（2011）深中法民五终字第678号

裁判日期: 2011-05-12

公开日期: 2015-12-25

案件名称

上诉人XX公司、Y公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳ＸＸ实业发展有限公司,深圳市Ｙ实业股份有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民五终字第678号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳XX实业发展有限公司（以下简称XX公司）。法定代表人俞XX，董事长。委托代理人华X，该公司法律顾问。委托代理人刘XX，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市Y实业股份有限公司（以下简称Y公司）。法定代表人郑XX，董事长。委托代理人吕XX，广东礼磊律师事务所律师。委托代理人白XX，该公司职员。上诉人XX公司、Y公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2009）深南法民重字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，Y综合楼用地位于南山区XX路以北、XX广场西侧。Y综合楼是1987年经原深圳市人民政府南头管理区批准建设的，于1988年7月22日通过原深圳市人民政府南头管理区竣工验收。1994年1月21日原深圳市规划国土局与南山区南头街道办事处田下村委会签订《统征土地协议书》（深南土字（1994）X号），将Y综合楼用地征为国有。2002年9月16日，深圳市南山区领导组织召开XX广场旧改工程工作会议，决定如下：一、XX广场西侧六层旧楼拆除赔偿问题，通过与南山W大厦进行产权调换来解决，赔偿金额以深尊房评字（2001）第X《房地产估价报告》对南山W大厦的评估价10724000元为准，由XX公司负责支付；产权调换事宜由区政府协调区法院、投资管理公司、南山国土分局等部门解决。二、由南山区旧村改造开发公司于10月底前负责完成拆除6层旧楼及东侧大牌坊的工作，Y公司协助办理。2003年2月13日，南山区政府再次就XX广场旧改工程召开工作会议，会议决定：一、关于XX广场西侧6层旧楼拆除赔偿问题，根据深南工纪（2002）72号文，通过与南山W大厦进行产权调换来解决，并由XX公司支付W公司200万元，作为W公司搬迁的补偿费用，各单位交接过程中的相关事宜由区国资办协调解��。二、XX广场西侧6层旧楼拆除后，可考虑建设成为绿化广场，以改善城市景观和居住环境。该项工程由区建设局委托XX公司完成，所需资金由区政府协调解决。涉及Y公司6层旧楼停业后租金损失的问题，由区建设局协助Y公司在农村公寓化改造相关市政配套设施建设中给予解决，所需资金从专用经费列支。2003年2月底，XX公司（甲方）与深圳市南山Z房屋开发有限公司（乙方）（以下简称Z公司，工商登记资料显示，Z公司系由深圳市南山区旧村改造开发公司更名，XX公司是其控股股东）签订《委托收购协议书》，XX公司称在建设XX广场过程中，需拆除广场西侧属Y公司的Y综合楼，根据深南工纪（2002）X号、深南工纪（2003）X号工作会议纪要的精神，XX公司须采取收购南山W大厦西侧一至九层物业产权，与Y公司综合楼进行产权调换的方式来实现，鉴于Z公司是XX公司XX广场之项目股东，现XX公司委托Z公司出面收购深圳市南山区W公司（以下简称W公司）所有的南山W大厦西侧一至九层产权。2003年3月初，Z公司与W公司签订《协议书》，约定由Z公司出资1072.4万元购买W公司的自有物业即W大厦来置换Y公司的Y综合楼，并将Y综合楼拆除。2003年4月15日，XX公司与Y公司签订了《调换协议书》约定，XX公司因XX旧改项目兴建XX广场使用场地的需要，决定征收Y公司所有的紧邻XX广场西侧的一栋楼房（Y综合楼，又称U楼），经深圳市南山区委、区政府协调，XX公司同意使用南山W大厦一至九层（整栋楼及属于楼宇使用的土地）的产权与Y公司所有的Y综合楼的产权予以调换。双方在协议中约定，一、用以调换物业的情况：南山W大厦西侧一至九层整栋，该物业位于深圳市南山区X路与XX路交汇处，宗地号XX，房地产证号为：X**，总建筑面积不少于3830平方米，包括楼宇使用的土地（该物业原产权人为深圳市南山区W公司，该物业现被深圳市南山区人民法院查封）；Y公司合法拥有Y综合楼一至七层全部，该物业位于深圳市南山区XX北路与X路交汇处（该楼宇于2001年5月18日起按深圳市南山区人民政府和XX公司的要求暂停了装修工程及使用至今）；二、产权调换方式：Y公司于2003年3月3日与深圳市南山区W大厦一层至九层整栋的产权人深圳市南山区W公司及其债权人深圳市南山区T投资发展有限公司三方共同签订了《（2001）深南法经初字第1-129、第1-130号民事调解书执行和解协议》。XX公司确认上述和解协议，并同意以Y公司的名义履行该和解协议，向深圳市南山区人民法院支付Y公司购买深圳市南山区W大厦一层至九层整栋物业应支付的款项，共计8700000元；XX公司依据和解协议向深圳市南山区人民法院支付上述款项后，深圳市南山区人民法院将南山W大厦一��至九层整栋（包括土地）的产权裁定过户给Y公司，并向国土部门出具《协助执行通知书》。