（2011）深中法民五终字第783号
裁判日期: 2011-05-13
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人廖楚武与被上诉人叶平房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖楚武,叶平,张海珠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第783号上诉人（原审原告、反诉被告）廖楚武，男，汉族。委托代理人郑志勇，广东天浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）叶平，男，汉族。原审第三人张海珠，男，汉族。上诉人廖楚武因与被上诉人叶平房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，南山区××路×号×苑×栋201、202、203房系由廖楚武于1997年12月3日向深圳市蛇口科力水产有限公司购买，×苑39号商铺系由案外人李丹于2000年向该公司购买。案外人李丹与廖楚武是夫妻关系。廖楚武、李丹已付清购买上述房屋的全部房款。截至庭审之日，上述涉案房屋仍登记于深圳市蛇口科力水产有限公司名下，但由廖楚武持有涉案房屋的房地产证原件。2005年10月5日，廖楚武（甲方）与张海珠（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：廖楚武将南山区××路×号×苑39号商铺、×栋201、202、203房（即涉案房屋）出租给张海珠使用，租赁期限为五年，即从2005年10月15日起至2010年10月14日止；年租金144000元，租金按月上交，每月12000元，管理费、维修基金及水电费按实际用量由乙方承担；乙方应于每月5日前交清租金，逾期10天未付当月租金，甲方有权单方面终止合同收回房屋；保证金为29000元（含水电费保证金5000元）；及其他条款。该合同落款处有廖楚武和张海珠的签章。在该签章之后，有一栏备注：”自2007年9月3日起本合同由张海珠转让给叶平”，叶平在其后签章，且有廖楚武和张海珠书写”同意转让”并签章，日期为”2007年9月3日”。2007年9月3日，张海珠（甲方）、叶平（乙方）、廖楚武（丙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于南山区××路×号×苑39号商铺、×栋201、202、203卓粤休闲中心以368000元的价格于2007年9月3日整体转让给乙方（含装修、房租水电押金，家私家电及所有库存物品等，不含该中心所承租的物业）；丙方同意甲方将给卓粤休闲中心转让给乙方，并同意乙方延续原甲方和丙方签订的房租协议与丙方继续承租；甲方同意乙方在转让后继续使用原甲方的工商、税务等执照不超过三个月，并在以后将证照变更为乙方时协助乙方变更；该合同自签署之日起生效，卓粤休闲中心所有动产则视为甲方已全部转让给乙方，变更为乙方资产；及其他条款。上述合同签订后，叶平支付了368000元的转让费，并向廖楚武支付了29000元的保证金。2007年11月21日，深圳市南山区城市管理行政执法局向×苑B201业主出具了一份《责令停止改正违法行为通知书》，载明其实施了”违法搭建简易棚屋”的行为，应于2007年11月23日前拆除。2008年6月3日，深圳市南山区城市管理行政执法局向深圳市蛇口科力水产有限公司发出《行政处罚通知书》，载明××路×号×苑×座201、202、203号房存在”未经批准擅自进行工程建设”的行为，给予”限期拆除”的行政处罚。2008年7月6日，深圳市南山区城市管理行政执法局向深圳市蛇口科力水产有限公司发出《强制拆除通告》，告知该公司，因其未在限期内拆除阳台搭建物，现决定于2008年7月16日对上述房屋的阳台搭建物实施强制拆除。2008年3月12日，叶平通过特快专递向廖楚武发送《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，主要内容为：因廖楚武、张海珠隐瞒涉案房屋违法搭建的重大事实，造成卓粤足浴休闲中心于2008年3月4日被城管、消防查封，无法营业，现请廖楚武、张海珠及时收回物业，解除合同并退回转让费368000元及赔偿损失68676元，合计436676元。廖楚武称其没有收到上述邮件。廖楚武主张叶平欠付2008年2月至5月的租金48000元，且廖楚武为其垫付了2008年1月至4月的水费3320.97元、2007年12月至2008年3月的电费3372.86元、2008年1月至3月的电话费378.77元，并提交了相关的水费、电费、电话费收费发票作为证据。