（2010）绍越民初字第3369号

裁判日期: 2011-05-20

公开日期: 2014-06-21

案件名称

绍兴市房地产管理处与张江标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

浙江省绍兴市越城区人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

绍兴市房地产管理处；张江标；徐德明；金洋广

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十九条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百三十条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2010）绍越民初字第3369号原告绍兴市房地产管理处。法定代表人许国权。委托代理人（特别授权代理）赵成青。委托代理人（特别授权代理）陈百六。被告张江标。委托代理人（特别授权代理）郭炜。第三人徐德明。第三人金洋广。原告绍兴市房地产管理处与被告张江标房屋租赁合同纠纷一案，于2010年7月26日向本院起诉，本院于同日受理后，由审判员丁灿林适用简易程序独任审判，于2010年9月9日、9月26日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，并通知第三人徐德明、金洋广参加本案诉讼，于2011年3月28日、2011年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵成青、陈百六，被告张江标的委托代理人郭炜到庭参加诉讼，第三人徐德明、金洋广经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市房地产管理处诉称：2008年7月1日绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司（以下简称塔山分公司）与被告签订《非住宅营业用房租房合同》，将原告委托其管理的座落于绍兴市区东街241、243号底层二间国有公房（以下简称诉争房屋）（营业房）出租给被告做营业用房，租期自2008年7月1日至2013年6月30日止。被告租用以上房屋后，擅自改变房屋的结构、使用性质和用途，并转租给他人。根据塔山分公司与被告签订的租房合同第四条、第八条规定，塔山分公司有权终止租房合同，提前收回房屋，并收缴被告非法所得，同时承担半年租金额2-5倍的违约金。鉴于以上事由，原告多次责令塔山分公司收回以上房屋，但被告至今仍不肯返还。故原告诉至法院请求判令：1、解除塔山分公司与被告之间的租房合同；2、允许原告提前收回被告租用的座落于绍兴市区东街241、243号底层二间国有公房（营业房）。后在本案庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告将诉争房屋恢复原状；交付原告违约所得收入44万元；支付原告诉争房屋自2010年7月至本案判决履行之日止的房屋租金，按206元每天计算，暂计算至2011年3月计56250元。被告张江标辩称，对原告陈述的房屋租赁事实无异议，对原告要求被告支付的租金，被告愿意支付。对原告所述转租事实有异议，被告并没有转租房屋，被告已经就诉争房屋向工商机关申请营业执照，设立江都百货公司并承包给案外人徐德明，但被告在管理过程中也有不完善之处，使得徐德明擅自改变房屋结构，但改变房屋结构并不是根本性违约，因为房屋结构可以恢复，如果原告认为应当恢复房屋结构，被告愿意恢复并继续承租，原告要求解除合同缺乏依据。本案没有转租事实，故不存在违法所得，即使存在违约事实，原告要求将该违法所得归其所有也没有法律依据。同时即使转租事实存在，本案也已超过了诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，如果出租方知道或者应当知道承租方可能有转租行为的，应在6个月内提出异议，如果在6个月内未向承租方提出异议，则人民法院不应支持其以转租为理由要求解除租赁合同的请求，本案原告方提交的证据可以证明原告在2006年之后就已经清楚了被告方可能存在转租的事实，故原告的起诉也已超过了时效。综上请求法院依法判决。第三人徐德明陈述，我在2005年9月1日至2010年8月31日间向被告租用诉争房屋，在此期间被告向我提供房屋，我向被告支付租金，开始四年是每年22万元，最后一年是37万元。在我租房时，被告提出用承包合同名义和我签订合同，我想反正是租房子，合同用什么名义都一样，就签了。