（2011）舒民二初字第71号
裁判日期: 2011-05-12
公开日期: 2016-09-09
案件名称
付玉珍与黄贻胜、王正鹏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
舒城县人民法院
所属地区
舒城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付玉珍,黄贻胜,王正鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十五条
全文
安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2011）舒民二初字第71号原告：付玉珍，工人。委托代理人：常维根，安徽舒洲律师事务所律师。被告：黄贻胜，杭州中凯阀门科技有限公司员工。委托代理人：黄贻晖，个体户。被告：王正鹏，个体工商户。委托代理人：李明，安徽永诚律师事务所律师。原告付玉珍诉被告黄贻胜、王正鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付玉珍及其委托代理人常维根，被告黄贻胜的委托代理人黄贻晖，被告王正鹏及其委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付玉珍诉称，1987年原告与被告黄贻胜按农村风俗结婚，2001年7月4日补办了结婚证。在原告与被告黄贻胜夫妻关系存续期间的1996年7月20日共同购买了位于古楼商城B2型11号门面房一上一下，建筑面积53.48平方米，2001年4月以被告黄贻胜的名义办理了房屋产权登记手续。2003年6月12日，被告黄贻胜未经原告同意与被告王正鹏签订一份协议，将该房屋以3万元的低价转让给被告王正鹏（该房1996年合同价9万元），2003年6月份，被告黄贻胜离家出走，至今未与原告见面。原告一直以为该房系出租给被告王正鹏，多次向被告王正鹏索要租金。2010年10月原告至房产局查询，结果为该房没有变更登记，并于2010年11月起诉被告王正鹏索要租金，被告王正鹏在诉讼中向法庭提供了协议书及收条。原告才知道该房屋已协议转让。被���黄贻胜收取被告王正鹏2万元房款的事实。综上，两被告协议转让的房屋系原告与被告黄贻胜的夫妻共同财产，被告黄贻胜未经原告同意擅自处分共有财产，显已违反了相关法律规定，为维护原告的合法利益，特具状起诉，请求依法判令。1两被告签订的房屋转让协议无效。2被告王正鹏返还古楼商城B2型11号门面房，并承担本案诉讼费用。为证明自己的主张，原告付玉珍向本院提供下列证据：1身份证、户口本，证明原告身份及家庭成员状况。2结婚证，证明原告付玉珍与被告黄贻胜系夫妻关系。3商铺购销合同，证明原告与被告黄贻胜在夫妻关系存续期间订购了商铺房。4房地产权证，证明诉争的商铺房以黄贻胜的名义办理了房产证，现未变更。5证明两份，证明被告黄贻胜于2003年6月离��出走，至今未归。6协议一份，证明2003年6月两被告未经原告同意转让房产。7收条一份，证明被告黄贻胜收到被告王正鹏购房款20000元的事实。被告黄贻胜的委托代理人黄贻晖辩称，原告诉讼的均是事实，对原告的诉请没有异议，但未向本院提供相关证据材料。被告王正鹏辩称，房子是黄贻胜找到朱宏霞由朱介绍黄将房子卖给被告的，当时约定价格为3万元。双方签订了房屋买卖“协议”，因房产证被黄抵押在农村信用社，双方口头约定等到2004年黄将信用社贷款还清后再转户。但协议签订后，黄贻胜收到被告人20000元购房款后即外出，至今未与被告见面，被告每年都找介绍人朱宏霞询问黄贻胜的下落，朱亦不知黄去了何处。另外，被告购买的相同位置房屋价格也都是3万元。双方签订的房屋转让协议有效，被告不存在返还房屋��在2001年7月份，原告与黄贻胜领结婚证之前，原告与黄贻胜不是合法夫妻，办房产证在领结婚证之前。房产是黄贻胜的个人财产，不存在损害原告的合法权益。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，被告王正鹏向本院提供下列证据：1协议一份，证明黄贻胜将古楼商城商铺B211号一上一下房屋转让给王正鹏，总价款3万元。2收条一份，证明黄贻胜收到王正鹏购房款2万元。3房屋买卖协议书，证明王正鹏购买海南裕丰物业发展有限公司十二套古楼商城环二商铺，每套3万元，计36万元，与购买黄贻胜商铺价格相同。4王正鹏身份证，证明王正鹏的身份情况。5收款凭证一份，证明2004年4月8日舒城县建筑工程公司将古楼商铺13#、14#房屋两套卖给邱培荣，总价格6万元。6合肥皖报一份，证明2003年合肥市的房屋价格与舒城价格相当。以上证据3、5、6、共同证明黄贻胜将房屋以3万元的价格卖给王正鹏是公平、合理的。对原告方所举的7份证据，被告黄贻胜均无异议，被告王正鹏发表以下质证意见。