（2011）深中法民五终字第903号

裁判日期: 2011-06-07

公开日期: 2015-12-25

案件名称

上诉人吴某某、罗某因物业管理纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴某某,罗某,某某物业服务（深圳）有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第903号上诉人（原审被告）：吴某某上诉人（原审被告）：罗某委托代理人：吴某某，身份情况同前，公民代理。被上诉人（原审原告）：某某物业服务（深圳）有限公司（以下简称某某公司）法定代表人：周某某，董事长。委托代理人：王某某，广东某某律师事务所律师。上诉人吴某某、罗某因物业管理纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1483号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，某某公司系具有二级资质等级的物业管理公司。2003年5月1日，某某公司与某某地产（深圳宝安）有限公司签订《深圳市（宝安）御龙居物业服务合同》，合同约定：某某地产（深圳宝安）有限公司委托某某公司对位于深圳市宝安中心区北御龙居住宅区（建筑面积119600平方米）提供专业化、一体化的物业管理服务；某某公司提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；合同期限自2003年5月1日至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止；住宅单元管理服务费由某某公司按建筑面积每月每平方米2.8元向业主收取。2004年7月25日，吴某某、罗某与某某地产（深圳宝安）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：吴某某、罗某向某某地产（深圳宝安）有限公司购买位于御龙居的2栋E单元302房；用途为住宅，建筑面积137.52平方米；合同第十五条约定，房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由某某物业服务（深圳）有限公司负责房地产的物业管理；物业管理费按每月每平方米2.8元（建筑面积）计收；业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。同日，吴某某、罗某出具一份《承诺书》，承诺遵守由某某地产（深圳宝安）有限公司制定的《御龙居业主公约》内的一切条款及有关修订。2004年11月28日，吴某某、罗某签收《御龙居住宅单位钥匙交接书》一份，正式接收涉案房产。2008年小区业主委员会成立，但未签订新的物业管理合同。自2009年6月起，吴某某、罗某开始拖欠涉案房屋的物业管理费等费用，截至2010年9月30日，吴某某、罗某共拖欠物业管理费6090.79元、专项维修资金240.73元。某某公司的诉讼请求为：1、吴某某、罗某支付所欠之物业管理费6090.79元、电费716.04元、水费54元、排水费24.30元、垃圾处理费15.92元、专项维修资金240.73元，共计7141.78元（由2009年6月暂计至2010年9月30日）；2、吴某某、罗某承担延期付款期间的滞纳金703.38元（暂计至2010年9月30日）；3、吴某某、罗某承担本案全部诉讼费用。庭审中，某某公司当庭撤回要求吴某某、罗某支付电费716.04元、水费54元、排水费24.30元、垃圾处理费15.92元的诉讼请求。上述事实，有某某公司、吴某某、罗某当庭陈述及某某公司提供的《资质证书》、《深圳市（宝安）御龙居物业服务合同》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、欠费清单及收费依据、御龙居住宅单位钥匙交接书，吴某某、罗某提供的光盘及水电费收据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。原审法院认为：吴某某、罗某与开发商某某地产（深圳宝安）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。该合同明确约定，房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由某某物业服务（深圳）有限公司负责房地产的物业管理，物业管理费按每月每平方米2.8元（建筑面积）计收。现某某公司依据其与开发商某某地产（深圳宝安）有限公司签订的《物业服务合同》已实际履行了物业管理职责，吴某某、罗某也实际接受了某某公司的物业管理服务，则某某公司、吴某某、罗某之间已形成物业管理关系。某某公司提供了物业服务，则吴某某、罗某应向某某公司支付相应的物业管理费及相关费用。故对某某公司要求吴某某、罗某支付物业管理费6090.79元及专项维修资金240.73元的诉讼请求原审法院予以支持。因某某公司、吴某某、罗某双方没有直接合同关系，某某公司要求吴某某、罗某支付滞纳金的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。吴某某、罗某的答辩意见因缺乏相关证据予以证明，故对其意见原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴某某、罗某于本判决生效之日起三日内某某公司支付至2010年9月30日的物业管理费人民币6090.79元、专项维修资金人民币240.73元；二、驳回某某公司其他诉讼请求。本案受理费人民币25元，由吴某某、罗某负担。吴某某、罗某不服原审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审判决认为吴某某、罗某与开发商和黄地产（深圳宝安）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。是因买卖合同中约定吴某某、罗某的御龙居物业由某某公司承接物业管理，并且认为某某公司实际履行了物业管理职责，所以予以支持某某公司的诉讼请求。暂且先不说某某公司是否切实履行物业服务合同。