（2011）穗中法民五终字第1658号
裁判日期: 2011-06-21
公开日期: 2014-06-09
案件名称
广州粤华物业有限公司、肖建中物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
广州粤华物业有限公司；肖建中
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1658号上诉人（原审原告）：广州粤华物业有限公司。法定代表人：李健辉，董事长。委托代理人：温必潜，广东经国律师事务所律师。委托代理人：曾先辉，该司职员。上诉人（原审被告）：肖建中，女，1946年6月24日出生，汉族。上诉人广州粤华物业有限公司（下称粤华公司）、肖建中因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州天河东鑫物业开发有限公司是位于广州市天河北路612-616号金海花园的建设单位。2001年8月2日，广州市天河区国土局房地产管理局以穗天国房业批字（2001）06号《关于金海花园业主委员会申请备案的批复》，同意金海花园第一届业主委员会的备案申请，有效期至2003年8月2日。2004年9月25日，广州市天河区国土资源和房屋管理局又以穗天国房业备字（2004）024号《关于金海花园第二届业主委员会备案的通知》，给予金海花园第二届业主委员会备案。1994年8月28日，粤华公司经广东省工商行政管理局核准登记，经营范围包括物业管理，并取得一级物业服务《资质证书》。2002年5月1日，粤华公司（乙方）与金海花园业主委员会（甲方，以下简称金海业委会）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市天河北路612-616号的金海花园委托于乙方实行专业化物业管理；委托管理期限为三年，自2002年5月1日起至2005年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房、地下人防区。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、外墙清洗。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、消防管理等；物业管理服务质量为……；本物业管理服务费，甲方同意由乙方按物价局批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅小高层2元／月·平方米、高层2.5元／月·平方米……。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会（过半数业主代表同意）终止合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿等。2005年5月31日，粤华公司（乙方）与金海业委会（甲方）又签订《物业服务合同》，约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准：小高层住宅2元／月·平方米；高层住宅2.5元／月·平方米……；服务内容与质量为……；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月物业服务资金。业主和物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会（经物业管理区域内全体业主所持2／3业主通过）解除合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿；本合同期限自2005年6月1日起至2008年5月31日止等。2008年6月1日，粤华公司（乙方）与金海业委会（甲方）再签订《物业服务合同》，约定：服务内容与质量为……；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算交纳，标准：小高层住宅2元／月·平方米；高层住宅2.5元／月·平方米……。物业服务费用主要用于以下开支（6）办公费用［含支付给业委会的办公费及人员工资等费用5000元／月……］。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月物业服务费用。业主和物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日欠交金额千分之一的标准支付滞纳金；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意终止合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿；本合同期限为三年，自2008年6月1日起至2011年5月31日止等。肖建中及仰文发、仰丹是位于广州市天河区天河北路616号603房（以下简称案涉房屋）的产权人，该房的建筑面积为104.85平方米，位于金海花园内，属高层建筑，按上述合同的约定，案涉房屋的物业管理费应为262.1元／月（104.85平方米×2.5元／月·平方米）。