（2010）穗中法民五终字第2306号
裁判日期: 2011-05-13
公开日期: 2014-05-28
案件名称
叶绮萍与刘颖、李俏艺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘颖,李俏艺,叶绮萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第2306号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘颖，男，1973年6月29日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：李俏艺，女，1976年7月9日出生，汉族。上列上诉人的共同委托代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶绮萍，女，1951年7月29日出生，汉族。委托代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。委托代理人：范俊杰，广东至信忠诚律师事务所律师助理。上诉人刘颖、李俏艺因与被上诉人叶绮萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。叶绮萍一审起诉和反诉答辩称，2009年11月11日，原告与两被告在广东中原地产代理有限公司的促成下签订了《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于广州市海珠区前进北街30号204房的房屋，成交价为1420000元，付款方式为转按付款。同年11月12、13日，原告及两被告先后前往广州市汇瀚顾问有限公司（以下简称汇瀚公司）办理转按申请手续，签订《个人贷款协议书》（原借款人为两被告，新借款人为原告和黄卉珊、黄志仁、黄文伟）及相关文件。之后，汇瀚公司把转按申请资料递交给抵押银行。12月4日，汇瀚公司告知原告因黄卉珊不符合贷款条件，《个人贷款协议书》审批无法通过。12月7日，汇瀚公司告知原告只要黄卉珊不作为新借款人即可通过审批，故原告及其余家属当前即前往汇瀚公司重新办理转按申请手续，第二次签订《个人贷款协议书》及相关文件，新借款人为原告和黄志仁、黄文伟。次日，汇瀚公司通知两被告前往汇瀚公司配合办理转按申请手续，但被告以原告没有支付能力为由故意拖延（根本原因为房价上涨）。12月25日，汇瀚公司以短信形式通知原告转按申请手续已通过抵押银行的审批，但仍需两被告签字确认后抵押银行才会放贷。为此，原告于2010年1月7日发函要求两被告在1月15日前配合办理转按申请手续，但至今没有回应。两被告至今未协助原告办理转按申请手续，属严重违约。故起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还定金50000元；3、判令被告支付违约金142000元（按成交价的10%计算）；4、判令被告赔偿原告咨询及中介服务费42600元；5、判令被告支付原告按揭费6055元及公证费600元；6、本案诉讼费由被告承担。针对被告的反诉，原告认为《个人贷款协议》中的借款人与买卖合同中的买方不一致并不影响买卖合同的履行，买卖合同中的买方主体并未产生变更；在第一次办理转按申请时，两被告明知贷款协议中的借款人与买卖合同中的买方不一致，而第二次办理转按时，被告却以买方主体变更为由拒绝办理，前后两次行为自相矛盾；被告不仅拒绝配合第二次办理转按申请手续，且以原告贷款申请不符合银行审批条件为由单方解除合同，构成根本违约。刘颖、李俏艺一审答辩和反诉称，同意解除合同以及退还定金，但不同意支付违约金、中介费、按揭费和公证费；按揭费和公证费是原告与汇瀚公司之间的关系。被告在房屋买卖合同生效后已积极履行义务，为配合原告申请按揭被告曾与原告和其他三个借款人签署了《个人贷款协议》，但由于原告自身的原因被银行拒绝放贷，与被告无关，被告不存在任何过错。在第一次转按申请中，被告和原告是分别前往汇瀚公司签署转按文件，因转按文件较多，全系空白合同，所以被告没有留意《个人贷款协议》上的“借款人、买方”这一主体，事后被告才发现增加了三个人；该贷款协议因银行没有签署而未成立生效，因此原告与被告之间的权利义务只能根据买卖合同来认定。根据买卖合同，原告才是合同约定的买方主体也即贷款申请人，现原告发《履约敦促函》给被告，要求单方变更合同买方主体为原告及其他合同以外的第三人，其实质意义是对买卖合同中买方主体的再次变更。被告认为这是属于另行协商的范畴，被告有选择权，合同变更的前提是当事人协商一致，原告不应该也无权把自己的意愿和要求强加于被告。在协商未果的情况下，原告决定不再购买房屋等于宣示拒绝继续履行合同，其行为已构成根本违约。被告为完成不带租约交付物业的承诺，免收了租客一个月租金3500元才提前终止了租赁合同，且讼争物业自租客搬离后一直空置；由于原告自身的原因导致银行拒绝放贷，即使几经更改贷款主体可以放贷也存在大幅减少贷款额度等等使被告不能在合同约定时间内收到售楼款的风险，也最终导致被告再次置业的愿望落空。