（2010）甬镇民初字第387号

裁判日期: 2011-06-16

公开日期: 2016-10-10

案件名称

林丽与方国定房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林丽,方国定

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第七十七条第一款，第七十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2010）甬镇民初字第387号原告：林丽。委托代理人：潘雷。委托代理人：王剑波，浙江红邦律师事务所律师。被告：方国定。委托代理人：沈丽娜，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。原告林丽诉被告方国定房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月12日立案受理。依法由代理审判员毛益波适用简易程序于2010年5月10日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2010年8月4日、12月20日两次公开开庭进行了审理。原告林丽的委托代理人潘雷、王剑波，被告方国定及其委托代理人沈丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽起诉称：2010年3月12日，由宁波市镇海区骆驼家盛房屋中介所（以下简称家盛中介所）作为中介，原告林丽与被告方国定签订房屋买卖合同一份，被告将位于镇海区骆驼街道镇骆路128号304室的房屋一套及车棚出卖给原告，房屋面积为68.24平方米，车棚面积为14.92平方米，合同并对付款方式、过户手续等事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付被告购房定金人民币8000元，但被告未按约在2010年3月18日协助原告办理房屋过户手续。原告多次联系被告要求其继续履行合同义务，双方也口头约定了延迟履行时间，但被告多次变卦，拒绝继续履行合同义务。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝履行合同的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。被告方国定答辩称：原、被告于2010年3月12日签订房屋买卖合同的情况属实，合同约定签订当日原告支付被告购房定金8000元，2010年3月18日再支付购房款200000元，余款220000元在原告完成按揭贷款后一个月内付清，房屋价款全部付清后，被告协助原告办理过户手续。合同文本只有一份，一直由家盛中介所保管。现原告提交给法院的合同文本在合同条款第三条有关费用支付的约定中有明显的文字添加，在原文“2、第二次（2010年3月18日）支付甲方购房款人民币（大写）贰拾万元整”中的“2010年3月18日”后添加“过户后”三个字，在原文“3、第三次支付甲方购房款人民币（大写）贰拾贰万元整”的上方添加“办理三证，并办妥按揭后，银行直接放贷在房东帐户”的文字。该合同变更未经被告确认，对被告没有法律约束力，原告无权要求被告按照变更后的合同履行义务。双方于2010年3月12日签订的合同合法有效，原告未按约在2010年3月18日支付购房款200000元，且至今未支付该房款，已构成违约，被告有权拒绝继续履行合同。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1．2010年3月12日存量房买卖中介合同原件一份，欲证明原、被告存在房屋买卖合同关系的事实。被告称合同条款第三条中“过户后”及“办理三证，并办妥按揭后，银行直接放贷在房东帐户”的内容系事后添加，对该合同文本的其他内容没有异议。2．被告出具的收条原件一份，欲证明房屋买卖合同系被告自愿签订，原告支付被告购房定金8000元的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但称收条中“买卖合同暂签壹份放中介处”的内容系事后添加。3．原告丈夫出具的通知书一份，欲证明原告曾多次要求被告继续履行合同的事实。被告称该通知书上证明人的落款时间为2010年3月9日，早于双方签订买卖合同的时间，故被告对该证据的真实性有异议，且该通知书系原告单方面发出，对被告不具有约束力，被告也没有收到过该通知书。4．银行帐户明细对帐单原件四份，欲证明2010年3月10日至2010年4月10日期间原告有支付200000元购房款的经济能力。被告称2010年3月18日原告的银行帐户并不具备支付200000元的可能性，且即使原告有能力支付200000元购房款，也不代表原告当时愿意支付该笔款项。