叶平对上述票据的真实性无异议，但主张其已于2008年3月向廖楚武交还涉案房屋，2008年2月底之后的所有费用均与其无关。但叶平没有对其已于2008年3月交还涉案房屋的事实提交证据予以证明，廖楚武亦不予承认。廖楚武陈述，直至2008年6月涉案房屋的违章建筑仍未被拆除，叶平的物品也一直没有搬走，叶平是在2008年6月左右才搬走的，廖楚武对此提交了其于2008年6月26日拍摄的光盘作为证据。叶平表示对该证据的真实性无法确认。叶平称其已将702宿舍房返还廖楚武，足以证明其已返还涉案房屋，廖楚武不予确认，因没有证据表明叶平所称的702宿舍与涉案房屋的关联性，故原审法院对叶平的该主张不予采信。叶平主张其已支付了2008年2月份的租金，并提交了收款收据作为证据，廖楚武确认其真实性并陈述叶平确已支付2008年2月份的租金。原审法院确认叶平已支付2008年2月的租金12000元。2008年5月16日，廖楚武在《法制日报》上刊登《解除租赁合同通知书》，通知叶平：因叶平已拖欠四个月租金及水电费共计55072.6元，廖楚武依约解除《房屋租赁合同书》，并收回涉案房屋，租赁合同关系从即日起终止。另查明，叶平于2008年3月17日向原审法院起诉廖楚武、张海珠，案号为（2008）深南法民一初字第592号，叶平以城管部门责令拆除涉案房屋的违章建筑而无法经营为由，请求判令：1、依法撤销《转让合同》；2、廖楚武、张海珠返还叶平转让费368000元，并赔偿叶平停业的损失25395元，以上合计393395元；3、廖楚武、张海珠承担本案诉讼费。原审法院于2008年6月10日作出（2008）深南法民一初字第592号民事判决，该判决认定”诉讼中，叶平及张海珠确认叶平已向张海珠发送名为《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，上述通知中载明：因廖楚武、张海珠隐瞒涉案房屋违法搭建的重大事实，造成卓粤足浴休闲中心于2008年3月4日被城管、消防查封，无法营业，现请廖楚武、张海珠及时收回物业，解除合同并退回转让费368000元及损失费68676元。”该判决认为，《转让合同》因违反法律的强制性规定而无效，张海珠及叶平对此均有过错，应各自承担相应的责任，并判决：一、张海珠应于本判决生效之日起10日内返还叶平368000元；二、驳回叶平的其他诉讼请求。张海珠不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。叶平、廖楚武在本案庭审中没有提交（2008）深南法民一初字第592号案二审的判决书，但均陈述二审维持原判，且二审判决已生效。廖楚武在原审诉讼时请求判令：1、叶平向廖楚武支付所拖欠的房租以及廖楚武已代为支付的水电费（包括电话费、污水处理费、垃圾处理费等）共计55072.6元；2、叶平就所拖欠的全部款项按每日万分之四的银行利率标准向廖楚武支付赔偿金，承担违约责任（自廖楚武提起诉讼之日起计算至叶平付清全部款项之日止）；3、廖楚武有权依法解除《房屋租赁合同书》，并收回叶平出租的全部物业；4、叶平承担本案的全部诉讼费和财产保全费。叶平在原审反诉时请求判令：1、廖楚武立即返还房租押金29000元及利息（暂计利息为500元）；2、本案全部诉讼费用由廖楚武承担。原审法院认为，廖楚武、叶平、张海珠于2007年9月3日在本由张海珠、叶平签订的《房屋租赁合同书》的正文下方处签名同意张海珠将其向廖楚武承租的涉案房屋转由叶平承租，实质是张海珠将其在该《房屋租赁合同书》项下的权利义务整体转让予叶平，作为出租人的廖楚武亦表示同意，即从2007年9月3日起，涉案房屋的承租人变更为叶平，廖楚武与叶平就涉案房屋成立租赁合同关系。2008年3月，叶平以城管部门责令拆除涉案房屋的违章建筑而无法经营为由起诉张海珠、廖楚武，张海珠、廖楚武在该案［案号为（2008）深南法民一初字第592号］的审理中并未对叶平主张的该事实予以否认。叶平、廖楚武双方争议的焦点在于叶平是否已于2008年3月向廖楚武退还涉案房屋，以及叶平是否已交清承租期间的各项费用。叶平主张其已于2008年3月搬离涉案房屋，但没有相应的证据证明其该事实主张，廖楚武亦不予承认，叶平应对此承担举证不能的不利后果。廖楚武自认叶平已于2008年6月份搬离涉案房屋，根据民事诉讼证据规则关于当事人自认的规定，原审法院采信廖楚武的该陈述。叶平的证据虽不足以证明其已于2008年3月搬离涉案房屋，但自2008年3月涉案房屋被城管部门责令拆除违章建筑开始，涉案房屋已不能被正常使用、经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋因被查出有违章建筑不能被正常使用，作为出租人的廖楚武，应对此承担违约责任，并依据诚实信用原则及时处理与叶平的租赁合同关系，尽量减少双方的损失。