原告的行为已构成违约，被告有权不再向原告出售讼争物业，原告应向被告支付违约金。故反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金142000元（按成交价的10%计算）。2、诉讼费由原告承担。原审法院经审理查明，2009年11月11日，原告（买方）、两被告（卖方）及广东中原地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于海珠区前进北街30号204房房屋，成交价为1420000元；买方于本合同签订之日向经纪方支付42600元作为咨询及中介服务费；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方一致同意由买方通过转按付款方式支付楼款并办理交易手续；如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延；买方于签订本合同时支付50000元作为定金；卖方须在收至此款项15天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按申请手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等；首期楼款426000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；994000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接划入卖方银行账号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付；交易过户手续需在2010年2月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；等等。合同签订当天，原告向两被告支付了定金50000元。2009年11月12日，原告向广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费21300元。2009年11月12、13日，原告和黄文伟、黄卉珊、黄志仁（乙方、借款人）与两被告（甲方、原借款人）曾分别前往广州市汇瀚顾问有限公司办理转按申请手续并签署了《个人贷款协议》等文件，但此次转按申请因作为借款人之一的黄卉珊不符合贷款银行要求而未能获得银行审批通过。之后，原告和黄文伟、黄志仁于2009年12月份再次前往汇瀚公司签署了一份新的《个人贷款协议》，新借款人为原告和黄文伟、黄志仁。2009年12月25日，汇瀚公司向原告和两被告发出短信，告知双方办理的按揭已于2009年12月25日出具同意贷款通知。诉讼中，被告确认在2009年12月25日后汇瀚公司有通过电话通知被告再去签署办理转按揭的相关材料。2010年1月7日，原告向两被告发出《履约敦促函》，表示由于第一次的贷款申请未能通过银行审批，经调整后需被告配合办理第二次银行签件工作，令交易能顺利继续进行；由于被告迟迟未有答复及协助签件，现请被告收到此函即与中原地产经办人员联系并于2010年1月15日前配合到工商银行天河支行办理签件手续；等等。2010年1月28日，两被告向原告发出《对履约敦促函之复函》，表示被告在签署房屋买卖合同后，已经依约及时到按揭银行配合原告和按揭服务公司办理了有关转按贷款的申请手续；由于原告的原因，导致转按贷款未获贷款银行审批通过，因此也造成了“房屋买卖合同”不能继续履行下去；时间已经过去了两个多月，被告迟迟不能收到首期购房款，再次置业的意愿也已基本落空；现原告声称经调整后需被告配合办理第二次银行签件工作，但据了解，原告此次调整的作为买方贷款申请人除了原告本人之外，还有另外两人；“房屋买卖合同”是三方共同签署，原告作为合同的相对人，在未经协商一致的情况下，无权要求被告与不是合同签约主体，与被告毫无法律关系的另外两人共同签署足以引起“房屋买卖合同”主体变更的协议和文件；因此，对于原告超出合同权利义务的上述要求恕不能满足；由于原告贷款申请不符合贷款银行的条件要求，导致双方原来约定的付款方式无法继续履行下去，双方的合同目的已不能实现；合同不能继续履行的责任不在于被告，被告有权解除合同；等等。原告为证明其主张提交了如下证据：1、双方第一次申请转按时签署的《个人贷款协议》，甲方（原借款人、原抵押人、卖方）为两被告，乙方（借款人、抵押人、买方）为原告和黄卉珊、黄文伟、黄志仁、丙方为中国工商银行股份有限公司广州天河支行，协议内容大部分空白，在甲方落款处有两被告的签名，乙方落款处有原告和黄卉珊、黄文伟、黄志仁的签名（乙方签名下方是四个身份证号码，均为事先打印），丙方落款处没有签名和盖章。2、汇瀚公司代收款收据（按揭费）、收款收据（公证费），载明汇瀚公司代收叶绮萍、黄卉珊、黄文伟、黄志仁支付涉案房屋的“按揭费”6055元、“委托、合同、协议公证费”450元。3、原告第二次申请转按时签署的《个人贷款协议》，借款人为原告和黄文伟、黄志仁。