对该组证据的真实性本院予以认定。5．光盘两张，欲证明合同签订后被告曾取得合同复印件，原告要求继续履行合同，被告拒绝履行的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但称直到2010年4月9日被告才看到合同复印件。本院对该组证据的真实性予以认定。6．2010年8月23日存量房屋买卖中介合同原件一份，欲证明房屋买卖中存在的交易习惯。被告称其无法确定该证据的真实性，且该证据与本案没有关联性，无法证明本案房屋买卖的交易方式与该合同所涉房屋买卖的交易方式一致。本院认为，被告的质证意见成立，故本院对该证据不予认定。被告在举证期限内向本院提交了如下证据：1．土地使用权证和房屋所有权证复印件各一份，欲证明被告系讼争房屋的所有权人。原告对该组证据的真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。2．被告在举证期限内申请证人钱某出庭作证，本院予以准许。证人钱某到庭陈述：其系宁波市镇海区骆驼正大房产中介所（以下简称正大中介所）业主周某的妻子。2010年3月12日，经其与家盛中介所工作人员孔少佳的介绍，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，被告将其所有的讼争房屋出售给原告，房屋总价款为428000元。合同签订当日原告支付被告定金8000元，同时双方约定：2010年3月18日，原告先将购房款200000元交付中介，然后被告协助原告办理房屋过户手续，过户后，中介将该200000元购房款交付被告，余款220000元在原告按揭完成后一次性付清。她没有看过合同条款，只是听孔少佳念过一次，对具体合同条款不是很清楚。合同条款中手写部分均由孔少佳书写，当时签订的合同文本只有一份，一直存放在孔少佳处。2010年3月18日，双方没有按约支付购房款、办理过户手续。2010年4月6日，被告妻子携带三证到正大中介所，以为可以收取200000元购房款，后得知原告尚未支付该款项，被告妻子表示不同意继续出卖讼争房屋。原告丈夫潘雷将协商通知书送交中介所时，她并不在场，但之后她已将通知书的内容转达被告。2010年4月9日，在被告要求下，周某向孔少佳复印合同一份并交付被告。2010年4月10日，被告再次表示不愿意出卖房屋，欲将定金8000元返还给原告，但原告拒绝接受。原告质证称，2010年4月10日被告表示拒绝履行合同后，并未向原告出具过定金8000元，被告妻子在电话中表示不履行合同也不退还定金，其他证人证言属实；原告称2010年3月10日至4月10日期间原告均备妥购房款，因被告表示2010年3月18日没空，故双方约定于2010年4月6日办理过户手续，但被告未按约将三证交付中介，被告本人也一直没有出现，导致过户无法进行，所以原告拒绝支付200000元购房款，原告要求被告提供银行帐号，被告也一直没有提供，中介方也没有要求原告向其交付购房款。被告质证称，其是听中介通知的，如中介通知原告已将购房款拿过去，则其会将三证带至中介所办理过户，但被告一直没收到中介方的通知；2010年4月6日被告妻子携带三证到中介所办理过户，因原告一直没有支付购房款，故被告拒绝协助其办理过户手续；被告对证人证言的真实性没有异议。3．被告在举证期限内申请证人周某出庭作证，本院予以准许。证人周某到庭陈述：其系正大中介所业主，被告妻子在其中介所登记出售房屋。2010年4月6日下午，被告妻子携带三证到其中介所欲协助原告办理过户手续，在得知原告未将购房款交付中介后，被告妻子表示不愿意再出卖房屋。后经协商，被告妻子称双方约定4月7日早上支付200000元购房款和办理过户手续。但4月6日晚，被告妻子又表示被告方拒绝继续履行合同，并愿意将定金退还原告。当晚，原告丈夫把合同拿给他看过，当时合同条款第三条中没有“过户后”三个字，也没有中介所的章，但“办理三证，并办妥按揭后，银行直接放贷在房东帐户”这句话是有的。2010年4月9日，他看到被告所持合同复印件上添加了“过户后”三个字，马上致电家盛中介所的孔少佳询问情况，孔少佳称签订合同时就有这几个字。当天原告丈夫出具协商通知书一份，他在通知书上签名，孔少佳的签名由孔少佳母亲代签，日期误写成3月9日。经质证，原告称合同条款中原来就有“过户后”三个字，证人的其他证言属实。被告对该证人证言没有异议。为查明本案事实，本院依职权向家盛中介所的孔少佳及被告妻子盛惠贤调查取证，当庭出示孔少佳、盛惠贤询问笔录各一份。孔少佳称：原、被告之间的房屋买卖是家盛中介所和正大中介所一起合作的，前者提供购房者，后者提供房源。