（2011）浙嘉民终字第168号

裁判日期: 2011-06-29

公开日期: 2014-06-18

案件名称

海宁至诚联环物业管理有限公司与浙江诚泰房地产集团有限公司、海宁华夏实业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

海宁至诚联环物业管理有限公司；浙江诚泰房地产集团有限公司；海宁华夏实业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2011）浙嘉民终字第168号上诉人（原审原告）：海宁至诚联环物业管理有限公司。法定代表人：禹裔荣。委托代理人：李鸣杰、徐虹。上诉人（原审被告）：浙江诚泰房地产集团有限公司。法定代表人：钱水潮。委托代理人：陆波、金虎良。原审被告：海宁华夏实业有限公司。法定代表人：岳丽英。委托代理人：陈卫延。上诉人海宁至诚联环物业管理有限公司（以下简称至诚物业）、上诉人浙江诚泰房地产集团有限公司（以下简称诚泰公司）与原审被告海宁华夏实业有限公司（以下简称华夏公司）因物业服务合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2011）嘉海民初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月4日受理后，依法组成合议庭于2011年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人至诚物业的委托代理人李鸣杰、上诉人诚泰公司的委托代理人陆波、原审被告华夏公司的委托代理人陈卫延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2003年8月28日，诚泰公司开发建设的位于海宁市西山路832号的金贸大厦竣工验收，经测绘，该大厦建有地下人防工程，面积为1724.14平方米。大厦验收后，海宁华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）即接手进行前期物业管理。2008年7月29日，海宁市金贸大厦业主委员会（以下简称金贸业委会）成立，并于同年9月聘请至诚物业进行物业管理。至诚物业与金贸业委会分别于2008年和2010年两次签订了金贸大厦物业管理、服务委托合同，合同均约定：委托管理事项为房屋建筑共同部位包括屋顶、地下层等的维修、养护等，市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括地下层、停车场等的维修、养护；期限至2011年6月30日止；物业管理服务费，商务主楼三层以上及出租地下层由至诚物业按建筑面积每月每平方米2.10元收取，商务主楼一、二层及附楼商铺由至诚物业按建筑面积每月每平方米0.80元收取，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。合同签订后，至诚物业为金贸大厦提供物业管理和服务至今。2004年6月，华都公司将防空用房20平方米出租给浙江通信股份有限公司嘉兴分公司作通信机房使用，租期10年。2005年至今，华都公司受诚泰公司委托，将1500平方米的人防工程出租给邵群作停车场使用，并收取租金。诉讼中，华夏公司陈述其余人防工程由其和邵群作仓库使用。2007年11月12日，诚泰公司召开股东会，决议：诚泰公司分立出华夏公司，原公司资产部分划归华夏公司，包括金贸大厦整个地下室等。2008年6月4日，诚泰公司进行了减资变更登记。同日，华夏公司经工商部门核准成立。2010年6月25日，金贸业委会发函给诚泰公司，要求其在7月5日前支付尚欠的物业服务费，包括人防工程自2008年7月1日起2010年6月止的欠费。2011年1月4日，至诚物业诉至原审法院，请求判令诚泰公司、华夏公司共同承担2008年7月1日至2010年12月31日的物业管理服务费108620.82元，逾期交纳的滞纳金15858.64元，共计124479.46元。诚泰公司在原审中辩称：一、涉案建筑属于人防工程，根据人民防空法的规定，其产权不属于诚泰公司。二、至诚物业与金贸业委会签订的物业合同，系在未经权利人同意的情况下将本案所涉的人防工程委托物业管理，没有法律依据，而且至诚物业主张的物业管理服务费和滞纳金的标准没有合法的收费依据。三、诚泰公司作为本案人防工程的开发者，享有使用权、管理权、收益权，且该人防工程平时作为地下停车场一直由华夏公司进行管理，至诚物业并未对该人防工程进行任何的物业管理服务。至诚物业不能因为诚泰公司根据人防法所享有的权利自然而然地要求诚泰公司承担物业管理费。综上，请求驳回至诚物业的诉讼请求。华夏公司在原审中辩称：一、从程序上讲，至诚物业以物业管理合同起诉，该合同的相对人是金贸业委会，并不是华夏公司。把华夏公司作为被告，没有依据。二、华夏公司没有委托至诚物业对地下室实施管理，而至诚物业在实际上也没有进行物业服务。从至诚物业的诉讼请求看，其以2.10元的标准主张物业服务费，该收费也没有依据。根据物业管理收费办法，物业公司向业主收费，应该向当地物价部门申报批准，而本案的收费是缺乏依据的。请求驳回至诚物业的诉讼请求。原审法院审理认为：首先，人防工程应由诚泰公司进行管理、使用和收益。