（2011）穗中法民五终字第1418号
裁判日期: 2011-08-01
公开日期: 2014-08-07
案件名称
广州谊居物业管理有限公司、广东力丰医药连锁有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
广州谊居物业管理有限公司；广东力丰医药连锁有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1418号上诉人（原审原告、反诉被告）广州谊居物业管理有限公司（下简称谊居公司）。法定代表人钟国强，职务经理。委托代理人谢小娟，女。委托代理人谭列，男。上诉人（原审被告、反诉原告）广东力丰医药连锁有限公司（下简称力丰公司）。法定代表人陈淑贞，职务经理。委托代理人区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托代理人麦瑞全，男，广东力丰医药连锁有限公司职员。上诉人谊居公司、力丰公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谊居公司在原审诉称：我司与力丰公司于2008年7月17日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定我司将广州市越秀区百子横路3－13号海华大厦的首层B号铺、C号铺的一半、D号铺和E号铺出租给力丰公司做商业用途使用，租赁期限为2008年9月1日至2013年8月31日，其中2008年9月1日至2010年8月31日的租金为24500元／月，并约定力丰公司须在每月的1日前交纳当月租金。合同签订后，我司将上述商铺交付力丰公司使用，力丰公司向我司缴纳了首月租金24500元及保证金49000元，但之后的租金一直没有支付，经我司催交后仍拒绝支付，故请求法院判令：力丰公司向我司支付2008年10月至2010年3月的租金（每月按24500元计）及滞纳金（从2008年11月1日起至实际支付之日止，以同期应付未付租金为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计）。力丰公司在原审辩称，不同意谊居公司的诉讼请求，理由：一、涉案C、D、E铺的业主并非谊居公司，谊居公司只是代业主出租，故谊居公司并非适格主体。二、谊居公司与我司协商涉案房屋租赁事宜之时，谊居公司称涉案房屋产权清晰，具备出租资格，故双方签订了《广州市房屋租赁合同》。但我司接收涉案商铺之后，谊居公司告知商铺是临水临电，且未通过消防验收，故谊居公司无权主张租金。此外，我司提出反诉如下：确认谊居公司、我司于2008年7月17日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；谊居公司向我司赔偿装修损失320000元及返还租赁保证金73500元。谊居公司对力丰公司的反诉答辩称，不同意力丰公司的反诉请求，理由：一、签订租赁合同前已告知力丰公司涉案商铺是临水临电且未通过消防验收，力丰公司是在明知的情况下承租涉案商铺的；二、力丰公司已领取营业执照，足以证明消防并不妨碍其经营；三、力丰公司是以涉案商铺未经消防验收，违反《广州市房屋租赁管理规定》而主张合同无效，但该规定属于地方性法规，不是法律、行政法规，故不能以此认定涉案租赁合同无效。原审法院经审理查明，广州市越秀区百子横路3－13号海华大厦第一幢首层B号铺（建筑面积65.52平方米）为谊居公司向广州泰来房地产开发有限公司所购之房屋，C号铺（建筑面积65.52平方米）为谢某向广州泰来房地产开发有限公司所购之房屋；D号铺（建筑面积24.696平方米）为黄少鸿（已死亡，后由邵玉婵继承）向广州泰来房地产开发有限公司所购之房屋，E号铺（建筑面积46.116平方米）为邵月梅向广州泰来房地产开发有限公司所购之房屋。谢某、邵玉婵（刘某作为代理人）、邵月梅分别于2008年6月4日、2010年7月20日、2008年6月4日向谊居公司出具《授权委托书》，委托谊居公司代为出租商铺、收取租金及代为提起诉讼及应诉等。2008年7月2日，邵月梅与谊居公司签订《协议书》，约定将上述E号铺出租给谊居公司，每月租金6456.8元，租期从2008年9月1日起至2013年8月31日。2008年7月10日，邵玉蝉与谊居公司签订《协议书》，约定将上述D号铺出租给谊居公司，每月租金3458元，租期从2008年9月1日起至2013年8月31日。2008年8月1日，谢某与谊居公司签订《协议书》，约定将上述C号铺出租给谊居公司，每月租金8600元，租期从2008年8月1日起至2013年7月31日。