（2011）北民初字第269号
裁判日期: 2011-05-12
公开日期: 2014-10-16
案件名称
董连英、刘树亮与唐山新绿洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
河北省唐山市路北区人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
董连英；刘树亮；唐山新绿洲房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第三十九条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十条；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款
全文
河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2011）北民初字第269号原告董连英，唐山市丰南区稻地供销社退休职工。原告刘树亮，丰南公安局交警队职工。委托代理人陈建仲，河北陈建仲律师事务所律师。被告唐山新绿洲房地产开发有限公司。法定代表人周金辉，该公司经理。委托代理人郑会忠。委托代理人王大明。原告董连英、刘树亮诉被告唐山新绿洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘树亮及委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董连英、刘树亮诉称，二原告系夫妻关系，2005年9月4日，二原告购买被告开发的坐落于路北区军安里尚座花园商业X-X号商业房一套，当时签订了“商品房认购协议”，约定建筑面积28.37平方米，每平方米单价6780元，房屋价款共192349元，并交纳了首付购房款102349元，被告开具了收据。2006年5月5日，原、被告双方签订了正式的“商品房买卖合同”，被告于当日收回了认购书。在签订合同时，被告只让原告在合同的某些部位签名，既没有让原告细看合同条款，也没有向原告讲解合同内容，二原告签完名后被告即收回了合同，称待房管局监证后再将合同书交给二原告一份。2006年11月22日，原告就购买该房产的余款与中国工商银行股份有限公司唐山朝阳支行办理了抵押贷款手续，并对《个人借款合同》进行了公证，现贷款已经还清。2007年9月被告交付了房屋。但购房合同被告却始终没有返还给原告，原告到被告处询问才得知该房屋改为按套计价。2010年6月，二原告看到房产证后才知道房产证中的建筑面积仅为17.12平方米，与合同中约定的28.37平方米少了11.25平方米。为此，二原告找到被告要求返还多收取的购房款，被告无理拒绝。因多次协商解决无果，二原告只好诉于贵院，请求贵院依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》的相关规定，支持二原告的诉讼请求。被告唐山新绿洲房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，系约束双方当事人之间权利义务关系的有效凭证。1、被告对于《商品房买卖合同》的订立不存在欺诈行为。2、对于《商品房买卖合同》所约定的按套销售完全符合我国法律规定，没有违反法律、行政法规强制性规范。3、被告按照该合同内容完全履行了自己的义务。二、原告主张被告承担返还责任无事实和法律依据。虽然《商品房买卖合同》约定商铺面积与产权登记面积不符，但其不构成被告承担返还责任的事实依据。在双方所签订的《商品房买卖合同》附件四第八条中明确规定合同约定面积为暂测面积。商品房按套计价的，合同约定面积不作为计价依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，总价款不变。该条对于面差问题做出了明确的规定，而且被告与原告均在附件四中签字盖章，表示了双方对于附件四内容的认可。而且第八条的约定符合我国对于面差处理的规定。《商品房销售管理办法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对于面差问题，均是以当事人约定优先适用，只有在当事人对面差没有约定的情况下，方适用返还、赔偿、不交、免交等措施。而本案双方当事人恰恰对面差的处理有了明确约定，那么按照上述规定，应当适用当事人的约定。法律以及相关规定并没有禁止当事人约定免除价差处理的规定。三、被告是完全按照双方签订《商品房买卖合同》所附房屋平面图要求进行的施工和交付，原告实际利益并没有受到损害。在《商品房买卖合同》第四条规定的计价方式中明确选定的是按套（单元）销售。这是2000年新商品房买卖合同文本启用后，增加的一种交易方式。应当说，按套计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，而与该计价相关的面积主要是套内建筑面积。而从事实上看原告所得套内建筑面积并没有发生重大出入。被告系完全按照《商品房买卖合同》附件1所附平面图尺寸要求进行的施工，并没有进行更改规划设计，导致原告利益受损的行为。另外对于公摊面积缩水的赔偿我国并没有法律依据。被告认为原告的主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明，二原告系夫妻关系，2005年9月4日，原告预购了被告开发的军安里尚座商业街X号商业房一套，被告给原告开具了收款收据，收据上标明商业房的面积为28.37平方米，每平方米单价为6780元。当日，原告交首付款102349元。2006年5月6日，二原告与被告签订了正式的商品房买卖合同。合同第三条买受人所购商品房的基本情况第五款约定“该商品房合同约定建筑面积共28.37平方米，其中套内建筑面积12.60平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.77平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”第四条计价方式与价款约定按套（单元）计算。合同第五条面积确认及面积差异处理第二款约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。合同第二十条约定“本合同未尽事项，按国家法律、法规和政策规定执行，没有规定的可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十二条约定“本合同连同附件共14页，一式5份，具有同等法律效力。”该合同附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，其中第三款约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积以唐山市房产管理局认定的有资质的测绘机构给出的结果为准；附件三为装饰、设备标准；附件四为合同补充协议，其中第八条约定“合同约定面积为暂测面积。商品房按套计价的，合同约定面积不作为计价依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，总价款不变。”房产证下发后，原告发现房产证中登记的建筑面积为17.12平方米。原告主张被告存在欺诈行为（未提供证据）。原告另主张商品房买卖合同及合同附件系格式合同及条款，故被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，返还购房款。被告认为双方签订的商品房买卖合同符合我国的法律规定，原告的主张缺乏事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。以上事实有双方当事人陈述及各种书证予以证实。本院认为，购买商铺，属于商业投资行为，原告作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，在签订商品房买卖合同时，应认真审查后再签字或盖章。原被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。不管原被告以前是否签订过认购协议，其协议内容都应以最后签订的合同为准。虽然被告交付给原告的商品房产权登记面积和商品房买卖合同约定的面积不符，但该合同中已明确写明合同约定面积的不确定性及面差处理方式。在处理面差纠纷时，我国采用的是当事人约定优先原则，只有在当事人无约定的情况下，才适用法定处理方式。因此在本案中出现面差应按该合同所约定的方式处理，即总价款不变，故被告的行为并未违反合同约定。对于原告主张被告存在欺诈行为，未提供相应证据，本院不予采信。我国合同法对格式合同或条款的限制性规定，所针对的应当为格式合同或条款的提供者，该合同的提供者并非被告，并且附件四第八条并非单方减免主要义务的约定，不属于合同法所规定的免责无效情形。因此，原告的主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告董连英、刘树亮的诉讼请求。诉讼费3236元，由原告担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王春雷代理审判员 李郝伟代理审判员 赵 玲二〇一一年五月十二日书 记 员 梁晶晶 更多数据：