（2011）金牛民初字第167号

裁判日期: 2011-05-12

公开日期: 2016-01-04

案件名称

邓玉林与杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、伍泽英、赖盛彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓玉林,杨华玲,赖盛云,赖小萍,赖大成,赖鑫隆,赖德隆,伍泽英,赖盛彬,赖龙芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第五十四条第一款，第八十四条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十九条

全文

成都市金牛区人民法院民事判决书（2011）金牛民初字第167号原告邓玉林。被告杨华玲。被告赖盛云。被告赖小萍。被告赖大成。被告赖鑫隆。被告赖德隆。被告伍泽英。被告赖盛彬。被告赖龙芬。原告邓玉林与被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、伍泽英、赖盛彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月22日受理后，于2011年2月14日对本案进行了公开开庭审理。原告邓玉林��其委托代理人苟忠诚与被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬及其委托代理人朱文全、被告赖鑫隆、被告赖德隆到庭参加诉讼。庭审后，本院依法追加赖龙芬作为被告参加诉讼，并于2011年5月6日对本案进行了第二次公开开庭审理，被告赖龙芬经本院依法传唤未到庭应诉。原告邓玉林及其委托代理人苟忠诚与被告赖盛云、赖大成、伍泽英、赖盛彬及被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬委托代理人朱文全、被告赖鑫隆、被告赖德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年5月，邓玉林与汪学清签订了一份《房屋买卖协议书》，合同约定汪学清将其位于成都市金牛区郎家小区＊幢＊单元＊楼＊号房屋出售给邓玉林。该协议书由成都市金牛区土桥法律服务所出具了《见证书》。2006年5月11日，邓玉林向汪学清支付了��部购房款，双方即办理了房屋交接。如今该房屋正在办理产权登记事宜，因汪学清已经死亡，邓玉林要求其继承人即本案被告协助办理产权登记过户手续，然而被告却要求邓玉林支付数额较大的补偿，方可同意。邓玉林认为，买卖协议约定的购房款已经全部付清，再提出补偿的要求对邓玉林极为不公，且邓玉林也无力负担。现请求判令杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、伍泽英、赖盛彬、赖龙芬协助邓玉林办理位于成都市金牛区郎家小区＊幢＊单元＊楼＊号房屋的产权登记过户手续；本案诉讼费用由杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、伍泽英、赖盛彬、赖龙芬负担。被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬辩称，一、邓玉林的诉讼请求不恰当，本案所有被告并不是本案诉争房屋的所有权人，邓玉林要求被告协助办理过户的理由不明确；二、2006年5月，邓玉林与汪学清签订的《房屋买卖协议书》是无效的，双方签订的房屋买卖合同是民事行为，合同双方当事人也要有民事行为能力，汪学清在协议签订时已经86岁，已经无法明确辨别自己的行为能力，属于限制民事行为能力，土桥法律服务所也无权对汪学清的民事行为能力进行鉴定。赖鑫隆、赖德隆虽在购房协议上签字，但并不代表有汪学清的授权，如果赖鑫隆、赖德隆是作为监护人在协议上签字，就证明汪学清当时是限制民事行为能力，故双方签订的购房协议是无效的；三、基于购房协议无效，被告同意给邓玉林5万至7万元的补偿，连同购房款共计18万元一并支付邓玉林，邓玉林将房屋退还被告；四、赖明隆先于汪学清死亡，故伍泽英并不是适格的被告。被告赖鑫隆辩称，当初母亲汪学清卖房给邓玉林时，所有手续都已交付给邓玉林。当时出售的该房屋属协议房，现该房屋能够办理产权，房款肯定就不可能是当初的18万元，故要求邓玉林补偿部分费用，否则我方有权将该房屋回购。同时，现该房屋能够办理产权，必然会产生相应的费用，故也需双方协商。被告赖德隆辩称，在去土桥法律服务所办理房屋买卖协议之前，赖德隆不清楚房屋买卖的事情，一直到乡政府签字时，赖德隆才清楚。被告赖龙芬未答辩未举证。经审理查明，2006年3月20日，拆迁方成都市国土资源局金牛分局（以下简称甲方）与被拆迁方汪学清（以下简称乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》及《拆除私有房屋补充协议书》，上述协议约定，甲方拆除乙方《金牛区农村房屋宅基地使用证》记载正房面积60㎡的房屋，住房安置人口为1人，甲方应付乙方房屋安置款72000元；乙��申请购买甲方位于郎家小区＊幢＊单元5号房屋（以下简称“5号房”，建筑面积：62.03平方米）等内容。赖鑫隆代汪学清在上述协议书上签字。同年5月11日，卖方汪学清（甲方）与买方邓玉林（乙方）及担保方赖鹤隆、赖鑫隆、赖德隆（丙方）签订《房屋买卖协议书》，协议书载明：“一、出让房屋位置：该房屋位于成都市金牛区金泉街道‘郎家小区’＊幢＊单元＊楼＊号，建筑面积为62.03平方米。二、房屋转让总价款180000元整。三、付款方式：协议签订当日内乙方向甲方支付180000元；甲方当日将房屋交予乙方。……五、权利与义务：（一）甲方的权利与义务：……4、该套房屋的初始甲方办产权（土地使用证和房屋所有权证—以下简称‘产权’）证费用、过户等费用由乙方承担；5、有关部门通知办理产权时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户；6、乙方向他方转让该房屋时，应无条件同意，其本协议相关的责、权、利随之转移至最终受让方，至该房办证、过户后本协议履行完毕、自动终止。（二）乙方的权利、义务：……2、享有甲方原享有的关于该房屋的一切权利；3、有权行使向他人转让等关于该房屋的占有、使用、收益、处分的权利；……（三）丙方的义务：丙方作为甲方义务的担保人，承担无限连带责任。六、乙方依本协议付款之日起，该房屋的所有权归乙方。同时该房屋的风险及贬值、增值也由乙方承担和享有，且甲方无权主张房屋的增值等权利……”等内容。同日，成都市金牛区土桥法律服务所出具2006年（见）字第086号《见证书》，见证书载明：“申请人：甲方：汪学清。乙方：邓玉林。丙方：赖鹤隆、赖鑫隆、赖德隆。见证事项：《房屋买卖协议书》。