（2011）博法民一初字第323号

裁判日期: 2011-06-01

公开日期: 2016-06-01

案件名称

苏廖香、黄计妹等与惠州市绿金房地产开发公司博罗公司、博罗县茂源房地产开发公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏廖香,黄计妹,吴海,吴银华,吴银娣,吴腾飞,惠州市绿金房地产开发公司博罗公司,博罗县茂源房地产开发公司,惠州市天达实业发展公司,博罗县臻霖房地产有限公司

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

广东省惠州市博罗县人民法院民事判决书（2011）博法民一初字第323号原告苏廖香，女，汉族，住广东省博罗县。原告黄计妹，女，住址同上，身份证号码：×××9602。原告原告吴海，男，汉族，住广东省博罗县，身份证号码：×××6071。原告吴银华，男，汉族，住址同上，身份证号码：×××6011。原告吴银娣，女，汉族，住广东省博罗县，身份证号码：×××6065。原告吴腾飞，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，身份证号码：×××6017。上述六原告共同委托代理人林建富，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠州市惠城区。被告惠州市绿金房地产开发公司博罗公司，住所地：广东省博罗县。法定代表人黄焕南，职务：经理。委托代理人吴泽其，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠州市惠城区。被告博罗县茂源房地产开发公司，住所地：广东省博罗县。法定代表人王瑞贤，职务：经理。委托代理人李伟强，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省博罗县。第三人惠州市天达实业发展公司，住所地：广东省惠州市惠城区。法定代表人黄焕南，职务：经理。委托代理人吴泽其，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠州市惠城区。第三人博罗县臻霖房地产有限公司，住所地：广东省博罗县。法定代表人苏廖香。原告苏廖香、黄计妹、吴海、吴银华、吴银娣、吴腾飞诉被告惠州市绿金房地产开发公司博罗公司（以下简称绿金公司）、博罗县茂源房地产开发公司（以下简称茂源公司），第三人惠州市天达实业有限公司（以下简称天达公司）、博罗县臻霖房地产有限公司（以下简称臻霖公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于211年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年5月11日公开开庭进行了审理。原告苏廖香、吴腾飞及六原告共同委托代理人，被告绿金公司委托代理人、茂源公司委托代理人，第三人天达公司委托代理人、臻霖公司均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏廖香、黄计妹、吴海、吴银华、吴银娣、吴腾飞诉称，1992年11月9日，吴志明（为乙方）与博罗县义和乡新结牛田岭村四队（为甲方）签订了一份《征地协议书》，内容：“①签订此协议书乙方（吴志明）即付伍万元给甲方，余款十五天内付清（1992年11月25日付清取款伍拾伍万元）。②甲方需要按乙方要求填写各条款上报审批，审批费用由乙方负责。③乙方如在签订协议后十五天内不能依时付清全部款项，甲方即冻结乙方订金伍万元。甲方如不按乙方要求去做或返回，即赔偿壹拾万元给乙方（不包括订金伍万元）。”1992年11月13日，吴志明（为乙方）与博罗县结窝移民新村（为甲方）签订一份《征地协议书》，内容：“经甲方干部群众多次充分协商，决定将花果山原吴志明承包种果树的土地约柒拾亩（包括黄仔、梅香种植面积）转让给吴志明，地价按房地产征收每平方米玖元计，总款肆拾贰万零贰佰壹拾伍元正。各条例特订如下：①本协议签订即付订金叁万元，余款在贰拾伍天内付清，②本协议签订后双方必须遵守，若甲方违约，罚款陆万元（不包括叁万元订金），若乙方违约，冻结订金叁万元，③超过冻结定金叁万元（12月8日为界）”。上述两份《征地协议书》签订后，吴志明取得分别在博罗县龙溪镇结窝移民新村和义和乡新结牛田岭村四队位于欢喜岭（吴志明承包的果场）的两块土地，面积共15万平方米的土地使用权。