（2011）坊民初字第104号
裁判日期: 2011-06-30
公开日期: 2016-12-28
案件名称
潍坊市鑫利商务服务有限公司与姜振东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市坊子区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潍坊市鑫利商务服务有限公司,姜振东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2011）坊民初字第104号原告潍坊市鑫利商务服务有限公司，住所地：潍坊市坊子区公安街中段。法定代表人周静，该公司经理。委托代理人郑伟，山东求是和信律师事务所律师。委托代理人李丽，潍坊市鑫利商务服务有限公司职工。被告姜振东，退休职工。委托代理人张现辉，山东岛城律师事务所律师。委托代理人袁臣，居民。原告潍坊市鑫利商务服务有限公司与被告姜振东租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周静、委托代理人郑伟、李丽、被告姜振东及其委托代理人张现辉、袁臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潍坊市鑫利商务服务有限公司诉称，被告长期租住潍坊市坊子区饮食服务公司位于潍坊市坊子区吉安小区1号楼东单元2楼东户的房屋。2001年8月潍坊市坊子区饮食服务公司改制，原告接管了该公司的全部财产，包括被告租赁的房屋，此后由被告继续租住。自2001年3月份开始，被告开始拖欠租赁费，至2010年12月共计7640元，被告还欠原告投保费1200元未还。请求判令1、解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告腾出租赁的房屋，并将该房屋返还原告；3、判令被告支付拖欠的租赁费7640元、投保费1200元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告姜振东辩称，原告的诉讼请求没有事实和理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方之间不存在任何租赁关系，也不存在拖欠租赁费的事情，并且原告没有任何证据证明被告所居住房屋系原告所有。原告无权向被告主张任何权利。2、被告所居住房屋系潍坊市坊子区饮食服务公司分配给其职工的福利住房，被告享有永久的居住权，假使原告是潍坊市坊子区饮食服务公司改制的承接单位，也不能改变被告对该房屋的使用权，因此原告无权解除租赁关系。并且原饮食服务公司一直拖欠被告的欠款，根据当时约定，该欠款用于抵顶房屋租金。到目前为止，该欠款尚未抵偿完毕，根本不存在拖欠租赁费之事实。3、经被告调查，潍坊市坊子区饮食服务公司系因未参加企业年检而被吊销营业执照，原告系由两个自然人投资设立的有限责任公司，二者不存在任何关联，因此即使存在拖欠房租的事实，原告也不是适格主体，其无权向被告主张任何权利。因此请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告潍坊市鑫利商务服务有限公司为证明其主张提供以下证据：1、潍坊市坊子区贸易局关于对国营坊子饮食服务公司进行改制的请示［坊贸字（2001）9号］、潍坊市坊子区人民政府对区贸易局关于对国营坊子饮食服务公司进行改制的请示的批复［坊政便（2001）20号］、2001年8月28日的饮食（糖酒）公司改制交接表附房屋建筑物明细表、房屋移交图、企业名称变更登记情况、潍坊市坊子区人民法院（2008）坊民初字第1176号民事判决书、潍坊中级人民法院（2009）潍民终字第832号民事调解书，以证明原告原名为潍坊市坊子区鑫利餐饮服务有限公司后更名为潍坊市鑫利商务服务有限公司，原告在本案中主体适格。