国土部门办理完房地产过户手续，将南山W大厦一层至九层整栋的产权权利人变更为Y公司并办理房地产证之日起，视为XX公司已履行了对Y公司所有的Y综合楼的产权调换手续，Y公司应立即将Y综合楼产权交予XX公司使用及处置；四、违约责任：XX公司如违反协议，未按约定在规定期限内向深圳市南山区人民法院支付第二条第1款所述款项（8700000元），XX公司应向Y公司支付违约金1000000元；Y公司如违反协议，拒绝将Y综合楼产权交予XX公司，Y公司应向XX公司支付违约金1000000元。双方还就其他事项进行了约定。2003年4月21日，XX公司开出了一张金额为8700000元的支票（收款人为深圳市南山区人民法院，付款行为工商银行），用于支付购买南山W大厦的楼款。Y公司于2003年4月23日收到上述支票��2003年5月9日，南山W大厦西半部一层至九层的产权由深圳市南山区W公司过户到Y公司名下。Y综合楼在XX公司起诉前已被拆除，并被建成目前XX广场的停车场以及XX公司地下层的通风孔。XX公司认为Y公司未按协议约定将Y综合楼产权（有关权属资料）交予XX公司，遂诉至原审法院，请求法院判令：1、Y公司立即按协议将原坐落于深圳市南山区XX北路与桃园路交汇处”Y综合楼”第一至第七层整栋有关合法产权权属的全部资料交予XX公司；2、Y公司因至今未将”Y综合楼”的产权（相关资料）交予XX公司而应依约支付XX公司违约金100万元；3、Y公司承担本案诉讼费。重审中XX公司于2009年3月4日变更诉讼请求为：1、判令XX公司与Y公司签订的《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》无效��2、判令Y公司立即将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权返还给XX公司（XX公司购买该产权时支付870万元）；3、判令Y公司协助XX公司将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权过户到XX公司名下；4、判令Y公司承担本案全部诉讼费用。后XX公司又于2009年11月10日变更诉讼请求为：1、判令XX公司与Y公司签订的《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》无效；2、判令Y公司立即将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权返还给XX公司（XX公司购买该产权时支付5010万元）；3、判令Y公司协助XX公司将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权过户到XX公司名下；4、判令Y公司不能将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权返还给XX公司并协助过户到XX公司名下时赔偿XX公司可得上述房地产的价值5010万元；5、判令Y公司承担本案全部诉讼费用。后XX公司又于2010年5月31日提出撤销第二次变更、增加的诉讼请求，要求以2009年3月4日提交的诉讼请求为准。Y公司提起反诉，请求法院判令：1、XX公司全面履行拆迁补偿义务；2、XX公司支付因拆除”Y综合楼”给Y公司造成的租金及其他经济损失5103648.01元；3、XX公司承担本案的全部诉讼费用。重审庭审中，Y公司当庭请求将其第2项诉讼请求变更为XX公司支付因拆除”Y综合楼”给Y公司造成的租金及其他经济损失6529884.98元。原审法院审理认为，关于Y公司是否合法拥有Y综合楼（包括所占土地及地上建筑物）的完整产权的问题，根据证据显示Y综合楼是1997年原深圳市人民政府南头管理区批准建设的，有基建工程施工许可证（87南建第X号）竣工验收表等报批报建材料，根据深圳市国土资源和房产管理局直属分局出具深国房直函（2006）X号《关于南山区原Y综合楼用地性质及权属状况的复函》称，Y综合楼用地位于南山区X路以北、XX广场西侧，为国有用地，规划为公共绿地。该栋综合楼曾于1987年办理了报建手续并建成一栋六层建筑物，但未完善相关用地及产权登记手续。原审法院认为，Y综合楼拥有合法报批报建手续，只是没有完善相关用地及产权登记手续，并非违章建筑。关于《调换协议书》的效力问题，因Y综合楼并非违章建筑，XX公司、Y公司签订的《调换协议书》系��方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，因此，对于XX公司请求判令XX公司与Y公司签订的《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》无效的诉讼请求，原审法院不予支持。因《调换协议书》为合法有效合同，双方当事人应当全面履行，在《调换协议书》签订后，XX公司也依约履行了协议书中规定的义务。而根据深南工纪（2002）X号、深南工纪（2003）X号工作《会议纪要》、XX公司与Z公司签订的《委托收购协议书》及Z公司与W公司签订的《协议书》等资料，可以明确XX公司是因建设XX广场，需拆除广场西侧属Y公司的Y综合楼，为了达到此目的，与Y公司签订《调换协议书》，且在《调换协议书》签订后，XX公司并没有向相关部门申请办理产权过户手续，Y综合楼被拆除后，XX公司在Y综合楼原址上建成XX广场的停车场、XX公司地下停车场的通风孔；现Y综合楼已被拆除，已不可能办理房屋产权变更过户手续。