2008年7月17日，谊居公司（出租人、甲方）与力丰公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区百子横路3－13号首层B、C的一半、D、E号铺房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积175平方米；租赁期限从2008年9月1日起至2013年8月31日止，其中2008年9月1日至2010年8月31日的租金为24500元／月，2010年9月1日至2011年8月31日的租金为25700元／月，2011年9月1日至2012年8月31日的租金为27000元／月，2012年9月1日起至2013年8月31日的租金为28350元／月；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行划付或现金支付租金给甲方；乙方向甲方交纳49000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的__%向甲方支付违约金，拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。合同签订后，力丰公司向谊居公司支付了首月即2008年9月的租金24500元以及租赁保证金49000元，之后的租金没有支付。涉案商铺至今仍是临水临电，仍未通过消防验收。现涉案商铺仍由力丰公司使用。对于C、D、E铺的业主向谊居公司出具《授权委托书》委托谊居公司出租商铺，又与谊居公司签订《协议书》将C、D、E铺出租出租给原告的问题，谊居公司称：C、D、E业主是将商铺出租给我方，出具《授权委托书》是为了方便本案起诉才在后来补做的，如果我方只是代理人，那么签订合同时应该是以业主名义签订而非我方。谊居公司的陈述有证人刘某、谢某的证言以及其向谊居公司出具的租赁保证金、租金收据加以证明。依力丰公司的申请，原审法院依法委托广州市荔湾区价格认证中心对涉案商铺的装修现值进行评估。2010年11月2日、2010年12月29日，该中心分别出具了《关于广东力丰医药公司商铺装饰装修工程现值的价格认证结论书》、《关于谊居公司与力丰公司对﹤广东力丰医药公司商铺装饰装修工程现值的价格认证结论书﹥意见的回复》，评估结果为该商铺的装修现值为123118元。原审法院认为，虽然C、D、E铺业主向谊居公司出具了《授权委托书》，但又与谊居公司签订《协议书》出租该铺，谊居公司也向C、D、E铺业主交纳租赁保证金及租金，可认定C、D、E铺业主与谊居公司形成的是租赁合同关系，而非代理关系，谊居公司是适格主体。因涉案百子横路3－13号首层B、C的一半、D、E号铺尚未通过消防验收即投入使用、对外出租，违反了消防法的规定，故谊居公司、力丰公司签订的《广州市房屋租赁合同》应属无效。力丰应将涉案商铺腾空交还谊居公司，谊居公司应向力丰公司退还租赁保证金49000元。现力丰公司已实际使用了涉案商铺经营，但临水临电确实会对力丰公司的经营产生影响，根据公平及等价有偿的民法原则，应参照合同约定租金标准的80%判定力丰公司向谊居公司支付房屋使用费为宜。而滞纳金则因合同无效而失去依据，原审法院不予支持。谊居公司明知涉案商铺未通过消防验收仍将其对外出租，应对合同无效承担主要责任，而力丰公司应于签订合同前充分了解涉案商铺的消防验收问题，且在知道涉案商铺未通过消防验收后仍长期使用并进行经营，故应对合同无效承担次要责任。综合考虑双方的过错比例，谊居公司应按评估的涉案商铺装修现值的80%向力丰公司支付装修损失。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、广州谊居物业管理有限公司与广东力丰医药连锁有限公司于2008年7月17日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。二、广东力丰医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区百子横路3－13号首层B、C的一半、D、E号铺腾空交还广州谊居物业管理有限公司。三、广东力丰医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费（自2008年10月起至2010年3月止，每月按24500元的80%计）。四、广州谊居物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广东力丰医药连锁有限公司支付装修损失98494.40元。五、广州谊居物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广东力丰医药连锁有限公司返还租赁保证金49000元。六、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回广东力丰医药连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11794元（其中本诉受理费8193元，反诉受理费3601元）、评估费3450元，由广州谊居物业管理有限公司负担5322元，广东力丰医药连锁有限公司负担9922元。一审判决后，谊居公司及力丰公司均不服，向本院提起上诉。