经法院已查明当时坊子饮食公司改制是响应区里政策号召，原告是由原来的饮食服务公司改制而来的，原来坊子饮食服务公司的债权债务及资产由原告全部承接，其中包括被告现租赁的楼房一套（位于坊子区吉安小区1号楼东单元2楼东户）。经质证被告对原告提供的证据真实性无异议，但对其要证明的事项有异议，被告主张原告提供的请示并没有明确显示与涉案房屋有任何关系，涉案房屋是否纳入资产评估范围被告并不知晓，根据相关法律规定，职工住宅属于企业非经营性资产，在企业改制过程中应当单独剥离而不能与企业经营性资产一并改制。潍坊市坊子区人民政府的批复仅仅是对改制的批复，改制之后双方是否履行了改制方案，尤其是新组建的公司是否支付了饮食服务公司的对价，是否承接了涉案房屋，这些问题都无法证明。原告提供的交接表中的“宿舍两套”无法证明包含被告居住的房屋，且接收人是“周静”，不是本案的原告，因此原告主体不适格。潍坊市坊子区人民法院民事判决书及中院调解书不能证明原告就是原饮食服务公司的承接单位，因为（2008）坊民初字第1176号民事判决书并没有经过潍坊市中级人民法院的确认，因此坊子区人民法院所作的事实认定不足以作为本案的事实基础，并且该判决书所涉及的房产与本案涉案房产不属于同一性质，判决书中涉及的房产是营业性网点房屋，而涉案房屋是职工住宅，因此该两份证据也与本案无关。工商局名称变更登记情况与请示中指出改制后公司名称为“坊子新利有限公司”名称不符，因此该份证据也与本案无关。2、《关于公司欠本人工资及借款利息情况的说明》一份，内容为：一九九五年三月份，饮食服务公司领导班子调整，陈本让任饮食服务公司经理，四月份公司成立了多种经营经理部，因资金周转困难，从职工个人借款，本人共借给公司40500元，利息2分。由于公司资金周转一直困难，所以本人一直没有收回借款，到九六年四月份，由于公司借总公司及个人的资金无法付，加上其它原因，总公司于九六年四月份对公司领导无法清算。由于公司经营不好，自九五年七月至九六年四月份的工资一分未发，由于以上原因，自九七年元月份至二00一年二月份，本人承包的安邱路小吃部每月200元及宿舍每月20元从利息及工资里扣。具体情况如下：同意所欠姜振东款掛帐王振海2001年.5.15属实证明人牟德泉2001.5.15号姜振东；由王振海、牟德泉出具的关于姜振东所租单位宿舍的情况说明；律师函、投递证明、详情单、潍坊市坊子区鑫利餐饮服务有限公司与案外人孙宝喜签订的房屋租赁合同，以证明被告居住的楼房的一楼租金已到了每月180元，原告就被告拖欠租金问题曾向被告寄出律师函，但被告未予理采。关于房屋租金的抵顶问题，原告欠被告3655.8元欠款是集资利息，是按照被告集资本金月息2%计算，该利息计算过高，不应当受法律保护。即使可以抵顶租金，也不足以抵顶原告主张的租赁费，被告拖欠原告房租的事实确实存在。被告经质证对姜振东写的情况说明无异议，主张该证据足以说明涉案房屋的租金是从被告的利息及工资中扣除，截止到目前为止该欠款尚未抵顶完毕，不存在拖欠房屋的问题。王振海、牟德泉出具的情况说明应属于证人证言，证人应当出庭接受质询。对律师函、回执单、妥投证明的真实性有异议，不能证明所邮寄的律师函就是原告所提交的律师函的原件，并且律师函的内容均是原告的单方行为，从未与被告进行过协商，不具有任何法律效力。原告提供的租赁合同与本案无关。庭审中被告为证明自己的主张提供了被告的户口本（登记住址：潍坊市坊子区坊城公安街95内3号）、照片、非公司法人注销登记情况表、行政处罚决定书、坊子区鑫利餐饮服务有限公司设立登记材料、收款收据，以证明被告系坊子区饮食服务公司职工，原居住于坊子区坊城公安街95内3号两间平房，后来将平房换给其他职工，被告搬到坊子区饮食服务公司作为福利分配给被告的坊子区吉安小区1号楼东单元2楼东户居住至今，房屋没有房产证。原告是由周静和李丽两个自然人出资设立的，与坊子区饮食服务公司没有任何关系。坊子区饮食服务公司被工商部门吊销了营业执照而不是经企业改制被注销，原告不是适格的权利主体。