申请人于2006年5月11日向我所申办前面的《房屋买卖协议书》见证。经审查核实，申请人具有签订协议的主体资格及相应的民事行为能力，申请人签订前面协议及订立各项条款的意思表示真实，其协议条款完备，内容明确具体。依据上述事实，兹证明申请人于2006年5月11日自愿在我所前面签订《房屋买卖协议书》，该协议系双方真实意思；且协议书上的签字、捺印属实”等内容。2006年5月11日，邓玉林向汪学清支付了5号房购房款180000元，5号房由邓玉林使用至今。同时查明，邓玉林所购5号房的房屋产权正在办理中。另查明，汪学清已于2006年12月11日去世，汪学清的配偶赖永华于1995年2月1日去世，汪学清的父母也先于汪学清去世。汪学清与赖永华共生育四子一女，即长子赖鹤隆、次子赖德隆、三子赖鑫隆、四女赖龙芬、五子赖明隆。其中长子赖鹤隆于2008年9月20日去世，其继承人有配偶杨华玲，女儿赖盛云、赖小萍，儿子赖大成；五子赖明隆于2006年4月11日去世，其继承人有配偶伍泽英，儿子赖盛彬。汪学清的次子赖德隆、三子赖鑫隆、四女赖龙芬现均健在。上述事实有房屋拆迁安置协议书、拆除私有房屋补充协议书、房屋买卖协议书、见证书、收条、收据、银行代收气费专用收据、情况说明、证明及原、被告的当庭一致陈述予以证实。诉讼中，伍泽英主张赖明隆先于汪学清死亡，所以伍泽英不是适格的被告。本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第十一条“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额”之规定，本案之中，作为被继承人子女的赖明隆先于被继承人汪学清死亡，应由赖明隆的晚辈直系血亲即赖明隆的儿子赖盛彬代位继承，故伍泽��不在汪学清遗产继承人范围之列。对伍泽英的主张，本院予以认可。诉讼中，杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖盛彬均主张2006年5月签订《房屋买卖协议书》时，汪学清已年逾八旬，已经无法明确辨别自己的行为能力，属于限制民事行为能力人；土桥法律服务所出具的见证并不是公证，且土桥法律服务所无权对汪学清的民事行为能力进行鉴定，故双方签订的《房屋买卖协议书》应属无效。邓玉林对此不予认可，并提出高龄就是无民事行为能力的说法没有依据，签订购房合同时，汪学清本人在现场，也有土桥法律服务所出具的见证书，故邓玉林与汪学清签订的《房屋买卖协议书》是真实合法有效的。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全��事行为能力人”、第十二条第一款规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”、第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”，根据上述规定，本案之中，汪学清在签订《房屋买卖协议书》时虽已年逾八旬，但无证据证明汪学清系不能完全辨认自己行为的精神病人，故应认定汪学清系完全民事行为能力人。其次，与双方房屋买卖合同无利害关系的第三人金牛区土桥法律服务所出具的《见证书》能够证明，《房屋买卖协议书》系汪学清的真实意思表示，该协议书上汪学清的捺印属实，且协议签订时汪学清子女赖鹤隆、赖鑫隆、赖德隆均在场，嗣后双方也按约定相互履行了付款及交房义务。综上，对杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬的主张，本院不予认可。诉讼中，杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬均主张本案诉争房屋并不是汪学清的个人财产，因为诉争房屋是拆迁安置房，拆迁的是汪学清与其配偶以前的共有财产，因此在补偿汪学清的安置房中，就有汪学清配偶的遗产份额，所以汪学清只能处理她自己的那部分份额，对于其配偶的那部分汪学清无权处理。邓玉林对此不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事��的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案之中，杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬均未提供证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。其次，成都市国土资源局金牛分局与汪学清分别签订的《房屋拆迁安置协议书》及《拆除私有房屋补充协议书》中均载明被拆迁人为汪学清，住房安置人口为1人，拆除面积为60平方米，本案诉争房屋由汪学清申购，且汪学清的配偶赖永华已于拆迁前去世，故不能认定5号房系汪学清与其配偶赖永华的夫妻共同财产及5号房中有赖永华的遗产份额，对杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、伍泽英、赖盛彬的主张，本院不予认可。本院认为，邓玉林与汪学清签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》��六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案之中，邓玉林与汪学清在《房屋买卖协议书》签订后，双方按协议约定相互履行了付款及交房义务，但至今未办理5号房的房屋权属变更登记手续，现汪学清去世，应由其遗产继承人即杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、赖盛彬、赖龙芬继续履行合同义务，故邓玉林要求杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、赖盛彬、赖龙芬协助其办理5号房权属变更登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条、第八十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第��一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、赖盛彬、赖龙芬协助原告邓玉林办理位于成都市金牛区郎家小区＊幢＊单元＊楼＊号房屋的权属变更登记手续。二、驳回原告邓玉林的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨华玲、赖盛云、赖小萍、赖大成、赖鑫隆、赖德隆、赖盛彬、赖龙芬负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　朱　峰二〇一一年五月十二日书　记　员　程多多关注公众号“”