（2010）穗中法民五终字第2851号
裁判日期: 2011-06-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
广东合富房地产置业有限公司与刘春源居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘春源,广东合富房地产置业有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第2851号上诉人（原审被告）：刘春源，男，汉族，1969年1月27日出生。委托代理人：陈茂义，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：熊素君，该公司职员。委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。上诉人刘春源因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广东合富房地产置业有限公司原审诉称：2010年1月3日，通过原告的努力，被告就购广州市荔湾区人民北路691号之一1006房与卖方谭展彬、李敏达成一致，被告与谭展彬、李敏以及原告三方签订了《房屋买卖合约》。同日，原告与被告另签署了《服务收费确认书》，根据合约和确认书的约定：“被告同意在向原告支付中介代理费及咨询费人民币32600元，该费用之缴交日期为2010年1月8日前支付50％，递件当天支付30％，交楼当天支付20％，逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1％向原告支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止”。合约签订后，被告却没有按照合约的约定履行义务，现请求判令被告：1、支付拖欠的中介代理费及咨询费32600元。2、承担本案诉讼费。刘春源原审辩称：在签署《房屋买卖合约》前，原告只提供《房产证》复印件给被告，被告要求查验《房产证》原件后再行签约，当时与原告口头约定：合约签订后二天内即2010年1月5日前提供《房产证》原件给被告查验后再支付定金余额25000元。2010年1月5日，被告到原告惠福西路店查验《房产征》原件，但原告称被告已知道出售人不能提供《房产证》原件，口头约定没有在合约中注明。被告怀疑被欺诈，遂向打“110”电话报警。2010年1月8日，被告再次到被告处支付第二期定金，但出售人因不能提供《房产证》原件而没有收取。被告出于保护自已的利益依口头约定决定暂不支付第一期中介代理费及咨询费，并再次打“110”电话报警。同日，被告致函原告要求查验《房产证》原件，审查交易安全，协助追究出售人责任。但原告未作协商行为，于2010年1月9日发函要求继续履行合同。2010年1月11日，原先拟定一份补充协议，因其中没有注明造成合约暂无法进行的原因，买卖双方均没有签署。2010年3月15日，被告到房管部门查册，得知物业的上一次交易程序尚未完结，原告未尽谨慎审查义务，没有要求被告支付中介代理费及咨询费的理由。业主提供的房产证复印件及原告提供的2010年1月4日查册表上并没有显示有银行抵押事项。而且按照合同约定申请转按揭付款是不能被银行接受的。原告在2010年1月11日要求被告签订补充协议的行为说明原告隐瞒事实。原告于2010年3月29日在广州日报登广告发出诉争房屋的受卖要约，构成独自解约。综上所述，在原告和物业出售人提供不完整资料、隐瞒重大事实真相的情况下，被告签订了合约，随后，原告和物业出售人更违反约定：无及时提供该物业《房产证》原件供答辩人查验（至今仍无提供），请法院驳回原告的诉讼请求，判令原告在合理时间内协助答辩人完成交易，认定原告未尽谨慎审查义务，相应减免第一期中介代理费及咨询费。原审法院经审理查明，2010年1月3日，被告为买方、谭展彬、李敏为卖方，原告为中介方签订《房屋买卖合约》约定：被告购买广州市荔湾区人民北路691号之一1006房，房价为1630000元。该合同附件（付款方式）中将第一大项“物业无抵押登记情况适用”用笔划去，在第二大项“物业有抵押登记情况适用”中“C、转按揭付款”中第3点约定“卖方应在收到定金后十日内向抵押银行办理转按申请手续，……。”合同签订当日，被告向诉争房屋的出售人支付定金5000元。同日，原、被告签订了《服务收费确认书》约定：被告同意向原告支付中介代理费及咨询费32600元，该费用缴交日期为2010年1月8日前支付50％，递件当天支付30％，交楼当天支付20％，逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1％向原告支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。在合同履行中，原、被告产生纠纷，被告于2010年1月5日、8日分别向公安部门报警称被原告诈骗，在广州市公安局越秀区分局北京派出所的询问笔录及被告所写的报案情况说明中，被告有提出要求原告提供诉争房产证原件验证，原告同意的陈述。