2010年3月12日原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的讼争房屋出卖给原告，付款方式为：合同签订当日支付定金8000元，2010年3月18日双方办理过户手续，原告取得契证后支付被告购房款200000元，余款220000元在原告取得房产证、土地证并办妥按揭后直接放贷到被告帐户。合同文本只有一份，一直存放在她处，2010年4月6日前原告曾向其复印一份，后原告为起诉向她借了合同原件。原告向法院提交的合同即是当初双方签订的合同，合同条款中手写部分均是其当时按合同条款顺序所写，没有事后再补写。合同签订后，原告按约支付被告定金8000元。因原、被告在2010年3月18日均有事，故双方在3月18日前口头约定延迟至4月6日继续履约。4月6日当天，原告到家盛中介所，被告本人没有到中介所，只有被告妻子到正大中介所，且被告妻子没有携带结婚证，原、被告双方通过电话协商后约定在4月7日上午9时去办理过户手续。协商后约一个多小时，正大中介所来电称被告不愿意出卖房屋了，在其私下询问原因时，正大中介所称被告要求房价为446000元。她将情况告知原告，原告表示价款可以再商量，并与被告妻子约定当晚到被告家中协商。但当晚被告家中没人，也无法联系到被告，故原告将通知书一份塞入被告家中，表示房款可以再商量，且房款已备好，一次性付清大部分房款也可。之后由于找不到被告，原告丈夫又出具协商通知书一份，通知书中她的签名由其母亲代签。经质证，原告对孔少佳的陈述没有异议。被告对孔少佳所陈述内容的真实性有异议，称孔少佳对双方履行情况的陈述不符常情，也不符合双方对合同履行的约定。盛惠贤称：其系被告的妻子，房屋买卖事宜由其与被告一起办理。2010年3月12日原、被告双方签订房屋买卖合同一份，被告将其所有的讼争房屋出卖给原告，房屋售价为428000元，付款方式为：合同签订当日支付定金8000元，2010年3月18日支付购房款200000元，余款220000元在按揭贷款后一个月内付清，房款全部付清后被告协助原告办理过户手续。原告当日另购买房屋一套，合同约定的按揭贷款具体针对哪套房屋双方并未言明。当日原告按约支付定金8000元，并称其会在2010年3月18日联系被告，在被告告知银行帐号后将房款打入被告的帐户。双方签订的合同文本只有一份，一直存放在孔少佳处。2010年3月18日，原告及中介方均没有联系被告。后原告来电表示歉意，称其没有在2010年3月18日备好200000元购房款，政策变化也导致贷款困难。她表示到时双方再重新签订一份合同，原告也表示同意。2010年4月5日，中介人员孔少佳来电称原告要求办理过户，被其拒绝。之后她致电正大中介所表示不再出卖房屋，并愿意退还定金。4月6日，她拿着三证到正大中介所，因原告未支付购房款，故其拒绝协助办理过户手续。4月7日，原告将通知书一份塞到她家中，表示愿意一次性付清购房款去过户。4月9日正大中介所来电称4月10日晚原、被告双方及中介再次协商一下。当晚，正大中介所周某应其要求到孔少佳处去取房屋买卖合同，她取得合同后发现合同条款中多了“过户后”三个字，对此周某也表示原告曾于4月6日拿着合同到正大中介所，当时合同上没有“过户后”三个字。因原告一直未履行付款义务，4月10日，她到正大中介所向原告表示拒绝继续履行合同，并欲退还定金，原告拒绝接受。经质证，原告认为盛惠贤的陈述存在自相矛盾之处，如按其所述合同约定原告支付200000元购房款后再办理过户手续，则被告应在2010年3月18日原告未付款之后立即催告，但被告直到2010年4月6日才提到未收到房款的情况，事实上同一天被告方要求提高房价才肯继续履行合同；被告妻子携带三证到中介所准备办理过户手续，说明当时被告有过户的意愿，但因被告本人没来不具备过户条件；此外，周某对合同签订的情况是不了解的。被告对盛惠贤的陈述没有异议。在本案审理过程中，被告向本院申请对原、被告双方签订的存量房买卖中介合同第三条第2项中“2010年3月18日”后“过户后”三个字与合同文本其他填写的字是否系同一人所写、“过户后”三个字与合同文本其他填写的字是否系同一支笔所写及“过户后”三个字与合同文本其他填写的字的形成时间是否一致进行鉴定，本院依法委托浙江汉博司法鉴定所进行鉴定，并当庭出示司法鉴定意见书及鉴定费发票各一份。司法鉴定书载明原、被告双方签订的存量房买卖中介合同上第三条第2项中“2010年3月18日”后“过户后”三个字与合同文本其他填写的字是同一人所写，但与合同文本其他填写的字不是同一支笔所写，也非一次书写形成，认定“过户后”三个字为后添加。原告对其中“过户后”三个字与合同文本其他填写的字非一次书写形成的鉴定意见有异议，称该结论没有明确具体间隔多少时间，相差几分钟也可以说不是一次书写形成，且不是同一支笔所写肯定不可能是一次书写形成，并不能据此证明“过户后”三个字是事后添加的，对其他鉴定意见及鉴定费发票没有异议。