（2010）香民一初字第3714号
裁判日期: 2011-05-24
公开日期: 2015-10-15
案件名称
苏世材与珠海市铭豪居房产有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏世材,珠海市铭豪居房产有限公司,珠海市友好公司,珠海经济特区侨辉房产公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2010）香民一初字第3714号原告苏世材，男，汉族，住广州市番禺区。身份证号码：×××0635。委托代理人刘晓红，广东非凡律师事务所律师。委托代理人郭淑仪，广东非凡律师事务所律师。被告珠海市铭豪居房产有限公司。住所：珠海市香洲区。法定代表人吴星华，董事长。委托代理人武凤春，广东集大成律师事务所律师。委托代理人杨明辉，广东集大成律师事务所律师。第三人珠海市友好公司。住所：珠海市。法定代表人黄志海。第三人珠海经济特区侨辉房产公司。住所：珠海。法定代表人曾勇。原告苏世材诉被告珠海市铭豪居房产有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海市友好公司、珠海经济特区侨辉房产公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏世材及其委托代理人刘晓红、郭淑仪、被告珠海铭豪居公司的委托代理人武凤春、杨明辉到庭参加诉讼。第三人珠海市友好公司、珠海经济特区侨辉房产公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏世材诉称，原告与珠海市友好公司于1993年3月24日签订楼宇临时买卖合同，购买位于珠海市前山梅花山庄9号的商铺，随后与珠海侨辉房产公司签订了正式的房地产买卖契约。原告如约支付了房款，友好公司也如约于1997年6月5日将该商铺交付使用。因长居国外，原告一直将该商铺出租，并委托他人代为管理相关事宜。然而，原告2010年年初回国探亲时才发现商铺已经不复存在。后来，原告得知相关拆迁工作是由被告珠海铭豪居公司完成的，取而代之的也是由被告珠海铭豪居公司兴建的财富世家。原告委托律师出具律师函，请被告珠海铭豪居公司对拆迁之事予以解释。被告珠海铭豪居公司回复是“我司于2006年8月11日与珠海经济特区侨辉房产公司签订了《债权及土地使用权转让协议》，协议内容表明侨辉房产公司将土地使用权及地上建筑物采取一揽子转让方式出让给我司，并负责理顺地上建筑物的小业主产权关系。”原告认为，被告珠海铭豪居公司未经所有权人同意也没有确认所有权人已收到拆迁补偿款的情况下，擅自进行拆迁，是对原告合法权益的严重侵犯。更重要的是，被告珠海铭豪居公司与早已在2001年被工商局吊销营业执照的珠海侨辉房产公司签订商务合同，造成原告遭受重大财产损失。如今原告的商铺已不复存在，赔偿款也不见踪影，百般无奈之下，唯有诉诸法律以维护自己的合法权益。请求法院判决：1.被告珠海铭豪居公司按市场价格（每平方米1.5万元，共1，474，200元）赔偿商铺被拆除的损失；2.由被告珠海铭豪居公司承担全部诉讼费用。原告苏世材对其诉称提供以下证据：1.2010年8月10日《催告函》；2.被告珠海铭豪居公司2010年8月12日《复函》；3.1992年9月25日《合作开发梅花村住宅区协议书》；4.1993年3月24日《楼宇临时卖买合约》；5.1994年6月5日《收款收据》、1995年5月5日《收款收据》；6.1997年6月4日《购买房屋协议》（粤）房买卖契字0030690号；7.《房地产买卖契约》（粤）房买卖契字0030690号；8.1997年6月4日《购买卖房屋款有协议》；9.《前山三台石路西房产权益登记表》。