在广州市公安局越秀区分局北京派出所向原告经办职员所作询问笔录中，原告经办职员称是被告要求解除《房屋买卖合约》，退还定金，该司不同意后，被告报警称受该司诈骗。另查：据《房地产登记簿查册表》记载：广州市荔湾区人民北路691号之一1006房是2009年12月4日交易，12月9日登记在本案出售人名下，2月4日他项权登记抵押给中国银行广州越秀支行。原审法院认为：原、被告订立的合同是双方真实意思表示，并无违反法律、法规强制性规定，双方均应切实履行。被告称双方有要求查验《房产证》原件后再行签约的口头约定，但原告对此予以否认，被告又没有举出证据证明有此口头约定，应承担不利的法律后果，对其主张本院不予认可。在公安部门向本案当事人所作的笔录中，原、被告的陈述情况并不一致，亦无法作为认定被告意见的依据。而据现有的证据反映的情况是原、被告已签订的《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》中并没有该口头约定的内容，且被告并支付了部分定金，对被告有口头约定的意见原审法院不予认可。被告认为业主提供的房产证复印件及原告提供的2010年1月4日查册表上并没有显示银行抵押事项，在2010年1月11日要求被告签订补充协议说明其存在有隐瞒重大事实真相行为。依《房屋买卖合约》中记载的“物业有抵押登记情况适用”“C、转按揭付款”中第3点约定“卖方应在收到定金后十日内向抵押银行办理转按申请手续”的内容可见，合同是清楚说明房屋是有向抵押银行的情况，原告并不存在有隐瞒重大事实真相的行为。被告认为按照合同约定申请转按揭付款是不能被银行接受的，这仅是被告自己判断，并无相关的证据、事实证明，其意见原审法院亦不予认可。被告提出原告于2010年3月29日在广州日报以广告发出诉争房屋的受买要约，构成独自解约的意见，原审法院认为，被告并没有依原约定支付定金及楼款，原告及业权人另行出售房屋的行为并无不妥。被告要求判令原告在合理时间内协助答辩人完成交易，并请认定原告未尽谨慎审查义务的责任，第一期中介代理费及咨询费相应减免除的请求在本案是并无处理的法律依据，被告可另行处理。本案中，原告已就房屋的交易促成被告与房屋所有人签订《房屋买卖合约》，完成自己的义务，被告作为成年人，应对自己的行为负责，原告要求被告按《服务收费确认书》的约定向支付中介代理费及咨询费32600元原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院作出判决：被告刘春源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费及咨询费32600元。本案受理费308元，由被告刘春源负担。判后，上诉人刘春源不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，明显偏袒被上诉人。1、原审法院故意隐瞒遗漏本案的重要事实，即上诉人与被上诉人及业主（出售人李敏、谭展彬）的口头约定“2010年1月8日前被上诉人提供《房产证》原件供上诉人查验后再行支付中介代理费及咨询费、并支付定金余额25000元”。上诉人出于对被上诉人的信任，遂签订了合约，向业主支付了第一期定金人民币5000元。2、原审法院帮助被上诉人对被上诉人隐瞒重大事实真相的行为（即隐瞒涉案物业的上一手买卖交易程序尚未完结，根本不能按协议约定的时间为上诉人办理有关按揭手续，却欺骗上诉人签订房屋买卖合约）不予认定，为被上诉人开脱责任。综上上诉人认为原审法院不顾上述案件的真相事实，颠倒黑白，隐瞒事实，偏袒被上诉人，请二审法院依法查明。二、原审法院适用法律有误。l、上诉人认为被上诉人是具有资质的专业公司，所收取的费用包括“中介代理费”和“咨询费”两部分，“中介代理费”部分是促合双方达成有效的买卖合约，而“咨询费”部分则是向买卖双方提供专业的意见，但被上诉人利用专业知识和格式合同，使用时间上的差异，隐瞒的方式，促使合约的定立。上诉人认为被上诉人违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”2、2010年1月3日被上诉人促使《房屋买卖合约》签订时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（涉案物业的上一手买卖交易程序尚未完结），如前所述，按协议约定的时间根本不能办理有关按揭手续，及后被上诉人也未为上诉人办理任何有益事项，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十八条、第九十四条的规定，被上诉人根本无权利向上诉人要求履行合同，同时被上诉人也违背了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定诚实信用原则，应当赔偿上诉人的损失，而原审法院却以《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定让上诉人履行合同，全额支付中介费用，显然是错误的，荒唐至极的，不排除原审法院法官有徇私枉法可能，望二审法院明察。