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业、事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，人防工程在建造时，享受了国家的优惠，且我国法律并没有将人防工程作为一项资产规定其产权归属，可以由投资者自由处分，而仅规定平时由投资者使用、管理和收益，至于实际由谁使用和收益、其收益如何处理，投资者是可以自由处分的。同时，投资者必须履行人民防空的法定义务，就是必须在平时管理好人防工程，从而保证其战时的防空功能。因此，诚泰公司在分立出华夏公司时，不能将人防工程作为一项资产划归华夏公司，更不能在未经有关部门审批同意的情况下将其应当履行的人民防空的义务转让给由其分立出的华夏公司。其次，诚泰公司应当向至诚物业支付人防工程的物业服务费。第一，金贸大厦及其地下的人防工程，属于同一个物业管理区域，自2008年9月起至今，金贸大厦一直由至诚物业提供物业管理和服务，人防工程作为金贸大厦的地下层也在至诚物业的物业服务范围内，而在至诚物业与金贸业委会签订的物业服务合同中，也将地下人防工程作为金贸大厦的共用部位或者附属构筑物等约定为至诚物业进行物业服务的范围。第二，根据我国现行法律规定，人防工程并没有明确归属于某个业主，诚泰公司作为本案所涉人防工程的投资者，依法享有使用和收益的权利，而诚泰公司也确实在利用人防工程进行民用并获得收益，同时享受了至诚物业对物业进行的管理和服务，根据《中华人民共和国民法通则》关于公平原则的规定，诚泰公司应当承担相应的支付物业服务费的义务。考虑到人防工程区别于其他物业，而至诚物业起诉请求按照至诚物业与金贸业委会约定的每月每平方米2.10元交纳物业服务费的要求明显偏高，故原审法院酌定人防工程按同物业区域的商铺的收费标准即每月每平方米0.80元收取物业服务费。第三，根据查明的事实，至诚物业对金贸大厦提供物业服务的期限系自2008年9月起，故诚泰公司支付物业服务费的时间应自2008年9月1日起算。关于至诚物业要求支付滞纳金的请求没有任何依据，不予支持。综上，原审法院确认诚泰公司尚欠2008年9月1日起至2010年12月31日止的物业服务费为1724.14平方米×28个月×0.80元／平方米=38620.74元。因此，对至诚物业要求诚泰公司支付物业服务费的诉讼请求中的合理部分即38620.74元，予以支持。据此，该院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第二条、第九条、第三十四条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、诚泰公司应于判决生效后七日内向至诚物业支付物业服务费38620.74元。二、驳回至诚物业对华夏公司的诉讼请求及至诚物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，减半收取1395元，由至诚物业负担962元，诚泰公司负担433元。判决宣告后，至诚物业与诚泰公司均不服，向本院提起上诉。至诚物业上诉称：原判对物业服务费酌定每月每平方米0.80元、并从2008年9月1日起算以及不支持滞纳金的请求有误。原判在案外人金贸业委会没有参加诉讼的情况下，变更至诚物业与金贸业委会确定的物业服务收费标准，没有法律依据。请求二审增加判令诚泰公司支付物业服务费70000.08元、滞纳金15858.64元，共计85858.72元。诚泰公司针对至诚物业的上诉答辩兼上诉称：一、业主委员会无权将不属于业主所有的建筑物委托物业公司进行物业管理。金贸大厦地下建筑属于人防工程性质，其产权并不属于金贸大厦某个业主或全体业主。而只有房屋的所有权人才能成为物业管理条例所指业主。物业管理条例所规范的物业管理活动，也仅限于业主与物业服务企业之间，金贸业委会将人防工程以业主自居委托物业公司进行管理没有法律依据。同时，本案争议的处理不能适用物业管理条例，原判适用法律错误。二、将人防工程纳入物业管理区域没有法律依据。首先，人防工程并不是物业管理条例所指的物业，将人防工程区域纳入物业管理区域既没有法律依据，也不符合物业管理条例的规定。其次，金贸大厦物业管理的区域，仅指地上建筑及与之相配套的设备、设施和场地所涵盖的范围，或者是业主或业主委员会所收取的与物业维修基金所涵盖的范围一致的建筑及与之相配套的设备、设施所涵盖的范围。人防工程所涵盖的范围，业主及业主委员会没有也无权收取物业维修基金，业主或业主委员会不是人防工程管理和维护的责任主体，无权对人防工程进行管理和维护，其委托物业公司进行物业管理与法有悖，委托当然无效。三、被上诉人并没有对人防工程进行管理和维护。物业公司收取物业服务费是基于与其提供的对等服务，至诚物业没有对本案人防工程的维护管理履行任何义务，其收取物业服务费显失公平。四、地下层按每月每平方米2.1元收费没有合法依据，收费标准偏高。综上，请求二审法院撤销原判，驳回至诚物业的全部诉讼请求。至诚物业针对诚泰公司的上诉答辩称：诚泰公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。华夏公司针对至诚物业和诚泰公司的上诉答辩称：同意诚泰公司的意见，请求二审依法判决。