谊居公司称：一、原审判决以违反《消防法》为由，认定谊居公司与力丰公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效，属适用法律错误。《消防法》第13条第（一）项调整的对象是大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，涉案商铺及所属海华大厦均不属于人员密集场所和其他特殊建设工程，故不应受该法调整，应当确认合同有效。二、原审判决认定事实错误，依法应予改判。原审判决在无任何证据的支持下认定临水临电对力丰公司的经营产生影响，并据此判决被上诉人按合同约定租金标准的80%向上诉人支付房屋使用费属于事实错误。其次，谊居公司认为力丰公司作为大型药品连锁经营企业，有能力判断租赁物的消防、水电等的客观情况，原判决认定合同无效的主要责任由谊居公司承担属于事实错误。再次，原审判决认定涉案商铺的装修现值的计算方式有误，应以力丰公司实际腾空交还涉案商铺时的装修值成新为准。三、力丰公司长期拒不缴纳租金，已严重违约，应支付迟延支付租金期间的利息。四、原审判决严重不公，明显偏袒力丰公司。原审判决力丰公司只需支付拖欠的租金至2010年3月，而庭审至一审判决期间的租金无需支付明显严重不公，存在偏袒被上诉人的嫌疑。故请求：1、撤销原审判决；2、确认合同有效；3、支持谊居公司在原审的诉讼请求。力丰公司称：一、原审法院判决力丰公司需向被上诉人缴纳自2008年10月起至2010年3月的房屋使用费，该项认定极为不公。因谊居公司的原因导致涉案商铺临水且未通过消防验收，直接影响力丰公司未能如期进驻经营至2009年9月。因此，原审判决力丰公司应缴纳租金自2008年10月至2010年3月，且按原来的租金的80%向谊居公司支付房屋使用费，明显加重了力丰公司的负担，对力丰公司极为不公。二、谊居公司应全额支付力丰公司的装修损失费。力丰公司主张，因涉案商铺未通过消防验收，影响力丰公司的实际经营，力丰公司至2009年9月才得以正式营业，但至力丰公司装修完后进行营业后，却仍经常停水停电，因此认为谊居公司应全额支付装修损失费。故请求撤销原审判决第三、四判决，改判谊居公司向力丰公司支付装修损失123118元。二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。本院认为，谊居公司与力丰公司所签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案商铺不是大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的范围，故原审以该商铺未通过消防验收为由确认谊居公司与力丰公司所签订的《广州市房屋租赁合同》无效欠妥，本院予以纠正，并撤销原审针对合同无效所作出的判决。另虽涉案商铺至今仍是临水临电，但力丰公司没有提供证据证明临水临电对其所造成的损失，因此原审法院酌情将租金标准确定为双方约定租金的80%缺乏依据，本院予以调整，力丰公司应按合同约定的租金标准支付欠租。鉴于力丰公司至今只支付了2008年9月的租金，理应支付欠付租金的滞纳金，因上述合同对逾期支付租金违约金的标准未作约定，故谊居公司要求力丰公司按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计付滞纳金合法合理，本院予以支持。另，力丰公司在2008年10月已收取了涉案商铺，即使其不进行经营，亦是其对自己权利的处分，并不能成为其拒交租金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第992号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第992号民事判决第三项为：广东力丰医药连锁有限公司应于本判决送达之日起十日内向广州谊居物业管理有限公司支付从2008年10月起至2010年3月止的租金（每月按24500元计）及租金的滞纳金（从2008年11月1日起至实际支付之日止，以同期应付未付租金为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计）；三、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第992号民事判决第七项为：驳回广东力丰医药连锁有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费11794元（其中本诉受理费8193元，反诉受理费3601元）、评估费3450元，二审案件受理费17634元，均由广东力丰医药连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军代理审判员 姚伟华代理审判员 张 怡二〇一一年八月××日书 记 员 蔡 峰 更多数据：