4、《收据》，载明广州德坤咨询服务有限公司收到黄文伟、叶绮萍、黄志仁代收委托公证费150元。5、抵押银行出具的《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，载明，致买方：黄文伟、黄志仁、叶绮萍（甲方）、卖方：刘颖、李俏艺（乙方），甲方因购买乙方位于海珠区前进北街30号204房的房屋签订了《房屋买卖合同》，并向我行提出贷款申请，根据我行有关规定已审查通过，并拟向甲方发放贷款，现就有关贷款发放事项承诺如下：甲乙双方办妥产权过户，将房屋抵押给我行，并将《房屋他项权证》交我行收押后，我行将按照与甲方签订的《个人购房借款合同》的约定发放400000元用于支付购房款。被告对上述证据1的真实性没有异议，但认为该协议因银行没有签署而未成立生效；对证据2的真实性无异议，但与被告无关；证据3、4是原告单方提交的转按资料，该文件已将买方变更为三个人，该情况未经被告同意，被告也不清楚原告何时去办理第二次转按手续；证据5真实性没有异议，该证据反映买方是包括原告在内的三个人，但房屋买卖合同是原告签订的，银行放贷额为40万元，原告在《履约敦促函》仍表示银行发放90多万元的贷款，原告并未告知被告真实情况，被告有理由怀疑原告的支付能力。原告于2010年1月27日提起本案诉讼。原审法院认为，原告与两被告及中介方签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同当事人均应切实履行义务。本案的焦点在于被告是否需协助原告办理第二次转按申请手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。在合同签订后，原告与被告依约办理了第一次转按申请手续，在该次申请中，双方签署的《个人贷款协议》明确载明借款人是原告和黄卉珊、黄文伟、黄志仁，但该次申请因为黄卉珊不符合银行要求而未能获得抵押银行的审批通过。之后，原告办理了第二次转按申请，此时的借款人变更为原告和黄文伟、黄志仁，而银行也已预先批准了该次转按申请，但此时仍需被告补签相关转按申请的文件银行才能放贷。根据房屋买卖合同的性质，原告作为买方的主要合同义务在于支付房款，被告作为卖方的主要合同权利则在于收取房款，而原告通过申请转按获得贷款有助于原告履行向被告支付房款的义务，从而有助于被告实现自己的合同权利。显然，在第一次转按申请未能获得审批通过后，双方签订的房屋买卖合同仍能继续履行，而在银行已预先批准原告的第二次转按申请的情况下，被告协助原告完成第二次转按申请手续有助于合同的继续履行，有利于实现双方的合同目的，故被告理应协助原告办理第二次转按申请手续。被告提出买方主体只是原告一人、原告无权要求被告与合同以外的人共同签署足以引起买方主体变更的转按协议和文件的抗辩意见。因第二次转按申请中的借款人是原告和黄文伟、黄志仁，而第一次转按申请中的四个借款人已经包含了上述三人，被告对第一次转按申请也予以配合，故被告以上述理由拒绝配合办理第二次转按申请与其配合办理第一次转按申请的行为相矛盾，对其上述意见该院不予采纳。被告辩称第一次签署转按文件时没有注意到《个人贷款协议》中的“借款人、买方”这一主体，事后才知道增加了三个借款人。因双方共同签署的《个人贷款协议》明确载明借款人是四个人，而且在乙方签名位置下方也事先打印了四个借款人的身份证号码，上述内容清晰、显著，足以引起当事方的注意，两被告的上述意见不合常理，该院不予采纳。被告辩称原告通过第二次转按申请获得的贷款额度仅为40万元，并非原告所称的99.4万元，故被告有理由怀疑原告方的支付能力。因合同约定“贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付”，而被告也没有提供证据证明原告无能力支付其余房款，且无论被告是否担忧原告方不具备支付能力，被告协助原告办理第二次转按申请获得贷款并不会增加被告的交易风险，反而有助于合同的履行，故对被告的上述辩护意见该院不予采纳。综上，被告拒绝协助办理第二次转按申请手续的行为有违诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。涉案《房屋买卖合同》包括原告与被告之间的房屋买卖关系以及原告、被告和经纪方之间的居间合同关系。原告请求解除房屋买卖合同，被告予以同意，故对原告与两被告之间的房屋买卖关系该院予以解除。因被告违约导致合同解除，原告要求被告退回定金50000元及支付违约金142000元，符合合同约定，该院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金，该院不予支持。原告要求被告赔偿中介及咨询服务费42600元，因合同约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”，而原告已向中介方支付的中介费仅为21300元，故被告应向原告赔偿中介费21300元，对其余21300元的中介费请求该院不予支持。