因此，XX公司已达到其调换产权的目的，没有办理房屋产权在于房屋已被XX公司拆除，即《调换协议书》XX公司、Y公司已实际履行完毕。XX公司请求判令Y公司立即将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权返还给XX公司及Y公司协助XX公司将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权过户到XX公司名下的诉讼请求，原审法院认为，其一、XX公司是通过代付款的形式为Y公司取得南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权，并不存在XX公司享有过该房屋的产权，即不存在该房屋返还给XX公司；其二，XX公司、Y公司签订的《调换协议书》是合法有效的，且XX公司、Y公司已实际履行，因此，对XX公司的诉讼请求，原审法院不予支持。对本案的反诉请求，原审法院认为，XX公司已经实际履行其协议中规定的义务，Y公司也取得南山W大厦西半部一层至九层的产权，因此，Y公司依据《调换协议书》要求判令XX公司全面履行拆迁补偿义务的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。Y公司称因XX公司向法院提起恶诉，导致其受偿的物业”南山W大厦”被法院查封，Y公司无法从事正常的商业活动，因此要求XX公司赔偿租金及其他经济损失5103648.01元，但并未提出相关证据予以证实，因此对该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论��定，判决：一、驳回深圳XX实业发展有限公司的诉讼请求；二、驳回深圳市Y实业股份有限公司的反诉请求。本案本诉受理费72700元，由XX公司承担，本案反诉费3762.8元，由Y公司承担。上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、改判XX公司与Y公司所签订的《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》无效；3、改判Y公司立即将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权返还给XX公司（XX公司购买该产权时支付870万）；4、改判Y公司协助XX公司将位于深圳市南山区X路与XX路交汇处、宗地号为XX的南山W大厦第一层至第九层整栋（包括土地）房屋产权过户到XX公司名下；5、判令Y公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，XX公司与Y公司签订的《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》（以下简称《调换协议书》）所确定的内容是房屋产权置换转让，而非拆迁补偿，涉及的也是房产转让法律关系。产权置换成功的标志应该是签约双方忠实履约，完成产权登记及产权过户手续，原审法院没有查清该事实，认为XX公司已达到其调换产权的目的，调换协议已实际履行完毕没有事实法律依据。首先，从《调换协议书》名称、涉及的权利义务关系及工作会议纪要看均十分明确表述为”产权调换”，阐明了XX公司因”用地的需要”决定”征收”Y公司的Y综合楼，并以”南山物质大厦第一层至第九层产权与Y综合楼产权予以调换”。Y公司在答辩中也不否认，只是认为《调换协议》中产权交付仅指交付物业，并无交付产权权属资料义务，庭审中Y公司也承认没有将相关资料交付XX公司。这样就产生两个问题，第一是何谓房地产产权法律的定义是指房屋所有权和该房屋占用土地的使用权，是实物、权益、区位三者的综合体，同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条明确规定：”房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。即”房随地走、地随房走”，因此Y公司的产权交付仅指交付物业的辩解没有法律依据。第二个问题是，Y公司不交付相关产权权属资料又如何能办理产权登记及产权过户手续，如何实现产权调换其次，涉案的房屋根本不在规划部门核定给XX公司的用地红线图范围内，XX公司在与Y公司签订《调换协议》之前并没有取得涉案房屋土地的使用权，何来拆迁补偿一说事实上XX公司恰恰是为了取得包含土地使用权在内的涉案房产产权才与Y公司签订的《调换协议书》。再次，从相关证据来看，Y公司根本不拥有Y综合楼产权，其在《调换协议书》中声明的：”合法拥有Y综合楼第一至第七层全部”完全是欺骗行为，已被深圳市国土资源和房地产管理局直属分局出具的《关于南山区原Y综合楼用地性质及权属状况的复函》（深国房直函（2006）X号及（2008）第X号，以下简称复函）及Y公司提交的情况说明等证据证实，该复函明确表示该楼拆除前未完善相关用地、产权登记手续，现该栋建筑物已被拆除无法办理产权及产权过户手续。Y公司于2006年7月30日向原审法院提交的《情况说明》也清楚说明涉案”Y综合楼”产权性质系集体财产，其所属土地至今没��办理征收手续，由于历史的原因，在该楼建造过程中，Y公司没有与国土部门签订土地使用权出让合同、没有办理规划许可证等报建手续，也没有领取房地产证。