对证据1无异议，证据2真实性无异议，但从2001年7月4日之后黄贻胜与付玉珍才是合法夫妻。证据3无异议，但不代表就是购买价格。证据4无异议，登记人是黄贻胜，共有人没有登记。核发是2001年4月25日，当时原告与黄贻胜还不是合法夫妻。证据5无异议，证明黄贻胜于2003年6月卖房子，之后离家出走。原告对上述情况均知晓。证据6、“协议”证明2003年6月12日黄贻胜将房屋卖给王正鹏的事实，是双方真实意思表示。对证据7无异议。对被告王正鹏所举的6份证据，原告付玉珍发表以下质证意见。证据1、真实性无异议，但不具有合法性，没有原告的签字，是黄贻胜擅自处分原告的财产。证据2、无异议，证据3与本案无关联性，证据4无异议，证据5是复印件，无原件相对照，不能作为证据被用。证据6与本案无关联性。被告黄贻胜同意原告付玉珍的质证意见。对原、被告双方所举的证据，合议庭经评议后认证如下：对原告方所举的证据1，被告无异议，予以确认。证据2、原告付玉珍与被告黄贻胜是2001年7月4日补领的结婚证，之前，双方属事实婚姻关系。证据3、4、5、被告方无异议，予以确认。证据6、该房屋买卖“协议”合法有效，但因卖方黄贻胜因意外事情外出，不能及时交付房产证，致使合同无法履行。证据7予以确认。对被告王正鹏所举的证据1、认证意见同原告方所举的证据6.证据2、4、原告方无异议，予以确认，证据3、5、6、能够证明被告黄贻胜卖给被告王正鹏的房屋价格，与当时的市场价格基本符合。经当事人当庭陈述、举证、质证、合议庭认证，以及当庭辩论，查明事实如下：1987年农历11月14日，原告付玉珍与被告黄贻胜安农村风俗举办了婚礼。2001年7月4日补领了结婚证。1996年7月，以黄贻胜的名义购买了位于古楼商城B2型11号门面房一上一下。2001年4月，仍以黄贻胜的名义办理了房产证。2003年6月12日，被告黄贻胜与被告王正鹏签订了一份房屋买卖协议，由黄贻胜将上述门面房以3万元的价格转让给王正鹏，但因当时房产证已被黄贻胜抵押贷款，双方约定，等到2004年元月15日黄贻胜将贷款还清拿回房产证后再办过户手续。王正鹏暂交黄贻胜2万元购房款，下欠1万元等过户时一并付清。同时“协议”约定，如到期黄贻胜不能交付房产证，或其它意外事情，黄除退还20000元预付款��，还应承担房屋总价款30%的违约金9000元。“协议”签订后，王正鹏将20000元购房款交给黄贻胜，黄也将房屋暂交付给王正鹏。之后，黄贻胜外出且下落不明。因王正鹏无法找到黄贻胜，导致双方签订的房屋转让“协议”至今不能完全履行，房屋产权至今没有过户。2010年12月23日，原告付玉珍以两被告协议转让的房屋系原告付玉珍与黄贻胜的夫妻共同财产，被告黄贻胜未经原告同意擅自处分共有财产，损害了原告的合法权益为由起诉来院，要求确认两被告签订的房屋转让协议无效，并要求被告王正鹏返还古楼商城B2型11号门面房。本院认为，原告付玉珍与被告黄贻胜系合法夫妻，2001年7月4日双方补办结婚证之前，也属于事实婚姻关系。1996年7月以黄贻胜的名义购买的古楼商城B2型11号门面房应在夫妻关系存续期间所购，属夫妻共同财产。2003年6月12日，被告���贻胜虽然单方将上述房屋协议转让给被告王正鹏，但因房产证只登记所有权人为黄贻胜，没有共有人付玉珍的名字，王正鹏有理由相信黄贻胜对该房屋享有处分权。而黄贻胜作为出卖方与被告王正鹏签订转让房屋协议时，对共同共有人原告付玉珍的部分，可视为一种表见代理。另外，从常理推断，原告付玉珍应当知道被告黄贻胜已将诉争房转让的事实，因为自2003年6月12日至今，原告对自己共有的诉争房屋没有过问，也未向任何部门提出过异议，可视为原告对被告转让房屋的一种默认。故原告以被告黄贻胜未经原告同意擅自处分共有财产的事实不能成立，两被告签订的房屋转让协议合法有效。双方协议于2004年元月15日交付房产证，但因被告黄贻胜不辞而别，加之房产证仍被抵押，导致“协议”无法继续履行，现该诉争房屋的共同共有人原告付玉珍反悔要求返还房屋���根据物权大于债权的基本原则，对原告的该项诉请本院予以支持。但被告黄贻胜应承担违约责任，以及因违约给被告王正鹏造成的经济损失，王正鹏可另案起诉处理。被告王正鹏辩称其已实际占有房屋，应属善意取得，但因该房屋至今未办过户手续，不符合善意取得的法定条件，故对被告的上述辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，判决如下：一、确认两被告签订的房屋转让“协议”有效。二、被告王正鹏返还原告付玉珍古楼商城B2型11号门面房，于判决生效后一月内交付。案件受理费455元，被告黄贻胜承担230元，被告王正鹏承担225元。如果未按本判决指定的日期内履行给付金钱义务，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判长 韦 政审判员 包跃宏审判员 方成应二〇一一年五月十二日书记员 郑 青 关注公众号“”