由于肖建中对粤华公司的收费标准持异议，肖建中自2004年9月至2006年6月期间未再向粤华公司支付案涉房屋的物业管理费。2006年7月至2010年2月期间，肖建中要求按1.25元／月·平方米标准支付案涉房屋的物业管理费，因粤华公司拒收至今未付。2010年3月3日，粤华公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、肖建中支付从2004年9月至2010年2月的物业管理费17298.72元及滞纳金（按每日千分之一标准计付，以各月所欠管理费为本金，均自欠费次月1日起计至2010年2月28日止）16866.14元、2009年12月水费18.54元，2010年1月水费20.67元，合计共34204.07元。2、由肖建中承担本案案件受理费和其它诉讼费用。原审审理中，粤华公司提供了金海业委会出具的《关于肖建中女士相关情况的证明》（以下简称《证明》，内容为金海业委会自2004年9月开始至2009年8月期间，多次协助粤华公司上门催缴肖建中的管理费，但一直无法与其取得联系）及于2008年6月11日所寄的特快专递邮件（该邮件因收件人拒收被退回，经当庭拆封，内容为粤华公司向肖建中催缴2004年9月至2008年5月期间的管理费、水费及滞纳金的通知单），证明其曾向肖建中催缴上述期间的管理费，2004年9月至2006年6月期间的管理并未超过诉讼时效。肖建中以金海业委会的证明为伪造及其未收到2008年6月11日所寄的特快专递邮件为由，对此不予认可。但肖建中自认2004年9月至2009年8月期间不在案涉房屋居住，并确认特快专递邮件的收件地址为其身份证地址，邮件中的电话亦为其留给粤华公司的。粤华公司还提交了《关于更换金灏阁主供水管的紧急通知》、《通知》、《关于金灏阁主供水管维修改造施工的函》、《金灏阁主供水管施工的通知》、《关于金灏阁水管改造费用缴交的通知》、《关于金灏阁水管改造费用缴交的通知》、《关于金灏阁水管改造费用催缴的通知》、《工程支付申请表》、《工程支付证明单》、《业委会给管理处的函》、《收款收据》等证据，证明维修水管的工程是业委会代表金灏阁全体业主的利益发起的，工程施工单位是由业委会选择的，工程造价是由业委会与施工单位洽谈确定，费用是由相关业主平均分摊，并由业委会委托粤华公司代为收取，业委会多次催缴，肖建中拒不交纳。肖建中对上述证据的真实性均不予确认，并认为金海业委会及粤华公司已违反物业管理条例的相关规定，越权更换水管并收取维修费用。肖建中为证明其抗辩事实，亦向原审法院提交以下证据：1、粤海地产广告及住户手册，证明粤华公司为金海花园开发商下属公司，并非业主通过选聘的物业公司；2、粤华公司于2004年1月19日开具的《广东省广州市服务业发票》，证明2002年4月至2003年3月期间原告是减半收取案涉房屋的物业管理费的；3、原告于2009年11月18日及2009年12月14日开具的《广东省广州市服务业发票》，证明粤华公司在两次代收水费存在多收水费103.11元；4、粤海金海花园管理处于2001年8月20日开具的《收款收据》，证明粤华公司已收取100元水费周转金，拖欠的水费可以从中扣除；5、《金海花园业委会致业主公开信》、《关于金海花园有关事项的公告》、照片8张，证明金海花园不是封闭式管理，公共设施维护欠良好，粤华公司对楼宇外墙瓷片脱落、门锁及保安系统损坏不予修复，物业管理欠佳，粤华公司不能按政府指导价一级标准收费；6、《金海花园业主意见调查表（73户）》，证明73户业主对政府指导价均不知情，72户业主表示应执行政府指导价收费，不同意按2.5元／平方米·月标准收费。粤华公司以证据1、5、6与本案无关，证据2是当时对肖建中的优惠政策，证据3所收取费用是代收代缴，其没有多收取水费，证据4如需抵扣，应予补齐为由，均对肖建中证明的事项不予认可。肖建中亦未提供证据证实粤华公司曾承诺在其外出期间按50%的标准交纳物业管理费。另粤华公司在举证期限届满后又向原审法院提交证据：1、签订时间显示为1997年9月8日的《金海花园委托管理合同书》、签订时间显示为1999年4月30日的《物业管理委托合同》和签订时间显示为2001年3月27日的《物业管理委托合同》，证明其自1997年9月8日起一直为金海花园提供物业服务，收费一直没有变化；2、电力收费发票19张和《金海花园面积统计》，证明物业管理费已包含公共水电；3、广东省物价局粤价函（2000）127号及（2000）429号《关于金海花园物业管理服务费的批复》，证明金海花园物业服务费标准取得广东省物价局批准；4、《意见征询统计表》，证明其为金海花园业主选聘的物业服务企业；5、《房屋安全鉴定报告》、“原告给开发商及业委会的函件”2份、《安全提示》、《满意度统计表》、《公示》、《荣誉证书》3份、“广东省建设厅文件”、“广州市国土房产局文件”，证明其服务优质，业主满意率高；6、《金海花园公共收益的说明》，证明其经营的公共收益部分全部用于全部业主。肖建中以上述证据均已超过举证期限为由，不同意质证；并认为证据1、2、3均与本案无关；证据4是粤华公司自己制作的，不合法，不真实。