因合同已约定了违约责任的承担方式，而原告没有提供证据证明其包括按揭费和公证费在内的全部损失已超过双方约定的违约金，故原告要求被告支付按揭费和公证费缺乏依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：一、解除原告叶绮萍与被告刘颖、李俏艺及案外人广东中原地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于原告与两被告之间的房屋买卖关系。二、两被告在本判决生效之日起30日内向原告返还定金50000元。三、两被告在本判决生效之日起30日内向原告支付违约金142000元。四、两被告在本判决生效之日起30日内向原告赔偿咨询及中介服务费21300元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回两被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2459元，由原告负担209元，两被告负担2250元。反诉受理费1570元由两被告负担。判后，刘颖、李俏艺不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院判决刘颖、李俏艺向叶绮萍支付违约金142000元以及赔偿咨询和中介费21300元是没有事实和法律依据的。1、一审法院认为叶绮萍第二次转按揭申请中的三个借款人包含在第一次转按揭申请的四个借款人中，所以得出刘颖、李俏艺对第一次转按揭申请予以配合，就必需对第二次转按揭申请予以配合，否则就违反了诚实信用原则的结论。刘颖、李俏艺认为，一审法院的这种结论缺乏足够的事实和法律依据。首先，当时的实际情况并不是一审法院在判决中论述的那么简单。在刘颖、李俏艺配合叶绮萍办理第一次转按揭申请手续时，叶绮萍委托的中介方要求刘颖、李俏艺和叶绮萍在包括《个人贷款协议》等数份空白合同上签名，而且双方当事人是分别前往中介处签署合同的，刘颖、李俏艺在中介的催促和指引下签了名，并未留意到底贷款方是叶绮萍一人还是数人，也不在意是一人还是数人，反正我们只知道房屋是卖给叶绮萍个人的。但在第一次转按揭贷款申请中因为叶绮萍的共同贷款人黄卉姗的信用问题未获银行批准后，刘颖、李俏艺曾于2010年1月初收到中介的电话以及叶绮萍的来函，要求配合办理第二次转按揭申请手续。于是刘颖、李俏艺前往中介处了解情况，发现办理第二次转按申请手续需签署包括《二手楼购房意向书》（叶绮萍证据7-6）等在内的大量空白合同，特别是《二手楼购房意向书》中设定有房屋转让价格等空白内容，而中介却要求刘颖、李俏艺在这些空白合同上签名。刘颖、李俏艺考虑到一旦签订这些空白合同将会对自己产生极大的风险，而且这些合同也已经对刘颖、李俏艺与叶绮萍双方签订的《房屋买卖合同》的主体等内容进行了实质的变更。所以刘颖、李俏艺提出必需与被上诉人协商一致后再行签订。虽然，刘颖、李俏艺配合叶绮萍办理了第一次转按揭申请，但该申请中最重要的文件《个人贷款协议》由于银行方未签署最终并未生效，而第二次转按揭申请中所需签署的《个人贷款协议》和增加的《二手楼购房意向书》等文件正如前述所说刘颖、李俏艺一旦签订将会对自己产生极大的风险，特别是《二手楼购房意向书》简直就是要求刘颖、李俏艺重签《房屋买卖合同》。由于这些文件已将买方主体进行了变更，《合同法》第77条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”所以对于这些文件的签署理应合同当事人协商一致后进行。而一审法院做出的刘颖、李俏艺配合办理了第一次转按揭手续就必需配合办理第二次转按揭手续的结论是显然违反了《合同法》所规定的平等原则和意思自治原则的，合同当事人的地位平等，而且当事人依法享有自愿订立合同的权利，即使是法院也不应进行非法的干涉。何况，第一次办理转按揭申请手续时签署的《个人贷款协议》等文件并未生效，原审法院根据未生效的合同并笼统地以刘颖、李俏艺违反“诚实信用”原则就主观推定刘颖、李俏艺负有再次配合签署未经协商一致的有关协议的义务，否则刘颖、李俏艺就构成了违约行为。法院的认定是十分片面的，看法是十分错误的。2、一审法院将本案争议焦点归纳为“刘颖、李俏艺是否需协助叶绮萍办理第二次转按申请手续”的观点是不准确的，也是不全面的，对刘颖、李俏艺是明显不公平的。刘颖、李俏艺认为，根据案件的事实，本案争议的焦点还应包括“刘颖、李俏艺是否应无条件配合叶绮萍及叶绮萍单方面所增加的购房人办理第二次转按申请手续”、“刘颖、李俏艺最迟应于什么时候配合叶绮萍办理第二次转按揭申请手续”（1）关于刘颖、李俏艺是否应无条件配合叶绮萍办理第二次转按申请手续的问题首先，刘颖、李俏艺从来没有否认应该配合叶绮萍办理转按揭申请手续，哪怕是二次三次。因为在《房屋买卖合同》中已经约定，刘颖、李俏艺应于收到订金后15天内配合办理申请转按揭手续，所以法院归纳的上述争议焦点等于没有归纳。而事实上，刘颖、李俏艺在《房屋买卖合同》签订后的第二、三天，就已经前往中介处配合了叶绮萍办理转按揭申请手续，但第一次转按揭申请未能成功是因为叶绮萍提供的共同借款人未能通过贷款银行的审批手续，所以银行没有在《个人贷款协议》上签章，导致该协议没有成立生效，没有成立生效的合同难道对上诉人有约束力吗!