（2011）白民初字第445号
裁判日期: 2011-05-13
公开日期: 2014-04-03
案件名称
刘枚与南京白下房产经营有限责任公司、刘宜物权保护纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘枚,南京白下房产经营有限责任公司,刘宜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2011）白民初字第445号原告刘枚，女，1965年8月18日出生，公民身份号码，汉族，住。委托代理人张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被告南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司），住所地南京市白下区。法定代表人诸绍林，总经理。委托代理人沈宏梅，女，白下房产经营公司法律顾问，住南京市白下区三条巷30号。被告刘宜，男，1976年10月23日出生，公民身份号码，汉族，住南京市评事街。委托代理人刘长江（系被告刘宜父亲），滁州市第三小学退休教师，住址同被告刘宜。原告刘枚与被告白下房产经营公司、被告刘宜房屋买卖合同纠纷一案，原告刘枚于2010年11月4日向本院起诉，并于2011年2月17日补齐立案材料，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2011年4月6日公开开庭进行了审理。原告刘枚及其委托代理人张良柏，被告白下房产经营公司的委托代理人沈宏梅，被告刘宜及其委托代理人刘长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘枚诉称，2004年6月11日，两被告签订《南京市直管公有住房买卖契约》，通过房改售房将本市白下区评事街117号某室房屋（以下简称诉争房屋，建筑面积为58.8平方米）出售给被告刘宜。诉争房屋系刘枚及奶奶佘某某于1992年12月共同承租的公房，户主为佘某某。后刘枚在诉争房屋长期居住。1999年3月18日，为照顾刘宜就业，将刘宜的户口空挂在诉争房屋内。2004年2月5日，佘某某因病去世，刘枚在悲伤之余未能及时办理租赁关系变更手续。2004年3月8日，刘宜以包租到期为由将承租人由佘某某变更为刘宜，对此刘枚并不知情。现刘宜已于2004年10月取得诉争房屋产权。刘枚认为，刘宜并非诉争房屋拆迁被安置人，更不是诉争房屋承租人，在户主佘某某去世后，刘宜通过欺骗手段将承租人变更其本人，在购房时没有告知刘枚，更没有取得刘枚的同意，两被告的行为导致刘枚失去了房屋承租权和购买权。为维护刘枚合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认两被告关于诉争房屋所签的《南京市直管公有住房买卖契约》无效；2、诉讼费由两被告承担。被告白下房产经营公司辩称，诉争房屋系刘枚及佘某某拆迁分得。后刘枚单位教育学院分福利房，刘枚将户口迁到教育学院，诉争房屋由佘某某居住，刘枚未在诉争房屋居住过；刘宜的户口是佘某某在世时迁入诉争房屋的，佘某某去世后，刘宜变更为承租人；刘枚只能享有一套公房，公房购买的条件是要求户口在房屋内，刘枚已将户口迁出，丧失了对诉争房屋的居住权；本案是刘枚与被告刘宜之间的纠纷，与白下房产经营公司无关。刘枚的诉请没有事实及法律依据，请求驳回刘枚的诉请。被告刘宜辩称，佘某某系刘宜的祖母，刘宜1998年大学毕业分配到南京，后将户口迁入诉争房屋内，佘某某去世后，承租人自然转为刘宜，且刘宜也交纳了变更费；2004年6月，刘宜与白下房产经营公司签订公房买卖契约，并未违反相关规定，刘宜的行为是合法的；原有房屋即本市千章巷10号拆迁后，刘枚的户口从未迁入诉争房屋内，其户口一直在千章巷10号，刘宜购买诉争房屋时，只有刘宜一人户口在诉争房屋内，故不需要征得刘枚同意；刘枚迁出户口后分得教育学院的房屋，根据相关政策，一个人只能享有一套公房。综上，刘枚起诉没有事实、法律依据。经审理查明，刘枚与刘宜系堂子妹，分别为佘某某的孙女、孙子。诉争房屋系本市千章巷10号房屋拆迁安置给佘某某与刘枚的公有住房，该房原承租人为佘某某。拆迁后，刘枚的户口一直落在千章巷10号，后于1999年3月18日直接迁出，并未落户于诉争房屋内。刘宜于1999年住进诉争房屋，并于同年3月将户口迁入诉争房屋。2004年2月5日，佘某某去世。同年3月17日，刘宜申请将承租人变更为刘宜，经白下房产经营公司审核，同意按家庭内部转让办理租赁变更手续。同年6月11日，白下房产经营公司与刘宜签订《南京市直管公有住房买卖契约》，通过房改售房将诉争房屋出售给刘宜。同年10月，刘宜申领取得诉争房屋所有权证。另查明，刘枚认为刘宜并非诉争房屋被安置人，南京市房产管理局未经审核颁发给刘宜诉争房屋的房屋所有权证的行为不合法，故向法院提起行政诉讼，要求撤销以刘宜名字为诉争房屋产权人的《房屋所有权证》。经法院查明，南京市房产局颁发给刘宜的房屋所有权证符合法定程序，并无不当，故驳回了刘枚的诉讼请求。后刘枚上诉至南京市中级人民法院，经南京市中级人民法院审理，认为刘枚户口从未迁入诉争房屋，亦无证据证明刘宜在申请变更承租人及南京市房产管理局向刘宜颁发房屋所有权证时，刘枚是诉争房屋长期实际居住的同户籍同住成年人，刘枚的情况亦不符合房改政策规定的需征得其同意的情形，故判决驳回刘枚的上诉，维持原判。以上事实有《承租公房申请表》、《南京市白下区房地产管理局租赁业务联系单》、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市房屋所有权登记申请书》、《南京市房屋所有权（交易）登记审批表》、证明、（2009）宁行终字第113号行政判决书及当事人陈述等予以证实。本院认为，刘宜于1999年将户口迁入诉争房屋后一直居住在诉争房屋内，佘某某2004年2月5日去世后，白下房产经营公司按照相关规定将承租人变更为刘宜，符合法定程序，并无不当。根据相关房改政策，购买公有住房的前提是同一户籍同住家庭成年成员一致同意，填写家庭协商证明，经产权单位认可。本案刘枚所举证据不能证明两被告在签订关于诉争房屋的《南京市直管公有住房买卖契约》时其系同一户籍同住家庭成年成员，不符合房改政策规定的需征得其同意的相关情形。两被告所签《南京市直管公有住房买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。故对于刘枚的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规规定，判决如下：驳回原告刘枚的诉讼请求。案件受理费8356元由原告刘枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。审 判 长 朱教莉人民陪审员 沈伯敏人民陪审员 鲁莉萍二〇一一年五月十三日见习书记员 吴雅萍 来源：