（2011）甬慈民初字第400号

裁判日期: 2011-06-22

公开日期: 2016-12-13

案件名称

吴建东、陆云苏与徐百辉、杨微房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴建东,陆云苏,徐百辉,杨微

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土��管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2011）甬慈民初字第400号原告：吴建东，男，1967年11月15日出生，汉族，居民，住所慈溪市，现住慈溪市。原告：陆云苏，女，1968年9月27日出生，汉族，居民，住所慈溪市，现住慈溪市。两原告委托代理人：张金煜，浙江煜华律��事务所律师。被告：徐百辉，男，1972年2月5日出生，汉族，农民，住所慈溪市。被告：杨微，女，1971年5月2日出生，汉族，农民，住所慈溪市。原告吴建东、陆云苏诉被告徐百辉、杨微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月26日立案受理，依法由审判员朱岚适用简易程序进行审理。审理过程中，两原告要求对讼争房屋的现值进行评估。因本院在（2010）甬慈执民字第664号案件中已委托宁波市甬海房地产估价有限公司对讼争房屋进行相关评估，故本院发函至该公司，要求对讼争房屋的现值进行补充说明。2011年5月12日，宁波市甬海房地产估价有限公司向本院作出房地产估价报告补充说明，认为75㎡集体土地及其地上建筑面积276㎡的房屋现时价值为1014000元。本院于2011年6月16日对本案公开开庭进行了审理。原告吴建东及两原告委��代理人张金煜、被告徐百辉到庭参加诉讼。被告杨微经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴建东、陆云苏起诉称：慈溪市古塘街道西洋寺村泥桥路33号二间三层楼房系被告徐百辉、杨微获批后于1999年建造。2001年10月，被告徐百辉、杨微作价380000元将该房屋出卖给原告夫妻。2001年10月24日，双方签订房屋转卖协议书，该协议书对房屋四址、价格、房款的支付及东邻关系的处理作了约定。同时，该协议书明确卖方自负费用做好房地产证，买方如须办理房屋过户手续，一切费用由买方负担，卖方应大力协助。合同签订后，两原告按约履行义务，支付全部购房款380000元和补贴东邻的费用6000元，对房屋装修后居住至今。两被告虽交付了房屋，但对出卖的房屋至今未办理房地产证，也未转户至原告方。后因被告徐百辉对外负债不还，致讼��房屋被慈溪市人民法院查封。原告吴建东向法院提出执行异议，法院于2011年4月12日以（2011）甬慈执异字第9号裁定驳回了原告吴建东的异议。现两原告要求确认两原告与两被告于2001年10月24日签订的房屋转卖协议书有效；确认两原告对讼争房屋及土地享有房屋所有权及建设用地使用权，并判令两被告协助两原告办理房屋所有权和土地使用权的过户登记。审理过程中，经本院释明，两原告认为双方签订的房屋转卖协议书为无效合同，变更诉讼请求为：两被告返还两原告购房款并赔偿经济损失，两项暂定为150万元（具体金额按拍卖价或评估价确定）；对两被告应支付两原告的前项款项，要求从处理讼争房屋所得款项中优先于其他债权人受偿。被告徐百辉未作书面答辩，亦未提供任何证据，但在庭审中答辩称：其是因为客观原因未办理房产证，讼争房屋被查封��并非其意愿；双方签订的合同若被法院确认无效，两被告不同意赔偿两原告的损失。被告杨微经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证权利。两原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：1.房屋转卖协议书1份，证明2001年10月，两原告向两被告购买位于慈溪市古塘街道西洋寺村泥桥路33号二间三层楼房的事实；2.收据4份，证明两原告已付清购房款及对东邻的补贴费，履行了合同义务的事实；3.（2010）甬慈浒民初字第197号民事裁定书1份，证明两被告曾诉至慈溪市人民法院，后未按规定交纳诉讼费，法院对该案按自动撤诉处理的事实；4．慈溪市人民法院（2011）甬慈执异字第9号执行裁定书1份，证明讼争房屋被法院查封，原告吴建东提出执行异议，被法院驳回的事实��5.慈溪市私人建房用地申请表1份，证明1999年二被告在慈溪市古塘街道西洋寺村获批建造集体土地房屋二间三层的事实。对原告提供的证据，被告徐百辉无异议。审理过程中，本院依职权调取了（2010）甬慈执民字第664号案件中由宁波市甬海房地产估价有限公司出具的房地产估价报告，结合该公司于2011年5月12日出具的补充说明，证明讼争的二间三层楼房现时价值为1014000元的事实。对该证据两原告无异议，被告徐百辉持有异议。经审查，两原告提供的证据及本院调取的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。根据本院确认的证据及两原告、被告徐百辉的庭审陈述，本院认定本案事实如下：两原告系慈溪市浒山街道水南社区居委会城镇居民，两被告系慈溪市古塘街道西洋寺社区居委会��村居民。1999年4月，被告徐百辉获批在西洋寺村建造农村集体土地性质的二间三层房屋，建房用地审批表登记的家庭成员为两被告。后两被告因故未取得该房屋的产权证书。2001年10月24日，两原告与两被告签订房屋转卖协议书一份，约定两被告将该房屋作价380000元转让给两原告。该协议对房屋四址、价格、房款的支付等作了约定。协议签订后，两原告按约支付了房屋转让款，并搬入该房屋居住至今。2010年，本院执行岑荣钿与徐百辉民间借贷纠纷一案，本院对被告徐百辉名下的讼争房屋进行处分。2011年4月，原告吴建东对执行标的提出异议，要求终止对讼争房屋的执行。经审查，本院驳回了原告吴建东的执行异议。经宁波市甬海房地产估价有限公司评估，讼争房屋的现时价值为1014000元。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。该条规定表明农村集体土地使用权与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。因此，非同一集体经济组织成员之间的农村集体土地性质的房屋买卖协议无效。根据本院查明的事实，两原告与两被告非同村村民，故两原告与两被告为转让讼争房屋而签订房屋转卖协议书违反了法律禁止性规定，应属无效。合同被确认无效后，双方因合同取得的财产相互返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，按照各自的过错承担相应责任。因此，两原告诉请两被告返还购房款380000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两原告与两被告在签订房屋转卖协议书时均有过错，双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任。两原告要求两被告赔偿因合同无效��遭受的损失，本院予以支持，其损失本院参考讼争房屋增值价值并结合双方的过错程度确定为507200元[（1014000－380000）×80％＝507200]。两原告要求两被告应支付给两原告的上述款项，要求从处理讼争房屋所得款项中优先于其他债权人受偿，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告徐百辉辩称讼争房屋被查封非其意愿，不同意赔偿两原告的损失。本院认为，被告的该辩称无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告徐百辉、杨微在本判决生效后七日内返还原告吴建东、陆云苏购房款380000元；二、被告徐百辉、杨微在本判决生效后七日内赔偿原告吴建东、陆云苏损失507200元；三、驳回原告吴建东、陆云苏其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7000元，减半收取计3500元，由原告吴建东、陆云苏负担438元，被告徐百辉、杨微负担3062元，在本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政��非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　　朱　岚二〇一一年六月二十二日代书记员　　胡进进附:本判决依据的法律条文及司法解释:一、相关法律1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财��，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、司法解释最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”