当然没有，而且什么时候去办第二次转按揭申请手续，双方应协商一个合理的履行期限。其次，仔细看看叶绮萍提供给一审法院的证据，特别是第二次办理转按揭手续所需签署的系列合同，其中最重要的是《个人贷款协议》（叶绮萍证据7－1）和新增加的《二手楼购房意向书》（叶绮萍证据7－6），叶绮萍及黄文伟、黄志仁三人不仅是共同作为借款人，同时还共同作为刘颖、李俏艺房屋的购买人已经单方面签名了，这两份协议均已对原买卖双方签订的《房屋买卖合同》的内容作了变更。刘颖、李俏艺最不能接受的是，刘颖、李俏艺与叶绮萍已经签订了正式的《房屋买卖合同》，为什么还要再签所谓的二手楼购房意向书呢而且这份意向书中有关房价等条款的内容还是空白的，刘颖、李俏艺和叶绮萍是合同的相对人，是利益冲突的对方，中介又是叶绮萍委托的，如果刘颖、李俏艺贸然在意向书上签名，而意向书又被别有用心之人在上面随意填上一个价格，那么刘颖、李俏艺应该找谁去理论呢当刘颖、李俏艺有合理的理由怀疑签署这些空白的合同文件将对自己明显不利的情况下，完全有权拒绝签署。一审法院认为刘颖、李俏艺方应配合叶绮萍签署这些合同，否则属违约实属强词夺理，毫无法律依据。所以，刘颖、李俏艺认为，刘颖、李俏艺就第二次办理转按揭申请手续所需签订的一系列合同必需与叶绮萍协商一致后方可签署，而不是无条件配合。（2）刘颖、李俏艺最迟应于什么时候配合叶绮萍办理第二次转按申请手续如前所述，过了合同约定的15天的期限后叶绮萍仍然要刘颖、李俏艺再次去配合办理转按手续的要求已经是超出了《房屋买卖合同》约定的内容，合同双方当事人理应就合同未明确约定的内容进行友好协商，而叶绮萍却于2010年1月9日向刘颖、李俏艺发来函件，单方要求刘颖、李俏艺必须在2010年1月15日前配合办理第二次转按揭申请手续，而且其在来函中对明知银行只同意向其放贷40万元的事实却隐瞒不说，仍声称贷款额为99.4万元。叶绮萍对其中的差额近60万元打算如何支付执口不提。虽一审法院认为在《房屋买卖合同》中买卖双方曾约定“贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方（叶绮萍）取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付”，但该条款之所以设置“以现金支付”是因为考虑到申请额与实际放贷额之间一般不会有太大的差距，但不曾想到在本案中该差额有近60万之多，全部以现金方式一次性支付恐怕对于任何人都不太方便。所以，刘颖、李俏艺希望尽快落实这个问题，一直与叶绮萍商谈，这也是人之常情，想必换任何一个人处于刘颖、李俏艺这样的处境都会这么想的，并非不愿配合办理叶绮萍办理第二次转按揭手续，而且刘颖、李俏艺在与叶绮萍签订《房屋买卖合同》后就提前与讼争房屋的承租人解除租赁合同，这也进一步说明刘颖、李俏艺的本意是想继续履行合同的。然而，就在双方协商的过程中，叶绮萍于2010年1月27日向法院提起了诉讼要求解除《房屋买卖合同》，退还订金并支付违约金等。综上，因为刘颖、李俏艺在协助叶绮萍办理第二次转按揭手续期间，由于双方主要是通过中介联络沟通，双方有很多问题还没有协商清楚，而刘颖、李俏艺自从签订《房屋买卖合同》后就再也没有见过叶绮萍，故客观上也进一步延长了沟通的期限。所以，刘颖、李俏艺认为，叶绮萍单方提出的要求刘颖、李俏艺必须在2010年1月15日前配合办理第二次转按揭手续是不合理的。刘颖、李俏艺出于审慎考虑，认为双方应该有一个更充分合理的协商期限，不是以叶绮萍说什么时候就以什么时候为准。这是一种单方将自己的意愿强加于另一方的做法，更不能将因叶绮萍所犯的过错导致的后果全部推卸给刘颖、李俏艺一方承担。二、叶绮萍存在明显的违约行为，刘颖、李俏艺有权没收叶绮萍的定金并要求叶绮萍支付违约金。而一审法院却无视叶绮萍存在的过错直接以违反诚实信用原则判令刘颖、李俏艺违约的做法明显有违公平原则。1、刘颖、李俏艺认为其与叶绮萍2009年11月11日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。虽然，刘颖、李俏艺与叶绮萍、黄文伟、黄卉姗、黄志仁四人签订了向银行进行“第一次贷款申请”之《个人贷款协议》，但该协议由于叶绮萍的共同借款人中的黄卉姗自身的原因被银行拒绝放贷，故该协议的丙方即工商银行天河支行并未在该协议上签字盖章，根据《个人贷款协议》第十三条“本协议自各方当事人签署后生效”的约定，该协议因缺少丙方当事人的签署而未生效。而能约束刘颖、李俏艺与叶绮萍行为的只有2009年11月11日双方签订的《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》的约定，叶绮萍才是此《房屋买卖合同》约定的买方主体也即贷款申请人，现叶绮萍发《履约敦促函》给刘颖、李俏艺（卖方），要求单方变更贷款人为叶绮萍、黄文伟、黄志仁三人，其实质意义是对《房屋买卖合同》中买方主体的变更。根据《合同法》第七十七条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。