原告经质证对工商局登记材料无异议，主张坊子区饮食服务公司被吊销或注销与承接人无关，被告提供的户口本不是涉案房屋的地址，照片与本案无关，被告提供的收款收据是当时借款的本金，本金已经全部返还给被告，姜振东出具的说明中的3655.8元是借款的利息，本案是租赁关系，与本案不是同一个法律关系。另查明，原告主张的房屋租赁费的计算方式为：2001年3月份至2001年7月份，20元/月，共计5个月，共计100元；2001年8月份至2010年3月份，共计104个月，每月50元，共计5200元；2010年4月份至2010年12月份，共计9个月，每月260元，共计2340元，以上租赁费共计7640元。另原告主张被告拖欠1200元投保费，要求被告返还。租赁费及投保费总计8840元。被告主张被告是原告的退休职工，原告应当给被告交纳保险，原告所说的投保费没有依据。房租数额是原告单方作出的变更，被告从未与原告签署过房屋租赁协议，没有对租金进行过约定，而只有被告与原饮食服务公司有一个说明，要求从欠款中抵扣房租，每月20元。因涉案房屋是职工住宅，作为职工福利的一部分，不可能按照市场价格支付并且当时被告与原饮食服务公司达成协议，房租按每月20元收取，如果原告是饮食服务公司的承接单位也应按照此约定执行，不应擅自更改租金，对租金计算方式及投保费均不认可。本院确认的上述事实，有原告提供的请示、批复、交接表、房屋建筑物明细表、房屋移交图、企业名称变更登记情况、（2008）坊民初字第1176号民事判决书、（2009）潍民终字第832号民事调解书、说明、王振海、牟德泉出具的情况说明、律师函、投递证明、详情单、房屋租赁合同、被告提供的户口本、照片、非公司法人注销登记情况表、行政处罚决定书、工商设立登记材料、收款收据，及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，综合原、被告提供的证据及陈述可以确认以下事实：被告姜振东系潍坊市坊子区饮食服务公司的职工，原居住于坊子区坊城公安街95内3号，后来被告搬到潍坊市坊子区吉安小区1号楼东单元2楼东户居住。2001年5月15日潍坊市坊子区饮食服务公司因欠被告姜振东集资款利息和工资，单位领导同意姜振东的安邱小吃部承包费每月200元和宿舍租金每月20元从单位所欠利息及工资中抵扣。2001年9月30日经政府批复对潍坊市坊子区饮食服务公司进行改制，“同意由发起人或企业职工共同出资组建规范的有限责任公司。新组建的公司承购坊子饮食服务公司剥离后的净资产”。之后由原告的法定代表人周静接收了原坊子区饮食服务公司的债权债务（其中包括欠被告姜振东3655.8元）及资产（其中包括宿舍两套）。2002年8月7日潍坊市坊子区饮食服务公司因未按规定参加年检，被工商行政管理部门吊销营业执照。基于以上事实，本院认为被告居住的潍坊市坊子区吉安小区1号楼东单元2楼东户的租赁费经当时坊子区饮食服务公司领导同意从原潍坊市坊子区饮食服务公司欠被告姜振东的集资款利息及工资中抵扣，庭审中原告未举证证明该款已抵扣完毕，且原告主张被告拖欠的2001年8月至2010年12月的租金系其自行估计，被告不予认可,原告亦未提供证据证明其计算的依据，因此原告要求解除房屋租赁合同，被告返还房屋并支付拖欠的租赁费的诉讼请求由于原告未提供确实充分的证据证明，本院依法不予支持。至于原告主张的投保费与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，本案中不予处理。综上，对原告的诉讼请求应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告潍坊市鑫利商务服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费50元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判长 王闽军审判员 徐子成审判员 于金宁二〇一一年六月三十日书记员 田 静法律条文释明1、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”