由此可以看出该涉案房产实际就是一个违法建筑，因此原审法院认为XX公司已达到其调换产权的目的，调换协议已实际履行没有任何事实法律依据。原审法院认为没有办理房屋产权在于房屋已被XX公司拆除是错误的，也没有任何事实根据。事实上，在XX公司向Y公司履行完交付W大厦一至九层产权的合同义务后，Y公司不仅未向XX公司移交Y综合楼，反而未经XX公司同意擅自自行将其拆除，原审判决没有对该争议进行任何叙述，也没有任何证据证明是XX公司实施了拆除行为。原审法院适用法律错误，双方签订的《调换协议书》应为无效合同。若依深圳市南山区旧城改造办公室的《情况报告》，该地的土地性质是集体用地，双方签订的《调换协议书》严重违反了《城市房地产管理法》第八条规定，属于违反法律强制规定签订的合同，是无效的。深圳市国土资源和房地产管理局直属分局出具的《关于南山区原Y综合楼用地性质及权属状况的复函》［深国房直函（2006）X号及（2008）第X号］证明，原Y综合楼用地已被征为国有；该综合楼拆除前并未完善相关用地及产权登记手续。即Y公司根本不合法拥有该楼的产权，双方签订的协议也因违反《城市房地产管理法》第38条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定和《中华人民共和国土地管理法》相关规定而无效。Y公司存在严重的欺诈行为，双方签订协议时Y公司根本没有涉案房产的合法产权，事后也没有采取任何补救措施使涉案房产合法化，而是一味隐瞒涉案房产的真实权属状况，欺骗XX公司，将完全不合法拥有的房屋作为对价，骗取了XX公司的信任，通过置换，变成了XX公司合法房产的权利受让人，鉴于Y公司严重的欺诈行为，使XX公司在违背真实意思的情况下做出了错误的意思表示，该行为无效。本案有违公平、诚实信用原则，XX公司可依法向人民法院申请撤销该协议，使其自始归于无效。从原审法院审理查明的事实可知XX公司为了调换涉案房屋产权共支付1072.4万元对价，购买了W大厦的一至九层产权，并依约将其过户到Y公司名下，该楼无论从面积、新旧程度、地理位置、房产价值等方面均与原Y综合楼相当甚至更好，且依据征地协议及国土局复函可知Y公司已经得到了相关补偿，即Y公司不但没有受到经济损失，反而得到了双倍的利益。相比之下，XX公司在付出了高昂对价的同时，却由于Y公司的欺诈、怠于采取补救措施、擅自拆房等行为使得产权调换的目的无法实现，XX公司最后什么也没有得到��明显显失公平，XX公司作为受害方完全可以依据《合同法》五十四条之规定向人民法院申请撤销该协议，使其自始归于无效。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判，支持XX公司的全部上诉请求。上诉人Y公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令XX公司赔偿因拆除”Y综合楼”给Y公司造成的经济损失6529884.98元；3、判令XX公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：Y公司要求XX公司赔偿因拆迁造成的损失，不仅向原审法院提供了充分证据，且有法律依据。”Y综合楼”装修费损失的证据材料：建筑安装专用发票13张，证明Y公司自2001年3月2日至2001年8月1日共向阳江建筑安装工程公司深圳分公司支付装修费1026220.63元；《楼房维修工程合同》、《U楼扩建改造工程预算》、《U楼房维修工程造价合同书》，证明Y公司与X建筑工程公司深圳分公司就”Y综合楼”装饰装修签订《楼房维修工程合同》；《产权调换协议书》第一条第2项约定该楼宇于2001年5月18日起按深圳市南山区政府和XX公司的要求暂停了装修工程及使用至今，证明因XX公司需对”Y综合楼”拆迁，Y公司暂停了对”Y综合楼”的装修。依据建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知第三条第二款和深圳经济特区房屋拆迁管理办法（2004年修正）第27条第二款的规定，Y公司为改良房屋的使用利益进行装修，由于XX公司原因被迫停止装修，Y公司不仅直接损失装修费1026220.63元，并损失了改良房屋的使用利益。依据事实和法律，XX公司理应赔偿Y公司房屋装修损失。律师费损失的证据：律师费发票，证明”Y综合楼”被拆除后，由于XX公司不断提起诉讼，Y公司为应诉聘用广东华商律师事务所律师支出律师代理费416700元；（2005）深南法民三初字第906号民事判决书、（2005）深中法民五终字第2374号民事判决书，证明Y公司由于XX公司的诉讼，聘请广东华商律师事务所律师作为案件一、二审的代理人。由于XX公司滥用诉权，故意虚构法律关系和法律事实，为自己谋取不正当利益向人民法院提起诉讼，是一种故意侵权行为，Y公司由此产生的律师服务费应当由由恶意诉讼人承担。