（2011）鼓民初字第461号
裁判日期: 2011-07-15
公开日期: 2014-01-20
案件名称
原告潘传英与被告李家贵、李祯楠房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
潘传英；李家贵；李祯楠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款第一项；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款第二项；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款第三项；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款第四项；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第一款第五项；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》:第十七条第二款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）:第五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）:第五条第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）:第五条第二项；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）:第八十九条；《中华人民共和国合同法》:第五十八条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2011）鼓民初字第461号原告潘传英，女，1939年1月1日生，汉族，退休教师。委托代理人陈晨，江苏衡鑑律师事务所律师。委托代理人李燕，女，1969年12月3日生，汉族，上海欣姿芳服饰有限公司职员。被告李家贵，男，1931年10月29日生，汉族，中国电子科技集团公司第十四研究所退休职工。被告李祯楠，男，1986年6月2日生，汉族，上海巨人集团网络管理员。两被告共同委托代理人樊晨，女，1982年1月2日生，汉族，律师。原告潘传英诉被告李家贵、李祯楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘传英委托代理人陈晨、李燕，被告李家贵、李祯楠的共同委托代理人樊晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘传英诉称，原告与被告李家贵系夫妻关系，被告李家贵与被告李祯楠系祖孙关系。2010年2月，被告李家贵、李祯楠在未告知原告的情况下，私下签订房屋买卖合同，将原告居住的位于南京市鼓楼区古平岗2号2幢102室房屋以总价30000元转让给被告李祯楠，被告李家贵已收到被告李祯楠30000元房款。六个月后，被告李祯楠又将该房屋转让给第三人，获得房款760000元。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，鉴于该房屋已被第三人取得，故原告诉至法院要求确认两被告签订的《南京市存量房买卖合同》无效，判令被告李祯楠返还房屋销售款730000元，并由两被告承担本案诉讼费。被告李家贵、李祯楠辩称，被告李家贵与原告并非夫妻关系，且自1994年至今双方分开居住。本案诉争房屋是被告李家贵单位房改房，应属李家贵个人所有。即使被告李家贵与原告存在夫妻关系，诉争房屋也不是夫妻共同财产。被告李家贵将房屋出售给被告李祯楠，被告李祯楠又将房屋出售给第三人，都是合法的。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系南京江宁人，1968年，经他人介绍与被告李家贵相识。双方从1968年开始以夫妻名义在一起共同生活，但由于原告在江宁从事教师工作，双方平时仅周末住在一起。原告与被告李家贵生育三个子女，大女儿李燕1969年12月3日生，二女儿李宁19**年8月17日生，小儿子李俊1975年4月28日生。被告李家贵与被告李祯楠系祖孙关系，被告李祯楠的父亲与原告没有血缘关系。1999年12月10日，被告李家贵与中国电子科技集团公司第十四研究所（以下简称十四所）签订《南京市公有住房买卖契约》，约定：十四所自愿将座落于南京市鼓楼区古平岗2号2幢102室的公有住房出售给被告李家贵，房屋建筑面积57.76平方米，房价款为人民币9473元，被告李家贵以一次性付款方式，实际支付房价款人民币8715元。同日，被告李家贵办理了房屋所有权登记，所有权人为李家贵。2004年11月5日，十四所出具证明，称该所退休职工李家贵于1968年12月与潘传英申请结婚。2005年9月8日，原告向南京市江宁区申请职工购房（工龄）补贴，所填写的配偶姓名为李家贵，原住房情况为鼓楼区古平岗******，使用面积30.8平方米，建筑面积57.77平方米，住，住房性质为房改房/div>2010年2月4日，被告李家贵与被告李祯楠签订《南京市存量房买卖合同》，约定：被告李家贵自愿将座落于南京市鼓楼区古平岗2号2幢102室房屋出售给被告李祯楠，建筑面积57.77平方米，转让价款为人民币30000元，于2010年2月4日现金付清。合同签订后，被告李祯楠向被告李家贵支付了30000元购房款，被告李家贵向被告李祯楠交付了诉争房屋。但被告李家贵未将出售诉争房屋一事告知原告，出售房屋未征得原告同意。2010年9月21日，被告李祯楠与胡砚铭签订《南京市存量房买卖合同》，约定：被告李祯楠自愿将座落于南京市鼓楼区古平岗2号2幢102室房屋出售给胡砚铭，建筑面积57.77平方米，转让价款为人民币760000元，付款方式为2010年9月6日胡砚铭支付购房定金10000元，2010年9月21日前胡砚铭支付首付款170000元，剩余购房款通过银行贷款。合同签订后，案外人胡砚铭已经按约支付了全部购房款，被告李祯楠已经向胡砚铭交付了古平岗2号2幢102室房屋，双方办理了房屋所有权转移登记手续。以上事实，有双方当事人陈述、《南京市公有住房买卖契约》、《南京市存量房买卖合同》、证明、申请书、常、常住人口登记表以及庭审笔录等证据予以证实/div>本院认为，1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，未按婚姻法第八条规定办理婚姻登记而以夫妻名义共同生活的男女，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。本案中，虽然原告未提供其与被告李家贵结婚登记证明，但双方从1968年即以夫妻名义共同生活，期间共生育三个子女，且双方条件亦符合结婚的实质要件，故原告与被告李家贵之间存在事实婚姻关系。从夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有，共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的单独处分行为无效。本案中，被告李家贵从十四所取得了诉争房屋，该房屋系原告与被告李家贵的夫妻共同财产。而被告李祯楠系被告李家贵的孙子，知道被告李家贵的家庭情况，在被告李家贵和被告李祯楠未征得原告同意出售诉争房屋的情况下，共同侵犯了原告的权利，故原告请求确认被告李家贵与被告李祯楠签订《房屋买卖中介合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于被告李祯楠已将诉争房屋出售给案外人胡砚铭，并办理了房屋所有权转移登记手续，无法将诉争房屋返还，故被告李祯楠应将出售诉争房屋所得的售房款全部返还给原告以及被告李家贵。被告李祯楠支付给被告李家贵的30000元购房款，应在被告李祯楠出售诉争房屋所得房款760000元中抵扣。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告李家贵与被告李祯楠于2010年2月4日签订座落于南京市鼓楼区古平岗2号2幢102室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。二、被告李祯楠于本判决生效之日起十日内给付原告潘传英、被告李家贵折价补偿款人民币730000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11100元，保全费2820元，共计13920元由被告李家贵负担6960元，由被告李祯楠负担6960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行鼓楼分理处；帐号：0334010590********）。审 判 长 乔延彬代理审判员 皮轶之代理审判员 张 智二〇一一年七月十五日见习书记员 刘克尧 微信公众号“”