（2011）亳民一终字第00415号
裁判日期: 2011-07-22
公开日期: 2016-10-26
案件名称
柴子根、邵振美与周军、徐琦等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柴子根,邵振美,周军,徐琦,蒙城县庄周办事处六里村村民委员会,蒙城县庄周办事处六里村六里王村民组
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）亳民一终字第00415号上诉人（原审原告）：柴子根，1979年月21日出生。上诉人（原审原告）：邵振美。上述两上诉人共同委托的代理人：李士杰，市民。被上诉人（原审被告）：周军。委托代理人：徐凤民，安徽华腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐琦，成年人。被上诉人（原审被告）：蒙城县庄周办事处六里村村民委员会。负责人：蔡洪军，该村委会主任。被上诉人（原审被告）：蒙城县庄周办事处六里村六里王村民组。负责人：王奇，该村民小组组长。上诉人柴子根、邵振美与被上诉人周军、徐琦、蒙城县庄周办事处六里村村民委员会（以下简称六里村委会）、蒙城县庄周办事处六里村六里王村民组（以下简称六里王村民组）房屋买卖合同纠纷一案，不服蒙城县人民法院（2010）蒙民一初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柴子根、邵振美的委托代理人李士杰，被上诉人周军及其委托代理人徐凤民，六里王村民组的负责人王奇，到庭参加诉讼；被上诉人徐琦、六里村委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明的事实为：原告柴子根、邵振美与被告周军在已被政府征用的土地上于2009年7月12日签定了购房合同，约定了被告周军将位于新一中东的二楼203室以166000元卖给原告柴子根、邵振美，同时在六里村及六里王村民小组的鉴正下约定了交款方式及交付使用，该合同标的物在建设过程中，被政府作为违章建筑强行拆除。原审法院认为：原、被告所签订的房屋购房合同，违反法律行政法规的强制性规定，故对原告的诉讼请求，不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第六十四条及《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第七十六条、第八十二条之规定，作出如下判决：驳回原告柴子根、邵振美的诉讼请求。案件受理费3550元，由原告承担。宣判后，原审柴子根、邵振美不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的事实不清证据不足。首先，一审判决认为：“因该案的争议合同标的物系违章建筑，违反了法律强制性规定，故对原、被告举证据均不予认定”，无法律依据。对原、被告所举证据均不予认定，不能查明案件事实，在没有查明案件事实的情况下就做出判决，属于事实不清、证据不足。其次，一审判决审理查明的事实为原、被告在已被政府征用的土地上于2009年7月12日签订购房合同，其中“已被政府征用”在本案中原、被告都没有证明这一点，一审法院也没有查明这一点，就认定土地已被政府征用，显然证据不足。再次，在上诉人与被上诉人签订的购房合同和购房收据上，蒙城县庄周办事处六里村六里王村民组均盖有印章，也正是基于这一点，上诉人才相信是村民组集体开发的房屋才决定购买的。如果没有村民组盖印，上诉人是绝不会购买房屋的。一审法院在即没有查清事实，也没有证据的情况下，竟然把村民组两次盖印行为认定为“见证”是极端错误的。同时，在一审判决中俩被告的名称给搞错了，应该是蒙城县庄周办事处六里村民委员会和蒙城县庄周办事处六里村六里王村民组。二、一审判决适用法律不当。本案是买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》，而一审法院却适用了《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第七十六条、第八十二条的规定，是错误的。因为《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定的是买卖或以其他形式非法转让土地，《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定是非法占用土地，《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定的是不依法办理土地登记。属于适用法律不当。三、由于一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致一审判决结果严重违法显失公平。判决驳回原告的诉讼请求，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条的规定。