可见，合同要变更的前提基础是合同双方当事人已协商一致，而在《履约敦促函》中叶绮萍强硬要求刘颖、李俏艺接受其提出的变更《房屋买卖合同》中买方主体的要求，毫无商量的余地，动不动以追究违约责任相威胁。殊不知，在未经合同双方当事人协商一致的情况下，其提出的要求已超出了刘颖、李俏艺在《房屋买卖合同》中所应履行的权利义务的范畴。叶绮萍在未与刘颖、李俏艺协商一致的情况下，向海珠法院起诉要求刘颖、李俏艺退回定金、支付违约金、中介服务费等费用的行为其实是一种单方要求解除《房屋买卖合同》的行为，属违约行为，其行为已给刘颖、李俏艺造成了相当的损失。其一、刘颖、李俏艺在与叶绮萍签订《房屋买卖合同》后，为完成合同中不带租约交付诉争物业的承诺，积极的与当时承租诉争物业的租客协商，在与租客的《房屋租赁合同》期限尚未届满的情况下，刘颖、李俏艺给予了租客免收一个月租金3500元的优惠条件才提前终止了《房屋租赁合同》，由于叶绮萍的违约行为诉争物业从2009年12月10日租客搬离空置了几个月。其二、由于叶绮萍及共同借款的三人自身的原因导致银行拒绝向其发放贷款，即使几经更改贷款主体可以放贷也还存在大幅减少贷款额度等使得刘颖、李俏艺不能依《房屋买卖合同》约定的时间收到应得的售楼款的风险，也最终导致了刘颖、李俏艺再次置业的愿望落空。所以，刘颖、李俏艺认为叶绮萍的行为已违反了《房屋买卖合同》第十二条的约定构成违约，刘颖、李俏艺有权没收叶绮萍的订金50000元并不再向叶绮萍出售诉争物业，叶绮萍应依约定向刘颖、李俏艺支付诉争物业成交价10%的违约金即人民币142000元。2、由于叶绮萍自身的过错造成了第一次的转按揭申请没有顺利获得通过，才有了今天刘颖、李俏艺与叶绮萍对簿公堂。所以，叶绮萍对《房屋买卖合同》最终无法履行负有不可推卸的责任，刘颖、李俏艺本来就没有违反《房屋买卖合同》约定的内容，而一审法院却将合同最终不能履行的责任判定由刘颖、李俏艺一方承担，且判令刘颖、李俏艺要支付巨额的违约金，这显然是违反公平原则的。3、一审法院认为叶绮萍和黄文伟、黄志仁办理了第二次转按揭申请，且银行也预先批准了该次转按揭申请，只要刘颖、李俏艺协助补签相关转按揭申请的文件银行就能放贷。刘颖、李俏艺认为，法院做出该认定是缺乏充分依据的。首先，银行的预先批准并不等于最终批准，并不能依据银行预先出具的没有落款时间的所谓承诺函就认定银行最终能放贷。其次，从银行出具的承诺函的内容来看，其明确将叶绮萍和黄文伟、黄志仁列为买方，即银行放贷的前提是借款人均是房屋的买方，但事实上只有叶绮萍才是房屋的买方，其他两人并非房屋的买方。所以，银行出具的承诺函，其前提基础都尚未存在，法院又何以根据该承诺函认为银行就一定会放贷呢事实上，刘颖、李俏艺曾走访过银行，银行说是听了中介的一面之词以为《房屋买卖合同》的当事人是刘颖、李俏艺和叶绮萍、黄文伟、黄志仁，所以才出了同意贷款承诺函。因此，我们可以推测，因为房屋买方主体与申请贷款主体不一致，银行最终是不会放贷的，因为这类贷款均属抵押贷款的性质，如果不是房屋的所有人，拿什么抵押给银行呢4、一审法院判决刘颖、李俏艺一方承担142000元的违约金过分高于叶绮萍的损失。如前所述，导致双方对簿公堂，叶绮萍是有过错的，如果不是叶绮萍方找来的贷款人黄卉姗存在信用缺失的问题，诉争物业早就成交了。而在这场纷争中，广州市的房价从2010年1月开始因为中央连续出台的各项政策已开始明显下降，并非叶绮萍所说的刘颖、李俏艺是因为楼价上升才反悔不卖的。而且，刘颖、李俏艺为更好履行合同，还提前与承租人解除了租赁合同，且在一审开庭时已明确表态愿将诉争房屋继续卖给叶绮萍，如果叶绮萍不愿购买，愿退回订金5万元并分担叶绮萍的部分损失，但叶绮萍当庭表示不愿再购买。事实上，在刘颖、李俏艺退回订金5万元给叶绮萍的情况下，叶绮萍的损失只是中介费2万多元和几千元的按揭费等，最多不过3万多元，但一审法院却判决刘颖、李俏艺在退回订金5万元的同时还要承担142000元的违约赔偿金，先不说楼价下降无形中为叶绮萍降低了购房开支，就该违约金而言已远远高于叶绮萍所产生的损失。根据《合同法》第114条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当的减少。”所以，刘颖、李俏艺认为违约金的数额不合理。三、一审法院有意混淆法律关系。本案审理的是刘颖、李俏艺和叶绮萍因《房屋买卖合同》而发生纠纷，但一审法院却依据未成立生效且叶绮萍单方新增购房人的《个人贷款协议书》来判定刘颖、李俏艺需承担无条件配合办理第二次转按揭申请手续的义务，进而推出刘颖、李俏艺没有配合办理第二次转按揭申请手续即是违反诚实信用原则的表现构成违约。刘颖、李俏艺认为一审法院的判决没有尊重《房屋买卖合同》约定的内容，随意增加刘颖、李俏艺对非《房屋买卖合同》当事人黄文伟、黄志仁等人的所谓配合义务，如果说刘颖、李俏艺对黄文伟、黄志仁等人应承担相应的义务，为何一审叶绮萍方只有叶绮萍叶绮萍一人，而不是叶绮萍、黄文伟、黄志仁三人呢这样一审法院岂不是有遗漏诉讼当事人之嫌所以刘颖、李俏艺认为一审法院的判决是在有意混淆法律关系。