1992年12月24日，茂源公司（为甲方）与吴志明（为乙方）签订一份《协助办理征地手续》，约定：“甲乙双方协商决定征用博罗县龙溪镇和义和乡分界处，地名：欢喜岭（吴志明承包的果场）做工业用地，总面积约15万平方米（实际面积按丈量为准），每平方米定价85元，总款约壹仟贰佰柒拾伍万元。现经双方协定订立如下条款：①乙方负责办理该地征用的一切有关手续，注明甲方全称，包括《建设用地许可证》、《地形四至红线图》、《国有土地使用批文》、《国有土地使用证书》等。办理该山地的一切手续费用均由乙方负责。②乙方办理在征地过程中的一切因此地争议事端事宜。③甲方负责提供征地的必要适用的一切有关资料及文件。④甲方在订立该协议后，第一期款7天内付400万元给乙方作办理该山地征用手续的费用。第二期款于1993年3月中旬付300万元给乙方，第三期款于1993年6月30日付清该征地的所有款项。若到期不能付清该款，余款按壹分贰厘计月息给乙方。⑤乙方负责办理乡镇一级的一切手续，必须在7天内办好交给甲方进行县级以上有关部门办理完善手续。⑥甲乙双方在执行协议中如遇国家政策及地方政策相冲时，甲乙双方必须共同商议以定解决办法和措施”。由于该协议签订后，甲方没有按协议付款，即至1996年12月30日共付8042942元给乙方，及甲方因办证未办好，乙方已付给甲方办证费120万元应退还一半即60万元给乙方，所以，1996年12月30日，吴志明与绿金公司签订一份《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》，对遗留问题进行协商，并达成一致的处理意见。该协议书确定了甲方（绿金公司）欠乙方（吴志明）全部款项为6911678元正，以及用该欠款划为土地的原则确定：“双方同意以款征地的原则按原价每平方米85元的地价划归给乙方处理，具体划分如下：①土地面积7.8万平方米归乙方。②原定的余款按壹分贰厘计月息的条款从签订此协议起终止。③在甲方征地范围内的果树和房屋等由乙方管理直至甲方办理好《国有土地证》，需要适用土地时移交甲方使用。④如乙方需要使用或转让给他人（单位）时，甲方应无偿提供有关手续及相关材料、图件等”。2006年9月1日，茂源公司出具《确认书》明确表示：“关于本公司和惠州市大亚湾城建综合开发总公司共同开发的博罗县、义和镇24块土地，总面积为147977平方米，用途为商住用地，博罗县国土局已经作出批复，同意本公司和惠州市大亚湾城建综合开发总公司共同使用该24块土地，现就该24块土地的真实投资权益归属确认如下：该24块土地中属我公司的权益全部是由天达公司投资形成的，我公司在该24块土地证中没有出资，记在我公司名下的土地权益属于天达公司所有”。由此可证明茂源公司实际是被天达公司全资子公司绿金公司挂名购买上述二份《征地协议书》项下（即博罗县结窝移民新村和义和乡新结牛田岭四队位于欢喜岭）的两块土地，面积共15万平方米的土地使用权，收取了《联营合同书》中第四项的费用共89万元正。原告认为，1996年12月30日，绿金公司与吴志明签订的《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》为有效协议，登记在茂源公司名下的土地实际是绿金公司所有，由于绿金公司（现未清盘注销）是天达公司的全资子公司，故登记在茂源公司名下的土地实际是天达公司所有。因吴志明在2010年4月12日病故，因此原告作为吴志明法定继承人，为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、确认绿金公司与吴志明于1996年12月30日签订的《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》为有效。2、将登记在茂源公司名下的7.8万平方米土地更名至原告指定的臻霖公司名下，作为履行《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》中双方确认甲方（绿金公司）欠乙方（吴志明）6911678元的处理决议。3、诉讼费用由第三人天达公司承担。被告张绿金公司辩称，我公司是1992年挂靠被告茂源公司，购买了博罗县欢喜岭，共14万8平方米的土地。当时我公司委托吴志明付清征地款给农民，我公司支付了400多万元给吴志明。双方有签订协议，未付清的款项由我公司支付吴志明利息，1996年12月结算时我公司欠吴志明690多万元，我公司把该地7.8万平方米土地给吴志明，当时手续是经过双方同意，也签订了协议。现家属要回土地，对此没有异议。被告茂源公司辩称，被告绿金公司是挂靠我公司去买地，因我公司有开发资质，被告绿金公司有交挂靠费，其他情况不清楚。第三人天达公司辩称，被告绿金公司是我公司的子公司，1996年被告茂源公司把土地确权给我公司。第三人臻霖公司辩称，按原告的诉讼请求处理。