证据5的中的《房屋安全鉴定报告》、“粤华公司给开发商及业委会的函件”、《安全提示》反而证明粤华公司没有做好物业服务，《满意度统计表》、《公示》、《荣誉证书》、“广东省建设厅文件”、“广州市国土房产局文件”与本案无关。另查，2010年1月7日，粤华公司委托广东经国律师事务所向肖建中发出《律师函》，要求肖建中在收函后5日内缴纳2004年9月至2009年12月的物业服务费16774.4元、滞纳金15851.81元及2009年11月的水费21.2元。肖建中承认已于2010年1月15日收到该函。肖建中还确认其确实未向粤华公司支付2009年12月及2010年1月的水费，但对于粤华公司诉请的水费金额不予确认。粤华公司亦未提供证据证实肖建中所欠水费的具体金额及其已代肖建中支付了上述所欠水费，并确认水费中确实包括自制的每月1.5元的损耗费。原审法院认为：由于广州市天河区国土局房地产管理局已同意及给予金海花园第一、二届业主委员会备案，应认定金海花园已合法成立了业主委员会；按《物业管理条例》第十五条的规定，金海业委员会作为金海花园小区全体业主的代表机构，其有权代表业主与业主大会选配的物业服务企业签订物业服务合同；在粤华公司已与金海业委会分别在不同时期签订了《物业管理委托合同》及《物业服务合同》（下统称《合同》）的情况下，无论粤华公司与金海花园的建设单位关系如何，均对认定粤华公司为金海全体业主选聘的物业服务企业不构成影响。故肖建中有关金海花园未成立业主委员会及粤华公司并非业主通过选聘选择的物业服务公司的抗辩缺乏事实根据，原审法院不予采纳。金海业委会与粤华公司签订的《合同》均是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定，肖建中作为金海花园的业主，应接受金海业委会与粤华公司所签上述《合同》的约束。又因按“广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度”的通知，已成立了业主委员会的物业并不属实行政府指导价的范畴。而如上，由于金海花园已成立了业主委员会，该通知并不能适用金海花园。肖建中有关粤华公司的物业服务收费不执行政府指导价，实行高价收费的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。另按《合同》有关“乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，……，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿”的约定，无论粤华公司的服务是否达到《合同》约定的服务内容和质量标准，肖建中均不享有拒交管理费的权利。故无论金海花园是否存在肖建中所述的不是封闭式管理，公共设施维护欠良好，粤华公司对楼宇外墙瓷片脱落、门锁及保安系统损坏不予修复，物业管理欠佳的问题，均对本案的实体处理不构成影响，原审法院在本案对双方据此所提供的相关证据不作认定。肖建中提供的粤华公司于2004年1月19日开具的《广东省广州市服务业发票》，只能证明粤华公司在2002年4月至2003年3月期间是减半收取案涉房屋物业管理费的，在粤华公司表示这只是对肖建中当时的优惠及肖建中并未提供证据证实粤华公司曾承诺在其外出期间按50%的标准交纳物业管理费的情况下，肖建中的相关抗辩缺乏事实根据，原审法院不予采纳。因此，在粤华公司已对金海花园进行物业管理服务的情形下，肖建中负有按《合同》约定的标准及时间向粤华公司履行缴纳案涉房屋物业管理费的义务。粤华公司虽提供了金海业委会出具的《证明》及2008年6月11日所寄的特快专递邮件，证明其曾向肖建中催缴2004年9月至2009年8月期间案涉房屋的管理费，但从《证明》有关“一直无法与其取得联系”及粤华公司有关“肖建中从2004年9月开始离开案涉房屋，直到2009年底才回到广州”的陈述判断，肖建中应对此不知情，不能据此认定粤华公司已向肖建中提出要求，构成诉讼时效的中断；粤华公司于2008年6月11日所寄的特快专递邮件无论其具体内容如何及被告是否收到，此时间前二年（即2006年6月）的物业管理费均应已超过法律规定的诉讼时效。在肖建中并未以诉讼时效对2006年7月后的物业管理费的支付予以抗辩的情况下，该证据对本案的实体处理不构成影响，原审法院可对此证据不作认定。故肖建中虽自2004年9月至2006年6月期间未再向粤华公司支付案涉房屋的物业管理费，但粤华公司已丧失要求肖建中支付案涉房屋2006年6月前物业管理费的胜诉权，其要求肖建中支付案涉房屋2004年9月至2006年6月期间物业管理费用的诉讼请求，原审法院不予支持。按《合同》有关肖建中须于每月20日前缴交当月物业管理费的约定，2006年7月至2010年2月前案涉房屋的物业管理费最迟应在2010年2月20日前支付完毕，肖建中至今仍未实际支付，并已超过《合同》约定的缴纳期限。故粤华公司要求被告按《合同》约定标准支付上述期间案涉房屋物业管理费的诉讼请求有事实及合同上的依据，原审法院予以支持。肖建中上述逾期支付行为有违《合同》约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，粤华公司要求肖建中支付滞纳金的标准及计付期限又未超过《合同》约定的范畴，原审法院应予支持。