办理”南山W大厦”房屋产权证，Y公司为XX公司代缴的市政配套设施费225575元、房产过户相关费用676057.35元的证据：土地使用权有偿使用缴款专用收据，证明为办理产权置换给Y公司的”南山W大厦”房产证，Y公司代XX公司交纳市政配套设施费；收费收据，��明Y公司为XX公司代付的办理W大厦产权过户手续的税费；产权调解协议书，协议书前言内容表明XX公司是以产权调换的方式以其购买的”南山W大厦第一层至第九层（整栋楼及属于楼宇使用的土地）的产权作为拆迁Y公司”Y综合楼”的补偿，证明XX公司是办理”南山W大厦”过户手续并承担相关费用的主体，协议书第二条第1项约定XX公司并同意以Y公司名义履行该《和解协议》，向南山区法院支付Y公司购买深圳市南山W大厦第一层至第九层物业应支付的款项，共计870万元，证明Y公司以自己的名义向国土部门缴纳市政配套设施费和相关税费是代XX公司缴纳；委托收购协议书，协议书第二条约定XX公司承担购买”南山W大厦”一至九层产权的全部价款，XX公司依法享有W大厦一至九层物业的全部权益，证明办理房产证缴纳的市政配套设施费和相关税费应由XX公司承担。Y公司为XX公司代缴的市政配套费和相关税费应予返还。租金损失的证据：租赁业专用发票，证明Y公司因拆迁”Y综合楼”造成租金损失2886000元（按2000年4月月收租金88000元，自2000年9月停租至2003年4月15日签订协议，计算方式：88800元／月×32.5个月=2886000元）。依据城市房屋拆迁的有关规定，Y公司有权享有因拆迁造成的停业损失补助费。执行款（包括执行费）及利息损失的证据：被执行费转帐凭证，证明由于XX公司的诉讼，Y公司支付执行款项（包括执行费和利息损失）1299332元，计算方式：1068204元（执行款＋执行费）＋231128元（利息）。综上，原审判决认定Y公司要求赔偿租金及其他经济损失没有提出相关证据予以证实，不予支持是不符合客观事实的，请求二审法院支持Y公司的上诉请求。针��XX公司的上诉，Y公司辩称，XX公司与Y公司之间不存在房地产转让关系，而是城市房屋拆迁赔偿关系。《会议纪要》和《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》（以下简称《调换协议》）内容共同表明，本案是房屋拆迁补偿合同关系。XX公司主张本案性质是房产转让合同关系，违背法律规定。XX公司主张本案性质是房产转让合同关系的唯一依据是《调换协议》的名称、涉及的权利义务关系及《会议纪要》均十分明确表述为”产权调换”，XX公司的这一主张违背了最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖问题的批复》关于”当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”的规定，更何况《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条明确规定产权调换本身就是拆迁补偿的一种方式。Y综合楼是因为建设XX广场需要拆除的，XX公司是XX广场的建设单位和拆除人，依据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二十三条的规定，XX公司将Y综合楼拆除后，以房屋调换方式将南山W大厦赔偿给Y公司，双方完全是房屋拆除赔偿关系。Y综合楼是城市国有土地上的房屋，应当适用城市房屋拆迁补偿的相关规定。首先，依据深圳市政府与Y公司签订的《统征土地协议书》第五条第二款的规定，Y综合楼用地被征为国有后，Y公司仍享有Y综合楼所有权和该房屋占用国有土地的使用权。其次，Y综合楼是城市国有土地上的房屋，只是因政府的规定，尚未完善权属登记手续，依据《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，应适用城市房屋拆迁管理的法律法规。XX公司是Y综合楼的实际拆迁人，Y公司不负有向XX公司交付产权资料的义务。XX公司作为Y综合楼的拆除人，有义务在拆除前查清Y综合楼的权属情况，报请有关部门进行合法认定并申请办理产权过户手续。事实上，XX公司已实际了解、掌握、清楚Y综合楼用地及权属情况。《调换协议》对南山W大厦不仅列明了宗地号、房产证号，且特别注明包括楼宇使用的土地，对Y综合楼则只列明了其楼层及所在位置，并无南山W大厦列明的内容及强调包括土地的文字，同时协议第二条约定是将南山W大厦产权权利人变更为Y公司并颁发房地产证，而对Y公司约定的义务是将Y综合楼产权交予XX公司使用和处置。《调换协议》签订后，Y公司已按约将Y综合楼交付给XX公司，XX公司取得Y综合楼后实施了拆除，XX广场项目已建成，XX公司已达到其签订协议的目的。XX公司是一个房地产开发商，应当十分清楚��Y综合楼拆除前就应当报请相关部门办理Y综合楼用地的产权登记手续，XX公司因自己的过错没有办理Y综合楼原有位置土地的权属登记手续，与Y公司无关，Y公司没有交付权属资料的义务。深南工纪（2002）X号《会议纪要》明确列明Y综合楼由南山区旧村改造开发公司拆除，而南山区旧村改造开发公司是Z公司更名前的名称，《委托收购协议书》前言列明Z公司是XX公司的控股股东，Z公司基于XX公司委托与南山W公司签订的《协议书》列明Y综合楼由Z公司自行拆除，原审法院以上述证据为据，认定XX公司拆除了Y综合楼，事实清楚，证据充分。XX公司称Y公司不仅未向XX公司移交Y综合楼，且未经XX公司同意擅自自行将其拆除，不是事实。Y综合楼是Y公司在其集体土地上建造的，拥有合法的报批报建手续，1988年6月建成竣工。1994年Y综合楼所在土地被征为国有，依据1994年深圳市人民政府《关于处理深圳特区房地产权属遗留问题的若干规定》第二条、第二十条之规定，Y综合楼没有办理用地及产权登记手续的主要原因在于政府的规定，不能因此否认Y综合楼是合法建筑的事实。