经审理查明，1992年11月9日，吴志明与义和乡新结牛田岭四队签订《征地协议书》，约定义和新结牛田岭四队将位于欢喜岭（即原吴志明承包的属牛田岭四队所有）的土地使用权转让给吴志明，转让费用六十万元正。1992年11月13日，吴志明与结窝移民新村签订《征地协议书》，约定结窝移民新村将位于花果山（原吴志明承包种果树）的土地约七十亩（包括黄仔、梅香种植面积）土地使用权转让给吴志明，地价按房地产征收每平方米九元计，总款420210元正。1992年12月24日，吴志明与被告茂源公司签订《协助办理征地手续协议书》，约定双方共同征用龙溪镇和义和乡分界处，地名欢喜岭（原吴志明承包的果地）作工业用地，总面积约15万平方米（实际面积按丈量为准），每平方米定价为85元，总款约12750000元。吴志明按约定办理了征地手续后，由于被告茂源公司未全部付足征地款项，1996年12月30日，吴志明与被告绿金公司签订《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》，该协议书注明1992年被告茂源公司是经被告绿金公司授权，与吴志明签订《协助办理征地手续协议书》，现因茂源公司未足额支付征地款项，由被告绿金公司退回吴志明6911678元。双方同意以款征地的原则按原价每平方米85元的地价划归给吴志明处理。并约定：土地面积7.8万平方米归吴志明（注：以山脊为界西面划归吴志明，土地界线以地图红线为准），原定的余款按一分二厘计月息的条款从签订此协议起终止。另查，1992年12月29日，被告茂源公司（甲方）与深圳创兴纸业复印包装有限公司、惠州市绿金贸易发展公司、惠州市绿金园林花木工程公司（三公司合称为乙方）签订《联营合同书》，约定双方本着平等互利的原则进行联营。由被告茂源公司提供简化宋体字“博罗县茂源房地产开发公司”公章以及该公司圆形简化宋体字“财务专用章”和“合同专用章”印监三枚给乙方三公司使用，凡使用该三枚印监而产生的一切债权债务、合同纠纷等概由乙方负责。2006年9月1日，被告茂源公司出具《确认书》，明确表明：“关于本公司和惠州市大亚湾城建综合开发总公司共同开发的博罗县、义和镇24块土地，总面积为147977平方米，用途为商住用地，博罗县国土局已经作出后批复，同意本公司和惠州市大亚湾城建综合开发总公司共同使用该24块土地，现就该24块土地的真实投资权益归属确认如下：该24块土地中属于我公司的权益全部由惠州市天达实业发展公司投资形成的，我公司在该24块土地中没有出资，记在我公司名下的土地权益属于惠州市天达实业发展公司所有。”再查，吴志明于2010年9月17日死亡，本案原告苏廖香、黄计妹、吴海、吴银华、吴银娣、吴腾飞均是吴志明的法定继承人。被告茂源公司属于国有全资公司，划归县经济发展总公司管辖，该公司现已关闭停业，未注销工商登记。被告绿金公司是第三人天达公司的全资子公司。经我院向博罗县国土资源局咨询，博罗县国土资源局出具博国土咨函（2010）147号复函：位于博罗县龙溪欢喜岭（土名）地段的土地经批准出让给惠州市大亚湾城建综合开发总公司与博罗县茂源房地产公司用于联营兴建商住区及工业开发区。博罗县茂源房地产公司已向相关的村民委员会支付相应的土地征地款。我局已于1993年与博罗县茂源房地产公司、惠州市大亚湾城建综合开发总公司签订土地出让合同。因博罗县茂源房地产公司未缴交土地出让款及相关税费，未领取用地批文并核发土地证，不算取得该地块土地使用权。从2010年1月1日起我县对超过两年未领的用地批准文件，不能再缴费领取。本院认为，吴志明与被告绿金公司签订《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》时，无证据证明当时茂源公司已经取得位于博罗县欢喜岭（果山）的土地使用权，故吴志明与被告绿金公司基于此土地使用权而签订的《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》中，关于处分该块土地使用权的约定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、1996年12月30日吴志明与被告惠州市绿金房地产开发公司博罗公司签订《关于处理无法履行协议遗留问题协议书》无效。二、驳回原告苏廖香、黄计妹、吴海、吴银华、吴银娣、吴腾飞的全部诉讼请求。本案受理费由60182元，由原告苏廖香、黄计妹、吴海、吴银华、吴银娣、吴腾飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审　判　长　　朱炳兴审　判　员　　张美丽人民陪审员　　邓志勇二〇一一年六月一日书　记　员　　叶勤丽曾嘉莲搜索“”