鉴于粤华公司曾要求肖建中按1.25元／月•平方米标准支付案涉房屋2006年7月至2010年2月期间的物业管理费，因粤华公司拒收才导致至今未付，对于粤华公司拒收部分的物业管理费（每月应为131元=104.85平方米×1.25元／月·平方米）不应计付滞纳金。另从公平原则考虑，肖建中应付的每月物业管理费滞纳金均应以不超过肖建中当月所欠物业管理费为限（不含拒收部分）。因粤华公司未提供证据证实肖建中所欠水费的具体金额及其已代肖建中支付了上述所欠水费，并确认水费中确实包括自制的每月1.5元的损耗费，在肖建中对此不予认可情况下，粤华公司要求肖建中支付2009年12月及2010年1月水费的诉讼请求缺乏事实根据，原审法院不予支持。至于肖建中提供的粤华公司于2009年11月18日及2009年12月14日开具的《广东省广州市服务业发票》及粤海金海花园管理处于2001年8月20日开具的《收款收据》，因属证明案涉房屋水费缴纳的证据，而肖建中在本案中并未反诉要求粤华公司退回多收的水费，粤华公司要求肖建中支付水费的诉讼请求原审法院未予支持，故原审法院在本案中应无须对此作出认定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2011年3月14日作出如下判决：一、肖建中于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州粤华物业有限公司支付自2006年7月至2010年2月期间的物业管理费11532.4元（262.1元／月×44个月）；二、肖建中于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州粤华物业有限公司支付迟延交纳上述管理费期间的物业管理费的滞纳金［各月滞纳金均以131元（262.1元-131.1元）为本金，均从次月1日起计至付2010年2月28日止，按每日千分之一的标准计算；各月滞纳金总额均以不超过131元为限）；三、驳回广州粤华物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，由广州粤华物业有限公司负担380元，肖建中负担280元。上诉人广州粤华物业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、我方是以诉讼时效中止为依据主张肖建中不在广州期间的物业管理费，不是以诉讼时效中断为依据。根据肖建中的自认和业委会的证明，肖建中在2004年9月至2009年8月期间不在广州，我方按肖建中身份证住址发出的催收函被拒收，打电话总是没人听。依据我国民法通则诉讼中止的规定“在诉讼时效期间最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。”，本案诉讼时效并未届满。二、因肖建中坚持要求我方承诺按指导价收费为交款前提，所以我方无法收到款项，并非拒收物业管理费。因为收费标准涉及小区全体业主，我方是无论如何不能针对单个业主单承诺降价。三、肖建中的上诉就是两点意见，一是本案是执行政府指导价还是市场调节价，二是关于物业管理服务的相关规定。关于第一个问题，我方认为依据相关法律法规、部门规定来认定，早在1998年11月1日《广东省物业管理条例》第29条规定，成立业主委员会的，物业管理服务收费标准可以由业主委员会与物业公司在物业管理委托合同中协商确定，随后物价局、省建委粤价（1999）90号文、广东省物价局粤价（2006）284号《关于加强物业管理收费有关问题的通知》、《广州市住宅物业管理服务收费基准价和浮动幅度的通知》，这些文件均已成立业主委员会的是实行市场调节价，可见实行政府指导价还是市场调节价的标志是业主委员会是否已成立。金海花园于2001年8月成立了业主委员会，在2001年8月份之前是实行政府指导价，在该阶段粤华公司的定价经广东省物价局的批准（有批复），在2001年8月份之后就由业主委员会代表业主大会与粤华公司在签署的物业管理委托合同中约定收费标准，本案涉及的时间段是在业主委员会成立后，因此依法应当实现市场调节价，对此一审判决对此作了清楚的分析。关于第二大个问题当中有几个小问题，一个是物业服务合同的有效性问题，国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主大会未成立，由开发商选聘物业公司，第35条规定业主大会成立后，由业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司签署物业管理合同。金海花园历史上签署过六份物业管理委托合同，其中前三份是业主大会、业主委员会未成立之前签署的，是上诉人与开发商签署的，上诉人与开发商都是独立法人，两个法人之间没有任何法律或经济上的关系，第四、五、六份合同是业主委员会与粤华公司签署的，这六份合同是按照相关法律法规操作的，不存在违反法律规定的。关于物业管理纠纷相关问题的司法解释规定，前期物业管理合同、业主委员会与物业管理公司签署合同是合法有效，业主不能以物业管理合同不是本人签署为由主张合同无效。