综上所述，上诉人认为《房屋买卖合约》是被上诉人以欺诈手段、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（涉案物业的上一手买卖交易程序尚未完结）诱使上诉人签下的，应为无效的合同，同时被上诉人也未为上诉人办理任何中介服务事项，故上诉请求：1、判决撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人广东合富房地产置业有限公司二审答辩称：一、凡是属于居间合同纠纷，被上诉人已促成居间合同的成立，根据《合同法》关于居间合同的规定，被上诉人有权收取报酬。二、上诉人声称被上诉人存在欺诈和隐瞒事实的行为，并没有提供证据证实，相反，对该房屋的实际情况，双方在合同中已有约定。该合同约定完全符合物业实际情况，从合同约定可以看出物业存在抵押登记及需要办理转按手续的事实。因此，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原审判决。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审过程中，刘春源在一审中申请原审法院前往广州市公安局越秀区分局北京派出所调取该案的询问笔录的基础上，再次申请本院前往该派出所调取当事人询问笔录、当事人调解书、派出所民警处警经过说明等材料，以证明广东合富房地产置业有限公司在签约时没告知相关事实，实属诈骗，随打“110”电话报警，派出所记录了当时的事实。对此，本院连同刘春源一起到广州市公安局越秀区分局北京派出所调查，在存留派出所的材料，只有处警经过，没有当事人调解书。该处警经过称：“2010年1月8日，接到事主报案称在惠福西路合富置业店被诈骗。经调查是三方的房屋买卖纠纷，事主称是卖方和中介不能提供房产证原件，隐瞒事实令房屋不能如期交易。调解时卖方欲退回定金5000元，中介不同意，所以三方调解不成功，后我所建议三方依其他法律途径解决”。本院认为，广东合富房地产置业有限公司与刘春源于2010年1月3日所订立的《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应履行。刘春源在签订《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》当日支付了部分定金5000元后，称双方有口头约定“2010年1月8日前广东合富房地产置业有限公司提供《房产证》原件供刘春源查验后再行支付中介代理费及咨询费、并支付定金余额25000元”。但广东合富房地产置业有限公司对此予以否认，刘春源称在2010年1月5日及1月8日两次打“110”电话报警、公安部门向相关当事人所作的笔录中有买方刘春源及卖方李敏、谭展彬的笔录，刘春源与李敏、谭展彬的调解书，还有派出所的处警经过均记载了当时的事实。但据原审法院及本院调查公安部门档案内并没有调解书，而在公安部门向相关当事人所做的笔录及处警经过中，刘春源和李敏、谭展彬及广东合富房地产置业有限公司相关职员的陈述情况并不一致，处警经过也只是记录相关当事人的陈述，并没有定性。以上证据并不能支持刘春源的主张，刘春源应承担对此主张举证不能的的法律后果，对其称双方有口头约定主张本院不予认可。刘春源上诉称广东合富房地产置业有限公司存在有隐瞒重大事实真相行为，涉案物业的上一手买卖交易程序尚未完结，根本不能按协议约定的时间为刘春源办理有关按揭手续，却欺骗上诉人签订房屋买卖合约。根据《房屋买卖合约》其中明确记载了“物业有抵押登记情况适用”“C、转按揭付款”中第3点约定“卖方应在收到定金后十日内向抵押银行办理转按申请手续”的内容，说明合同中已经注明房屋有向抵押银行的情况，刘春源是经过审阅合同条款后签名的，因此，广东合富房地产置业有限公司并不存在有隐瞒重大事实真相的行为。刘春源该主张，理据不成立，本院不予支持。刘春源认为在合同约定时间内广东合富房地产置业有限公司不能及时申请转按揭付款，这仅是刘春源自行判断，并未提交相关的证据、事实加以证明，此项主张本院也不予支持。广东合富房地产置业有限公司已就房屋的交易促成刘春源与房屋的卖方签订了《房屋买卖合约》，履行了自己的中介义务，刘春源也在《服务收费确认书》中对此加以认可，广东合富房地产置业有限公司收取中介费有合同依据，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘春源的上诉请求，理据不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费616元，由上诉人刘春源负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 陈珊彬审判员 高 锐二〇一一年六月××日书记员 茹艳飞 来源：百度搜索“”