米·年×12/12年）。本院认为:《物业管理条例》第六十七条规定的业主委员会应当督促业主限期交纳物业费系倡导性规范，非前置性规定，故原告起诉并不违法。原告与宁波北仑桃源里小区业主管理委员会签订的物业服务委托合同合法有效，合同对小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，也应受合同约束。原告要求被告支付尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费的诉请，本院予以支持。被告辩称合同无效，于法不符，本院不予采信。另被告辩称原告在日常管理服务过程中对涉及小区公共区域部分未能尽到相关职责，对此被告应通过向行政机关反映或依约另行主张权利解决问题，上述辩称不能作为不交纳物业费的理由，本院不予采信。当然原告作为物业服务企业，应当不断提高服务质量，更好地为业主服务。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告张伟荣应支付原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司2010年1月1日至2010年12月31日的物业管理综合服务费1727元和日常维修费288元，合计2015元，该款限于本判决发生法律效力之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张伟荣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李小玲二〇一一年八月十七日代书记员 章婉静 来源：百度“”