（2010）谯民一初字第01993号

裁判日期: 2011-05-12

公开日期: 2016-11-22

案件名称

丁怀娥、宋某增与潘加起房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

亳州市谯城区人民法院

所属地区

亳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁怀娥,宋效增,潘加起

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第十七条，第一百八十五条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国担保法》：第四十条，第四十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第一百三十条

全文

安徽省亳州市谯城区人民法院民事判决书(2010)谯民一初字第01993号原告：丁怀娥，女，1942年5月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。原告：宋效增，男，1948年12月26日出生，汉族，农民，住址同上。与丁怀娥系夫妻关系。委托代理人：张禹，安徽王善利律师事务所律师。被告：潘加起，男，1948年9月10日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：阮东，安徽智立律师事务所律师。原告丁怀娥、宋效增与被告潘加起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月30日立案受理，于2010年4月13日作出（2010）谯民一初字第0153号民事判决书。原告丁怀娥、宋效增不服，提出上诉。亳州市中级人民法院于2010年7月23日作出（2010）亳民一终字第0350号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2010年8月17日受理后，依法另行组成合议庭，于2011年1月21日公开开庭进行了审理。原告丁怀娥、宋效增及其委托代理人张禹、被告潘加起及其委托代理人阮东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁怀娥、宋效增诉称：二原告于1996年5月8日以人民币17万元的价格在亳州市中国中药材交易中心购买房屋一处，1999年在原房基础上加盖了三、四层，形成现在的房屋状况。原告宋效增与被告原关系较好，因资金紧张于2001年从被告处借款人民币15万元，没有出具条据。被告担心原告宋效增以后无力偿还借款，原告宋效增与被告潘加起遂约定把登记在原告宋效增名下的上述一、二层房屋（三、四层未登记）抵押给被告，双方并于2002年11月28日签订《房地产买卖契约》，以买卖的形式将二原告的房屋以15万元抵押给潘加起。2002年12月3日原告宋效增担心过户后被告将来不同意赎回房屋，双方又签订如下协议：“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。2002年12月10日原告宋效增与被告双方一起到亳州市房地产管理局办理了过户登记。上述协议约定的25万元之中的10万元被告也没有支付给宋效增，宋效增也一直按照百分之一支付利息；原告宋效增一直将房屋一楼西面的一间门面一、二层出租给他人，东面的一间门面房一、二层以及整个三、四层由二原告家人自用至今。2008年原告宋效增有能力要求赎回房子时，被告拒绝赎回，故而成讼。直到2009年元月16日被告也承认房屋是抵押的，可以赎回，但被告一直不配合落实。综上，二原告认为，2002年11月28日签订《房地产买卖契约》时，原告宋效增是设定抵押，而不是买卖房屋，该合同行为实属“重大误解”；同时，价值25万元的房屋以15万元出让也“显失公平”，根据《合同法》第五十四条的规定该行为可以撤销；结合原告宋效增和被告于2002年12月3日的《协议》和被告潘加起的在2009年元月9日的表述，充分反映出该《协议》是典型的“当票”，原告宋效增将房屋过户到被告名下的行为根本不是买卖房屋，属于“典当”房屋；该典当在继续续期状态，原告始终支付着利息费用并没有绝当。二原告要求赎回房屋，但被告不予配合。为此，二原告请求依法撤销原告宋效增与被告于2002年11月28日签订的《房地产买卖契约》，并判令被告履行原告宋效增与被告潘加起于2002年12月3日的《协议》，协助原告赎回位于亳州市谯城区站前路中国中药材交易中心1幢101房。原告丁怀娥、宋效增针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、原告宋效增的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格；2、原告宋效增买房契约一份，证明原告宋效增在1996年5月8日购买的争议房屋，当时的合同价格是17万元人民币；3、原告宋效增与被告潘加起的房地产买卖契约、《协议》、庭审笔录各一份，证明a、原告宋效增与被告潘加起于2002年11月28日签订的《房地产买卖契约》真实目的不是“买卖”是“抵押”，是双方对法律的“重大误解”，同时价值25万元的房屋以15万元签订协议属于“显失公平”；b、被告潘加起与原告宋效增于2002年11月28日签订的《房地产买卖契约》是抵押协议，《协议》对上述目的予以证实，因实际办理了过户手续，该《协议》符合《当票》的形式和实质要件，是当票，该《协议》在被告潘加起处；c、对于该房屋的抵押性质被告潘加起予以认可。