被告对该组证据均没有异议。对双方有争议的合同条款中“过户后”及“办理三证，并办妥按揭后，银行直接放贷在房东帐户”的文字是否系事后添加的问题，本院分析认定如下：司法鉴定书明确载明“过户后”三个字与合同文本其他填写的字不是同一支笔所写，也非一次书写形成，认定“过户后”三个字为后添加，证人周某及盛惠贤亦陈述“过户后”三个字系事后添加，两者相互印证。原告对此予以否认，但未提供证据予以反驳。孔少佳称合同条款中手写部分均是其当时按合同条款顺序所写，没有事后再补写，但如按顺序书写，其中仅“过户后”三个字不是用同一支笔写，明显不符合常理。且房屋总价款为428000元，仅支付8000元定金即办理过户手续，也不符合日常交易习惯。故本院依法认定“过户后”三个字系后添加。被告辩称“办理三证，并办妥按揭后，银行直接放贷在房东帐户”的文字也系事后添加，原告对此予以否认，被告未提供证据证实，且被告对证人周某陈述原合同条款中有该段文字的证人证言没有异议，故对此本院不予采信。根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：2010年3月12日，原告林丽和被告方国定在家盛中介所、正大中介所居间下签订存量房买卖中介合同一份，约定被告将位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆路128号304室的房屋一套（含车房）出售给原告，房屋建筑面积为68.24平方米，车房建筑面积为14.92平方米，房屋总价款为人民币428000元，付款方式为：合同签订之日原告支付被告购房定金8000元，2010年3月18日原告支付被告购房款200000元，余款220000元在办理三证并办妥按揭后银行直接放贷到被告的帐户。另合同约定，任何一方需变更合同的，在征得其他签约方同意并签订书面变更协议后方为有效。签订的合同文本只有一份，存放在家盛中介所孔少佳处。合同签订当日，原告支付被告定金8000元。后原告未按约在2010年3月18日支付被告购房款200000元。2010年4月6日，被告妻子携带房屋所有权证、土地使用权证和契证到正大中介所欲协助原告办理过户手续，因被告本人未到场，原告以不具备过户条件为由拒绝支付200000元购房款，在未收取购房款的情况下，被告也拒绝办理过户手续。双方协商后口头约定次日早上继续履约，但之后被告以原告一直未支付购房款为由拒绝继续履行合同。2010年4月9日，原告方出具通知书一份，通知被告在次日晚至正大中介所再次协商，正大中介所将通知书内容告知被告方。后双方协商未果，原告诉来本院。另查明，合同签订后家盛中介所孔少佳在合同第三条“2、第二次（2010年3月18日）支付甲方购房款人民币（大写）贰拾万元整”中的“2010年3月18日”后添加了“过户后”三个字。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。合同签订后，家盛中介所孔少佳在合同第三条中添加“过户后”三个字，被告称该添加未经其确认，原告也未提供证据证明这是双方合意的结果，故应当认定为原、被告双方未就合同变更达成一致意见，合同内容未发生变更，双方的权利义务应以原合同内容为准。原告林丽、被告方国定和居间人家盛中介所、正大中介所签订的存量房买卖中介合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，三方当事人均应受其约束。当事人互负履行义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同约定原告支付被告200000元购房款后被告协助原告办理房产过户手续，原告至今未履行支付200000元购房款的义务，违约在先，故在原告未按约支付购房款的情况下，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝协助其办理过户手续。原告诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款、第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林丽的诉讼请求。本案诉讼费人民币10390元（其中案件受理费7720元，财产保全费2670元）由原告林丽负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。鉴定费8256元由原告林丽负担，于本判决生效之日起七日内直接支付被告方国定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　陆芳燕代理审判员　　毛益波人民陪审员　　孙霓蕉二〇一一年六月十六日代书　记员　　王玉燕来源：百度“”