被告珠海铭豪居公司辩称，无证据证明原告是梅花山庄9号商铺的所有权人，其向答辩人主张赔偿缺乏事实根据和法律依据。原告的诉讼请求证明其提起的是不动产拆迁赔偿纠纷，原告应首先提供证据证明其对涉案商铺拥有所有权。但是，原告提供的所谓证据非但不能证明其是涉案商铺的所有权人，且均为复印件，答辩人不予认可。答辩人通过合法转让方式取得珠海市三台石路西6，005.18平方米土地使用权，原土地使用权人为珠海侨辉房产公司。原告不能证明其在该幅土地中享有合法的物权，其向答辩人主张不动产损害赔偿，缺乏事实根据和法律依据。原告主张权利的对象错误。答辩人提供的证据证明，本案涉及地块原为珠海侨辉房产公司所有，该公司理顺小业主关系并清理完毕后转让给答辩人。根据物权法第九条的规定，假设原告提供的《楼宇临时买卖合约》及《房地产买卖契约》真实，其只享有合同权利，并未取得物权。根据合同相对性原则，原告主张的对象应该为《合约》或《契约》的相对人珠海市友好公司或珠海侨辉房产公司，而非与上述合约或契约毫无关系的答辩人。原告主张巨额赔偿款缺乏法律依据。原告要求按每平方米1.5万元赔偿商铺损失，不知其依据何在？综上，原告向答辩人主张权利缺乏事实根据和法律依据，恳请法院驳回原告起诉。被告珠海铭豪居公司对其辩称提供以下证据：1.《房地产权证》粤房地证字第××号；2.《债权及土地使用权转让协议》。第三人珠海市友好公司、珠海侨辉房产公司没有提供诉讼意见。经审理查明，1993年3月24日，原告苏世材与罗建华签订《楼宇临时卖买合约》，合约甲方为珠海市友好公司，甲方签名处为罗建华个人签名，无珠海市友好公司公章。该合约约定，原告苏世材订购前山梅花山庄第A-C栋一、二楼9号房屋；建筑面积91.8平方米，单价4，800元／平方米，总金额440，640元；签约时付定金130，000元，1993年5月31日前付220，000元，12月31日前付66，000元，余款在交付使用时付清。1997年6月4日，原告苏世材与第三人珠海侨辉房产公司签订690号《房地产买卖契约》，该契约写明，由于甲方（指珠海侨辉房产公司）已收到乙方购房定金350，000元，双方就房地产买卖订立本契约，甲方将前山梅花路梅花山庄商铺9号，建筑面积91.8平方米出售给乙方，成交价格440，640元，于1997年6月4日前付清；双方同意于1997年6月5日将房屋正式交付给乙方。该契约还约定了违约责任等条款。珠海侨辉房产公司在甲方处盖公章。同日，原告苏世材与珠海市友好公司签订《购买房屋款有协议》，内容为“苏世材先生在一九九三年已付购买前山梅花山庄第九号铺位款叁拾伍万元。原双方约定于一九九四年二月底前交付使用，由于各种原因没法准时交付使用，经双方协商一致同意达成以下协议，一、双方同意按月息壹分计，时间按三年计，共计利息壹拾贰万陆仟元正。二、苏世材先生同意九七年六月五日收屋使用。三、原房价肆拾肆万零陆佰伍拾元，已付叁拾伍万元，加上利息壹拾贰万陆仟元。我司同意在验收合格并做好房产证将剩余叁万伍仟叁佰伍拾元退还苏世材先生。”该协议由罗建华签名并盖珠海市友好公司公章。原告苏世材还签订了一份606号《房地产买卖契约》，甲方为珠海侨辉房产公司，约定将梅花山庄第九号商铺复式两层，建筑面积98.128平方米出售给乙方，成交价格440，640元，签约7日内付50％即220，320元，余款交楼时付清，交房时间为1995年5月。该契约未写明签订时间，甲方处盖有珠海市友好公司公章和珠海侨辉房产公司财务专用章。原告苏世材提供1994年6月5日珠海侨辉房产公司收取9号商铺220，320元的收款收据，和1995年5月5日珠海侨辉房产公司收取9号商铺220，320元的收款收据。原告苏世材所购9号商铺未办理房屋所有权证。