在涉案房屋因被城管部门责令拆除违章建筑而不能被正常使用期间，廖楚武无权要求叶平按照原租赁合同约定支付2008年3月至5月的租金。廖楚武以叶平拖欠上述期间租金为由行使合同解除权，于法无据，其单方通知解除合同的行为不能产生解除双方租赁合同的法律效力。在涉案房屋不能正常使用以实现合同目的的情况下，叶平有权行使合同解除权。廖楚武称其没有收到叶平于2008年3月份邮寄的《关于解除卓粤足浴休闲中心买卖合同的通知》，但叶平于2008年6月搬离涉案房屋，系以其行为表明解除租赁合同的意思表示，故双方的租赁合同关系已于2008年6月解除。合同解除后，廖楚武收取叶平的保证金29000元，应返还叶平。但叶平在占用涉案房屋期间所发生的费用，仍应由叶平支付；故廖楚武为叶平垫付的2008年1月至4月的水费3320.97元、2007年12月至2008年3月的电费3372.86元、2008年1月至3月的电话费378.77元，共计7072.6元，叶平应向廖楚武支付。关于叶平要求廖楚武支付押金的利息。原审法院认为，在叶平欠付廖楚武水电等费用共计7072.6元的情况下，廖楚武没有在叶平返还涉案房屋时退还押金29000元，并无不妥，廖楚武无须为此支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、叶平应于本判决生效之日起十日内向廖楚武支付其代为支付的2008年1月至4月的水费3320.97元、2007年12月至2008年3月的电费3372.86元、2008年1月至3月的电话费378.77元，共计7072.6元；二、廖楚武应于本判决生效之日起十日内向叶平返还保证金29000元；三、驳回廖楚武的其他诉讼请求；四、驳回叶平的其他反诉请求。廖楚武起诉的案件受理费1171元，由廖楚武负担1020元，由叶平负担151元；该款项廖楚武已预交，叶平应于本判决生效之日起十日内迳付廖楚武。叶平反诉的案件受理费538元，由廖楚武负担529元，由叶平负担9元；该款项叶平已预交，廖楚武应于本判决生效之日起十日内迳付叶平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人廖楚武不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判：被上诉人叶平应向廖楚武支付所占用期间的房租36000元；叶平应就所拖欠的全部款项按每日万分之二的银行利率标准向廖楚武支付利息（自廖楚武提起诉讼之日起计算至叶平付清全部款项之日止）；2、本案一审、二审的诉讼费用由叶平承担。其上诉依据的事实和理由为：原审判决存在事实查明不清，适用法律错误，叶平应当依法向廖楚武支付所占用期间的租金，具体理由如下：一、原审判决认定涉案物业无法正常使用的依据不足：1、从2008年7月6日深圳市南山区城市管理行政执法局向深圳市蛇口水力水产有限公司发出的《强行拆除通知》就可以充分表明：直至2008年7月6日，涉案房屋所谓的违章建筑并未被实际拆除，而且至今也未有任何的拆除行为。2、涉案房产所谓的违章建筑属于蛇口老街的历史遗留问题，至今仍未定论，这一事实从原审中的证据《蛇口消息报》的内容可以证实。3、叶平从未行使租赁合同的解除权，原审判决认定叶平通过快递的方式解除租赁合同合法有效，明显不符合法律规定。首先，廖楚武从未收到叶平所寄送的快递，也没有任何证据证明廖楚武收到了该快递。更不用谈解除合同的问题。其次，即使叶平确实寄出了快递，那么从快递的标题及内容也可以很清楚地看到，叶平所要解除的是”买卖合同”而不是租赁合同。原审判决在该事实认定上存在严重失误。二、叶平拒不交付租金，强行占用涉案物业从3月至6月期间，是存在明显过错的，应依法承担过错责任。即使原审法院认定涉案物业造成叶平无法正常使用，那么作为承租人的义务就是及时将所承租的物业交还给出租人，而不是强行占用，造成进一步的损失扩大。因此，叶平应当为自己的过错行为承担法律责任。三、即使原审法院认定廖楚武交付房屋不符合要求，存在违约属实，那么承租人也无权强行占用出租物业拒不搬离。叶平一直强行占用所承租的物业，拒不归还，直至2008年6月叶平才自行从所承租的物业搬离。该事实原审判决已经认定，事实清楚证据充分，廖楚武对该点事实没有异议。如果廖楚武确实存在违约，叶平应当及时交还物业，并依法诉讼或反诉中提出违约赔偿的请求，但是叶平并没有提出违约赔偿的反诉请求。即便叶平可以快递方式单方解除租赁合同，叶平也应有义务及时返还所承租的物业，否则应支付所占有期间的租金。但原审判决虽然认定叶平未返还所承租物业，但未判决叶平应当承担任何责任，这样的判决明显对廖楚武不公平。