我向被告承租诉争房屋的同时还租赁了诉争房屋楼上其他1000多平方米的房子用来开商场，向被告租的房屋主要是用做商场通道，商场的名称叫荣盛百货，我领取了营业执照，但登记的经营场所是在楼上的几间房屋。被告把诉争房屋租给我之前是租给其他人开店的，名称叫江都皮鞋店，是谁开的我不清楚，只记得当时向被告租了房子以后，我还付给开店的人一笔转让费。我对被告以诉争房屋为经营地址领取绍兴市越城区江都百货公司个体工商户营业执照一事并不知情。第三人金洋广未作陈述。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：1、非住宅营业用房租房合同1份，要求证明房屋租赁给被告使用，并同时对双方权利义务事项作了约定的事实。被告经质证对租房事实无异议，本院予以认定。2、房产证明1份，要求证明诉争房屋是国有公房并由原告管理的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。3、委托管理书1份，要求证明原告将诉争房屋自2003年7月1日起委托塔山分公司管理的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。4、通知书、律师函各1份，要求证明原告在发现被告改变房屋用途后通知被告终止合同的事实。被告经质证认为没有收到过两份材料，对两份证据不清楚。因原告提供的通知书签收人并非被告本人，原告未能提供证据证明该签收人与被告之间关系，律师函所附挂号信收据收件人姓名空白，故本院认为被告质证意见成立，对该两份证据，本院不予认定。5、照片2张、收条2张，要求证明被告将诉争房屋转租给他人的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，对原告所述改变房屋结构无异议，但认为被告在诉争房屋中设立了江都百货公司并承包给案外人徐德明经营，并不构成转租。对证据的真实性，本院予以认定，对被告是否将诉争房屋转租，本院将结合本案其他证据综合予以认定。6、收据复印件1张，要求证明2009年7月1日至2010年6月30日原告实际收取被告7.5万元租金，此后再未向被告收取租金的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：7、营业执照1份，承包合同1份，要求证明被告将诉争房屋承包给案外人徐德明的事实。原告经质证对真实性有异议，认为据原告调查诉争房屋并不存在江都百货公司，只有两部电梯。本院认为原告提供的两张照片中，诉争房屋面向东街一侧外墙上面，挂有二楼大型鞋服超市和房租到期彻底清仓全场2折起字样，两间营业房屋内一间安装了电梯，一间安装了楼梯，可以与第三人徐德明关于其系向承租诉争房屋用作所开设的超市之通道的陈述相互印证，而被告提供的承包合同虽约定被告将位于东街241-243号的江都皮鞋店承包给徐德明使用，但该合同内容与诉争房屋现状明显不符，徐德明对承包事实亦予以否认，被告所提供的营业执照名称与承包合同中所记载的店名也不一致，故对被告主张的事实，本院不予认定。8、第三人金洋广向本院提交了其与被告张江标签订的协议书复印件1份。原告经质证认为对该协议不知情，也不认可，协议签订的日子是在原告起诉后；被告经质证无异议。对协议的真实性，被告无异议，本院予以确认。第三人徐德明未向本院提交证据。结合当事人在庭审中的陈述及上述确认有效的证据，以下事实可以认定：座落绍兴市区东街241、243号房屋（以下简称诉争房屋）属国有直管公房，由原告绍兴市房地产管理处管理，为方便管理，2003年6月28日，原告决定将诉争房屋委托塔山分公司管理，2008年7月1日，塔山分公司（甲方）与被告张江标（乙方）签订了非住宅营业用房租房合同1份，约定将诉争房屋出租给被告，租赁期限自2008年7月1日至2013年6月30日止，自2008年7月1日起前叁年按75000元每年计算租金，后两年按85000元每年计算租金；合同第四条第1款约定在租赁期内，乙方不得随意改变房屋的使用性质和用途，特殊情况需改变，经甲方同意并重新签订租赁合同；第四条第二款约定未经甲方同意，乙方不得有将房屋擅自转租、转让、转借、抵押、私自交换和变相买卖使用权等，如有违反，应在一个月内纠正，上交非法所得，并视情节承担半年租金额2-5倍的违约金；第四条第三款约定乙方需负责保护承租房屋的一切设施，不得擅自改变房屋的结构或拆除原有装置，如有任意破坏、拆除、改建现象，应立即修复或赔偿损失；第八条约定，乙方违反合同第四条第1、2、3款的，甲方有权终止合同并提前收回房屋；合同同时对双方其他权利义务做了约定。此后被告向原告支付了2009年7月1日至2010年6月30日的房租75000元，2010年7月1日以后的房租至今未付，在本案庭审中原、被告一致确认2010年7月1日以后的房租按206元每天计算。