（2011）浦民初字第596号
裁判日期: 2011-06-01
公开日期: 2014-01-27
案件名称
吴娟与金锁、董玉珍等房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
南京市浦口区人民法院民事判决书（2011）浦民初字第596号原告吴某，女。委托代理人吴某某，男。被告金某，男。被告董某某，女。上述二被告委托代理人项某某，男。被告南京XX房产经纪有限公司法定代表人高某某，总经理。委托代理人尤某某、刘某，江苏XX律师事务所律师。原告吴某与被告金某、董某某、南京XX房产经纪有限公司房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘英独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人吴某某、被告金某、董某某及委托代理人项某某、被告南京XX房产经纪有限公司的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某诉称，2011年1月8日，原告吴某与被告金某、董某某经被告南京XX房产经纪有限公司推介，三方共同签订《南京市房屋买卖中介合同》，合同约定由原告吴某向被告金某、董某某购买其位于浦口区柳州路第X街区XX幢＊单元XXX室的一套住房并由被告南京XX房产经纪有限公司提供全程居间服务。签约当日，原告按约支付了购房定金10000元，向被告南京XX房产经纪有限公司支付房屋中介费7000元。后由于被告金某、董某某在购买该房屋时向银行办理了按揭贷款，为了加快房屋交易速度，经协商一致，原告吴某同意出借190000元给被告用于办理银行解押手续，同时被告金某、董某某承诺在2011年1月25日办理上述房屋的按揭贷款手续。合同签订后，原告积极筹措相关购房款项，但此后被告却以银行在2月15日前不办理解押手续为由拒绝按照合同相关约定履行义务，致使房屋交易无法继续。同时金某在签约时未能取得上述房屋的权属证书。我国法律规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，南京XX房产经纪有限公司作为专业的房地产中介服务机构，对未取得房屋权属证书的房屋向原告进行推介并约定提供相关房地产中介服务，且在未按约履行全部义务的情况下全额收取中介佣金，显属不当。现诉至法院，要求：1.解除合同；2.被告金某、董某某支付违约金68500元、归还原告购房定金10000元；3.南京XX房产经纪有限公司返还收取的中介费7000元。被告金某、董某某辩称，原告明知被告的房屋存在贷款，合同无法履行的原因在于原告，我们不同意给付违约金和返还定金，要求原告继续履行合同。被告南京XX房产经纪有限公司辩称，经我公司介绍，原告吴某向被告金某、董某某购买房屋，合同约定我公司完成委托合同后有权收取7000元中介费，虽然法律规定未领取产权证的房屋不得转让，但我公司已将该事实告知原告，且被告现在已取得房屋权属证书。因此，原告要求我公司返还中介费没有法律依据。经审理查明，2011年1月8日，原告吴某与被告金某、董某某、被告南京XX房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》，约定：被告金某、董某某将其所有的位于本区柳州东路第X街区XX幢X单元XXX室房屋以685000元的价格卖与原告吴某。金某、董某某委托南京XX房产经纪有限公司办理产权转移、房屋交付等相关事宜。吴某委托南京XX房产经纪有限公司购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。南京XX房产经纪有限公司完成本合同约定的原告吴某委托事项，原告向南京XX房产经纪有限公司支付佣金和代办费7000元。约定违约金为68500元。当日，原、被告还对付款作了约定：原告吴某于2011年1月8日支付被告金某、董某某购房定金10000元，金某、董某某承诺于2011年2月15日前办理一手产权证、土地证，该费用由吴某承担。吴某于2011年1月25日前暂借给金某、董某某190000元用于2011年1月25日前办理解押手续。协议签订后，原告吴某向被告金某、董某某支付了定金10000元，并向南京XX房产经纪有限公司支付中介费7000元。另查明，本案所涉本区柳州东路第X街区XX幢X单元XXX室房屋于2011年5月10日登记在被告董某某、金某名下。上述事实，原、被告双方不持异议，本院予以确认。双方争议的焦点：谁违约。原告主张依据双方约定，其应于2011年1月25日前借款190000元给金某、董某某用于解押，其多次电话给南京XX房产经纪有限公司要求付款，但南京XX房产经纪有限公司告知要到年后才能办理解押，但是年后政策就变了，我已有三套房，无法再买房。另被告金某、董某某应于2011年2月15前办理一手证，但二人并没有办理。因此，是被告金某、董某某违约。被告金某、董某某认为1月8日签订合同，1月9日就去银行查询，后银行告知要到2月15日才能办理解押手续，其将情况告诉中介公司，并说如果原告不能等，就把定金退给原告，中介公司回话说原告可以等到2月15日。2月12、13日打电话给原告，原告不同意借款给我解押，也不同意买房，因此是原告违约。被告南京XX房产经纪有限公司认为金某、董某某将解押期限延后情况告诉公司后，公司即通知了原告，原告同意延后。因此我方已履行了义务。庭审中南京XX房产经纪有限公司未能提供相关证据证明原告同意解押延期。原告对南京XX房产经纪有限公司说法予以否认，主张中介公司是告诉解押期限延后之事，但并没有说金某、董某某同意退还定金，接到通知后，不同意延期解押，且表示无法买房。本院认为，从原、被告双方在合同中解押和办理房屋一手证约定的时间来看，履行顺序应为先解押后办证，被告金某、董某某在签约第二天，得知无法如期办理解押手续后，即时将情况告知南京XX房产经纪有限公司，并表示愿意退还定金，原告之后也未按约定时间将190000元借与被告用于解押，房屋一手证随之未能按期办理。现原告无法购买房屋的原因在于国家房屋政策调整，而非其主观故意，因此本院认定原告吴某、被告金某、董某某在履行合同过程中均无过错，均不构成违约。综上，本院原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，本案所涉房屋权属证书也在庭审前取得，因此，该合同应认定有效。双方均应按协议履行各自义务。由于国家房屋政策调整，原告不符合购房条件，故原告要求解除合同，应予准许。合同解除后，被告金某、董某某应将购房定金10000元返还给原告。由于原、被告签订合同时，所涉房屋并未取得权属证书，且合同约定的居间事项大部分未进行，因此南京XX房产经纪有限公司收取的居间费用应做调整，本院认为以1000元为宜，其余6000元应退回给原告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告金某、董某某于本判决生效后五日内将10000元定金返还给原告吴某。二、被告南京XX房产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告中介费6000元。三、驳回原告吴某要求被告金某、董某某支付违约金68500元之诉请。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2062元，已减半收取1031元，由原告吴某负担300元、被告金某、董某某负担300元、被告南京XX房产经纪有限公司负担431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 刘英二〇一一年六月一日书记员刘佳 更多数据：