（2011）杭江九民初字第92号
裁判日期: 2011-07-30
公开日期: 2014-08-14
案件名称
杭州钱塘物业管理有限公司与焦志伟、宋哲琛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州钱塘物业管理有限公司,焦志伟,宋哲琛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十五条，第四十二条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第92号原告杭州钱塘物业管理有限公司。法定代表人丁宪章。委托代理人宋桂明、黄伟。被告焦志伟。被告宋哲琛。委托代理人焦志伟。原告钱塘物业为与被告焦志伟、宋哲琛物业服务合同纠纷一案，于2011年5月9日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2011年5月25日公开开庭进行了审理。原告钱塘物业委托代理人宋桂明、黄伟，被告焦志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱塘物业诉称，2008年4月1日，原告与被告所在的清雅苑小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，该合同对物业服务的具体内容及物业服务费等作了明确的约定。被告作为清雅苑4幢5单元802室的业主和使用人，应当按照《物业委托服务合同》的约定足额交纳物业服务费，但被告一直拒交2008年4月1日至2011年3月31日物业服务费4173.3元人民币。请求判令被告支付2008年4月1日至2011年3月31日物业服务费4173.3元人民币、逾期支付物业服务费利息515.33元人民币（暂计算至2011年5月4日，之后计算至实际付款日止）。被告辩称，一、原告未按物业合同之约定全面履行合同义务，按照《合同法》的规定，被告有权拒绝支付物业管理费。原告未能提供物业委托服务合同第四条约定的标准提供服务，依约无权要求被告支付物业管理费；二、退一步讲，即便原告可以要求支付物业管理费，那么其所主张的物业费金额也存在错误。根据合同第二十八条规定，原告达不到合同及标书服务承诺的，经业主委员会或业主大会商定，降低物业费15-45%。小区业委会据此发布了公告，2008年4月1日至2009年3月31日期间物业费按70%缴纳，2009年4月1日至2011年3月31日按55%缴纳；三、被告车辆在小区车库内停放被刮擦，因原告违反物业服务合同约定，监控长期处于几乎瘫痪状态，无法查找到肇事车辆，故被告车辆损失应由原告承担相应的赔偿责任；四、原告发出催告函日期为2011年3月24日，故原告诉请中2008年4月1日至12月31日的物业费已超过诉讼时效，依法不应予支持；五、被告所住单元内群租户最多时有4-5户，人数近百人，原告每月收取群租人头费，达数千元却不履行管理义务，因此原告应将收取的人头费冲抵被告应支付的物业费，以示公平。对于诉称的事实，原告钱塘物业提交了以下证据：1、物业服务合同，拟证明原、被告双方形成物业服务合同关系及双方的权利义务；2、房屋产权证书，拟证明被告系清雅苑小区4幢5单元802室的业主；3、律师催告函和国内快递邮件详情单各一份，拟证明经原告书面催交，被告仍拒绝缴纳物业服务费。被告焦志伟、宋哲琛提交了以下证据：4、清雅苑业主委员会物业费打折交纳公告三份，拟证明原告违反物业服务合同的约定，服务质量不合格；5、特种设备安全监察指令书、特种设备安全监督检查记录、清雅苑电梯检验报告各一份，拟证明原告违反物业服务合同的约定，未对电梯正常维护，导致电梯存在严重的安全问题；6、照片19张，拟证明原告违反物业服务合同约定，未依约履行物业管理服务，造成小区公共设施损坏，池塘河道淤积，监控设施瘫痪，车辆管理混乱，地下人防工程内杂物乱放等现象；7、人保财险杭州分公司赔案流转表，拟证明被告车辆在小区内被挂擦，因监控瘫痪，导致无法查找肇事车辆。庭审结束后，针对被告提交的证据4，原告补充提交了证据8、物业服务调查考核成绩汇总，拟证明截止2009年7月7日，小区居民对物业服务满意度为89%，并以该证据证明证据4是虚假的。被告则补充提交了证据9、关于物业测评计票结果的公告，以证明小区业委会决定对第一年物业费打7折有充分依据。上述证据经庭审质证，相对方的质证意见如下：被告对原告提交的证据1-3无异议。对证据8，被告对三性均有异议，测评结果系原告作弊，既使真实，也是针对2008年度而非截止到2009年7月7日。对被告提交的证据，原告对证据4的合法性、关联性有异议，认为该报告系业主委员会单方出具，不能对原告产生约束力。