因此本案的物业管理合同是有效的，应当得到执行。关于粤华公司的资质问题。物业管理的资质审批部门不是工商局，而是物业管理主管部门，其中一级资质由国家建设部审批，二级资质由省建设厅审批，物业管理的资质证书是不需要年审的，见我方的证据13。粤华公司从2003年开始被国家建设部批准为第二批一级的物业管理企业，如果证书内容有变更的话就需要换证，我方曾三次换证都是因为注册资本的增加，06年增加为500万元，09年增加为635万元，10年增加为1030万元，在领取新证后旧证就被收回，肖建中以我方没有原来的证提出异议，对此肖建中可以向建设部去查询。肖建中提出周边小区的收费问题和提价问题与本案无关。综上所述，请求二审法院支持我方主张的2004年9月至2006年6月共22个月的物业服务费5766.20元及其滞纳金1816.35元，支持我方主张的全部滞纳金。上诉人肖建中不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、粤华公司提供的《物业服务合同》因违反《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》强制性规定，是无效合同。1、粤华公司不是业主大会选聘的物业服务企业，不具备从事物业管理活动的从业资格。2、金海花园业委会未经业主大会双过半数业主同意授权签订合同。3、合同收费标准高出政府指导价二级1.25元／平方米·月标准一倍，是违法的。4、粤华公司故意隐瞒政府指导价的真实情况和周边物业收费情况，采取向业主委员会每年提成人民币6万元的手段，诱使其作出错误表示，签订物业服务合同，达到以合法形式掩盖非法高价收费谋利目的，损害了金海花园广大业主合法权益。二、对照粤华公司的服务质量，仅符合广东省分级标准三级与二级之间，粤华公司应按指导价确定收费标准。三、我方与粤华公司口头协商不在广州期间的物业费半价收取，已提供粤华公司收款发票为据，该口头协议符合《中华人民共和国合同法》第十条规定，应受法律保护。四、我方不在广州期间，向粤华公司交代过联系电话，身份证地址不是联系方式，现在我方也无法收到按身份证地址寄送的材料。我方确认粤华公司于2008年1月发送的函件，故诉讼时效过期期间应计算至2008年1月，即应交费时间应从2008年2月起算。五、一审判决后，粤华公司采取围攻、威吓方式要求我方交费。综上所述，请求二审法院改判我方负担2008年2月至2010年2月期间25个月物业服务费3276.56元（按1.25元每平方米每月计算），驳回粤华公司的诉讼请求。另外加判粤华公司返还多收水费抵扣物管费。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，肖建中向本院递交两份新证据材料，1为1999年4月30日的金海花园委托管理合同书，2为粤华公司的证据目录。肖建中认为这两份证据与一审提交证据共同证明粤华公司违规收费。粤华公司认为肖建中所举证合同是前期合同，后期合同是与业委会签订，符合法律规定；至于证据目录不能支持肖建中的证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，可宣布合同无效的违反法律、行政法规的强制性规定，是指效力性强制性规定。肖建中主张宣布合同无效的法律依据是《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》，但该法律法规中没有适用本案的宣布物业管理合同无效的效力性强制性规定条款。因此，肖建中上诉要求宣布合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审判决确认本案物业管理合同有效，符合法律规定，本院予以确认。粤华公司主张收取物业管理费，有合法有效的物业管理合同为据，应予支持。肖建中以收费标准高于政府指导价为由拒绝支付，有违其合同义务，且原审判决已予以阐明成立业委会的物业不属于实行政府指导价的范畴的相关规定，肖建中坚持己见，本院不予支持。粤华公司主张适用诉讼时效中止规定保护管理费债权，但法律规定的诉讼时效中止规定是保护行使请求权存在障碍的债权人，是指债权人行使权利不能，不是指债务人下落不明。本案粤华公司以诉讼途径行使其管理费债权请求权，一直不存在障碍，粤华公司以找不到肖建中为由主张适用诉讼时效中止规定，缺乏法律依据，本院不予支持。粤华公司主张肖建中违约不交费应承担滞纳金，经审查本案事实，双方当事人因管理费数额产生争议，不能绝对确认任何一方拒绝履行合同的故意。因此，原审判决肖建中承担其明确拒绝交纳管理费部分的滞纳金，并无不当。本院认为应当维持。肖建中作为被告参加本案诉讼，一审并未提出诉讼主张，二审提出要求将多收水费抵扣管理费，本院不予审查。综上所述，双方当事人提起上诉的理由，均缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费133元，由上诉人粤华公司负担83元，肖建中负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 郭东升代理审判员 柳玮玮二〇一一年六月二十一日书 记 员 钟小坚