依据最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的规定，Y综合楼用地被征为国有后，Y公司仍然对Y综合楼享有所有权。Y综合楼拆除后，XX公司将Y综合楼用地部分建成了广场绿地，改善了XX广场项目周边的环境，提高了XX广场整体物业价值，部分建成了XX广场的停车场和XX公司地下停车场的通风孔和冷却塔，XX公司1999年竣工滞销的高层楼盘很快脱手，赚取了丰厚的利润，增大了开发商的整体利润，XX公司完全达到了签订协议的目的。相反，因XX公司不断提起诉讼，Y公司不仅受偿的物业至今仍被查封，还因此遭受到巨大经济损失。已投入的装修费1026220.63元全部损失，两年的租金损失200多万元至今未得到赔偿，因XX公司诉讼支付律师代理费416700元和法院案件受理费等费用，并被强行划走了违约金100万元，现XX公司又诉请Y公司将受偿的物业予以返还，届时，Y综合楼已被拆除后，Y公司不仅不能得到分文补偿，还要额外承担500多万元的经济损失，事实证明，显失公平是对Y公司而非XX公司。XX公司所谓Y公司得到了双倍利益不仅违背事实，同时违背常理。Y综合楼是1988年建成竣工的房屋，从未被政府征收、补偿，不存在双倍利益问题。XX公司为达到拆除Y综合楼的目的，先于2001年5月通过南山区政府强行责令Y公司停止Y综合楼的装修和对外出租，进而通过政府出面，于2002年、2003年连续召开会议以行政手段拆除Y综合楼，并强行界定拆迁标准，限定拆迁日期，XX公司才是最大利益获得者。综上，请求二审法院驳回XX公��的上诉请求，支持Y公司的反诉请求。针对Y公司的上诉，XX公司辩称，本案经一审、二审及重审三次审判，法院均认定本案的法律关系为产权调换关系（即房地产转让中的房产互易）而非拆迁补偿法律关系，故Y公司适用《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关规定是错误的，该法律与本案无任何关系，Y公司不存在因”拆迁”造成的装修损失。Y综合楼的装修费用均发生在2001年，XX公司与Y公司签订《调换协议》时间是2003年，2001年Y综合楼的装修费用与XX公司无任何关系，且Y公司取得产权证照齐全的W大厦的价值远高于违法建筑Y综合楼，Y公司没有损失。Y公司存在欺诈，以其没有任何权利的Y综合楼换走XX公司产权证照齐全的W大厦，双方所签订的《调换协议》理应无效，Y公司所谓的律师费、诉讼费应由其自行承担。市政配套设施费及房产过户费均是由南山W公司缴纳，与Y公司无任何关系，根本不存在Y公司代XX公司缴纳相关费用的事实。南山W公司与Z公司于2003年3月3日签订的《协议书》明确约定法院将W大厦裁定给Y公司后，涉及的有关税费由Y公司承担，不存在Y公司代XX公司缴纳费用的问题。Y公司所谓的执行款是XX公司依据生效的判决应得的违约金，该违约金是因Y公司自身不诚信、欺诈所造成，应由其支付，更不存在利息问题。综上，Y公司的上诉请求均无事实和法律依据，请求二审法院驳回Y公司的全部上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，2002年9月24日，南山区人民政府办公室印发的《XX广场旧改工程工作会议纪要》（深南工纪（2002）X号）载明：9月16日下午，由黄XX副区长主持召开了XX广场旧改工程工作会议对XX广场引进”XX百货”项目过程��存在的建设问题进行了研究。会议认为，XX广场是区重点旧改项目，为保证XX广场的施工进度，确保XX按时进驻XX广场，对建设过程中存在的广场西侧6层旧楼拆除问题，必须采取措施加以解决，为此，会议决定，XX广场西侧6层旧楼拆除赔偿问题，通过与南山W大厦进行产权调换来解决，赔偿金额以10724000元为准，由XX公司负责支付；调换产权事宜由区政府协调区法院、投资管理公司、南山国土分局等部门解决；由南山区旧村改造开发公司于10月底前负责完成拆除6层旧楼及东侧大牌坊的工作，由Y公司协助办理。参会人员包括区旧村改造开发公司、Y公司及XX公司的人员。2003年2月20日，南山区人民政府办公室印发的《XX广场旧改工程工作会议纪要》（深南工纪（2003）X号）载明：2月13日上午，由黄XX副区长主持召开了XX广场旧改工程工作会议，对XX广场引进”XX百货”项目过程中存在的问题进行了研究。会议认为，XX广场是区重点旧改项目，引进”XX百货”对增加区财政税收和发展第三产业十分有利，各单位要高度重视，各负其责，采取积极有效的措施共同协商解决建设中存在的问题，为此，会议决定，关于XX广场西侧6层旧楼拆除赔偿问题，根据深南工纪（2002）X号文，通过与南山W大厦进行产权调换来解决，并由XX公司支付W公司200万元作为W公司搬迁的补偿费用；XX广场西侧6层旧楼拆除后，可考虑建设成为绿化广场，以改善城市景观和居住环境，该项工程由区建设局委托XX公司完成，所需资金由区政府协调解决；涉及Y公司6层旧楼停业后租金损失的问题，由区建设局协助Y公司在农村公寓化改造相关市政配套设施建设中给予解决，所需资金从专用经费列支。参会人员有XX公司人员。XX公��与Y公司于2003年4月15日签订《关于”南山W大厦”产权与”Y综合楼”产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议》）载明，XX公司在XX旧改项目兴建”XX广场”因场地使用需要，决定征收Y公司紧临”XX广场”西侧一栋楼房（Y综合楼，又称”U楼”），并以资产调换方式与Y公司作资产调换，现经区委、区政府协调，XX公司同意用南山W大厦第一层至第九层（整栋楼及属于楼宇使用的土地）的产权与Y公司的”Y综合楼”的产权予以调换，双方就产权调换达成的本协议。