故此，上诉请求：1、撤销一审判决书第二、三、四、六项判决；2、判决叶绮萍向刘颖、李俏艺支付违约金人民币142000元；3、判决一、二审全部诉讼费用由叶绮萍承担。叶绮萍答辩称，一、关于《房屋买卖合同》与转按揭申请手续的主体关系问题。（1）《合同》中的主体卖方是刘颖、李俏艺，买方是叶绮萍，一直未曾变更，将来于房管部门办理过户登记手续时也是以《合同》的买方作为新业主的。（2）转按揭申请手续（以下简称“转按手续”）的买方主体（即《个人贷款协议》中的乙方（借款人、买方）及《二手楼购房意向书》的买方（乙方））与《合同》中的买方主体不一致，完全是为了顺利成功办理转按手续的需要。叶绮萍在办理转按手续时并不清楚银行发放贷款的条件，广州市汇瀚顾问有限公司（即按揭中介方，以下简称汇瀚公司）也没有具体说明，答辩人主观上认为贷款申请人越多贷款成功率越高，因此要求家属也一同作为转按手续的申请人以顺利获得贷款，才出现转按手续的买方主体与《合同》中的买方不一致的情况。综上，转按手续的买方主体与《合同》中的买方主体不一致既没有变更合同主体，也没有影响双方的权利与义务，甚至有利于《合同》的履行。二、关于“交易风险”问题。（1）关于空白合同。其一，汇瀚公司并不是叶绮萍指定委托的。从叶绮萍提交的“汇瀚公司收款收据”（原告证据6.1）可以看出，汇瀚公司是“中原地产二手楼宇按揭唯一指定办理机构”，而叶绮萍与刘颖、李俏艺是在中原地产的促成下签订《合同》的，故委托汇瀚公司作为按揭中介是一件顺理成章的事情。其二，叶绮萍也在大量的空白合同上签字。根据业内交易习惯，通常抵押银行每办一个程序才用到一份申请材料，按揭中介公司为免买卖双方多次跑来跑去，因此均要求买卖双方先签名，其余内容待需要时再填上。其三，第一次办理转按申请手续时双方同样已签订了《二手楼购房意向书》（由于叶绮萍向汇瀚公司取证时其恰好已把该意向书提交给银行审核，故没在一审时提交，现以附件的形式提交贵院），与刘颖、李俏艺“第二次转按揭申请中所需签署的《个人贷款协议》和增加的《二手楼购房意向书》等文件正如前述所说刘颖、李俏艺一旦签订将会对自己产生极大的风险……”（上诉状第2页第9行）的说法不符，《二手楼购房意向书》同样出现在第一次的转按手续当中。因此，汇瀚公司作为中原地产指定的按揭中介，而且根据业内交易习惯，我们有理由相信双方在空白合同上签名并不出现刘颖、李俏艺所谓的交易风险。（2）关于贷款数额。刘颖、李俏艺“其在来函中对明知银行只同意向其房贷40万元的事实却隐瞒不说……叶绮萍对其中的差额近60万元打算如何支付执口不提……”（上诉状第3页第26行）的说法事实与不符。自第一次办理转按手续之初，叶绮萍早已决定只贷款40万元，而不是99.4万元。从叶绮萍提交的“委托代理按揭业务费用明细表”（原告证据6.2）可以看出，贷款额是“40万元”，而不是“99.4万元”。因此，叶绮萍只贷款40万元的事实，刘颖、李俏艺早己在第一次办理转按手续之初已获悉，并不存在刘颖、李俏艺的“隐瞒”一说，且刘颖、李俏艺也没有证据证明叶绮萍没有足够的支付能力，刘颖、李俏艺担心的交易风险并不存在。三、关于刘颖、李俏艺前后两次办理转按手续前后矛盾的问题。在《合同》签订后，双方依约办理第一次转按手续，其中包括在空白的《个人贷款协议》（借款人为答辩人、黄卉姗、黄文伟及黄志仁）及《二手楼购房意向书》（买方为答辩人、黄卉姗、黄文伟及黄志仁）上签字，但由于黄卉姗不符合银行要求未能获得抵押银行的审批通过。随后，叶绮萍要求被答辩人协助办理第二次转按手续，但刘颖、李俏艺却以办理转按手续使《合同》买方主体发生变更、在空白合同上签字存在交易风险、贷款数额过低等各种不合理的理由拒绝协助。尤其是被答辩人提出的“增加的《二手楼购房意向书》……简直就是要求刘颖、李俏艺重签《房屋买卖合同》。由于这些文件已将买方主体进行了变更……”（上诉状第2页第9行）的辩解更难自圆其说，既然认为《二手楼购房意向书》存在“极大风险”，甚至“实质上改变买方主体”，为何不在第一次办理转按手续时提出异议显然，刘颖、李俏艺第二次拒绝办理转按手续的行为与第一次协助叶绮萍及其家属办理手续的行为白相矛盾。四、关于刘颖、李俏艺明示解约应当承担违约责任的问题。根据房屋买卖合同的性质，叶绮萍作为买方的主要合同义务在于支付房款，刘颖、李俏艺作为卖方的主要合同权利则在于收取房款，而叶绮萍通过转按手续获得贷款有助于刘颖、李俏艺履行向被告支付房款的义务，有利于合同目的的实现。但是，刘颖、李俏艺首先拒绝第二次办理转按手续，其后又在《对履约敦促函之复函》中明确表示需要解除合同，实质上是拒绝履行合同义务的行为，合同目的无法实现，应当承担违约责任。综上所述，一审法院事实认定清晰，适用法律正确，叶绮萍两次办理转按手续的行为前后矛盾，也没有证据证明其愿意履行合同的诚意，上诉理由毫无事实根据，经不起推敲，明显不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审庭审中，刘颖、李俏艺提交，称该证据可证实2月24日叶绮萍与黄文伟、黄志仁共同购买了涉案房屋，但其实际购房的时间是2010年1月18日，而一般普通人的家庭没有能力购买这么多的住宅。