二审中，至诚物业提供了金贸业委会出具的情况说明一份，证明物业合同中约定地下层物业费的收费标准2.1元是以人员进出是否需要使用电梯来确定的。诚泰公司质证意见：对证据有异议，合法的收费标准应由物价部门审核确定，并报当地相关部门备案。华夏公司质证意见：物业费的收取应由当地物价部门核准备案；业主委员会与至诚物业之间有一定的利害关系，该证据无效。诚泰公司提供了以下证据：1、测绘报告说明一份，证明金贸大夏的营业用房及写字楼为14415.13平方米、人防工程1724.14平方米，从物业维修基金来看，人防工程并未移交给金贸业委会。2、海宁市发展计划局、海宁市物价局《关于核定金伟大厦物业管理服务费暂行标准的批复》一份，证明之前金贸大厦（即金伟大厦）的物业费收取有政府批文，下面的汽车库是不收费的。至诚物业质证意见：证据1不是新证据，并且是复印件，真实性无法确认，与本案争议也无关联。证据2为复印件，真实性无法确定，与本案也无关；至诚物业接管金贸大厦后，对商业楼的收费已经市场化，不再需要政府批文。华夏公司质证意见：对证据1、2没有异议。本院认证意见：至诚物业提供的情况说明，从证据的形式而言，属于证人证言，现证人未出庭作证，本院不予认定。诚泰公司提供的证据1、2均为复印件，且与本案无关联性，本院不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点有三，一是诚泰公司与至诚物业就本案人防工程是否存在物业服务关系；二是物业服务费的计算标准和起算时间；三是逾期付款滞纳金是否应予支持。关于诚泰公司与至诚物业就本案人防工程是否存在物业服务关系的问题。首先，人防工程可以成为物业管理的对象。虽然根据《人民防空工程维护管理办法》第六条的规定，人防工程的维护管理是由人民防空主管部门或者工程隶属单位负责，但该规定所称的维护管理所指向的是人防工程的防空用途而言。由于人防工程平时可另作其他用途，如本案人防工程在建造审批时确定的平时功能为商场，实际上诚泰公司将其出租作停车场使用，而不论其用途是商场还是停车场，人防工程均可成为物业管理的对象。其次，本案人防工程处于至诚物业的物业管理区域。人防工程与金贸大厦主楼分别属于同一建筑物的地下部分和地上部分，两者使用部分共用设施设备，构成统一完整的金贸大厦。从人防工程所处的地理位置而言，其与金贸大厦主楼属于同一个物业管理区域。根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”以及第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，有权就该物业管理区域内的建筑物委托物业服务企业进行物业服务的主体只能是金贸业委会，相应地，受金贸业委会选聘的至诚物业是该区域内唯一合法的物业服务企业。故本案人防工程处于至诚物业的物业管理区域内。最后，诚泰公司实际享受了至诚物业提供的物业服务。诚泰公司系人防工程的投资人，依据《人民防空法》第五条的规定享有管理、使用、收益的权利。诚泰公司将人防工程出租作停车场使用，人员从停车场进入金贸大厦主楼需要使用电梯，该电梯的维修、养护、运行和管理均由至诚物业负责。此外，至诚物业还负有对整个金贸大厦的公共环境卫生清洁及公共秩序的维护等职责，这些服务项目的范围涵盖了地下停车场。故诚泰公司作为人防工程的使用人及受益人，实际已经享受了至诚物业提供的管理、维护等物业服务。综上，诚泰公司与至诚物业之间存在物业服务关系。关于物业服务费的计算标准和起算时间问题。诚泰公司在享受了至诚物业提供的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。根据至诚物业实际提供的物业服务项目，结合人防工程审批时的用途为商场的因素，原审参照至诚物业与金贸业委会签订的《物业管理、服务委托合同》中关于附楼商铺的收费标准确定本案人防工程的物业服务费为每月每平方米0.80元，未明显失当，本院不作变动。至于物业服务费的起算时间。金贸业委会聘请至诚物业的时间为2008年9月，该事实为原审法院已经生效的（2009）嘉海民初字第2020号民事判决所确认。至诚物业认为其提供物业服务的时间为2008年7月1日，提供的依据为《物业管理、服务委托合同》。对此，该合同仅能证明双方约定的委托管理期限自2008年7月1日始，而不能证明合同的实际履行情况。在至诚物业不能提供相反证据推翻生效判决所确认事实的情况下，原审自2008年9月开始计算物业服务费正确。关于逾期付款滞纳金问题。至诚物业与金贸业委会签订的《物业管理、服务委托合同》未约定物业服务费的交纳期限，至诚物业与诚泰公司也未能就此达成一致意思表示，故至诚物业主张逾期付款的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当。至诚物业与诚泰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，海宁至诚联环物业管理有限公司上诉部分2790元，由海宁至诚联环物业管理有限公司负担；浙江诚泰房地产集团有限公司上诉部分2790元，由浙江诚泰房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审　判　长　　杨迪虎审　判　员　　褚　翔代理审判员　　方　晓二〇一一年六月二十九日书　记　员　　苏　轶搜索“”