4、房屋租赁合同和唐耀红的证言（经过公证），证明该《协议》抵押内容的真实性，房屋一直由原告使用，房屋买卖行为不真实；5、张某、梅某的证言，证明原告诉状中陈述内容的真实性；6、潘加起的诉状，证明潘加起主张的“房租费”4350元，其实是潘加起与宋效增约定的“25万元的百分之一的利息”之中的4350元（注：自2002年11月13日--2008年8月25日的约定利息为13750元--15000元之间，宋效增已经支付10400元，潘加起再要求4350元利息是和约定是吻合的）；宋效增在接到该民事诉状才知道其权利被侵害；7、宋效增诉潘加起民事诉状，证明丁怀娥、宋效增一直主张赎回自己的房屋，撤销原《房地产买卖契约》；8、2010年12月16日协议，证明该争议房屋的物权仍由原告行使。被告潘加起辩称，1、原、被告之间是房屋买卖关系，不存在抵押或典当关系；2、原告除2008年外从未支付过房屋租金；3、争议房屋所加盖楼层系被告出资；4、案外人唐耀红租赁被告的房屋并支付租金。原告潘加起针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、房产证一份，证明被告是所争议房屋合法的产权人；2、唐耀红的证明一份，证明唐耀红给原告出示的证明是假的。经庭审质证，被告对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2无原件不予质证；对证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，（1）、2002年所签房地产买卖契约并非抵押不存在误解，房款为25万元，原、被告所签允许宋效增赎回房子的协议并未实际履行，且该协议签订于房地产买卖行为之前；（2）、因本案房地产已经过户，该协议自动无效。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁协议未经被告授权和认可。对证据5对证据唐耀红的证言（1）、证人应当出庭接受质证，（2）、被告现有证据证明该证言为虚假证言。对证据6诉状的真实性（潘加起的诉状）无异议，对其证明目的有异议，与本案无关联性。对证据7的真实性无异议，对其证明目的有异议，缺乏关联性。认为证据8不具有真实性，租金已押在魏武派出所，内容也不合法，且与本案无关联性。经庭审质证，原告对被告所举证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性无异仪，该证据是在原告存在重大误解和显失公平下取得的，其证据效力居于待定状态，同时也是本案诉求所涉及要求被告配合原告赎回的标的；对证据2，根据法律规定，证据应在举证期内提交，该证据超出举证期限。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：原告所举证据1、2具备真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。对原告所举证据3原告宋效增与被告潘加起的房地产买卖契约、《协议》、庭审笔录各一份，综合本案查明事实，原、被告双方约定与房屋过户意思一致，原告称房屋买卖存在“重大误解”、“显失公平”，应予以撤销，因原告未在合同法规定的除斥期间内行使撤销权，应视为放弃权利；且原告未向法庭提供房屋买卖“显失公平”的证据，应承担举证不能的不利后果；原告称其真实目的是“抵押”不是“买卖”的陈述，根据现行法律规定，房屋抵押应该向有权部门进行抵押登记，原告并未向法庭提供充分证据予以证明，合议庭不予采信；对原告所举证据4房屋租赁合同和唐耀红的证言（经过公证），合议庭认为，讼争房屋虽一直由原告控制使用和租赁给他人，综合本案庭审查明的事实，讼争房屋已经房地产管理部门以15万元登记过户，物权已发生转移，故对其证据的证明目的（低于购买价17万元）合议庭不予认定。对原告所举证据5张某、梅某的证言，合议庭认为，证人应当出庭作证，对证人张某的证言因证人未能出庭作证，合议庭不予采信；对证人梅某的证言证明讼争房屋系原告增建（三、四层）以及出租（该租赁协议未经被告授权和认可）的陈述内容的真实性、合法性及与本案的关联性，合议庭予以认定；对原告所举证据6被告潘加起的诉状，合议庭认为，因双方当事人对“25万元的百分之一的利息”的内容约定不明，对双方当事人的主张均不予采信；对原告宋效增在接到该民事诉状时才知道其权利被侵害的陈述，合议庭认为，该证据与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。对原告所举证据7原告宋效增诉潘加起民事诉状，合议庭认为，该证据证明原告曾向我院提起诉讼，并因诉讼请求问题而撤回起诉的事实，该证据与本案同样不具有关联性，对其证据效力不予认定。对证据8，无法确定其真实性，故不予认定。对被告所举证据1，原告关于“该证据是在原告存在“显失公平”、“重大误解”的情况下取得的，其证据效力居于待定状态，同时也是本案诉求所涉及要求被告配合原告赎回的标的”的辩解，合议庭认为，房屋产权证系被告依照法律规定取得的，对其证据效力予以认定。对被告所举证据2，合议庭认为，该证据证明被告持有房屋产权证，与原告所举证据（证人证言），并不矛盾，且讼争房屋已经国家有关机关登记，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：二原告于1996年5月8日以人民币17万元的价格在亳州市中国中药材交易中心购买房屋一处，二原告又于1999年在原房基础上加盖了三、四层，形成现在的房屋状况。