2003年4月21日，XX公司致函深圳市南山区W公司称，根据双方于2003年3月7日签订的协议书，为尽快执行区政府深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要关于拆除XX广场西侧6层旧房的决定，XX公司已于近日与Y公司签订了”产权调换协议”，为此，希望南山W公司就双方协议约定的解决方法，尽快协助办理有关”W大厦”产权过户到Y公司的相关法律手续，XX公司同时将有关款项按协议约定分别支付给南山W公司和南山区法院。Y公司前身为田下村民委员会。1994年1月21日，深圳市规划国土局、XX村民委员会、南头街道办事处签订《统征土地协议书》约定，深圳市规划国土局现征用XX村委会辖内除已征用的，经市政府已划定给各种用地红线外的集体所有的土地；已统征的土地，在开发建设前，由原土地所有单位使用、收益，但不得改变土地使用性质等。2006年12月14日，深圳市国土资源和房产管理局直属分局向原审法院出具《关于南山区原Y综合楼用地性质及权属状况的复函》（深国房直函（2006）X号）称，原”Y综合楼”用地位于南山区X路以北、XX广场西侧，为国有用地，规划为公共绿地；该栋综合楼曾于1987年办理了报建手续并建成一栋6层建筑物，但未完善相关用地手续及产权登记手续，现该栋建筑物已经拆除，故无法办理产权登记及产权过户手续。2008年4月22日，深圳市国土资源和房产管理局直属分局向本院出具《关于南山区原Y综合楼用地有关问题的复函》（深国房直函（2008）X号）称，Y综合楼现状已拆除，经查，该综合楼拆除前并未完善相关用地及产权登记手续；根据1994年1月21日原深圳市规划国土局与南山区南头街道办事处XX村委会签订的《统征土地协议书》（深南土字（1994）X号），原Y综合楼用地已被征为国有等。XX公司、Y公司在本案二审法庭调查时均确认Y综合楼已被拆除，在原址上由XX公司在2003年、2004年间建造了停车场、XX广场地下停车场通风口及XX广场中央空调的冷却塔，但上述建筑物均无办理报建手续。本院认为，双方当事人于2003年4月15日签订的《产权调换协议》载明是在南山区委、区政府协调下，就实现征收Y综合楼所达成的产权调换意向而签订的合同，XX公司于2003年4月21日给深圳市南山区W公司的函亦表明为执行区政府深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要关于拆除Y综合楼的决定而与Y公司签订了《产权调换协议》。根据当事人的上述意思表示，本院认为双方当事人为实现Y综合楼与南山W大厦产权调换问题所签订的一系列合同及所为的一系列行为，均以深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要为基础，同时亦是为了执行该两份会议纪要的决议，故必须结合该两份会议纪要来认定双方当事人基于《产权调换协议》形成的法律关系的性质及对《产权调换协议》内容作出解释。根据深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要内容可知，将南山W大厦产权与Y综合楼产权进行调换的目的是对拆除Y综合楼给予Y公司赔偿，产权调换只是赔偿拆除房屋损失的手段或方式，XX公司对通过产权调换方式取得的Y综合楼并不能随意处置而只能拆除，与通过买卖取得对房屋的完全不受他人干扰的任意处置权的房屋买卖法律关系的法律特征并不相符，而与以使用土地为目的拆除地上建筑物的房屋拆迁法律关系的法律特征相符，故本案的案件性质应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原审判决将本案定性为房产转让纠纷，是将当事人履行双方之间法律关系产生的权利义务内容的履行方式错误定位为权利义务内容本身，定性不当，本院予以纠正。深国房直函（2006）X号及深国房直函（2008）X号回函及深圳市规划国土局、XX村民委员会、南头街道办事处于1994年1月21日签订的《统征土地协议书》显示，Y综合楼早于1987年办理了报建手续，原Y综合楼用地已于1994年经统征为国有用地，但尚未收回而由Y公司按现状继续使用，且未完善相关用地手续及产权登记手续。直至XX公司与Y公司签订《产权调换协议》，Y综合楼及其用地情况均无变动，Y公司对此亦未作虚假描述，且XX公司作为签约的一方当事人，负有对所置换物业状况进行审慎审查的义务，理应对Y综合楼及其用地情况了解清楚，即XX公司在2003年4月15日签订《产权调换协议》时应当知道Y综合楼及其用地的真实情况，即使不考究XX公司在2009年3月4日以Y公司隐瞒Y综合楼真实权属情况为由提出的否定《产权调换协议》法律效力的诉请是否已超过合同法规定的因欺诈行使合同撤销权的除斥期间，XX公司主张因Y公司隐瞒Y综合楼及其用地情况，故《产权调换��议》应认定无效的上诉理由，亦缺乏事实依据，本院不予支持。