（2011）珠金法民一初字第416号
裁判日期: 2011-07-01
公开日期: 2015-11-08
案件名称
贝育军与贝元辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市金湾区人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
贝育军；贝元辉
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2011）珠金法民一初字第416号原告贝育军，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××4517。委托代理人林耀荣，广东敬业律师事务所律师。被告贝元辉，男，住广东省揭西县，身份证号码：×××0019。委托代理人牛大愚，男，××年××月××日出生，汉族，住辽宁省凌海市，身份证号码：×××4034。原告贝育军诉被告贝元辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2011年5月13日公开开庭进行了审理。原告贝育军的委托代理人林耀荣、被告贝元辉的委托代理人牛大愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过参加2006年1月26日及2006年3月9日两次公开拍卖，取得珠海市金湾区小林金银商都金龙商场A座1043、1045、1091、1092号四个商铺产权。原告取得上述商铺产权之前，被告已在1043、1045号商铺经营，在原告通过拍卖取得产权后，被告即要求将上列铺位以较低的租金价格租给他使用。由于原告与被告祖籍同村且有宗亲关系，出于关照的考虑，原告同意租赁，并随即将铺位交给被告使用，但双方没有签订书面合同，只是后来确定，被告共租用原告的四个铺位连同租用贝松富（原告父亲）、贝育芳（原告胞姐）的其它六个铺位共十个铺位，租金合计1000元，实际即每个铺位每月租金100元。到2009年底，原告提出收回铺位，但被告恳求再续租一年，在这种情况下，原告委托贝育峰（系原告胞弟）与被告于2010年1月6日签订了书面的《商铺出租协议》，规定租期从2010年1月1日至12月31日止。至目前为止，被告的租金付至2010年12月31日。2010年11月份，原告委托律师提前发函被告，宣布租赁期满后不再续约。与原告与被告签订的《商铺出租协议》约定的租赁期早已届满，但被告并未将铺位返还给原告。现原告起诉到法院，要求法院判令：1、被告将租用原告的珠海市金湾区小林金银商都金龙商场A座1043、1045、1091、1092号共四个商铺返还原告；2、被告从2011年1月份起至上列商铺返还原告之日止，按每月每个铺位300元、四个铺位共1200元的标准向原告支付铺位占用费（暂计至2011年4月底共计人民币4800元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，原告陈述与事实不符，事实是涉案铺位拍卖前被告已经与原业主形成租赁关系。一、在被告知道涉案商铺将要拍卖时就将此信息告诉了原告，且被告父亲与原告是一起去拍卖的。当时贝松富说要给感谢费，且当时房产证没有办下来，还说要暂时无偿给被告使用，具体时间没有确定。06年底双方达成口头协议租期3年，租金为22500元。被告一次性把三年租金22500元汇给贝松富。二、2010年1月6日，贝育峰找到贝元辉说要再签一年合同，约定租金1000元，被告同意并签了字，双方签订了商铺出租协议。后考虑到铺位多次搬迁损失了搬迁费2万多，并且当初装修花了3万元，被告想到一年后还要搬迁，所以想把租期变更为3年。签约后被告打电话给贝育峰（是贝育芳、贝育军、贝松富的共同委托人），贝育峰表示同意租期变更为三年，但租金要一次性付清，于是2010年1月26日被告通过银行汇款把三年租金36000元一次性支付给贝育峰。三、在铺位即将到期时，被告找到原告说要提供信息的报酬，但原告拒绝，还提出房租涨价，双方发生摩擦，原告才会起诉被告。四、双方合同的真正租赁期限未到期，按照合同法相关规定及双方交易习惯应当确认双方租赁期限到2012年3月21日止。五、退一步讲，即使双方租赁关系属于不定期，原告也应当按照双方约定的租金价格扣除被告已经使用铺位期间的租金，再将剩余租金和利息一并退还给被告。在这个前提下，原告才有权提出解除租赁关系。否则，原告既不退租金又要解除合同对被告是显失公平的。