原告苏世材称，于1997年6月5日接收商铺，并委托他人代为出租。2006年8月17日，被告珠海铭豪居公司与珠海侨辉房产公司签订《债权及土地使用权转让协议》，约定甲方珠海侨辉房产公司将前山三台石路西6，005.18平方米土地使用权及地上建筑物转让给乙方被告珠海铭豪居公司，价格为1，500万元；合同签订生效后10天内支付20％款项，土地使用权及地上建筑物变更到乙方名下7天内支付30％，余款50%在乙方取得该地块《房屋拆迁许可证》并拆迁完地上建筑物后7天内支付完毕；甲方在收到20％款项60日内将土地使用权及地上建筑物更到乙方名下，180日内将地上建筑物的小业主清场完毕。该协议还约定了违约责任等条款。2007年3月22日，被告珠海铭豪居公司取得转让地块的房地产权证。2010年8月10日，原告苏世材委托律师向被告珠海铭豪居公司发出《催告函》，要求对9号商铺被拆迁给予解释。8月12日，被告珠海铭豪居公司复函称，“我司于2006年8月17日与珠海经济特区侨辉房产公司签订了《债权及土地使用权转让协议》，协议内容表明侨辉房产公司将土地使用权及地上建筑物采取一揽子转让方式出让给我司，并负责理顺地上建筑物的小业主产权关系。我司办理完相关的转让手续后，依法将该地块的土地使用权过户至我司名下。”另查明，珠海市前山三台石路西D1207208地块未核发过房屋拆迁许可证。2004年4月13日，珠海市高奔实业有限公司委托广东亚太时代律师事务所向位于前山三台石路西（规划用地编号2004拨015）的房产权益人函发公告，公告权益人登记权益并制作表格，原告苏世材到广东亚太时代律师事务所进行了登记。原告苏世材明确表示在本案中不向珠海市友好公司、珠海侨辉房产公司主张权利，不申请对9号商铺的评估。本院认为，原告苏世材请求被告珠海铭豪居公司赔偿拆除商铺的损失，本案案由应为财产损害赔偿纠纷。以财产侵权提起赔偿诉讼，需要证明两个事实：第一，原告是所有权人；第二，原告的财产损失是被告实施的侵权行为造成。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记，不发生效力。涉案9号商铺未经登记，因此，原告苏世材不享有该商铺的所有权。原告苏世材虽然提供了与珠海市友好公司、珠海侨辉房产公司签订的商铺买卖合同、支付购房款的收据，但没有提供商铺交付和使用的证据，在开庭结束后，本院也给予原告苏世材充分时间补充相关证据，原告苏世材仍然无法提供。根据“谁主张，谁举证”的原则，对原告苏世材主张9号商铺已交付、自己委托他人出租不予采纳。原告苏世材没有证据证明自己已接收9号商铺并实施管业，不能证明对9号商铺享有占有、使用、收益的权能。原告苏世材主张9号商铺由被告珠海铭豪居公司拆除，没有提供相应的证据。被告珠海铭豪居公司则提供了与珠海侨辉房产公司签订的《债权及土地使用权转让协议》，证明自己只是向珠海侨辉房产公司购买土地，土地上的建筑物由珠海侨辉房产公司负责清理。而且，根据珠海市征地和城市房屋拆迁管理办公室提供，珠海市前山三台石路西D1207208地块未核发过房屋拆迁许可证。对比双方的举证，原告苏世材主张珠海铭豪居公司拆除9号商铺缺少证据支持，不予采纳。综上，原告苏世材未取得房屋所有权，不能证明自己实际享有房屋所有权的权能，也不能证明被告珠海铭豪居公司实施了拆除商铺的行为，直接请求被告珠海铭豪居公司赔偿商铺损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏世材的诉讼请求。本案受理费18，068元，由原告苏世材负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 罗魏斌人民陪审员 王建军人民陪审员 何润贤二〇一一年五月二十四日书 记 员 谢彩霞