Y综合楼在1987年经依法报建建成，而在1994年国家统征XX村集体用地时已经深圳市国土局同意保留Y综合楼由Y公司按房屋现状使用、收益，Y综合楼是合法建筑，Y公司对其拥有合法的所有权，XX公司以Y综合楼是违法建筑、Y公司不具有合法产权为由主张认定《产权调换协议》无效的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。关于XX公司主张调换的物业产权包含Y综合楼用地的问题，首先，《产权调换协议》只明确约定系用南山W大厦一至九层（整栋楼及属于楼宇使用的土地）的产权与Y公司所有的Y综合楼的产权予以调换，在描述用以调换物业情况时亦只提到南山W大厦用地，而没有提到Y综合楼用地，即协议并未明确约定Y公司负有转让Y综合楼用地给XX公司的合同义务。其次，如前所述，《产权调��协议》是对拆迁Y综合楼的拆迁安置补偿合同，Y公司只需在约定期限内将Y综合楼交予XX公司拆除即已完成其合同义务，不能参照房屋买卖合同”地随房走”的法律原则而推定出所调换的房屋产权必然包含房屋用地，XX公司提出调换的房屋产权必然应包含房屋用地土地使用权的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。再次，在Y综合楼用地已经统征为国有用地、国家并未将该地块的土地使用权出让给Y公司情形下，Y公司无权亦不可能承诺将Y综合楼用地转让予XX公司，在Y综合楼拆除后，XX公司能否取得Y综合楼用地的土地使用权，属于国土部门职权审查范围，与Y公司无关，XX公司主张Y公司负有保证或协助XX公司取得Y综合楼用地的土地使用权的上诉理由，超出了Y公司签订《产权调换协议》的意思表示的范畴，本院不予采纳。最后，深国房直函（2006）X号��载明Y综合楼用地规划为公共绿地，深南工纪（2003）X号工作会议纪要亦载明Y综合楼拆除后，可考虑建设成为绿化广场，以改善城市景观和居住环境，该项工程由区建设局委托XX公司完成，所需资金由区政府协调解决。即在签订《产权调换协议》前，南山区政府已明确表态只是委托XX公司完成将Y综合楼用地改建成绿化广场的工程，且改建资金亦是由区政府解决，隐含了将收回的Y综合楼用地用于公益，不可能出让给单位或个人的意思，XX公司有派员参加本次工作会议，对南山区政府的态度应十分明了，现XX公司仍主张置换的物业产权包含物业用地，有违诚实信用原则。综合上述四点，本院认为XX公司主张所置换的Y综合楼产权应包含土地的使用权的上诉理由，没有事实和法律依据，依法不予支持。因置换的Y综合楼产权不包含土地使用权，XX公司以Y公司违法转让集体用地为由主张认定《产权调换协议》无效的上诉理由，缺失前提，本院不予支持。XX公司已派员参加了南山区政府主持的拆除Y综合楼的工作会议，在签订《产权调换协议》前即应知道所置换的Y综合楼不包含土地使用权，XX公司现以置换物产权内容不对等为由主张《产权调换协议》无效，已超过以显失公平为由请求撤销合同的除斥期间，本院不予支持。另，拆除Y综合楼是为了改善XX广场周边环境、提升XX广场的投资价值，促成大型连锁性超市进驻XX广场，即是为了XX广场的建设需要，作为XX广场开发商的XX公司必然从中受益，这亦是XX公司愿意负担国家收回Y综合楼用地所需支出的拆迁补偿费用的原因，Y综合楼用地的现状亦证明了XX公司实际已将该用地作为XX广场的辅助性场地使用而从中获益，XX公司提出在置换物业后没有获得任何利益的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。综上，XX公司主张《产权调换协议》无效的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。《产权调换协议》是当事人真实意思表示，拆除Y综合楼、以产权置换方式补偿拆迁损失系经南山区政府及相关行政部门同意，没有违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同。XX公司基于合同无效提出的返还南山W大厦一至九层房产、协助办理该房产过户至其名下的上诉请求，因不存在《产权调换协议》被认定为无效的前提，本院予以驳回。深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要已明确给予拆迁Y综合楼的补偿就是将价值10724000元的南山W大厦一至九层房产置换给Y公司，补偿范围当然已涵盖了法律规定Y公司可得的损失赔偿，在Y公司取得南山W大厦一至九层产权（含土地使用权）后，XX公司所承担的对Y公司的拆迁补偿义务已完成，现Y公司再行主张赔��Y综合楼的装修、租金损失和办理南山W大厦产权过户手续所支出的费用，超出了其可得赔偿范围，本院不予支持。Y公司主张XX公司应承担律师费损失和执行款及利息损失，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，Y公司提出的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决除对本案案件性质认定不清外，认定的其他事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费合计96462.8元，分别由深圳XX实业发展有限公司负担72700元、深圳市Y实业股份有限公司负担23762.8元。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳审　判　员　柯云宗代理审判员　赵　霞二〇一一年五月十二日书记员（兼）　王丹妮更多数据：