经审理查明，原告于2006年通过公开拍卖，取得珠海市金湾区小林金银商都金龙商场A座1043、1045、1091、1092号四个商铺产权。由于原、被告祖籍同村且有宗亲关系，原告将铺位交给被告使用，双方没有签订书面合同，但达成协议，原告将自己的铺位连同租用贝松富（原告父亲）、贝育芳（原告胞姐）的其它六个铺位共十个铺位，每个铺位100元，租金合计1000元。2008年2月18日被告存入贝松富账户22500元。2010年1月6日，原告委托贝育峰同被告签订书面《商铺出租协议》，约定，贝育峰同意把珠海市小林金银商都A座41到45号出租给被告，时间从2010年1月1日到2010年12月31日止，月租金为人民币1000元。庭审中，原、被告双方均认可租金1000元是包括贝育芳、贝松富、贝育军三人的10个商铺。协议签订后，被告称由于出租协议中的1年的租赁时间较短，遂又和原告方的代理人贝育峰达成口头协议，同意将协议中的1年延长至3年，并且被告让贝育峰在《商铺出租协议》左下方另外加上贝育峰在交通银行的账号：62×××97。被告遂往该账户上一次性存入3年的租金36000元。关于存入的22500元租金和36000元租金涵盖时间问题，原告称“22500元是包括2006年和2007年两年的租金。原告2006年1月26日取得四个铺位，2006年3月9日取得另外六个铺位，如果按照每个月1000元算两年应该是24000元，但因为租用时间不足两年所以扣除了，而且双方协商后原告尊重被告意见两年租金只算22500元。36000元是2008年到2010年的租金”。而被告则认为，“22500元租金是在2008年支付的，是基于双方在2006年底达成租期三年，由被告一次性付清的口头约定，该笔租金的确晚交了，但涵盖的是2006年底到2009年底，2006年以前的几个月是免收租金的。36000元租金涵盖的是2010年1月1日到2012年12月31日三年的租金”。如被告欠原告两年租金，原告仍然愿意将房屋租给被告显然不符合常理。从被告与原告的协议约定的数额及被告付款时间来看，足以认定36000元是被告一次性付清从2010年1月1日起的三年租金。书面《商铺出租协议》约定的1年时间到期后，被告一直占用该商铺。原告遂要求被告搬出商铺，并支付从2011年1月1日起的占用费。被告则认为其租金已支付到2012年底，拒绝搬出。以上事实有房地产权证、涉案铺位方位图、商铺出租协议、珠海市商业银行存款回单、交通银行存款回单、律师函以及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2010年1月6日签订的书面《商铺出租协议》，该协议是当事人真实意思的表示，应当合法有效。从《商铺出租协议》左下方贝育峰加写的交通银行的账号及2010年1月26日被告将3年的租金36000元存入原告代理人账户看。可以认定后来原告的代理人与被告达成口头协议，将租期延长至3年，并一次存入贝育峰账户36000元作为3年的租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”。而当事人有权在合理期限内解除不定期的租赁合同。原、被告的书面租赁合同到2010年12月31日届满，原告已于2010年11月向被告发出通知，被告应当返还所占用的商铺，原告要求返还商铺符合法律规定，本院予以支持。从2011年1月1日起，被告占有原告的铺位，被告应当给付原告占用费，结合之前双方协议的每个铺位100元的标准及现今铺位的租赁价格300元，本院酌情按照每个铺位200元每月的标准计算占用费，原告暂要求其四个铺位4个月的占用费计算为3200元（4个铺位×4月×200元）。被告一次性给付原告的委托代理人三年的租金，应当予以部分返还，因被告没有在本案中提出反诉，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内将租用珠海市金湾区小林金银商都金龙商场A座1087、1088、1089、1090号四个商铺产权返还给原告。二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告商铺占用费人民币3200元。三、驳回原告其它诉讼请求。本案受理费450元，因适用简易程序减半收取225元，由被告贝元辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 吴明星二〇一一年七月一日书记员 朱丹君 关注公众号“”