被上诉人表示，该材料提交的程序不正确，该事实不是发生在现在，而是一审诉讼的时候，上诉人举证的义务应在那时而不是现在。购房的事实当时就可证实，现在才提交证据不符合证据规则。购房与本案诉讼的主体不是同一人，两者也无关。本院认为，叶绮萍与刘颖、李俏艺及中介方签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故此合同是有效合同，合同当事人均应切实履行义务。本案的双方争议的焦点在于刘颖、李俏艺是否需要协助叶绮萍办理第二次转按申请手续。在合同签订后，叶绮萍为了办理转按手续而以叶绮萍和黄卉珊、黄文伟、黄志仁四人与刘颖、李俏艺签署了《个人贷款协议》，明确载明借款人是叶绮萍和黄卉珊、黄文伟、黄志仁四人，刘颖、李俏艺是明确知道叶绮萍和黄卉珊、黄文伟、黄志仁四人是为了办理转按申请手续并且刘颖、李俏艺自己在《个人贷款协议》签了名，《个人贷款协议》中借款人的名字、内容是清晰、显著的，足以引起当事方的注意，刘颖、李俏艺应对《个人贷款协议》的内容经过充分审核后才签名。刘颖、李俏艺上诉称第一次按揭申请手续中并未注意贷款人是一人还是数人以及相关合同存在空白，显然是不成立的，本院不予采信。在办理第一次转按申请手续中，由于银行以黄卉珊不具备贷款资格为由退回了叶绮萍第一次按揭申请，叶绮萍第二次改变贷款申请人为叶绮萍和黄文伟、黄志仁三人并得到了银行对转按揭申请的预先同意以及对此出具的贷款承诺书。刘颖、李俏艺以第二次按揭申请手续中贷款人发生变更为由认为《房屋买卖合同》买受人主体等内容发生了实质变更，以及办理第二次转按申请手续的合同中有大量空白之处，并会对自己产生重大风险不予配合叶绮萍办理第二次按揭手续。刘颖、李俏艺在签订《房屋买卖合同》当时已经知晓房屋买受人为叶绮萍，而叶绮萍为办理按揭手续提出的贷款人为叶绮萍和黄卉珊、黄文伟、黄志仁，刘颖、李俏艺在当时是知道的并协助叶绮萍办理了第一次按揭申请手续，叶绮萍第二次按揭申请中贷款人尽管变更为叶绮萍和黄文伟、黄志仁三人，但在第一次转按申请中已经包含了叶绮萍和黄文伟、黄志仁，刘颖、李俏艺对第一次转按申请的贷款人为叶绮萍和黄卉珊、黄文伟、黄志仁四人是知道的，且这一变更对刘颖、李俏艺的权利并无损害，且银行也已经承诺贷款，对房屋买卖的付款履行也是有利的。刘颖、李俏艺协助叶绮萍办理第二次转按申请获得贷款并不会增加刘颖、李俏艺的交易风险，反而有助于合同的履行。刘颖、李俏艺应协助叶绮萍办理第二次转按申请手续。至于刘颖、李俏艺称在办理第二次转按申请手续的合同中有空白之处，刘颖、李俏艺完全可以与叶绮萍协商后予以约定，并不能以此为由拒绝协助。故刘颖、李俏艺此项主张，理由不成立，本院不予采纳。关于刘颖、李俏艺上诉提出叶绮萍办理第二次转按申请手续已经过了合同约定的15天，超出合同约定的内容。叶绮萍办理第二次转按申请手续并得到了银行对转按揭申请的预先同意以及对此出具的贷款承诺书时，虽然过了合同约定的15天后，但《房屋买卖合同》约定刘颖、李俏艺收到叶绮萍定金后15天内向抵押银行申请转按手续，双方办理第一次按揭申请手续是在合同约定的期限内，而贷款银行对叶绮萍第一次按揭申请是因为黄卉珊不符合要求而未能审批通过，并不是最终的审批不通过，叶绮萍办理第二次转按申请仍然是在办理转按申请过程中，是符合《房屋买卖合同》约定的期限的。关于刘颖、李俏艺主张叶绮萍贷款数额过低会导致履行合同能力欠缺，由于刘颖、李俏艺没有提供证据证明叶绮萍无能力支付其余房款，刘颖、李俏艺的此项主张本院不予采纳。综上所述，刘颖、李俏艺拒绝协助叶绮萍办理第二次转按申请手续的行为，构成违约，其后又在《对履约敦促函之复函》中明确表示需要解除合同，实质上是拒绝履行合同义务的行为，致使合同目的无法实现，应当承担违约责任，原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。叶绮萍请求解除《房屋买卖合同》，刘颖、李俏艺表示同意，原审法院判决解除叶绮萍与刘颖、李俏艺《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系，并对因刘颖、李俏艺违约导致合同解除判令其退回定金50000元及在刘颖、李俏艺并无提出双方合同约定违约金标准过高的情况下判令其按照合同第十一条第三款约定支付叶绮萍违约金142000元，并无不当，本院予以维持。刘颖、李俏艺在二审以违约金标准过高请求调低，理由不成立，本院不予支持。如前述理由，刘颖、李俏艺上诉认为叶绮萍违约，其有权没收定金并要求叶绮萍支付违约金，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，刘颖、李俏艺的上诉请求，理据不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由刘颖、李俏艺负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 陈珊彬审判员 高 锐二〇一一年五月十三日书记员 茹艳飞 关注公众号“”