本案中，上诉人与被上诉人签订的购房合同，上诉人给付了被上诉人购房款159500元，被上诉人收了这笔款，并给上诉人开了购房发票，由于被上诉人的原因导致房屋被拆，上诉人现在即没有买到房屋，付出的159500元购房款也得不到返还，对上诉人是极大的不公平。请求撤销原判，依法改判。被上诉人周军书面答辩称：一审判决完全正确，判决公正、合法，被答辩人的上诉理由不能成立。由于双方签订的房屋买卖合同的标的物系违章建筑，违反法律的强制性、禁止性的规定，违章建筑被政府强制拆除。一审法院认定双方所签订的合同为无效的合同。由于违反法律的强制性、禁止性规定而使合同无效并不导致相互返还的法律后果。一审依据《土地管理法》的规定判决驳回被答辩人的诉讼请求合理合法，判决公正。请求驳回上诉，维持原判。六里王村民组未提供上诉答辩状，庭审中口头辩称：六里王村民组盖章有这回事，但我们也没有收取任何费用，加盖印章只是作一个证明。经审理查明：2009年7月12日，上诉人柴子根、邵振美与被上诉人周军（又名周国庆）签订购房合同，六里王村民组在该购房合同上加盖单位印章，该购房合同约定：周军自愿将六里村六里王庄村民自建房2楼203室出售给两上诉人，两上诉人对周军所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买该房屋，总价为166000元，于2009年10月1日交付使用；办理产权证所需正常税费及工本费由两上诉人支付。签订合同的当日，周军收到柴子根购房款159500元（两上诉人称在此之前已交给被上诉人50000元无据），并出具收据，六里王村民组在该收据上加盖单位印章。双方当事人均认为涉及该争议的在建房屋尚未建成，即被政府作为违章建筑进行拆除。双方当事人对徐平、徐琦为本案涉及的在建房屋的实际开发人，均无异议。由于上诉人既未获得房屋，被上诉人周军又未将购房款退回，为此引起诉讼。另查明：2009年4月16日，六里村六里王庄村民王秀堂、张秀云与徐琦签订宅基地转让协议，王秀堂、张秀云自愿以34.2万元的价格将其现有的宅基地（南北长27米，东西宽17.5米）转让给徐琦建房使用，该宗土地永归徐琦所有，王秀堂、张秀云确保徐琦在建房过程中与四邻无争议，必要时配合上级调查。2009年9月13日，王秀堂与徐琦以“因双方不懂法、经政府教育认识到错误并决定纠正错误等”为由达成协议：徐琦在王秀堂宅基地上在建的房屋，自动拆除，将土地使用权归还王秀堂，王秀堂将土地转让款退还给徐琦。再查明：本案在原审中，被上诉人周军于2010年4月20日以其仅是雇员、徐平是争议房地产项目的实际开发人为由申请追加徐平为被告参加诉讼。原审法院制作参加诉讼通知书，通知徐平作为本案被告参加诉讼。2010年6月4日，周军出具撤回追加徐平为被告参加诉讼的申请。本案争议的焦点为：1、原审认定事实是否清楚，适用法律是否正确；2、上诉人与被上诉人周军签订的购房合同是否违反了法律行政法规的强制性规定，对无效合同应如何处理；3、实际开发人是谁？本院认为：一、依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，“小产权房”的购房合同应当属于无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，因被上诉人至今未取得商品房预售许可证，上诉人柴子根、邵振美与被上诉人周军签订的购房合同应属无效，故对两上诉人要求退还购房款的请求予以支持；二、另根据该解释第九条之规定，购房者可以向开发商主张一下请求：1、返还已付房款及利息；2、赔偿损失；3、承担购买人已付房款一倍的赔偿责任。双方在签订合同时，两上诉人对周军所要出售的房地产做了充分了解，说明两上诉人可能知晓被上诉人周军在未取得许可证的情况下销售房屋，所以不存在被上诉人周军故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，对两上诉人要求利息的诉讼请求，不予支持。但双方在签订合同时，又约定办理产权证所需正常税费及工本费由两上诉人支付，使两上诉人有理由相信被上诉人周军向其出售的“小产权房”不属于违章建筑，被上诉人周军对在建房屋的拆除负有主要过错责任，不应将房屋拆除的风险转嫁给两上诉人。理应全额退还购房款。三、六里王村民组虽然在两上诉人与周军签订的购房合同上加盖单位印章，但两上诉人未能提供证据证明六里村委会、六里王村民组参与了该在建房屋的开发并从中收益，故六里村委会、六里王村民组在本案中不应承担民事责任。原审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销蒙城县人民法院（2010）蒙民一初字第369号民事判决；二、上诉人柴子根、邵振美与被上诉人周军（又名周国庆）于2009年7月12日签订的购房合同无效。三、被上诉人周军、徐琦于本判决生效后十日内退还上诉人柴子根、邵振美购房款159500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各3550元，均由被上诉人周军、徐琦负担。本判决为终审判决。审判长 杜亚丽审判员 刘长友审判员 孙 震二〇一一年七月二十二日书记员 孟艳杰?? 来源：