另查明，2005年9月1日至2010年8月31日间，被告以承包的名义将诉争房屋转租给第三人徐德明使用，双方签订有“承包合同”，约定每年为22万元。第三人徐德明分别于2008年7月25日、2009年8月5日向被告支付了2008年至2009年8月30日的款项22万元，2009年9月1日至2010年8月31日的款项370000元。2010年8月1日，被告张江标（甲方）又与第三人金洋广（乙方）签订协议书1份，约定共同经营绍兴市东街241-243号百货商场，合伙期限暂定为五年（即2010年9月1日起至2015年8月31日止，合伙股份为10份，甲方2份占20%，乙方8份占80%）；乙方以绍兴市东街241-243号约80平方米的房屋租赁费作为2份即20%的股份投资，店内其余流动资金由乙方负责筹集；合伙期间店内的人、财、物、权均由乙方负责处理。诉争房屋现由第三人金洋广实际占有使用。又查明，被告承租诉争房屋期间，房屋结构发生了明显改动，诉争房屋与二楼之间的天花板被拆除，房屋内安装了电梯和楼梯各1部，构成了诉争房屋与二楼间的通道。本院认为，原告与被告张江标签订的房屋租赁合同，双方主体适格、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，被告在承租期间，不得随意改变房屋的使用性质、结构、不得将房屋转租，否则出租方有权解除合同，并要求被告承担违约责任。本案争议焦点在于被告在承租诉争房屋期间是否存在未经原告许可将房屋转租等违约行为，对此本院评议如下：被告与第三人徐德明所签订的“承包合同”中虽约定第三人徐德明向被告“承包”江都皮鞋店，但被告未能提供任何证据证明其曾开设经营江都皮鞋店的事实，而第三人徐德明在审理中也向本院明确陈述，其实际系向被告租用诉争房屋，目的主要是用做其在二楼所开设的荣盛商场的通道，只是应被告要求才以“承包”名义签订合同，从诉争房屋现状来看，房屋中现铺设有楼梯和电梯各1部，用作在房屋二楼开设的大型商场的通道，并未独立开设经营店铺，与第三人的陈述也可以相互佐证，故本院对被告在房屋租赁期内，将诉争房屋转租于第三人徐德明之事实予以确认，同时经本院审理查明在被告承租期间，诉争房屋的结构和用途发生了明显改变，故原告依照合同约定，要求解除与被告之间的房屋租赁合同，提前收回诉争房屋，并要求被告将诉争房屋恢复原状有理，本院予以支持，由于诉争房屋现由第三人金洋广实际控制使用，故依法应由第三人金洋广负责将诉争房屋腾退归还原告。对原告要求被告支付违约所得44万元之请求，本院认为，本案中被告确有将诉争房屋转租等违约行为，原告主张违约损失有理，但其主张的计算方式缺乏依据，本院结合本案案情及双方合同之约定，对被告应支付的违约金酌情予以核定。对原告要求被告支付诉争房屋自2010年7月1日至本案判决履行之日止的房屋租金之请求，因被告无异议，故本院对原告主张的2010年7月1日至合同解除日止的租金予以支持；同时被告应支付原告合同解除以后至判决实际履行之日止的房屋使用费，具体标准本院结合双方房屋租赁合同所确定的租金标准予以确定。第三人徐德明、金洋广经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、原告绍兴市房地产管理处（绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司）与被告张江标于2008年7月1日签订的非住宅营业用房租房合同解除；二、第三人金洋广于本判决生效之日起三十日内将座落绍兴市区东街241、243号底层二间国有直属公房腾空交还给原告绍兴市房地产管理处；三、被告张江标应于本判决生效之日起三十日内将座落绍兴市区东街241、243号底层二间国有直属公房恢复原状，恢复费用由被告张江标负担；四、被告张江标于本判决生效之日起三十日内支付原告违约金187500元；五、被告张江标于本判决生效之日起三十日内支付原告自2010年7月1日起至2011年5月20日止的房屋租金66550元，并支付原告自2011年5月21日起至判决实际履行之日止按每日206元计算的房屋使用费；六、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8744元，由原告绍兴市房地产管理处负担3788元，由被告张江标负担4956元。均于本判决生效之日起三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　樊式明审　判　员　　丁灿林代理审判员　　张　剑二〇一一年五月二十日书　记　员　　卢雅娟关注微信公众号“”