仅就一审判决的陈述理由先说，表面上看合乎逻辑：是因买卖合同约定由某某公司管理，所以原审法院予以支持某某公司的诉讼请求。而问题的实质是某某公司是否存在违法：1、某某公司物业管理活动是否违法2、某某公司与开发商和黄地产签订的《物业管理服务合同》是否合法3、某某公司如在前两项合法的情况下，是否切实履行了《物业管理服务合同》一审判决却背道而驰，抛弃法律和事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。某某公司有责任提供证据证明自己的物业管理活动是合法的，物业管理服务合同的签订是合法的以及切实履行了物业管理服务合同。有关某某公司从事的物业管理活动是否违法相关法律均有明确的规定。某某公司是违法的。某某公司的住所地是深圳市”福田区”福中路黄埔雅苑会所，而某某公司是在住所以外的”宝安区”115区西乡大道北侧御龙居从事经营活动，在”住所”以外从事经营活动，相关法律都有明确的规定要求进行注册登记或营业登记。其中《中华人民共和国公司法》第六条设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。《中华人民共和国公司法》进而在第四十六条中明确了分公司是指公司在其”住所以外”设立的从事经营活动的”机构”。有关公司登记方面的具体法律规定也有专门的法律予以规范。一审庭审中某某公司自始至终未能提供公司在其住所以外的经营活动是合法的证据。有关某某公司在住所以外设立的分支机构一御龙居管理服务中心，吴某某、罗某在庭审中也提供了某某公司在宝安区御龙居设立的物业管理服务机构证据材料一某某公司在宝安区御龙居发布的日常公告的落款单位名称和印鉴（御龙居管理服务中心）。某某公司在”住所以外”从事经营活动既未登记，也未取得从事物业管理的资质证书。《无照经营查处取缔办法》第二条规定任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。而一审法官却有法不依，无视法律的存在，支持某某公司的诉讼请求。有关某某公司的《物业管理服务合同》的签订是否违法在庭审中，某某公司未能提供通过招标的方式或者经区主管部门批准获得吴某某、罗某的御龙居的物业管理，根据《深圳特区物业管理条例》的相关规定，某某公司既未通过招标方式或者是经主管部门批准获取吴某某、罗某的御龙居的物业管理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。某某公司与开发商和黄地产（深圳宝安）有限公司签订的《物业管理服务合同》是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同自始没有法律约束力。一审法官依据法律本应不予支持。一审庭审中某某公司自始至终未有提供切实履行物业服务合同的证据，一审法官凭什么认定某某公司实际履行了物业服务合同，相反吴某某、罗某依据《深圳特区物业管理条例》对物业公司应承担的物业管理的范围和责任及某某公司的物业服务合同约定的具体职责，从安全管理、清洁卫生、公共秩序、消防安全等方面提供了大量、详尽、具体的证据，证据时间跨度长达一年以上，证明某某公司没有切实履行物业管理服务合同。关于空置房的物业收费问题，某某公司虽未与吴某某、罗某签订物业服务合同，但某某公司却有与开发商签订的前期的物业管理合同，合同中有专门的条款对空置房的物业收费标准，吴某某、罗某在2005年7月至2007年5月房产处于空置中，某某公司理应比照前期的物业合同对空置房的物业收费标准收取，但某某公司却全额收取了吴某某、罗某的全额费用。对于多收取的费用在本案中吴某某、罗某要求应退还给吴某某、罗某。吴某某、罗某保留起诉全额追回物业费的权力。有关某某公司在一审中作为原告起诉吴某某、罗某程序违法。御龙居业主委员会从未通过口头上、电话或者书面通知吴某某、罗某交纳物业管理费，而某某公司径直起诉吴某某、罗某。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，故我们现上诉至贵院，请撤销原判，重新作出公正裁决。某某公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，吴某某、罗某与涉案楼盘的开发商通过签订合法有效的商品房买卖合同确定了某某公司为该房地产的物业管理单位，该选定方式不违背1994年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及2003年国务院颁布的《物业管理条例》关于前期物业管理单位的选定规定，吴某某、罗某又实际接受了某某公司的物业管理服务，因此，吴某某、罗某与某某公司之间建立了物业管理服务关系，且合法有效。吴某某、罗某上诉称某某公司未能提供其是通过《深圳特区物业管理条例》规定的招标等程序取得物业管理权，应当无效。本院认为，吴某某、罗某与开发商签订商品房买卖合同并约定某某公司对涉案的房地产进行物业管理是在2004年，而《深圳特区物业管理条例》颁布时间是在2007年，根据法不溯及既往的原则，本案不适用《深圳特区物业管理条例》，因此，吴某某、罗某主张某某公司取得物业管理权的约定无效没有法律依据。某某公司提供了物业管理服务，吴某某、罗某应当向某某公司支付约定的物业管理费等费用。吴某某、罗某确认其拖欠某某公司所主张的物业管理费、专项维修资金的金额，依约吴某某、罗某予以支付。原审判决认定正确，本院予以维持。虽然吴某某、罗某上诉主张某某公司提供的物业管理服务不合格，其有权拒绝支付物业管理费，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。最后，吴某某、罗某称某某公司在工商登记的住所地以外从事经营活动而没有登记，其进行的物业管理活动不合法的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。综上，吴某某、罗某的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由吴某某、罗某负担。本判决为终审判决。审　判　长　钟　波审　判　员　俞　红代理审判员　聂　效二〇一一年六月七日书　记　员　邹俊辉 微信公众号“”