如果按照原审法院的审理逻辑，叶平即使强行占用涉案物业至今也无需支付任何费用，无需承担任何的法律责任，这明显不公平，也于法无据。四、原审判决认定，廖楚武没有及时处理与叶平的租赁合同关系，应承担叶平占用涉案物业期间的全部损失，明显于法无据。首先，廖楚武在叶平拒绝交付房租后一直要求叶平返还涉案的房屋，但叶平却以廖楚武应当返还转让款为由，一直强行占用。现今，关于转让合同的纠纷问题已经生效判决认定，转让合同与廖楚武无关。其次，由于叶平一直拒不交还涉案房产，廖楚武无法通过自力方式救济，公安机关也以民事纠纷为由拒不处理立案，最后廖楚武只能通过诉讼的方式主张权利，请求原审法院判决。综上所述，原审认定叶平无需承担占用涉案物业期间的任何法律责任，明显判决不公，请求二审法院依法查明事实，客观公正判决，维护司法公正。被上诉人叶平答辩称，廖楚武歪曲事实，滥用诉权。涉案房产因被深圳市南山区政府主管部门认定违法建筑限令拆除，叶平于2008年3月4日已交还廖楚武，不但没有拖欠租金，反而是廖楚武拒不返还房租押金29000元。廖楚武称2008年6月才收到涉案房产与事实不符。2008年3月4日涉案房产因违法搭建被城管消防部门查封，无法营业，当时叶平就决定通过法律手段解除合同，为此叶平将涉案房产和702宿舍整体交还给廖楚武，还通过特快专递向廖楚武出具书面通知，并于2008年3月18日到南山法院起诉廖楚武与张海珠，要求撤销双方的转让合同，返还财产。2008年5月7日蛇口法庭开庭审理了此案。廖楚武2008年3月收回的702宿舍早已被他用，但在诉讼中并未提及。事实上702宿舍与涉案房产是出于同一个目的承租下来的，廖楚武开具的房租收款收据与水电费、电话费收款收据将涉案房产和702宿舍写在同一张收据中，清楚表明这是一个整体。不可能仅交回702宿舍而不交回涉案房产，这明显与常理不符。廖楚武称涉案房产违章建筑至2008年7月6日未被拆除，并不会对叶平造成实际的经营影响也与客观事实不符。深圳市南山区城市管理行政执法局多次下达责令停止改正违法行为通知书和行政处罚告知书，并于2008年3月4日查封涉案房产，令休闲中心无法营业。封条都贴在大门上了，显然会造成实际影响。原审第三人张海珠未出庭参加法庭调查，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，叶平诉廖楚武、张海珠转让合同纠纷一案，本院（2009）深中法民二终字第909号生效民事判决认定：张海珠、叶平和廖楚武三方于2007年9月3日签订的《转让合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性的规定，应当认定合法、有效。鉴于深圳市南山区卓粤足浴中心的相关建筑被南山城管局认定为违法建筑而责令停业，当事人之间达成合同的经营目的无法实现，故对叶平请求解除转让合同，法院予以支持。本院认为，张海珠、叶平和廖楚武于2007年9月3日签订的《转让合同》中约定，廖楚武同意张海珠将卓粤休闲中心转让给叶平，并同意叶平延续原张海珠和廖楚武签订的租赁协议与廖楚武继续承租。同日三方又在张海珠、廖楚武于2005年签订的租赁合同上签名同意原张海珠承租的涉案房产转由叶平承租。因此，自2007年9月3日起，廖楚武和叶平之间建立租赁合同关系。作为出租人，廖楚武有义务保证出租房产适于使用，能够实现合同目的。但租赁合同履行过程中，城管部门认定租赁房产存在违法搭建的情形，要求限期拆除，导致叶平无法正常使用，故叶平有权解除双方租赁合同并拒绝交纳租金。因三方是在《转让合同》中约定廖楚武同意叶平延续原张海珠和廖楚武签订的租赁合同，故叶平于2008年3月时以城管部门责令拆除租赁房产的违章建筑而无法经营为由对廖楚武、张海珠提起诉讼，请求判令撤销三方签订的转让合同，可视为其已向廖楚武明确提出了解除双方租赁合同的意思表示。三方转让合同约定廖楚武同意张海珠将休闲中心转让给叶平，而转让合同的解除还涉及叶平向张海珠返还休闲中心的装修、设备问题，故即便叶平至2008年6月才交还涉案租赁房产，也尚在合理期限之内，并不足以认定叶平存在恶意拖延交还房产的情形。而且，合同的解除是廖楚武的原因所致，叶平在2008年3月后也未再经营，故原审认定廖楚武无权向叶平主张2008年3月至6月期间房屋租金并无不妥，本院予以维持。廖楚武上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费700元，由廖楚武负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁代理审判员 张 睿代理审判员 唐 毅二〇一一年五月十三日书 记 员 叶金花