对证据5的三性都有异议，认为原告于2011年3月31日撤离小区，此后对小区的设备没有义务也没有权利进行物业服务。对证据6的真实性无法查实，原告不能证明拍摄时间和地点，照片也只能反映拍摄时的状态，并不能证明物业公司没有及时处理出现的问题。证据7反映的车辆非本案被告，与本案没有关联性，也不能反映实际损失。对证据9的三性均有异议，认为测评问卷的发放率不到小区住户的一半，没有物业公司参与，因此该公告反映的测评结果无效，系业主委员会单方决定。上述证据经本院审查后，认证如下：证据1-3，被告无异议，本院予以确认。证据8盖有清雅苑小区监事委员会的公章，真实性可予确认，本院予以确认。证据4、9系清雅苑小区业主委员会单方出具，且未有相应的测评结果印证，同时该证据反映的内容与证据8相佐，故对证据4本院不予确认。证据5形成的时间在原告撤出清雅苑小区之后，与本案关联性无法确认，该证据本院不予确认。证据6不能反映拍摄时间及地点，与本案关联性无法确认，该份证据本院不予确认。证据7反映的事实与本案被告并无关联，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2008年3月25日，原告与杭州经济技术开发区清雅苑小区业主委员会，就杭州市下沙经济开发区学林街清雅苑小区物业实行物业管理服务的有关问题，签订《物业委托服务合同》，约定服务期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止；自住户住宅按建筑面积每月每平方米多层0.5元、高层0.7元在每季度末收取；商铺、会所和幼儿园按建筑面积每月每平米2.0元收取；非自住户住宅按其使用人数收取费用，每人每月40元；商铺、会所、幼儿园和非自住户住宅的物业服务费可以预收，自住户住宅的物业服务费不得预收；业主或非业主使用人逾期不交纳物业服务费的，按相关法规规定处理；合同还对物业服务内容作了约定。被告系杭州经济技术开发区清雅苑小区4幢5单元802室房屋业主，建筑面积165.61平方米。被告未交纳2008年4月1日至2011年3月31日的物业服务费。2011年3月24日，原告向被告发出律师催告函催缴2008年4月1日至2011年3月31日的物业服务费4173.3元。2009年7月7日，清雅苑物业管理处和清雅苑小区监事委员会共同向全体业主出具清雅苑小区物业服务调查考核成绩汇总，保安服务、保洁服务和维修服务三项考核满意（基本满意）率为89%，不满意率为11%。本院认为，业主委员会依法可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该物业服务合同对每位业主均具有法律约束力。本案被告作为清雅苑小区的业主，应按合同约定支付物业服务费。原告在提供物业服务过程中存在的瑕疵，业主应通过业主委员会及相关部门予以确决，而非一直拒交物业服务费。在原告为清雅苑小区提供物业服务的三年期间里，被告从未支付过物业服务费，此行为亦与其辩称系因为被告未按合同约定全面履行合同义务而拒付物业管理费的理由相佐。被告未提交证据证明原告向租客收取管理费，亦未提交有效证据证明因物业服务企业未能履行物业服务合同约定导致其财产安全受到损害，因此对被告要求以原告所收管理费冲抵其应支付的物业管理费并要求原告赔偿其财产损失的答辩意见，本院不予采纳。被告对原告所负债务仅物业管理费一项，被告按约应分期交纳的物业管理费系同一债务，因此诉讼时效应从最后一次交纳的期限即2011年4月1日开始起算，因此，被告辩称原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的理由不能成立。因被告未按约支付物业服务费，原告要求被告按每日万分之二点一计算逾期付款的利息损失，理由正当，可以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项和第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告焦志伟、宋哲琛支付给原告杭州钱塘物业管理有限公司2008年4月1日至2011年3月31日期间的物业服务费人民币4173.3元；二、被告焦志伟、宋哲琛支付给原告杭州钱塘物业管理有限公司逾期付款利息损失515.33元人民币（暂计算至2011年5月4日，以后利息按每日万分之2.1另行计算）上述一、二两项款项共计人民币4688.63元，被告焦志伟、宋哲琛于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告焦志伟、宋哲琛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员 沈 澄二〇一一年七月三十日代书记员 周华政