（2011）霍民二初字第00189号

裁判日期: 2011-06-14

公开日期: 2017-12-28

案件名称

中国共产党霍邱县委员会党校与穆占禄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

霍邱县人民法院

所属地区

霍邱县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国共产党霍邱县委员会党校,穆占禄

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条

全文

安徽省霍邱县人民法院民事判决书（2011）霍民二初字第00189号原告:中国共产党霍邱县委员会党校。委托代理人：付传乐，霍邱县城关镇法律服务所法律工作者。被告：穆占禄。委托代理人：刘劲松，安徽兴隆律师事务所律师。原告中国共产党霍邱县委员会党校（以下简称霍邱党校）诉被告穆占禄房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年4月29日受理后，依法由审判员潘治海独任审理，于2011年6月9日公开开庭进行了审理。原告霍邱党校委托代理人付传乐、被告穆占禄及委托代理人刘劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍邱党校诉称：霍邱党校与县委组织部有位于光明××门面19间。从1996年1月1日起陆续对外出租给17家，党校与原承租户的租赁合同早已逾期，现在被告所租原告的房子是从原承租户转租而来，原告收到租金至2010年9月底（按每月833元的标准收取）。2010年6月按上级要求，原告与县委组织部准备将19间房屋与党校会议室、宾馆整体打包招租，并于当年8月给被告下达了收回房屋的通知，后期又再次下达了通知。后被告与另16户上访反映此问题，在县政府批示下，县司法局经调查出具法律意见书，又经霍邱城关司法分局、城关派出所调解未果，被告侵占原告房屋不退。现起诉要求与被告终止房屋租赁关系、被告返还所占房屋并给付租金，2010年10到12月按每月833元收取，2011年元月至交出房屋期间每月按1250元标准收取。被告穆占禄辩称：原告诉请的终止租赁关系和增加的房屋租金无法律依据，应驳回。原告的招标公告是发在网上，被告不能了解到招标情况，丧失优先承租权。原告要求提高房租费，是单方行为，应与被告平等协商。经审理查明：霍邱党校与县委组织部现有位于光明××门面19间。从1996年1月1日起陆续对外出租。穆占禄所租房屋为霍邱车站南侧党校坐西门朝东自北往南第四间(光明大道473号)，2000年8月，穆占禄从前承租户手中转租此房。原告按每月833元的标准（每年1万元）收取租金至2010年9月底。2010年6月，原告与县委组织部准备将19间房屋与党校会议室、宾馆整体打包，经霍邱县招投标中心对外招租，同年8月6日和10月原告给被告下达了收回房屋的通知。2011年11月16日，霍邱党校与县委组织部又通知各承租户在2010年11月25日之前与中标单位霍邱县学苑文化饮食有限责任公司签订合同，如不签订，各承租户要在当月底退房。后被告与另16户上访反映此问题，县司法局经调查出具法律意见书，内容表明霍邱党校与县委组织部要求与各承租户终止租赁关系并在2011年增加房租费并无不妥。后经霍邱城关司法分局、城关派出所调解未果，原告遂起诉要求与被告终止房屋租赁关系、被告返还所占房屋并给付租金，房租费2010年10到12月按每月833元收取，2011年元月至交出房屋期间每月按1250元标准收取。上述事实，有当事人陈述、霍邱党校通知及搬迁通知签收表、霍邱县招投标中心网上招标公告、县司法局法律意见书、公安机关询问笔录与报告等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：穆占禄与霍邱党校虽未签订书面租赁合同，但穆占禄自2000年8月起实际使用该房屋且每季度交纳一次租金，因此其与霍邱党校之间存在事实租赁关系。合同法规定，对于租赁合同，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，由于原、被告之间是不定期租赁关系，原告两次通知被告要收回房屋，2010年11月16日又下达了退房期限通知，应视为原告行使了不定期租赁的解除权，并给予了被告一定的合理准备期限，到期后被告理应交还所租赁的房屋。被告所主张的房屋优先承租权，无法律直接规定。所谓优先承租权，是从原承租户优先购买权推理衍生而来，优先承租权应符合以下条件:承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同并实际履行完毕、租期届满后原房继续出租、优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。本案中，双方的不定期租赁原告行使解除权后，经霍邱县招投标中心对外招租，所出租的租赁物从某一单间房屋扩大为19间房屋与党校会议室、宾馆一齐整体打包，租赁物本身发生变更，对于某一承租户来说，公开招租的整体房屋不是优先承租权所指的原租用房，新的招租条件是向社会公开发布的要约，对租赁人条件要求亦发生重大改变，被告所辩称对某一间房屋有优先承租权的意见，不符合优先承租权的行使条件，本院不予支持。关于原告诉请的租金，由于原告已明确要求与被告解除租赁，未交付的租金，在给承租人合理准备的期限内，应按原标准收取，合理准备期限届满，应参照招标价格和市场行情予以调整。因此，被告提出2011年起原告提高房屋租金没有法律依据的辨论意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、终止原告中国共产党霍邱县委员会党校与被告穆占禄的房屋租赁关系，被告穆占禄于本判决生效后十日内交还房屋给原告(应交房屋为霍邱车站南侧党校坐西门朝东自北往南第四间)。二、被告穆占禄于本判决生效后十日内支付租金给原告中国共产党霍邱县委员会党校(2010年10月1日至2010年12月31日租金按每月833元标准计算，2011年1月1日起，租金按每月1250元标准计算至房屋交付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员　　潘治海二〇一一年六月十四日书记员　　赵华勇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关注公众号“”