原告宋效增与被告原关系较好，原告宋效增因资金紧张于2001年从被告处借款人民币15万元，没有书写字据。后双方于2002年11月28日就涉案房屋签订《房地产买卖契约》，二原告的房屋以15万元卖给潘加起。2002年12月3日双方又签订如下补充协议：“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。2002年12月10日原告宋效增与被告双方一起到亳州市房地产管理局办理了过户登记。原告宋效增将房屋一楼西面的一间门面一、二层出租给他人至今，租金部分转交给被告；东面的一间门面房一、二层以及整个三、四层由二原告家人自用至今。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告宋效增与被告潘加起自愿签订《房地产买卖契约》、《协议》，约定原告宋效增将涉案房屋卖给被告潘加起，并就房屋价款作了约定，该《房地产买卖契约》、《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、自愿、明确。后原告宋效增协助被告潘加起办理了该房屋的过户登记，被告潘加起已依法取得该房屋的房屋所有权证书，依现行法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故潘家起已成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于原告宋效增有权收回该房屋的时间和条件，对签订《协议》后涉案房屋的使用未约定，即，“房子以25万元暂卖给潘加起，宋效增2003年底如果生意好，又有资金20万元左右，潘加起愿意把房子转给宋效增，25万元百分之一的利由宋效增支付。如果宋效增一年没有资金能要潘加起房子，潘加起同意延长时间，一（以）便等宋效增有足够的资金来赎回房子”。以上约定应视为双方就该房屋买卖所设定的附带条件。附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立及讼争房屋物权的转移。根据《房地产买卖契约》、《协议》约定，原告在2003年底之前有权回购该房屋，但前提条件是其有足够的资金，随后双方约定被告潘加起同意延长时间待“宋效增有足够的资金来赎回房子”。本院认为，双方对延长时间约定不明，二原告并未向法庭提供证据证明法律规定的时间内及时向被告要求履行债务的意思表示，按照交易习惯，故其已无权再要求按照《协议》约定回购该房屋。综合上述分析，应当认定原告宋效增与被告潘加起之间依据《房地产买卖契约》、《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，二原告关于其系以涉案房屋为担保向被告潘加起借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符；原告诉称关于该房屋买卖“显失公平”、“重大误解”应予以撤销的陈述，因其未在法定除斥期间内行使撤销权，应视为对其权利的放弃。因此，二原告关于双方所签《房地产买卖契约》、《协议》为房产抵押合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立，其要求确认《房地产买卖契约》、《协议》中关于买卖房屋部分无效及要求撤销与被告潘加起之间房屋买卖的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，原、被告之间也不存在典当行为。房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典人的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。因被告并未实际占有房屋且双方也未有典当的意思表示，本案不属典当。况且我国法律不承认典权为物权。对其主张撤销2002年11月28日《房地产买卖契约》、按2002年12月3日的《协议》赎回涉案房屋的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告丁怀娥、宋效增的诉讼请求。案件受理费160元，由原告丁怀娥、宋效增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审　判　长　　许　叶审　判　员　　冯占领代理审判员　　ＸＸＸ二〇一一年五月十二日书　记　员　　苏勇军附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条【买卖合同的定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条【价款支付的数额】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条【支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第六十一条【合同内容的补充】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条【合同内容不明时的履行原则】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。来源：百度“”